小心！新移民在美國房市最容易犯的錯｜新移民買房前必懂三大誤區 老移民也超實用｜不要以為有錢好辦事！ #美國地產熱點 9/27/2025

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點：李歐筆記 美國房地產市場的交易規則 您了解多少呢 請試著回答下面這些問題 學區內買房就一定能上名校嗎 帳戶內有錢就一定能申請到貸款嗎 估價太低的時候怎麼辦 現金買房資金不必審查嗎 什麼是補充地稅 貸款產權保險和買方產權保險 有什麼差異呢 這些問題對於剛剛移民美國 不久的華人朋友 很容易誤解 即便來美很多年的人 可能也未必搞得懂 今天這一集我就和大家來聊聊 哪些美國房地產的交易規則 容易被新移民甚至是老移民 都給誤解了 開始之前請幫我訂閱頻道 幫我趕快啊突破萬人訂閱數 不要錯過每一集精彩實用的內容 以新移民來說 有三個重點是他們最在意的 第一點是學區的規則 很多移民就是為了美國更好的教育 來到美國的 所以買房當然要盡量選好學區了 而選房就直接影響孩子的學校 不得不慎 第二是貸款和信用規則 這個決定是否買得起 條件優不優惠 而且美國是個非常重視信用的國家 這點對於許多華人朋友來說 可能會有點不適應 因為華人的觀念 往往是存越多錢越好 更年長的人來說 可能還是習慣會用現金 這點與美國的信用制度會有些相悖 這方面華人朋友也要改改觀念了 因為會直接影響到買房貸款 第三點是稅務和持有原則 美國的稅制複雜 單單是房地產稅 每個地區城市都不相同 即便是自住房有減稅 但是也不是自動享有 另外在持有房地產的時候呢 還有許多的隱藏成本 這些也都是很容易讓人一頭霧水的地方 直接影響到日後的長期現金流 和投資報酬 我這次就以上三個重點 來展開本次的話題 移民對房地產容易誤解的那些事 第一點要釐清的就是 學區與居住資格的規則 學區房的概念 就是孩子就學依地址劃分 學區的品質直接影響房價 學校的就讀首先要有居住證明 買房或者是租房都需要提供租約 或者是地稅單、水電帳單等證明 即便是外籍人士（非美國公民 或者非綠卡持有者）都能夠買學區房 差別在於貸款、稅務和文件 要求的不同 另外常有人認為買到某城市 就保證能讀該市最好的學校 但是事實上要看學區的邊界 而不是看城市 即使是同城市 不同學區也差別很大 因此要看官方的學區地圖、還有查詢器 學區每年也很可能會重劃 買學區房最好是先問清楚 學區的辦公室再出價 所以有很多的學區上市房都會標註 學區請買家自行驗證 對於租客來說雖然租房 也能讀到好學校 但是租房就一定能上該學區的名校 也未必正確 可能會遭遇短租不被承認 提前的解約或者是搬家 導致學籍的變更 而且學區對租房者的抽查比較常見 尤其在熱門學區 但是對屋主的抽查就比較少 所以不管買或租 即便地址正確 學校也經常出現了名額已滿 抽籤等待名單的情況 就讀前都要詢問清楚 還要注意所謂的「祖父條款」的差異 有的學區允許已在讀的學生呢 即使是搬家也能繼續就讀 但規則各區不同 有的時候僅限於該學段 例如小學仍繼續就讀 但畢業之後仍需要依新地址來分配 所以不管你是公民、持有綠卡者 或者是外籍人士 買或租之前 都要先查詢官方的學區邊界 招生規則 避免誤判 再來我們談談貸款的規則 雖然我經常聽到從中國來的富豪 或者像矽谷之類有錢人超多的地區 經常使用的全現金買房 不過事實上是多數人 還是得要靠房貸來買房 貸款買房新移民要注意的 就是信用的問題 剛剛到美國的人通常沒有信用記錄 因此要趕快申請一張信用卡 按時的繳費 建立起信用分數 千萬不要認為 我存款有幾十萬了 上百萬 貸款買房銀行一定會借我錢 這種觀念不完全正確 銀行會借錢給你買房 是根據貸款者的還款能力去判斷的 第一就是看信用的分數 分數越高越好 利率最優惠 例如740分以上能拿到最佳的利率 620分以下就只能去申請政府的FHA貸款 或者是利率高條件嚴苛的貸款 第二點要看的是收入與負債 負債收入比通常要求低於43% 也就是說每月總債務支出 佔每月總收入的四成左右 越低越好 顯示還款能力越強 還有收入驗證 如果你是持有稅表W2的 美國公司的員工 可以持有工資單、報稅表 貸款比較容易 假如是自營商 或者是只持有海外的收入 需要完整的報稅與銀行對帳單 否則核准困難 第三 頭期款對新移民的貸款 通常要求比較嚴格 需要兩到三成 不像本地人最低可到3%至5% 貸款的成數越高 銀行風險越高 利率與保險成本也就越高 以貸款的種類來看的話 常規的房貸的頭期款通常比較多 FHA最低可到3.5% 軍人貸款和農業部的貸款呢 最低可以做到0%的頭期款 第四房屋估價 因為估價和房況的檢查 是銀行核貸的重要依據 如果碰到成交價高於估價 