加拿大貸款/房貸/張波說/多倫多房地產持續升溫，搶offer買來的高價物業貸款申請估值不夠怎麼辦？如何來破解？

大家好,我是張波,你們的市區貸款經理,我們又見面了 歡迎您來到新的一期張波說 那麼今天我們有幸請到了我們多倫多非常有名的銀行認證的評估師Lynn 大家好,非常高興今天跟張波有這個機會來跟大家一起分享評估的很多的知識 在20年前,其實評估師跟貸款經理,包括 Mortgage broker 有很親密的這個接觸 我們常常打起電話來,很多事情要問他們 但是呢,20年間有了很多的變化 我們當中有了很多的 outsourcing company 我們呢,就說這種聯繫呢,就少了很多 其實我自己對於他們現在怎麼樣的一個操作 也是滿腹呼籲很多的問號 今天正好藉着這個機會來跟張波有一個溝通 我有很多東西要問到他 然後我們希望我們這個溝通的當中 所得到的很多的信息能夠對大家有幫助 好的,感謝Lynn 那我們就開始今天的第一個問題 基本上從這個差不多一兩個月之前 甚至有三個月之前 比如說一些特別熱的區 它這個二手房搶offer搶的是非常厲害的 那尤其是剛去房的價位 比如說140萬到150萬 比如像Bertie,我們這個區非常火爆 那麼基本上房子一出來以後 經常見到是十幾個二十幾個 甚至有三十幾個offer進來 搶offer特別厲害的情況下 就說目前你經手的評估案例 有沒有說這個評估值 它會低於目前的購買價格的 如果有的話 這個比例大約是多少 根據你最近的這個經驗 比如說過去三個月的 大概還是維持在5%以內 就這個百分比呢 跟我們以往的一切的 就說月份都比較接近 並沒有非常的離譜 那麼在二月份一月份之前 搶offer那些物業呢 基本上他們這個出價 還是比較接近市場價的 但是三月份根據經濟跟我說的 就已經開始稍微有點失控了 這個價格到最後能不能評得上 我們要看就是說三月份的數據 所以說大家拭目以待 比如說很多開發商 大家買的房花樓花 可能是兩年前 或者一年前在高點的時候買的 那麼根據以往2017和2018 這種工作經驗 當時我記得2017年有個 Oakville有個特別火的盤 在Oakville在這個六線和Dundas那邊 當時那個盤出的時候特別火 被炒得特別高 但是真正等了2018年交接的時候 它的房價評估值 基本上跟買家差不多 將近20到30萬 那麼這種情況下 今年就是說在Lean 你最近評估的過程中 有沒有就是說接受到 比如說你的評的房花樓花 因爲之前買的價格過高了 沒有做一個很好的支撐 如果是樓花的話 在Jane跟Highway 7 Vaughan Metropolitan Pub的那一塊 Transit City Transit City 1 2 可能在兩年前 單價達到1000到1200尺價的時候 這些在現在回到評估的這個過程當中 已經完全沒有辦法被支持了 然後Downtown有一些 當年在1800 1900 2000左右的 現在也大部分沒有辦法被支持 當時在高點的時候 從開發商那邊 購買的這些樓花房花 在現在我差不多又會 這個價格會少掉二三十萬 同樣你知道在今年的春季 會有大批當年在17 18年 樓花高峯時候 買的這些Condo Unit 大家統計下來 差不多有三萬兩千個Unit 整個達多倫多地區 而且這個三萬兩千 大部分是在Downtown Toronto Area 還有一部分在那個905地區 這一批的樓花 是在三月到六月之間 大批的會進入到Occupancy 然後經過三個月的Occupancy 大部分這些需要進行Closing 但是在現階段的 這個高利率環境之下 這些Unit能不能被Closing 會不會大批的返回到這個市場上 我們現在還不知道 我們就是靜觀其變 而且這一批Unit 如果回到市場上 會對市場上的 再售的這些Unit 有些什麼樣的衝擊 我們都不知道 所以我們得等待這個市場 