中美買房差異 沒搞懂吃大虧！｜美國地產常識篇｜中美面積計算不相同｜房權證明不一樣｜買新房、買二手房｜聘經紀不用錢｜這樣買新房更保障【美國地產熱點】6/15/2023

嗨 大家好！ 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 今天這一集要給大家帶來一個新的單元 叫做美國地產常識篇 顧名思義就是一些 美國房地產相關的知識介紹 比如美國買房的步驟 各種抵押貸款的規則 美國的房型 美國看房的注意事項 還有賣房的策略等等 這一系列的話題 都是一些我們在美國投資房地產 要知道的問題 也比較沒有時效性 希望讓大家在以後 任何需要用到的時候 都可以通過我的視頻找到這些訊息 所以今後我會不定期的推出 或者是每個月出一次這樣的頻率 如果大家有特別想知道哪一個主題 也請留言給我知道 那麼今天第一集「地產常識篇」 就要先來看看 中國和美國兩國在買房制度上的差異 為什麼要談中美兩國的房地產差異呢 因為我發現 現在從中國移民到美國的人特別多 不僅僅是這幾十年來 更是在疫情之後 中國人更是想方設法的要移民到美國 有錢的人用投資或開公司的方式到美國 錢不夠的就用走線方式 從南美洲走進美國 所以現在各種走線者的 新聞、分享、甘苦談 每個人都有一段故事 不管如何來到美國了 找地方住甚至以後買房都是必須的 因此 今天這一集就要先來談談 中美兩國的買房差異 首先我要先感謝今天的內容 主要是由舊金山灣區的房地產經紀人 Jason Tao先生所提供的 如果想要他的聯繫方式 可以到下面的介紹欄裡找到他 那麼就趕快進入今天的正題 由於中美兩國 在房地產買賣的過程的不同特點 剛剛從中國大陸來到美國不久的買房人 通常會按照在中國的買房經驗去思考 這樣就容易造成很多的誤會 比如買到的東西是完全不一樣的 計算面積的方式也不一樣 房產的來源也不一樣 房地產的仲介也非常不一樣 因此這部份的差異 很有必要先瞭解清楚 那麼第一個要說的 就是買到的房產是不一樣的 在中國大陸買房買到的是房子的結構 土地不包括在內 土地是屬於政府的 原則上講是政府把土地租給了房主 租期為期70年 所以現在中國國內正在討論 70年以後怎麼辦的問題 而在美國買房買到的是房子的結構 還有土地 以及地下資源 包括土地的礦產 有的房子靠山或者靠水 很有可能山和水的一部份也歸房主 當然這是以獨立房為主 如果買的是公寓 未必就是這種情況 另外現在有很多中國人 喜歡買美國的農場或者是牧場 幾英畝、幾百畝的土地 當然土地上的水源、礦源 也都屬於地主的 除非一些例外的情況 另外擁有房產之後 也要善盡維護之責 在美國的社區裡面 尤其是獨立房的房主 要特別留意打理房子的院子 很多的城市有規定 如果放任前院雜草叢生 房主是要被罰款的 也是希望大家都盡到一份 為社區街道維護 整潔美化的義務 第二點不同是 房子面積的計算方式不同 在中國大陸房子的面積 包括居住空間、陽台、車庫等等 而在美國房子的面積只包括居住面積 不包括陽台、不包括車庫 或者是公寓的公共空間 有的房子有地下室 通常也不包括在面積裡面 以美國的獨立房來說 面積要看兩個地方 一個是居住面積 另外一個是地塊面積 也就是Lot面積 就是整個土地的面積 而且中國是用平方米作為面積單位 美國是平方英尺 一平方米等於10.76平方英尺 一平方英尺等於0.093平方米 第三個不同是產權的不同 在中國大陸買房 過戶之後買方會拿到一份房產證 所以有些從大陸來的買房人 在美國也會問 什麼時候會拿到這個房產證 那麼其實在美國是沒有房產證的 那麼怎麼證明這個房子屬於你的呢 在美國交易過程的最後 賣方會簽署一份房產轉讓契約給買方 但這個買方當時拿不到 這份文件會送到縣政府去登記 登記結束之後由政府寄給買方 大約在過戶之後的 2到4週的時間內 會寄到買方的手上 但是這個文件實在是很不起眼 不清楚內容的人 很可能會把寄來的文件 當成垃圾丟掉 這份文件正本只有一份 沒有就沒有了 不過也不用太擔心 因為政府有記錄 所以不會因為你沒有這份文件 你就沒辦法證明 你是這個房子的主人了 第四點不同是房源的不同 在中國大陸大部份的房源是新房 二手房不是非常的完善 當然目前也在不斷的完善的過程當中 而且在中國沒有統一的房產銷售平台 但是在美國房源主要是二手房 當然也有一些是新房 但是新房主要是通過建商 或是仲介去進行銷售 沒有明確的新房平台 但是在美國在二手房市場 有健全的MLS房源平台 一般來說一個地區都有一個MLS平台 賣方的經紀會把房子 