HÀNG TRIỆU CĂN SHOPHOUSE CÓ NGUY CƠ BỎ HOANG TẠI VIỆT NAM? #loigiaikybi #bds

Một căn nhà rộng 100m2, giá 55 tỷ đồng, cho thuê được 90 triệu một tháng Nghe qua, ai cũng nghĩ đó là một tài sản tuyệt vời Nhưng hãy làm một phép chia 90 triệu một tháng là 1,08 tỷ một năm Chia cho 55 tỷ, ra chưa tới 2% Và đó là con số trước khi trừ bất cứ thứ gì Đây không phải một trường hợp cá biệt Đây là con số đang lặp lại ở hàng loạt dự án trên khắp cả nước Một phân khúc từng được quảng cáo là gà đẻ trứng vàng Giờ đây, có mức sinh lời thấp hơn cả gửi tiết kiệm ngân hàng Vậy tại sao một tài sản đắt như vậy lại có thể sinh lời ít đến vậy? Trước khi đi vào con số, chúng ta cần làm rõ một chuyện mà rất ít người mua được nói Shop House hay còn gọi là nhà phố thương mại Về bản chất kết cấu, không phải một loại hình bất động sản mới Nó là nhà liền kề, cùng một kết cấu, cùng một lô đất, cùng cách xây Thứ khác biệt nằm ở cái tên và ở lời hứa đứng sau cái tên đó Nhà liền kề thì bán bằng giá trị sử dụng, một chỗ để ở Shop house thì bán bằng một lời hứa kép, vừa ở, vừa kinh doanh, vừa sinh lời Cái tên shop được ghép vào trước để người mua nhìn thấy một dòng tiền cho thuê mà một căn liền kề thông thường không có Và đây là điểm mấu chốt, phần shop đó không tự sinh ra Nó không nằm trong kết cấu bê tông, nó phụ thuộc hoàn toàn vào một thứ nằm ngoài căn nhà có ai đi ngang qua đó hay không và có đủ người sống xung quanh để mua hàng hay không. Nói cách khác, bạn trả tiền cho một căn nhà nhưng bạn trả thêm rất nhiều cho một kỳ vọng. Bây giờ hãy đặt hai con số cạnh nhau và bạn sẽ thấy nghịch lý bắt đầu hiện ra. Theo dữ liệu thị trường, tính đến cuối quý I năm 2025 giá bán thứ cấp trung bình của Shop House đạt khoảng 214 triệu đồng một mét vuông chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Con số này cao hơn khoảng 22% so với giá thứ cấp trung bình của biệt thự và liền kề cùng thời điểm Tức là trên giấy tờ, Shop House vẫn là phân khúc đắt nhất trong nhóm nhà thấp tầng Và giá vẫn đang tăng, nhưng đây là con số thứ 2 Trước năm 2020, lợi suất cho thuê của nhà phố phổ biến ở mức 6-8% một năm Sau dịch, mức này thu hẹp còn 2-3% Hãy để hai điều đó cạnh nhau, giá tăng, dòng tiền giảm và chúng đang tăng giảm cùng lúc trong cùng một phân khúc. Đây là điểm mà nhiều nhà đầu tư bỏ qua. Một tài sản tăng giá không có nghĩa là nó sinh lời Nó chỉ có nghĩa là có người khác sẵn sàng trả giá cao hơn bạn Và khi không còn ai sẵn sàng trả giá cao hơn nữa Thì thứ duy nhất còn lại để đánh giá tài sản Chính là dòng tiền nó tạo ra Mà dòng tiền đó hiện tại đang ở mức dưới 1% Nhưng đó chỉ là bề nổi Câu hỏi thật sự là tại sao? Và quan trọng hơn Tại sao giảm giá thuê không giải quyết được vấn đề? Có 3 nguyên nhân và cả 3 đều mang tính cấu trúc Nghĩa là chúng không biến mất khi chủ nhà chịu giảm giá Thứ nhất, trung tâm thương mại đã lấy mất khách Một thương hiệu bán lẻ hoặc một chuỗi nhà hàng Khi cần mở điểm bán sẽ chọn giữa 2 nơi Một căn shop house riêng lẻ hoặc một ô trong trung tâm thương mại Trung tâm thương mại cho họ lưu lượng khách