看看它的反應是怎麼樣的 感謝你給大家的分享 那麼其實我個人有點驚訝 因爲我感覺說到 Transit Unit這個牌 我印象比較深刻 因爲我做了也不少 但是從我個人經手的案例來說 目前來說 現在應該已經到Phase 5 應該Phase 1、2、3、4 應該已經交接了 那麼前四個Phase 我經手的這個評估值 我印象裏邊應該只有一個估值 好像是當時是1加1的 少了兩萬塊錢 其餘的話經手的 應該是沒有什麼問題 但是希望 目前正在做一個Phase 5的 當然就是還沒有做去評估 希望就是說 我們估值不會差太多 但我當時以爲是發盤的時候 當時以爲市價 我覺得還是蠻便宜的那個盤 跟Downtown來比 對 是便宜 但是因爲總體來講 可能市場不好 價格就被拉下來了 是吧 這就是我一直都建議我的客戶 當他們在買賣Condo的時候 一定要跟周邊的 Resale的Condo Unit做比較 如果你看當時 對開發商的這個開盤的售價 是在1000、1200 相比North York 相比Downtown 你看那個持價 還是很便宜的 還是感覺很有升值潛力 但是你如果跟當時的 Resale的那些Unit 在市場上的 二手賣的這些 差不多房型 差不多年齡的這些樓來比 它們其實還是相當高的 OK 因爲最近市場跌了 所以說市場總體來講 你作爲參考的這個價格 我們說Comparable Price 自然就下來了 對 而且這還有一個問題 在市場火熱的時候 跟市場Slow的時候 我們有很多的評估的方法 還不一樣 當市場火熱的時候 哪怕周邊的樓盤 都不能夠支持的話 只要開發商提供 我們現有賣出去的 這個樓裏 現在賣出去的 這些相同的Unit 我們可以拿Builder Sale 來做支持 我們在我們能夠 可能的範圍當中 只要有一線希望 我們都會支持Purchase Price 但是隻是說 我們在報告上 會告訴Underwriter 它在我們的Range裏面 但是在我們Range的 非常高位上 所以你要做好Risk Management 然後我們還會建議說 你如果有可能的話 請把Loan to Value降低 比如說原來是 只要付20%的Down Pay 你可以借80% 但是我們會建議Underwriter 根據每個人的情況 會降低到75%甚至70% 所以就是當你知道 包括你在搶Offer的時候 你搶高了 包括你在買樓花的時候 你非常喜歡這個位置 可能跟其他的周邊的樓型來比較 它有點高 但是你非常喜歡 你想要相對來說 把自己的Down Payment儲存好 存高 給自己一個Buffer 然後能夠幫助自己 在Closing的時候 不要過於被動 萬一你的物業評估值 低於了你的房屋購買價 那麼接下來你的貸款 會出什麼樣的問題 取決於你手裏的首付款 和儲備金到底是有多少錢 那麼我給大家一個量化的例子 你買的這個房子 它的原價 你買過來是150萬 你手裏只有20%的首付款 也就是30萬 也就是說 你本來是打算跟銀行借120萬的 在你的收入沒有問題 可以支撐120萬貸款的情況下 你的評估值回來 低了 低了整整10萬塊錢 我們假設說 比如說只評到了140萬 那麼140萬 對於銀行來講 銀行它最多能夠 給你貸款的額度 就是你的房屋估值的80% 或者是你的購買價的80% 其中低的那一個 那麼銀行它只能按照 140萬的80% 也就是112萬來給你貸款了 那麼本來你是打算 從銀行借120萬的 但是現在呢 銀行只能借你112萬 也就是說這個時候 如果你手裏沒有這8萬塊錢 來補足這個空缺 那麼你這個deal 就沒有辦法交接 所以說如果你的手裏 只有房價20%首付款 來交接這個房子 你的估值低了 那麼你的貸款 肯定是會受到影響的 因爲你沒有這個錢來交接 來補足這個差額 第二種情況就比如說 還是回到剛纔的例子 你這個二手房買的時候 你搶offer搶到了150萬 