香港10月負資產飆升9倍，樓價3年將累跌35%？樓市進入「冰封期」？樓價下跌何時見底？甚麼是壓垮樓市的「三座大山」？美元加息如何影響香港樓市？【 #蔚然財商天下】 2022.11.08

大家好,歡迎來到財商天下,我是薇然 今天是11月8號,星期二 最近,香港樓價下跌的消息層出不窮 10月份負資產又飆升了9倍 如今的東方明珠,烏雲壓頂 正在承受著房市低迷帶來的打擊 有業內人士就形容,香港樓市已經進入了冰河期 宛如一潭次水 房價下跌已經是事實,何時見底纔是關鍵 有專家警告,預期明年樓價會重演1999年到2003年的漫長下行週期 那麼香港樓市目前的情況到底如何呢? 現在入手是好的時機嗎? 高盛預計,從今年到2024年,香港的樓價累跌將有35% 那麼又是哪些因素讓樓價長跌不起呢? 美元加息又是怎樣影響著香港樓市的呢? 我們今天就來談談這些內容 最近可以看到,在香港各大網站上 關於樓市降價的消息是天天都有,層出不窮 新聞標題中經常寫著時光倒流價,樓價重返2017年水平 成交價時光倒流到2016年底等等 對於目前的樓價,星展銀行的經濟師謝家希就表示 今年的前10個月,香港整體樓價累計跌幅達到了8.9% 反映香港樓價正在加速下跌 美聯物業住宅部的行政總裁布紹明也在11月4日說 根據美聯物業分行的統計 從35大指標屋苑中抽取已成交的20個屋苑 比較今年10月份和去年12月時的平均成交持價 發現這20個屋苑的持價全部都出現了下跌 平均跌幅高達12.9%,高於整體樓價的跌幅 而且這其中16個屋苑的樓價的跌幅已經達到了兩位數或是更高 有的跌幅甚至超過了20%,像是傳統藍籌屋苑指標之一的太古城 跌幅也高達18.8%,排在了第三位 香港人所說的屋苑,也就是我們所說的社區 那麼面對這樣的行情,可能有人會問 我們來看看全球性房地產服務公司 重量聯行香港主席曾煥平的看法 曾煥平提到,從今年初到現在 香港的樓價已經跌了將近一成 雖然樓價不會出現斷崖式的下滑 但是在加息、全球經濟疲弱以及地緣政治局勢等因素的影響之下 會重演1999年到2003年間的漫長下行週期 那麼從1999年到2003年期間,香港樓價的跌幅有多大呢? 我們查看的數據是,在這大約5年的時間裡 樓價每年下跌了10%,累計跌幅高達45.5% 相當大的跌幅了,那麼這次樓價要跌到什麼程度才會觸底呢? 會不會也要跌個4成左右呢? 投行高盛在10月5日給出的報告估計 2022年和2023年這兩年,香港的樓價將會分別下跌15% 2024年將會繼續下跌5% 也就是截止到2024年,香港樓市會在3年之內預計下跌3.5% 高盛還預計,按照目前的樓價來計算 至少要下跌35%到40%才能吸引投資者重返市場 剛才我們提到了美聯物業給出了目前二手市場的跌幅 不過目前看,一手住宅的價格還沒有出現像二手房那樣大的跌幅 中原地產以及中原集團的創辦人施永青也在11月2日和3日連續兩天發文 給了發展商一些打折銷售的建議 他認為,根據地產代理的統計,發展商手上的貨位 自從今年的6月份起,已經超過了15000個 到今年的年底時,差不多會有20000個 我們知道,貨位增加,被視為是發展商將會降價的先兆 因此施永青認為,從目前的市場情況來看 不但銷售情況緩慢,而且是壞消息不斷 所以市場預期,發展商可能很快會進一步減價 他的建議是,發展商應該加快減價的步伐 一次就把價錢降到一個具有吸引力的水平 並且還要做好虧本買樓的準備 其實已經有明智的開發商在大幅折價出貨 給市場做出了釋放和信號 9月28日,香港首富李嘉誠創辦的長實集團發出公告 證實該集團,以大約207億港元的價格 將一處山頂豪宅項目餘下的152個住宅單位和車位 一次性打包甩賣 這筆交易的成交持價 可能有人會想,樓價跌了這不是好事嗎 能給買方減輕不少的壓力 如果從這點來看,確實是這樣 樓價跌有跌的好處 但是貸款利息的增加無疑也會讓購房者望而生畏 而且樓價下跌也會給業主和業內人士 甚至更多的行業都會帶來很大的風險和損失 中央地產住宅部的總裁陳永傑就提到 目前低迷的成交量證明樓市已經進入到了冰河時期 他形容香港樓市就像是一潭死水 那麼樓市交易進入冰河期 房地產相關行業也首當其衝會首先受到衝擊 我們看到隨著香港地產市場的回落 地產代理公司的經營狀況也正在迅速惡化 從去年年中以來很多公司都已經進入到了虧損狀態 而近期的形勢更是進一步的在惡化 並且面對目前的市場情況 代理行業的規模也在縮減 有業內的人士估計 房產經濟的實際人數大約要減少三成左右 也就是說要從目前的大約3萬1千人減少到2萬3千人 而且雪上加霜的是 隨著樓價的下行 根據香港警管局10月31日公佈的數據 負資產住宅按揭貸款的數量 已經從今年第二季度末的55宗 上升到了第三季度末的533宗 按季飆升了將近9倍 