接受PFM專訪 談華人如何在法國租房、買房和投資

大家好,我們今天是說漢語,上次我們說了法語,這次我們說漢語,是要跟大家說一下有關法國的房地產,我們會說一下怎麼租房間,怎麼買房間,怎麼投資,我們會學到不少東西,你可以先自我介紹一下嗎? Hello,大家好,我是Rana,我是法國獨立的房地產經紀人,我在法國生活20年了,因爲之前本身在六七年前就開始接觸房地產,那我正式成爲專業的房地產經紀人大概有14年了。 你可以跟我先說一下爲什麼你是從國內哪裏,你是哪裏人,然後怎麼到法國的,這個過程可以跟我說一下嗎? 我是中國南方人,廣東的,所以大家也聽到我的口音,如果我的普通話的口音不是很地道的話,請歡歌不要糾正我的發音。 2003年吧,到法國來,因爲我是認識我現在的先生。 你的老公是外國人? 是。 他是法國人? 對。 OK,然後你們就去了法國住? 是。 OK,你有孩子嗎? 我是兩個孩子的媽媽,現在我兒子20歲了,女兒17歲。 兩個都在法國嗎? 他們都是在法國出生的。 OK,那他們會說中文嗎? 一點點。 一點點,好。 如果是租房,其實面對,無論是法國人也好,外國人也好,他的這個條件是一樣的。 第一個就是房補的問題,房補的問題其實好像主要是針對留學生,外國留學生和法國本地的本土的留學生都有同樣的待遇,這個福利。 應該是說法國特有的吧,我不知道其他國家,但是主要是法國這樣做。 就是說你是一個外國來的留學生,你在這裏租到一個房子,那他有同樣的享受這個福利,就是得到這個房補。 這個房補是要通過一種這個家庭補助申請的,是需要在你租房之前就要申請好。 他是說,比如說你那個,我是從9月份開始出租,那你希望我在9月份這個租得到你的那個補助的話,那你就在可能8月底,你就遞交你的這個申請的這個,都需要這個檔案,之後你可能就會按時間你會得到從9月份就開始這個補助。 因爲有些,因爲我接觸過一些留學生,他們就問我,因爲留學生他們都知道,特別是臺灣留學生或者我接觸的比較多,他們都知道這個申請房補的事情。 是國內的學生都不太懂,國內的學生你們注意一下。 我只是說我接觸臺灣留學生比較多,因爲國內應該留學生他們也都知道,因爲在這裏有些華人的論壇啊,或者是這些羣組啊,他們互相在溝通的信息,或者是一些生活幫助的信息都,就是這個服務的內容,他們都很容易知道這些信息。 所以我覺得因爲國內留學生大概他們都知道吧。 需要這個東西嗎?還是因爲你剛剛提到的有一些社團啊什麼的,所以就沒有這些多些的存在呢?有這樣的,就是一個人租完房間他租給另外一個華人,你只要交房租就像臺灣國內一樣吧,交房租就可以了,有這樣的做法嗎? 這個是非常好的問題,原則上法國來說呢,就是如果你要做的合法一些,就租的合法的租呢,那你要按照他們就是一個,你要提供,當然因爲他的這個檔案要求你的文件多,還有擔保的話,主要是這個屋主他希望保證你這個租客是有足夠的經濟, 能力來交這個租金,主要是爲了這個,就是說怕你不付租金呢,或者是要你有沒有這個能力,所以他是需要,比如說你一開始你需要,如果是針對法國的人租呢,那起碼你要需要你的最近三個月的工資單, 他們還需要你最近三年的報稅的這個報稅單,如果是學生他需要父母的就是擔保啊這個,而且還有押金,所以這個就是整個說來他要求就是你在經濟上的擔保的文件是挺多的。 需要什麼保險嗎? 