那麼估值的話 還是估到了140萬 但是呢 你在跟銀行借貸的時候 你只需要借100萬 那麼我們剛纔說過 銀行它能夠給你提供的 這個融資的最高的額度 就是你的評估值 或者是你的購買價格 低的那個80% 那麼低的這個值呢 就是140萬 140萬的80%是112萬 但是你只需要貸100萬的款 所以說這種情況下 你的貸款是不受到影響的 因爲你本來 你也不需要借到112萬 如果說大家一定要搶offer 你非常非常喜歡這個房子 哪怕說你可能知道 你的地產經紀可能跟你講了 可能這個房子 你就要再接下來加價的話 可能會超過於市場價格 但是呢 你就是特別喜歡這房子 你想拿下來 如果你的手裏有足夠的 首付款和儲備金的話 那麼估值低一些的話 這就不是一個問題了 那麼評估員這個行業 其實作爲普通客人來講的話 他很多時候 在做貸款申請的過程中 他是沒有機會 直接跟評估員對接的 一般來說都是通過 銀行的這個房貸經理 去跟這個評估員對接 那麼很多時候 我們就聽到客人 就是在抱怨 我這個refinance這個房屋 我覺得我這房子值200萬 但是這個估值 爲什麼只給我估了160萬呢 我本來可以借很多錢出來 所以大家有時候 就對這個評估員 有一些誤解 比如說包括 買二手房的時候 比如說我這150萬買的房子 最後結果評了140萬 我自己呢 還要從口袋裏邊出錢補差價 那麼今天呢 我們就請這個令 給大家解釋一下 其實呢 並不是說評估員 有意爲難大家 因爲評估員最後 其實都是儘量 儘自己的最大權力呢 幫大家爭取最大這個估值 達到這個你的購買價 到底是由什麼因素 影響你的估值 我們今天啊 給大家揭開他的面紗 不同銀行的評估機構 比如說 BIMO用的是Solidify 像這個TD啊 還有別的 很多別的銀行用的是 Nationwide Personal Services 那我見過 就說這幾家銀行 有時候比如說 他可能在一家銀行 做的這個評估值低了 但是跑到別的銀行做 他的估值會高一些 會 這是由於什麼原因 會導致這個估值不一樣 而且就說 評估員個人的主觀因素 他對這個估值的影響 到底有多大 謝謝張波 給我今天這個機會 讓我來洗白 我知道很多時候 不僅僅是貸款的客戶 我相信很多 Mortgage Broker 都覺得我們是來砸場子的 我們是來拉仇恨的 今天我們要好好地 把這個事情說一說 評估的時候 有些什麼樣的依據 和參考的因素 首先就是每一個銀行 都有自己的 我們可以用到 多久之前的 這個Comparable Sale 就是可以相比較的 這些Sale 每一家銀行都不一樣 Royal Bank HSBC 這些銀行 他們只想要 90天以內的Comparable Sale 但是如果是TD BMO 這些銀行 他們可能會延續到 6個月 180天 6個月 對 然後我們必須 根據銀行的這些要求 來選取 這個時間裏面的Comparable 然後什麼樣的Comparable 對我們Pricer來說 我們一定要 Compare Apple with Apple 我一定要找到 我的蘋果 認爲是可以做比較 首先它是 我們的地塊要相近 那天我有一個客戶 他的那個房子 是45尺的地 但他一定 拿了一個Comparable Sale 是讓我來做比較 但是那個Comparable Sale 是60尺的地 我跟你說 45尺的地 跟60尺的地 在那個社區 是完全不是一回事 那就不是Apple with Apple了 對 差到10萬到15萬 我說我沒有辦法 我必須 45尺的地 跟40尺 45尺 這個是相近的 是可以比較的 第二個呢 是年份不一樣 你要知道 不同年份的房子 因爲它的那個 建造的這個工藝不一樣 比如說七八十年代 你會看到 七八十年代的房子 進去 然後一小間 一小間 左手一間 右手一間 非常的不開放 但是你如果看到 九十年代以後 造的房子 