ổn định Có bộ phận vận hành chuyên trách, có truyền thông chung Và có một khung giá thuê cố định trong nhiều năm Còn Shop House thì cho họ một căn nhà Không có gì khác Kết quả là tỷ lệ hấp thụ của nhà phố đã giảm 30-40% Trong khi giá thuê tại trung tâm thương mại vẫn tăng Cuộc chơi đã đổi bên Thứ hai, mô hình cho thuê quá cứng nhắc Một khách thuê thường chỉ cần tầng trệt để kinh doanh Nhưng họ buộc phải thuê nguyên cả căn Gồm cả 3 tầng trên Tiền thuê bị đẩy lên gấp nhiều lần so với nhu cầu sử dụng thật Thêm vào đó, khách thuê còn phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà, dùng chung công trình phụ và chịu một không gian mà họ không kiểm soát được Với một cửa hàng nhỏ thì có thể chấp nhận, với một chuỗi cần hình ảnh đồng nhất thì đây là rào cản Và hãy nhìn từ phía người thuê, doanh thu trung bình của một cửa hàng nhỏ trong khu đô thị mới thường không đủ bù tiền thuê Thứ ba, không có ai vận hành cả khu Một trung tâm thương mại có ban quản lý lo toàn bộ Từ thủ tục, giấy phép kinh doanh đến xử lý sự cố kỹ thuật Một căn shop house thì phụ thuộc hoàn toàn vào chủ nhà Thường là một cá nhân, không có chuyên môn vận hành bán lẻ Và không có trách nhiệm làm cho cả dãy phố trở nên đông khách Đó là lý do vì sao bạn không thể sửa một vấn đề mang tính hệ thống Bằng cách hạ giá của một căn nhà Vậy chuyện gì xảy ra với những người đã mua? Hãy nhìn vào một trường hợp được ghi nhận trên thị trường Một nhà đầu tư mua một căn shop house trong khối đế chung cư ở khu vực phía đông một đô thị lớn, năm 2019 giá gần 10 tỷ đồng, ban đầu anh chào thuê 40 triệu một tháng, không có khách, anh hạ xuống 32-35 triệu, vẫn khó, cuối cùng phải xuống dưới 30 triệu và chỉ ký được hợp đồng ngắn hạn, trong khi đó mỗi tháng anh vẫn phải trả gần 50 triệu đồng cho lãi vay, phí quản lý, bảo trì và thuế, hãy đặt hai con số đó cạnh nhau. Thu vào dưới 30 triệu, chi ra gần 50 triệu, mỗi tháng âm hơn 20 triệu trong nhiều năm Sau 4 năm khai thác như vậy, anh quyết định bán ngang giá mua và thị trường hầu như không phản hồi Đây là điểm mà rất nhiều người không nhìn thấy trước khi xuống tiền Shophouse không chỉ khó thuê, nó còn khó bán Bởi vì khi cần bán, người mua tiếp theo cũng sẽ tính đúng bài toán đó Và họ cũng sẽ ra cùng một kết luận Giống như một chén cơm để ngoài trời nắng quá lâu đã thiêu Vấn đề không nằm ở cái chén Vấn đề nằm ở chỗ Nó không còn dùng được vào việc mà nó được sinh ra để làm Trước khi đi vào phần cuối Một chi tiết mà hầu như không xuất hiện trong bất kỳ lời chào mời bán hàng nào Và nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc bạn có thể bán lại căn nhà đó hay không Nếu bạn thấy phần này đáng theo dõi Hãy nhấn thích video Nó giúp chúng tôi biết nên làm tiếp những hồ sơ dạng này hay không Dữ liệu thị trường cho thấy, trong 3 năm liên tiếp, nhu cầu thuê nhà mặt phố đã giảm trung bình 20-30% mỗi năm, giá chào thuê đã hạ 15-20%, và tại nhiều tuyến đường nội thành, mức hạ lên tới 25-30%, nghĩa là chủ nhà không chỉ bị giảm giá, họ còn bị kéo dài thời gian trống, và theo ghi nhận, có những