保險,保險是的,就是這個也是必須的,就是因爲租房有兩種情況,一個你是租空房,還有一個是你租帶傢俱的房,那如果是說到保險這件事情,就是你如果是租的是,無論你是空房也好,帶傢俱也好,他這個他這個屋主本身他必須有一個保險, 就是也是叫assurance的habitation,那對於如果是一個租客你租下來的時候,你也必須買一個assurance的habitation,這種情況就是說如果你租的期間萬一有出現房子有什麼問題的時候呢, 那這個損失或者是維修呢,就可以通過保險公司幫來你這個支付你這種這筆損失,我舉個比較常見的例子,比如是漏水的話,那漏水如果是因爲如果是公寓,你漏水是樓上漏水到下方的話,那可能是你鄰居要修的, 那可能鄰居就是要他的保險公司來負責這種維修費,但是如果你是自己家裏的出現問題了,那這個有時候漏水是很常見的,漏水這個事情,那如果維修起來或者是需要有一大筆的費用, 那你要如果是你在,呃,這個也要掌握的信息就是說你漏水一旦出現了,那可能保險公司他是要求你在五天內你必須把這個呃,像這個保險公司報這個漏水的情況,然後報上去,那之後呃,你這個這筆漏水的這個維修的房子,這種這筆費用是保險公司來呃,就是幫你操作的。 當然他會呃,針對你的買的保險,一般都是買全選是針對你保險的範圍,他有一個呃,上限,就是說你可能他有一個呃,一百多或者是呃,一定的資金,如果是你維修超過了,可能他就會呃,要你本人自己承擔這一個上限,呃,有看在哪裏,如果是巴黎或者是這些大城市裏昂這些後他。 針對學生的住房其實是非常緊張的,所以那個呃,他的房租也是也是蠻高的,但是有些是蠻好的,因爲他是提供一些全套服務,包括你的那個就是定期的清潔衛生啊,呃,或者是他設備都齊全的,這些是蠻好的。 那比如說我的女兒,她剛進,剛開學後,她租了一個就是十一平方的房間,只是一個房間,那租金是五百多。 十一平方米五百多,只要有錢都可以,就什麼都,什麼都可以。 對這些法國對法國對這一點上是比較比較平等的,就是說呃,任何的外國外國人他都可以完全享受像法國人一樣的這個呃,法律來在法國呃,購買房地產不動產,但是有一點呢,就是說你儘管是在這裏買到擁有你自己的呃,那個物業了,但是你不會有享受享受在呃,擁有法國的居留權。 OK,買房子不會給你一個居留權。 法國政府就是爲了吸引那個外來投資者,他要推出一種叫做呃,人才護照,就是呃,這種投資呢,也是可以就是通過這種投資,你也可以投資房地產,而且同時你會得到呃,這個居留權,長居的這種權利。 一次呃,法國法國人的話,那就是呃,就是在關於那個關於這個稅收的問題,如果是外國人,他有一個專門針對外國人的這個這個稅務機構要去報的。 呃,比如說我們買房的時候,他有種這個交易,是這個交易是通過通過第三方的這個公證人,法語說not that那也是法國特有的叫not that這個not that的職能,就是說負責這個這個房地產買方和賣方之間的這個交易達到一個公正透明的。 呃,他拿10%是嗎?相當來說理解是外國的律師吧?他他是拿10%啊,對啊,差不多,呃,還是20%?呃,平均是7點多7.5啊,7.5就是房價的7.5OK,7.57點多OK,呃,這個7點多的是公證費,其實公證費屬於這種呃,是其實也不是,其實大部分80%是交給法國政府的。 你有沒有跟呃,你有沒有跟銀行啊或者是政府啊呃,有關係的就是呃,錢呃,從哪裏來的?就是你可以就是法國銀行會接受一個一個華人呃,借錢買房子嗎?比如說你有這樣的。 呃,這是一個非常好的問題。呃,外國人來說,對。 其中包括就是你說的問題就是銀行銀行,我們除了跟銀行,但是很大程度的就是跟呃,銀行貸款的經濟,我們叫科切的這些呃,專業人士打交道的,比如說你一個買房子,買房子不是買菜哦,那你當然是需要呃,決定你的預算,在預算的時候,你要算呃,我你的個人的呃,自備款多少啊?你需不需要貸款? 你能貸款到多少啊?這些是要看的。那在法國來說呢,有一個呃,叫貸款經紀人的角色呢,他就是說他呃,幫你按照你個人的條件和情況呢,呃,向不同的銀行去去找到比較最好的貸款利率。 所以這個角色就是說,那其實我們當然接觸還是跟這些經紀人接觸的比較多了,跟銀行積極直接打打交道還是比較少一點的。 如果你有貸款這一塊啊,還是有有有兩種兩種可能性,就是說一個你可以自己跟自己的銀行溝通,呃,去申請貸款,那第二種情況,你是說呃,讓那個通過cookshare,就是那個貸款經紀人幫你幫你找到呃,就是合適的銀行,呃,還有找到比較好的貸款利率,就是這樣子。 