它就非常Modern 非常現代化的設計 非常開放的設計 你會看到 那個廚房 跟Family Room 是完全打通的 它的樓層會增高了 而且因爲它的Material 它的那些材料 已經是有了預製件了 有預製件的話 它可以做得 更加的這個開放 所以不同的年份的 那個房子 是不能比較的 七八十年代 我就跟七八十年代 甚至是四五十年代 五十年代 五六十年代的房子 我都可以一起比較 因爲那時候的建造工藝相同 十年代以後 二零零年代以後 會把這一堆的房子 放在一起 那一零年以後 又是另外 那個一類的房子 當然還有Craftsmanship 就是這個房子建造的 這個質量 和它的那個工藝 比如說它是 一般的這個社區的房子 還是 這是一個定製房 這就會非常不一樣 對 這就是我們比較 重要考慮的因素 一個是Lock Size 還有就是Square Footage 就是你這個房子 本身有多大 對 你的Age 你的年齡有多大 這個決定你這房子 造出來的這個 Layout是什麼樣子的 還有就是Craftsmanship 你造的那個房子的 這個質量 工藝是怎麼樣的 就是這個是 四大考慮的因素 首先Pracer 本身 它給的是一個Opinion 嗯 主觀的 它是有點主觀意識 它是有主觀意識在裏面的 我們在評估界當中 有一個說法 說Pracer是 Combination of Art and Science 它是 它是Art and Science 但是我更 更確切的應該是 它是一個定量 和定性分析 結合在一起的 有很多東西 你可以做定量的分析 比如說 不同的地塊大小之間 它差價多少 或者是赤巖高點的時候賣 跟我現在市場上相差了 百分比有多少 這些都能夠定量的算出來 但是派上一些定性的 那些方向就很難 比如說 哪怕是相同的 那個Size Square Footage的房子 有一個 它可能那個房型設計特別好 有一個房型設計不如它 那在這個社區當中 大家買家就會追捧 那個房型設計好的 哪怕它是同樣大小的 但是你進去 你會覺得它就是開放 它就是顯得大 對吧 然後這一些 就很大程度依賴 這個評估師 對這個社區的熟悉程度 對這些房型的熟悉程度 說再主觀的 這個一個意見 它都不會 就是說相差的特別大 所以我們在說 對 這是一個Opinion 但是這個 不同的人的這個Opinion 對同樣一個房子 它應該是 若是Subdivision Home的話 一般是在5%到10%之內 這個差距 這就是合理的 那如果有評估師 他的這個評估價格 超出了 跟其他評估師的這個範圍 超出了這個5%到10% 那我們就覺得 那個價格是不是不合理的 如果是Unique Home 你比如說是特別大豪宅 或者是Rural的 對 你有特別大的那個地 這些比較Unique 或者是Heritage的 那個可能這個差價 會大到10%到15% 這我覺得也是 比較可以接受 只要在這些範圍當中的 Opinion都是合理的 但是每一個評估師 都會有他自己的Opinion 每一個價格都會不一樣 好的 感謝您 那麼5%和10% 我覺得5% 當然可以接受 我覺得10%稍微有點高了 那如果說你買了這個 100 咱說150萬的房子吧 150萬剛需價位 你買了150萬的房子 如果是平地的10%的話 那是平地的15萬 這是一個相當大的差距 所以你知道 有的時候在Resell的Market上 在一個怎麼說呢 尤其是Hot Market的時候 你的同樣的房型 在有的時候 就會賣出差不多10%的這個差價 所以說就是在市場 特別熱的時候 在這個Offer 包括這個成交價格 波動比較大的區間 這個價位或者小區 買一個房子的時候 可能要格外注意小心 我們還是說 自己多準備些儲備金 那麼當然 令也剛纔說過 就是說什麼叫參照物 其實我們說 就是你一定要選對的參照物 參照物比如說 你不能選這個90年代的房子 