trường hợp trong 2 năm phải treo biển cho thuê lại 4 lần vì khách trả mặt bằng sau vài tháng. Cộng tất cả lại, lợi suất ròng của Shophouse năm 2025 được ghi nhận ở mức dưới 1%, dưới 1% Trong khi gửi tiết kiệm ngân hàng, không cần làm gì, không cần sửa chữa, không cần tìm khách, đang ở mức cao hơn thế Và đây là chi tiết cuối cùng, có thể là chi tiết quan trọng nhất Shophouse không phải lúc nào cũng có cùng một loại giấy tờ Thời hạn sử dụng của nó phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất của dự án Nếu phần đất đó là đất ở, căn nhà có thể được cấp quyền sử dụng lâu dài Nhưng nếu phần đất đó là đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng thường là 50 năm Và tối đa 70 năm với các dự án thuộc vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn Hãy để điều đó lắng lại một chút Bạn bỏ ra 21 tỷ đồng, bạn trả tiền cho một tài sản mà mỗi năm sinh lời dưới 1% Và nếu căn nhà đó nằm trên đất thương mại dịch vụ, bạn đang nắm giữ một tài sản có ngày hết hạn Đó không phải một lỗi kỹ thuật, đó là bản chất của mô hình và nó giải thích vì sao một số chủ sở hữu sẵn sàng bán các lỗ trong khi một số khác vẫn giữ và chờ bởi với họ bán ra ở mức giá thị trường chấp nhận cũng đồng nghĩa với việc xác nhận một khoảng lỗ đã hình thành từ lâu. Một bạn khán giả trên kênh từng bình luận rất đúng trọng tâm rằng câu hỏi không phải là mua shophouse có đắt hay không mà là mua xong thì bán cho ai. Và đó chính là câu trả lời cho toàn bộ câu chuyện này Vậy nếu phải trả lời câu hỏi ban đầu Vì sao nhà phố thương mại không còn sinh lời Thì câu trả lời không nằm ở giá Nó nằm ở thứ tự ưu tiên Shophouse được thiết kế để trở thành một công cụ kinh doanh Nhưng trong giai đoạn vừa qua Phần lớn người mua không mua nó để kinh doanh Họ mua để chờ tăng giá Và khi cả một thị trường cùng mua để chờ tăng giá thì không ai xây dựng cái phần khiến nó sinh lời Một cộng đồng đủ đông, một dòng khách đủ ổn định một mô hình vận hành đủ chuyên nghiệp Một khu nhà mà thiếu đi phần hồn là hoạt động thương mại thì sẽ chỉ là một tập hợp những khối nhà vô tri xếp cạnh nhau trên một trục đường Xây nhà nhưng quên xây tổ ấm, đó là câu chuyện của nhà ở Còn với shophouse, câu chuyện còn nặng hơn một bậc Xây cửa hàng nhưng quên xây khách hàng Và đây là điều lời giải kỳ bí muốn nhắn nhủ Trong bất động sản, có hai loại giá trị Một loại đến từ kỳ vọng của người mua sau Một loại đến từ dòng tiền thật mà tài sản tạo ra mỗi tháng Loại thứ nhất có thể tăng rất nhanh và cũng có thể biến mất rất nhanh Loại thứ hai thì chậm nhưng nó ở lại Khi một tài sản sinh lời dưới 1% một năm, thứ duy nhất đang giữ giá của nó chính là niềm tin rằng sẽ có người khác trả cao hơn. Và niềm tin, dù mạnh đến đâu, cũng không phải dòng tiền. Theo bạn, một bất động sản nên được định giá bằng kỳ vọng tương lai hay bằng dòng tiền nó thực sự tạo ra? Hãy để lại ý kiến và thảo luận cùng chúng tôi ở phần bình luận bên dưới. Đừng quên nhấn thích video và đăng ký kênh Lời Giải Kỳ Bí để theo dõi những hồ sơ tiếp theo trong loạt này. Xin chào và hẹn gặp lại các bạn