那這個多少錢呢?找個股權,幫你找個銀行? 這個檔案的申請的難度,有的比如說呃,我舉個例子和有有個有些活人,他是做生意的,如果他要買個店,他是呃,自己一分錢都不出全百百分之百帶下來的,他說這這種這種這個做起來的話,那難度很高的話,他說付的這個經濟費,他要付3萬歐元才。 但是不是搞不了,消息就是不是搞不了啊,如果你想要全程貸款的話呢,經濟費可以其實是可以做得到,只不只不過費用更高,是不是可以這樣理解嗎? 但是不是做不到,不是做不到,所以我我剛纔就想問你,那我什麼錢都沒有,我是華人,我想要在法國買房子,呃,我找你的話,或者找個過街,找你找個過街,他其實是可以幫我找個銀行貸款,買到這個當然你的你的你的想法要很好,應該是,但是可以付這個經濟費,然後可以得到這個貸款,不是不可能。 呃,不是不可能,但是就是說他們銀行對你這個要條件要求非常高,法國有一個有一條法律叫他放,這個他放他是反洗黑錢的。 什麼意思?就是說法國銀行或者是法國銀行對這個呃,對這個外來資金投資的這些資金,他呃,呃,就是這個監督是非常嚴的,呃,特別是因爲洗洗洗洗黑錢在這個呃,在房地產投資裏面是可能比較常見的。 呃,應該是縮寫,那這個是呃,專門針對外國這個投資,就是外國投資人投資在房地產的他的經濟來源的一些審覈的這個錢要知道是從哪來的,怎麼賺的? 對,他你必須要你,你必須要證明你這個這個經濟的來源呢?你這些呃,你的工資啊,這些收入啊,呃,儘管儘管說你你好,你很很有錢,但是你不一定是說呃,你那個就能就能就是說在就能在呃,法國銀行帶到款。 我就是曾經曾經陪同這樣的客人,就是說他的他的經濟來源都是在國外,收入都在國外,而且他都收入很高啊,但是儘管是這樣子,你去銀行那些經濟在他一看,他說呃,沒帶可能帶到在法國帶到呃,這個到款的是比較他的那個要求,鐵電是很高,他也很多元化啊,也是各種各樣的投資方式。 都有那比較呃,比較常見的一種就是這個呃,出租投資,我們叫呃,嗯,這個安威斯基的就是你買房子,就是未來出租的這種是比較常見的,嗯,然後然後然後他們買什麼?他們是買房子嗎?還是買地? 那買地皮其實其實對華人來說有一些,我覺得可能他我已經碰見有的有些客戶,他是比如說他對呃,農業買就是裏裏的啊,就是那些呃,農地就是可以就是來種地的那種呃,他們對這種感興趣,那一般說買這些地皮就是用於來建築的話,那反正我是沒接觸過,但是也可以買地皮。 所以說不排除他們想在一些比較好的,呃,這個鄉下的環境買一塊地來自己建造房子也是有的,主要來說說,如果是說到外國人在想在呃,法國買房子的話,可能呃,因爲主要是針對可以說法國的房地產來說,呃,他有他的嗯。 穩定性,所以嗯,我我不是說說說巴黎的話,那他的穩定性國際投投資者的原因就是說,嗯,他的呃,保值啊,這些都是比較呃,他有很大的潛在力,所以在這一塊的話,呃,對於國國際呃,投資者或者是說對呃,房地產投資有興趣的朋友,呃。 巴黎呃的房地產或者是法國的房地產還是,呃,比較有優先可以考慮的一個點,因爲他本身的這些,呃,嗯,雖然就是一個,所以雖然他的這個有一些規定規定比較繁雜,或者是涉及到稅收的問題比較,嗯,複雜,但是總的來說,呃,相對國際房地產的國際市場來說,這個法國房地產的穩定性。 是一個比較難得的近近幾年來,你你覺得對我,我剛纔沒有提到,沒有問過你,問你,就是你覺得在呃,法國房地產這這四五年來吧,疫情到現在吧,有有變化嗎?現在穩定嗎?真的很穩定嗎?還是有的時候會上會下相對來說哈,其實其實無論哪個市場不不可能殺,不可能封呃,封住。 你說完全穩定是不可能的事情,他肯定會有波浪性的,我就跟這個走勢哈,比如說疫情,疫情,疫情期間就是2020年到2021,呃,22年吧,那個那個法法國房地產,他沒有跌,反正反而就是在漲了不少,那其實全國際的房地產也是同樣的走向哈,就是在疫情期間,呃。 