放到當地的MLS平台上去 而買方的經紀 就可以看到有房子上市了 甚至可以看到不同地區的房子 除了MLS可以找房 幾個全國性的線上房地產公司 也有它們自己的房源平台 知名的像是Zillow、Redfin、Realtor.com 等等之類的 在上面都可以看到 很公開透明的房源訊息 當然美國也有很少部份 是私下委託經紀人來賣房 主要是出於隱私問題 或者是經紀人已經有很明確的買家 或者是房主不想讓一大堆人 進到家裡來看房 這時候就可能會採取 不公開的形式來賣房 不過大部份的新房 都不在這些公開的平台上進行銷售 如果想要買美國的新房 要嘛就是自己去找 要嘛就是通過房地產經紀人去找 他們可能會在當地 熟識一些當地的開發商 第五個不同是交易過程的不同 在中國房產交易相對簡單 但是在美國房產的交易過程 可以說複雜而且嚴密 為了確保過程的公正性 並且為了買方在買到房子之後沒有風險 交易過程是在一個中立的過戶公司進行的 在英文中這個公司叫做Escrow Company 所有的匯款、進出資金都通過過戶公司 這樣可以確保買賣雙方 在過程中發生問題之後 資金有正確的歸屬 而且過戶公司會確保產權的完整性 並且為買方提供產權的保險 比如如果買方在買到房子之後 結果有人跳出來 聲明自己對這個房子 有一定的權益的話 產權保險就會保護買方的權益 例如如果前屋主在一次的房屋裝修之中 沒有付清這個帳單的話 裝修公司可能就在這個房子上的產權 放一個Lien 也就是置留權 代表它在這個房子的產權上 有一定的權益 這樣就逼得屋主 必須把這筆帳單付清了 才能順利交屋給買家 那麼如何在產權上發現 有沒有被放置留權 這就是過戶公司的工作之一 這是買家要特別去留意的地方 第六個不同是經紀人費用的不同 在中國買方找房產經紀人 經紀人的費用是由買方出的 所以很多剛從中國大陸來美國的人 不敢找房產經紀人 原因是怕找到經紀以後要花錢 但是實際上在美國買方經紀人的費用 是由賣方來負擔的 如果買方人看了一陣子房子之後 決定不買了 那經紀人就拿不到錢 也就是說他這段時間的勞動 就沒有報酬 但是這個在美國屬於正常現象 不必擔心好像虧欠了對方 不過在美國買新房的過程 跟買二手房稍有不同 新房的建築商可能會告訴你 不用找經紀 你直接來簽合同就可以了 那買方是否真的需要 找一個自己的經紀人呢 根據Jason的建議還是要找經紀人 以下是幾個原因 一個是當地經紀掌握的訊息比較全面 一般來說經紀人 對本地的房源會比較清楚 那麼更有經驗的經紀人 對每一個建築商的特點也很清楚 可以為買方提供更多的參考訊息 可以想像到的是 建築商自己肯定不會告訴你 關於房子的負面訊息 比如在美國的西岸有一個城市 有個建築商造了很大一片的房子 價格也很合理 但是房子賣得很吃力 賣了好幾年也沒有完全賣出去 原因是那塊地 原本是與軍方相關的設備維修廠 當地人都知道很可能會有污染 當然經紀也知道 但是對當地不熟悉的人 就不會知道了 另外在買新房的過程中 買房子的合同是由建築商自己提供的 合同的條款當然就對建築商自己有利 而可能對買方不利 舉個例子說 一般建築商的合同都規定 買方如果不能按時過戶 就會被按天罰款 而建築商如果不能按時交屋 就不會被罰款 當然即使你找到經紀人 也不可能改變這個條款 但是有些內容 經紀人是可以提供參考的 讓買家事前能夠知道一些問題 至少可以做一些事前的準備 例如Jason有一次 幫一個買新房的客戶 在一份長達100頁的合同裡 找到一個合同裡沒有提到 但是買方必須花錢的項目 另外還有一個關於地點的 潛在風險的建議 第二天客戶就拿了Jason的問題 去找建築商 建築商也認可了Jason的說法 並花了很長的時間來 跟買家做解釋 所以事後這位買家 很感謝Jason的提醒 最後還有一個找經紀人 買新房的理由 買方不必自己花錢雇用經紀 請記住買方經紀的錢是由賣方負擔 就算你不找經紀人 建商也不會把這筆傭金折讓給買家 而且有一個專業人士 幫你操辦買賣的過程 合約的檢查問題的諮詢 甚至幫你爭取優惠 所以你何樂而不為呢 好了 以上就是簡要介紹的 中美房地產交易的顯著差異 在美國買房 對懂的人來說非常方便並且安心 但是對不理解的人來說 就會覺得很困擾 好像徒增了很多的麻煩 但是實際上整個交易的過程 都是建立在 保障買賣雙方的基礎上設計的 往後我們會陸續做更多的 房地產知識性的介紹 希望都對大家有幫助 我是房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下週再見