你不能拿90年代建的房子 跟這個80年代建的房子比 你不拿這個 比如說這個45這個落的房子 跟這個60落的這個價格去比 成交價去比 你不能這麼比 我們一定要Compare up to Apple 那麼現在問題來了 從我從業的過程中 其實我也經歷過很多時候 比如說客人買的房子 就像剛纔說的一樣 你買的房子可能比較獨特 比較Unique 那麼對銀行來講的話 就是說 可能客人自己覺得 我買這個豪宅 我這房子特別值錢 但是呢 其實從銀行角度來講的話 銀行其實不是特別喜歡 拿這種Unique房做抵押 我告訴大家爲什麼 銀行來說的話 他看的非常簡單 他銀行在考慮 這個拿物業做抵押的時候 他考慮的是什麼 他考慮的是 這個物業的市場流通性 也就是說 我們說的一個英文單詞 叫Marketability 你的市場流通性好不好 因爲對銀行來講 它的底線是什麼 如果說客人不還貸default的時候 銀行如何要在最快 最短的時間內 把這個物業出手 這也是爲什麼說 有些時候比如說 你買這個物業 可能在一個比較偏的地方 比如說Rural 郊區 或者是一個Farming Zone 你這個房子 本來買的這個戰略區 比如說可能過去三個月 甚至過去六個月 你都沒有找到 任何的參照的物業 這個成交記錄 那麼大家買這種房子 一定要注意跟小心 因爲他在三甚至到六個月之內 都找不到參照物的話 評估員給估值的時候 他有可能這個差別 這個差值 就像麗玲剛纔講的 有可能到15%甚至更高 那麼也就意味着 你自己要準備更多的首付款 來cover這個shortfall 這個差值 所以大家也要做好心理準備 包括你買豪宅也是一樣 你買豪宅的話 他有講究 你買豪宅的話 如果說你在一個豪宅區買豪宅的話 大家的房子都是三百萬四百萬 那你買那個房子沒有問題 但如果說你在一個 藩建程度不是特別高的小區裏 買一個藩建物業 那就有問題了 原因非常簡單 你的小區裏邊 很少像你這種藩建的 有你這種藩建的物業做參照物 那麼這個估值可能給的 這個主觀意思 包括這個差額可能就會更大 所以大家一定要注意 有這個問題 我們叫marketability marketability 就是你要儘量要買 跟你周邊物業類似的這個房型 比較多的那種房型 當然了 如果你錢多 那這些都不是問題 我再插一句 就是說 對 所以這就是爲什麼 很多人覺得我們的評估價 會比大家印象當中的價格要低 爲什麼 就像張波說的 就是說 這個是一個評估價 是銀行想知道 如果我把這個 如果你default mortgage 哪怕是今天 你馬上default mortgage 我把這個物業拿出來 放在市場上 而且銀行很多都是 請你們評估公司 估的這個價格 是要在 我必須在90天之內 能夠在這個市場上賣出去 所以你要想想 就是說如果我馬上 把這個房子上市 在90天之內 能夠賣出去的這個價格 那相對來說 就會比大家印象當中的 這個價格要稍微低一些 make sense 因爲你價格低了 這個房價走的才快 對不對 所以說我們說 沒有賣不掉的房 只有不合適的價格 沒錯 那麼我給大家兩個實際案例 就是根據剛纔 我說這幾個案例 比較常見的 那麼第一個案例 當時一個客人 那會兒我還在這個 BMO的全國電話中心 做貸款審批 當時有一個申請 他是來自溫哥華島 在BC省溫哥華島的Nynamo 那麼當時客人買個房子 他在Nynamo買了一個 120萬的房子 但是當時Nynamo 大部分房子 這個獨立屋 它的價位都是在 50到60萬 你像房子過百萬的 是比較少的 當時他那個房子 後來評估回來估值 就明顯的不行 除了估值會差一些以外 審批加了一句話 因爲這個房子 它的comparable實在太少了 所以說呢 審批覺得 它的市場流通性就比較差 那麼他只願意借到 房價的65% 所以說這種情況下 不單單你的估值低了 銀行願意貸給你款的額度 