就突破100萬了,100到120萬吧,那就是一個歷史高峯,那這個疫情也是跟跟疫情帶來的,就是人們對這個生活方式的這些一些改變呢,造成的,所以所以這個交易量呢,還是兩年期間都沒有影響了,就是房價沒有降低,反而上漲。 呃,那之後因爲就是說現在現在就是說應該是從去年夏天開始吧,就是因爲這個,呃,疫情帶來的這些經濟的影響,比如說,呃,通話膨脹啊,還有烏克蘭的戰爭造成的物價這些上漲啊,這些呃,原材料供應的缺啊,然後這些建築材料的這個上漲成本漲高。 所以對這個建造商來說一個很大的衝擊,然後在經濟上,因爲這個歐洲這個通貨膨脹帶來的這些就是法國法蘭西這個中央行呢,他也就出現了對這個貸款利率的一個一個調整,那這個調整我們叫磨損利率了,這個磨損利率,它是控制着法國這些各個銀行貸款的這些呃,它的它的就是。 說你接受你貸款的這些條件的,所以這個影響是蠻大的,所以原來呃,就是過去10年法國貸款的利率,它是跌到就是一個歷史的底就是底谷吧,就是利率很低了,因爲利率很低,所以就是吸引很多人買房,但是反過來就是因爲這個,呃,這個經濟的影響,現在就是過去一年多這個呃。 應該是說法國央行不斷的調整這個磨損利率,呃,這個要說到一些金融的問題了,磨損利率一高的話,那法國很多銀行就拒絕貸款,拒絕貸款的話,那就不得這個這個磨損利率越越越越就越波動的話,那可能這個貸款利率就要上漲,所以就是原來如果平均過去。 呃,利率就是2點多或者是3的話,那現在就不斷的上漲到4啊,到5%這樣子,那其實這樣的影響呢,對很多初步就是第一次買房的這些人羣,它的購買力就下降了很多,平均來說,可能降低了法國人的房地產購買率,降低了20%。 過去兩年的,呃,這個房價都是在上漲高的地方,可能10%啊,或者是更高的一些城市,那現在面對的法國的,呃,我可以說業內的,就是說,因爲可以房地產就是有一個低谷的問題,就是說,呃,人解人爲,因爲就是買房的或者說本土的買房的人的購買率下降了。 現在這樣就形成一個局面說,呃,我儘管是想有買房的願望,但是我買不了,我貸款貸不下來,那但是其實所以呢,所以這個狀況就是說法國這個如果是要調整這個市場的價格呢,應該是要,呃,要下降到一定的程度才把這個市場平衡下來。 在穩定下來。但是,但是,對對,但是來說,嗯,目前來說,呃,就是房價的下降呢,呃,也沒有顯得很大幅度,所以大家這個降價格的幅度還不夠,所以就形成一個局面,就是說,呃,交易量也減少了,就是賣的,想賣的這個過程要更長了。 但是價錢沒有兩年前那麼貴,雖然雖然價錢沒有兩年前那麼貴,但是因爲經濟的問題,別人買不起房子,雖然他們便宜一點,是也是這個意思嗎? 是,但是也不是說,呃,嗯,這個。我是說法國人啊,在法國人的,不是華人,呃,在法國投資,現在是不是說的是法國人的,法國人沒以前那麼多錢還是? 是多少的?那現在的,現在,現在他說,比如說,如果,如果在,呃,去年他能貸款能力,我能貸款到,呃,20萬,嗯,那現在可能他我能貸款到只能最多18萬或這樣,這個樣子。銀行不借就變得是銀行不借錢給你。 是。OK,不是你的,有沒有錢,你的,你幹嘛幹嘛,是錢,是銀行不想借錢。對,這個,這個銀行拒絕的檔案,可能聽說高到拒絕率40%到50%。哇哦,哇哦,嗯,兩個案子有有一個不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不 在房地產可能對外國人來說要知道的,其實法國人這個法國這個高稅收制度,其實可能如果不瞭解的人聽起來還是覺得,嗯,就是說,呃,覺得挺可怕的,其實也沒那麼可怕,就是你只可怕是複雜的意思吧? 是就是 我覺得法國有意思的是說一方面他法國政府雖然就是有這個那個這個高稅收的就是限制你哈,但同時他也推出一些就是說讓你減稅的辦法,我覺得這個有意思,就是說你可以有合法的去減稅 對,呃,比如應該必須記得知道在房地產這塊呢,你呃,你通常是我們買房的時候都是有個人名義買,那個人名義買的話會涉及到你這個,呃,這個,呃,叫,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,呃,� 那種高價值的房地產負涉及到一個婦人稅呃,你如果是涉及到,呃,你要賣房的時候,你要一個有一個就是,呃,嗯,令,嗯,皈依 然後你這個賣了,賺的這筆錢你是要交稅的。 