涉及的金額也從3億港元增加到了9倍多 達到了30.06億港元 開頭我們提到的 對在過去5年到7年間 借了9成按揭入市的買家 最快今年底就會陷入到技術性負資產 在明年負資產的數量還可能會大幅飆升 也有業內人士估計 在今年的第四季度 負資產的宗數將會超過上千宗 那麼什麼是負資產呢 其實就是資不抵債的意思 也就是當樓價回調時 一旦物業的最新估值跌穿所欠銀行貸款額時 就是負資產 比如一套500萬的房子 業主以8成按揭貸款買的 貸款額就是400萬元 而當房價的估值跌穿到400萬以下時 這就屬於負資產了 說到這個負資產 其實對於香港人來說 還真是一段沉重的記憶 1997年金融風暴席捲而來 之後樓價暴跌 一年之間的跌幅就達到了30%到50% 很多業主在很短的時間之內 就變成了負資產人士 不僅如此 因為當時經濟低迷 香港打工階層收入大幅縮水 甚至失業 沒有能力償還房貸 也因此導致了很多家庭悲劇 根據香港金管局的數字 香港負資產問題最嚴重的時期是2003年6月 當時共有大約10萬5697宗負資產按揭 佔到了所有按揭的22% 我們再回到目前香港樓市的問題上來 那麼什麼因素可能會導致 香港樓市重演1999年 到2003年的漫長下行週期呢 高盛給出的解釋是 樓市供應量上升 但是中港並沒有完全通關 移民潮又導致了香港家庭數量的減少 雖然供需關係不會直接影響到香港的樓價 但是在香港經濟下行 以及美聯儲加息的背景之下 仍是一個不可忽視的影響因素 此外國際評級機構標普在11月3日發布的報告認為 香港樓價下跌與經濟疲弱有關 但是人口淨流出也會對空置率和樓價造成壓力 總結來說 在影響香港樓市的諸多因素之中 最主要的三個因素就是加息、移民潮和經濟衰退 我們再來看看香港目前的經濟情況 10月31日 香港政府公佈了一個GDP的預先估計數字 第三季度的生產總值GDP按年實質收縮了4.5% 遠差於市場預期的不到1%的收縮程度 並且香港經濟已經連續三個季度收縮 香港今年的第一和第二季度按年分別收縮了4%和1.3% 香港財政司司長陳茂波的看法是 宏觀經濟出現危機 市民對買樓置業就會遲疑 會擔心失業等問題可能影響供款的能力 至於移民潮的因素 這個大家都能理解 畢竟人口是支撐樓市的最基本的因素 家庭和年輕人的離開會帶走剛性需求 我們從公開的數據中可以看到 自香港實施了港版國安法以來 香港已經連續三年錄得人口淨流出 每年近千億的人口的數字 從截止2020年中的2.7萬人 已經增加到了今年年中的9.5萬人 除了經濟衰退和人口流失之外 也許有朋友會好奇 香港經濟既然已經三個季度錄得衰退 前景如此不明朗 不是應該降息刺激經濟才對嗎 為什麼要在此時加息呢 的確是這樣 香港經濟停滯根本沒有條件 跟隨美國的加息步伐 但是因為聯繫匯率制度 這個被稱為奠定香港國際金融中心地位 穩定香港貨幣金融的即時因素 使得香港不得不跟緊美國的步伐 根據香港政府官方的說法 這個聯繫匯率制度 是從1983年的10月17日在香港開始實施的 當時還是在港英政府執政時期 聯繫匯率制度屬於貨幣發行局制度 是固定匯率制的一種 就是固定本地貨幣和某特定外幣的匯率 並嚴格按照既定兌換比例 在香港 這個聯繫匯率裡面的本地貨幣就是港幣 外幣就是美元 這個制度需要得到美元資產的十足支持 或者說要由美元外匯的存儲量來支撐 港元的任何變動 都必須由美元資產按固定匯率計算的 相應變動完全配合 那根據聯繫匯率制度 香港為什麼要加息呢 香港金管局的總裁餘偉文是這麼解釋的 他說 美國持續加息 港美息差擴大 引發的套息交易會驅使資金 逐漸從港元流向美元 因此港元匯率偏弱是正常現象 當若方兌換保證被觸發時 金管局會按照聯繫機制買入港元 賣出美元 銀行體系總結餘就會相應下降 那麼港元拆息 也就是行業內稱為hybrid的利率 抵消套息交易的誘因 最終讓港元穩定在7.75到7.85的區間內 也就是說如果美國持續加息 這個港元拆息可能就會繼續上升 拆息上升到一定的程度 也會讓香港銀行有壓力 要上調存債利率 根據香港金管局9月份的新貸款數據 超過96%的按揭貸款 都是選擇和這個hybrid掛鉤的 所以我們也看到 目前香港銀行業已經連續兩次加息 累計加息0.375釐 如果以100萬的按揭額30年期來計算的話 每月供款大約要增加200元 如果以平均按揭額500萬元為例的話 月供就會增加將近996元 而隨著月供的持續增加 市民的購房意願也必然會受到抑制 我們可以看到在港銀第二次加息之後 中原地產的十大社區在上週末 僅錄得了四宗成交 按周大跌了42.9% 而且創下了18周來的新低 目前市場預測美聯儲加息可能會放緩 但是仍然會繼續 那麼港元拆息也勢必會繼續上行 樓市下跌也就成了必然 那好今天的分享就到這 感謝您的收看我們明天見