買方就需要補現金或者是重新的議價 這就是買家最害怕的地方了 因此買家有時候為了自保 會要求估價退出條款 或者是驗房退出條款 當估價不到位 驗房有重大瑕疵的時候 就可以安全的退出購買的合約 不會被買家收取訂金 這些都是新移民要注意的地方 第五 資金的驗證 美國不管是貸款買房還是現金買房 對資金的來源有比較嚴格的審查 都必須有合法的來源 最核心的概念就是錢不能突然出現 必須能有追溯的來源 因此會查看銀行對帳單匯款的記錄 如果會有大額的現金臨時入帳 就會被質疑 貸款買房因為是向銀行借錢 頭期款、交屋的費用都必須合法 否則會被懷疑是洗錢 假設你要買一棟50萬美元的房子 準備付兩成的頭期款是10萬美元 如果帳戶內原本只有3萬美元 突然多了7萬美元 銀行一定會詢問 錢從哪裡來的 一般標準資金要在帳戶內至少待滿60天 這筆錢如果已經在帳戶內 已經放滿了兩個月 通常銀行就不會再追問來源了 這就是為什麼買房前 通常建議至少提前呢 兩到三個月把頭期款存好 而且美國銀行 對存入現金這件事情極為敏感 通常不能當作有效資金 因為無法追溯來源 建議避免直接以現金存入 要換成電匯或者是正式的轉帳 新移民還有一種誤解 反正我是全現金買房 是不是就不用提前存款了呢 一樣也不行 全現金買房因為沒有向銀行貸款 所以不會有傳統的貸款審查 但是仍需要在交易流程中 證明有足夠的資金 並且最好在30天前存入 買方出價的時候 賣方通常會要求提供什麼呢 是資金證明 以證明不會被延遲交款 不會被懷疑是洗錢 至於資金的證明方式 如果是海外匯款 就要有銀行電匯憑證 如果是賣股票或者是基金 就要有證券交易的記錄 如果是家人贈與就要有贈與信 聲明是贈與不是貸款 第三 稅務和持有的規則 新移民也很容易忽略房地產稅 還有持有成本的問題 會粗略地認為房價就是總成本了 大不了每年交保險費而已 事實上房地產稅加上房屋保險 再加上HOA的費用、加上維修的成本 才是總持有成本 而且房地產的過戶 也有很多不同的稅賦 首先是登記費用與轉讓稅 部分州還有額外的交易稅 如加州有文件轉讓稅 如果是賣房要繳資本利得稅 屋主賺錢之後超過免稅的額度 單身25萬 夫妻合併是50萬的部分 就要繳稅 若賣方是外籍人士 買方可能需要繳代扣預提稅 務必讓第三方的託管人 或者是稅務律師先審查清楚 代扣預提稅的作用 就是防止非美國稅務居民 也就是外籍人士 在賣掉美國房產之後 帶著資金離境而不繳納所得稅 所以規則上要由買方代扣部分成交價 直接上繳美國國稅局 再來是房地產稅 就是每年需要繳交的稅金 金額依州、縣、學區而有所不同 一般為房價估值的0.5%到2.5% 不同的州也有不同的稅法 加州要留意補充地稅 而新的社區還有一種稅呢 稱為Mello-Roos 用來籌措基礎建設 與公共服務的資金 那麼在德州、佛州地稅很高 但是有自住房的減免 但需要自己申請 不是自動享有 所謂的補充地稅是什麼呢 尤其在加州房屋過戶之後呢 可能會收到一次性的補繳通知 為什麼會補充地稅呢 因為加州有第13號法案 原屋主的地稅是以當年的購買價格 作為基準 每年最多小幅的調整 新屋主買下之後呢 縣政府會用成交價 重新設定新的評估價值 若成交價高於原估價 就會補繳補充地稅 若成交價低於原評估價 可能會收到退款 新移民還有一種錯誤認識 保險都買得到、價格都差不多 但事實上在沿海、森林火災 颶風區的保險可得性與費率差別很大 有些甚至還要洪水險或者是地震險 所以如果是購買地區 有比較大的災害風險 買家在出價之前務必先詢問清楚 保費的報價 甚至是否有保險公司停保的風險 此外產權保險也很容易被搞錯 在美國買房過程中 通常會遇到兩種產權保險 名稱很像 但保險的對象完全不相同 一種是貸款產權保險 對象是保護貸款銀行 確保銀行在房屋上的 抵押權益合法有效 這個保險幾乎所有有貸款的買房交易 都要求買家要購買 防止發生房屋有未清償的稅務滯留權 或者是前屋主的抵押權未解決的問題 另一種是買方的產權保險 對象是保護新的屋主 確保新的買家擁有清晰 且可出售的產權 雖然法律上不是強制性購買 但是會高度建議購買 以防止有遺產的繼承人 聲稱擁有部分的權益 或者是舊的契約有造假 或者是偽造簽名的情況 又或是有未知的地役權 地役權就是別人對你的土地 有部分的使用權 雖然你是地主 但是不能完全的自主支配那部分 例如有水電的管線或者是道路通行 就經過你的土地 這些都要釐清清楚 買方產權保險是一次性的費用 通常由買方或者是賣方來支付 但是依地區的習慣而有所不同 在買方市場的時候 可藉由談判要求賣方來支付 以上就是新移民容易誤解的 房地產交易的三大重點 希望對初來乍到的新移民有所幫助 或許也對許多的老移民有所釐清 這次我就談到這裡 美國地產熱點 我們下次再見