那你賣了賺了這筆錢你是要交稅的 還有如果你要交給這個 你這個房地產要傳給你的後代子女之後 還有一筆遺產稅 所以這些稅收來說呢是蠻高的 但如果也有一種方式可以合法的去減稅 就是說你可以除了個人名譽去買的同時 你可以考慮你通過其他的方式 有一個必須知道的就是 法國有一種方式叫做 法國這個民事房地產公司 我們簡稱叫SCI 它就是法語的全稱應該是說 Société Civile Immobilier 這個是一個比較好用的工具 因為這個工具也是可以得到你減稅的一種方案 比如說涉及到你這個遺產稅好了 這個遺產稅的話如果你是個人名譽買 那你這個20年30年你要交給你的子女的時候 你這個遺產稅會高到這個 你比如我賣出去賺了20萬 可能20萬裡面最高45%的這個是要上交稅的 如果是你通過這個民事地產公司去買的話 你這筆是因為它是公司的名譽的話 它是不存在這個遺產稅的 那你就省去這筆錢 但是名字是公司的不是關係大嗎 不大 Elon Musk他好像沒有一套房子是他的名字 Tim Cook好像也沒有 所以問題不是非常大 不是非常大吧 只是一個公司和個人的一個區別而已嗎 不是這麼簡單 因為畢竟你公司的 所以斯亞國際很多很富翁大富豪 他們買在巴黎買很多豪華的房子 其實都不是通過他個人的名義去買的 你前兩天在你的臉書放了一個有關Law of 這個也是減稅的一個法律嗎 這個法國政府因為它其實也是解決住房緊張 推出的一個法案 它的目的是說鼓勵有經濟能力的人去投資 那這個投資就是說投資都是新房 比如它每一個開發商在一個經濟區 它要開發一個住宅區 這個住宅區它專門是用來出租的 專門用來出租的話 那就是它鼓勵這些有經濟的能力的人去買 你買了之後呢 就是說比如你買了 你在比如說你10年20年之內 15年之內 你是你只能出租 你不能自己住的 那這個就是我們做的叫投資的這個Law of 那你在這個投資這種房期間呢 你就可以減稅 比如你減稅它是 比如說你這個它按這個年 9年因為你出租9年 它的減稅是多少 你出租15年或者10年 你可以每年減少你的個人所得稅的 這個稅額多少這樣子 比如說我之前發了那個post 說的是說我們在應該是到今年年底 我們如果是出租這個 我投資這個法案的一個一套新房 那我可以享受我出租12年的話 我可以減少我每年的個人所得稅17% 那從2024年的1月份開始 這個減稅額就降低了 原來可以減17% 可能明年我 它這個減稅就會降到14% 14%OK 對 好的東西總有一個 不能一直有一個 有好多 忘了就是找不出來我的字 但是也裡面有數字 謝謝你這麼的 怎麼說呢 這麼的輕鬆的 這麼的認真的跟我們說了一下 法國房地產 華人在法國的房地產要知道的東西 我們怎麼可以找到你 你有個臉書 我下面可以放條連結 你還有些什麼地方 在國內有沒有一些社交平臺 可以找到你呢 如果對這個法國房地產有興趣的朋友 我可以送大家一個 在法國買房的指南 我可以把這個鏈接留給歡歌 如果是說有感興趣 想了解一下 剛才我們所談到這些 關於說買房要注意的細節 程序 或者是說 你要想了解法國的稅收 這些交易的話 我都放在這個指南裡面 所以我可以送 就是有興趣的朋友 可以去了解一下 謝謝你 謝謝歡歌的邀請 就是我覺得一個可以說 地道 臺灣說道地是吧 我不知道 地道還是道地 可以說地道 我還是說地道 因為我是這個 我們中國大陸都說地道的 中文的 普通話 還有說可以說 說粵語的一個法國人 來談這個房地產的話題 非常感謝 謝謝 我們一起打招呼 跟大家說再見好嗎 好 謝謝你們收看 我們下次見 拜拜