也低了 這是一個案例 還有一個案例呢 是一個客人 當時客人是 本地的一個客人 他當時買到了 安省的一個西邊 一個小鎮 那麼這個小鎮 實際上後來估值 估值回來 沒有什麼問題 但是呢 銀行concern說 你這個小區裏邊 老齡化比較嚴重 它基本上都是一些 退休人士住的一個社區 當然我們不是說 銀行有歧視 就是說 他只是說 因爲在這個小區裏邊 居住的人口偏老齡化 那麼這種情況下 他認爲這個市場流通性 也是不夠好 所以說呢 他能夠貸款的額度 也是從80% 給降到了65% 那麼還有一個例子 什麼例子 這個例子就更常見了 很多學生的家長 想給孩子在華鐵路買房 對不對 住公寓 但是華鐵路那邊 華鐵路大學旁邊 那些很多公寓 都是學生公寓 基本上全是學生在住 那麼這種公寓 其實銀行呢 就非常非常不喜歡 給這種房子做融資 Rooming house 就是你 一個是Rooming的問題 再一個就是你本身 裏邊住的全是學生 它不適合這種居家 不是這些 對 它其實算是一個 Niche market 對對對 大衆的市場 說的非常好 就是大衆的市場 所以說呢 大家在買房的時候 一定要注意 就是說如果說 大家不想在估值上 出任何問題的情況下 我們一定要買這個 大衆喜歡的房子 尤其是投資 對 估值如果低於 你的購買價 怎麼辦 我們有沒有翻盤的機會 那麼讓我來今天 Challenge Lin 行 那麼接下來 我跟大家說一下 就是說在我的職業生涯中 經常遇到過 就是說這個估值 就是說 低於這個市場價格了 那麼客戶的手裏 的確是沒有那麼多錢 來補足差價 那麼這個時候呢 我們作爲貸款經理來說 我們就要想盡辦法的 幫客人把估值呢 給提上去 那麼提上去的途徑 有沒有 有哪幾種 我今天給大家說一下 首先第一種的話呢 就是我們要讓銀行 來review 很多銀行 比如說像這個TD啊 TD它有一個叫 In-House Prezier 它是實際上 它請了一個專門的 review評估的 一個這個貸款人員 他專門來看你的report 因爲他本身 他有評估的資歷跟背景 他會看一下 評估師給這個估值呢 合不合理 然後他也會主動的 跟評估師去溝通說 你給的估值 爲什麼低了 對不對 那麼首先 作爲貸款經理來講啊 我們去給你 challenge這個價格的時候啊 我們一定會找 一個地產經濟 比如說跟我合作的 地產經濟也好 或者是客人 自己的地產經濟 你要一定要提供給我 最少兩到三個 我們可以作爲參照的物業 尤其是最近成交的價格 比如說這個物業 這個物業 這個物業地址 都在這個同一個小區的方圓 兩公里內 或者一公里之內 他們的成交價格呢 都要比你給的估值高 爲什麼你給的估值低了 我們必須要把這些東西呢 給他 那麼這些數值提交上去以後 就由後臺來review 那麼後臺review同時呢 他會找評估員來溝通 那麼我跟大家講啊 就說我的個人經驗啊 在我challenge過評估員 大部分情況下的 翻盤的幾率 其實都是非常低的 我告訴大家爲什麼啊 首先 如果說評估員 在已經給了你一個估值之後 在你challenge他之後 他自己去改價錢的情況下 相當於什麼 相當於他承認了自己 之前做的估值不夠精準 對不對 所以說 無論從他的專業素養 或者是爲了維護他的專業 這個層面 包括這個面子的角度來講 我個人認爲啊 他都不會去願意 把這個估值給你改了 所以說 這種情況下的話呢 我們往往要通過第二個方式 也就叫second opinion 那麼second opinion 顧名思義就說 你這個評估 這個報告 我認爲你這個估值 給的太主觀了 那麼我要求銀行 重新換一個人來估 那麼這種情況下呢 翻盤的幾率有沒有 是有的 那麼當然了 令剛纔也解釋過了 就說這種情況下呢 也不是百分百 爲什麼不是百分百 令給大家說一下 對second opinion 我們剛纔說了 因爲可能不同的評估師 會給出不同的opinion 在於他對這個房型 他對這個社區的熟悉的程度 然後這個當中的差距 有可能會到百分之五到百分之十 有可能你需要的這個價格 恰恰就是在這個 百分之五到百分之十 但是當你在做這個 要求這個second opinion的時候 很多mortgage broker呢 就大大方方地 在那個order上寫着 second opinion 然後你知道 很多評估師 當看到這個字的時候 心裏就轉起一個小念頭 哦 所以在這之前 你的那個價格 沒有被支持 是 其他的那個praiser 沒有支持這個價格 那我爲什麼要承擔這個風險呢 我爲什麼要支持你這個價格呢 那可能在這個主觀上 他已經有了這個概念 但世人嘛 都是會被主觀受影響 所以他可能也會選擇 不支持這個價格 所以我給張博的這個小tips是 如果他們 如果大家需要提交 這個second opinion 這個request的時候 最好不要寫second opinion 就是讓這個下一個praiser 知不知道 這是一個second opinion的request 好的 感謝您解釋 那我要跟大家講一下 這其實也是我們就說 broker貸款 和銀行貸款之間 一個差別和優勢所在 那麼銀行貸款的話呢 你比如說BMO 他只能跟這個solidify 那麼TD的話呢 他只能通過這個 nationwide appraisal service 這個第三方的外包公司來order 那麼第三方外包公司 去order appraisal的時候 他肯定會看到 你之前已經做過評估了 他肯定會知道 你是在做一個second opinion 這也就是爲什麼 有時候你在銀行做貸款 想通過second opinion 來給你這個估值翻盤的幾率 是非常非常低的一個原因 但是呢 merge broker就不存在這個問題 因爲我們merge broker 在做這個order appraisal的時候 我們有很多很多第三方公司 可以選擇 除了nationwide 我們可以選solidify 我們也可以選很多別的公司 比如說sharp F&F 這些我們都可以選 所以說呢 我們在選的時候呢 他就是一個全新的評估 所以說呢 爲什麼說 這一週爲什麼說 評估估值翻盤的時候 我們成功的幾率 會比這個銀行 這個貸款經理 幾率要高很多 我想問一個問題 就是說 出來這兩個價格 然後underwriter會選 那個更高的價格嗎 underwriter會選更高的價格 當然就是前提是在於 就說 比如說我們 第一個 我們在已經給了underwriter 一個非常有利的這個論據 比如說像我講的 我們已經做好了 非常足的時候 功課 來挑戰你的估值 小區裏邊 類似的房型 同樣都是 同樣的老的寬度 爲什麼說 我的估值 會比他們低這麼多 對不對 證據確鑿 是可以翻盤的 所以說呢 這也就體現了 首先第一 你的貸款經理的專業度 有多高 因爲 最後你的估值 能不能翻盤 其實很大程度上 也取決於你的貸款經理 夠不夠專業 或者說 他有沒有這個經驗 和有沒有這個知識 幫你去做這件事情 那張博 我還有一個問題 你有沒有 在你的職業生涯當中 就是 這兩個 第二個意見出來 都不能夠支持 然後有沒有可能 有第三個意見 有沒有做過 第三個意見沒有做過 沒有做第三個意見 一般銀行的話 就是說 第二個意見的話 因爲你要做 第二個意見的話 就要花錢了 花錢了 就是除非 就是說 第二個意見給的估值 會比之前的高 5%以上 那麼銀行會 把這個錢給喂不掉 不然的話呢 對 明白 所以說 當然我們自己 我們會去看 因爲 第一個 一般來說的話呢 第一個這個評估員 他一定會給我們 一些reason 說爲什麼我們 不能採取那個價格 那個價格 比如說原因 如果說這個原因 真的很valid的話 我們可能會接受 但是呢 作爲貸款經理來講的話呢 即使他給的原因 我們認爲比較valid 我們還是會盡全力 去做一次second opinion 明白 因爲我們要爲了客戶 爭取利益最大化 因爲我知道 當做power of sale的時候 銀行直接就 找三個 那個prisoner來 會有這種情況 對 他直接就找三個 因爲兩個 你很難比較 當有第三個的時候 他就會知道 哪兩個會比較接近 哪一個是 比如偏低 或者是偏高 他會知道有取捨 對不對 好的 大家記住 如果買power of sale的房子 記着啊 記住 我們可以做三個評估 好的 感謝令啊 那麼令 當就說我們在 客人買投資物業的時候啊 那麼銀行除了 會讓評估員提供一個 投資物業的估值以外 還要需要提供一個 market rent 也就是說 我們租到的 市場租金是多少 那麼我給大家 我舉個例子吧 就說 我經常見到 比如說一個condo啊 一個condo 這個裏邊 它的戶型差不多 那麼層數的話 可能也差的不大 有的是租到2200 有的是租到2300 2350 有的是租到2400 那麼這種情況下 作爲評估員來講的話 你是通過什麼依據 來做這個market rent 這個估值 然後你給的是一個範圍呢 還是說 一個具體的值 其實做market rent的時候 我們的依據標準 就是說 我們的市場 market rent的時候 我們的依據標準 是跟我們做 那個value 整個的property value 是一樣的 就是you compare apple with apple 就是說 同樣的是 一個戶型 對 但是你要知道 不同的戶型 它可能會在 不同的樓層 有一些樓層 哪怕就差一層 那個view 就會很不一樣 所以我們要儘可能地 比較 跟我們相同的 戶型 樓層 view 有的那些view 是朝南的 但是它朝南 整對着一個高速 或者是朝北的 但是它朝北 是對着這個court 然後它是不是有 extra parking space 有沒有地下的停車位 有沒有多一個的 這個儲物空間 這些都要比較 有的租的高 有的租的低 不會超過10% 可能它會從 2200到2400 對 回答張波的那個問題 我們會給到一個 market rent range 對我們來說 market rent analysis 永遠是給一個range 接下來的問題 就是要回到銀行的 那個underwriter那邊 有一些銀行 它的underwriter 是選取這個 區間的一箇中間值 有一些銀行 尤其我知道是BMO 它只選取你的 那個range的最低值 所以每一個underwriter 有自己的 這個風險評估的這個標準 所以我們只給到一個區間 他們會選取區間的低端 或者是中端 對 這完全是 看每一個銀行的 這個風險評估能力 那麼我個人的經驗 我在這個 之前做BMO 我做過這個審批 那麼在TD的話 我也做五年的房貸經歷 其實TD也是一樣的 我個人感覺好像其實 應該是所有銀行 在market rent 它取的值 應該都是一樣的 就是因爲評估員的話 作爲評估員來講的話 其實你們都是會給一個range 一個區間是吧 就是一個最低和最高 估了多少 那麼其實也是合情合理的 但是我可以跟大家講 就是從我個人的從業經驗 就是我個人在銀行 12年的從業經驗來講 房貸這塊 但凡是涉及到這個市場租金 審批無一例外 都會選擇租金低的那一個 那麼這也就導致了 比如說客人 他說這個房子本來 就是說他興沖沖的時候買 說張波 我這房子能夠租到 一個月 我一聽了 我下一個動作就是OK 我馬上去查這個小區 類似房型租金是多少 那麼如果說我看出來 有這個5000的 5500的 但是有4800的 那麼 你可以給他最低值 然後 我們做貸款申請的時候 我們肯定得用那個4800的 因爲我知道 就是說只要這個4800的 在這裏邊 那麼最後他肯定會被評估員算在裏邊 這個非常有經驗 對 那麼我們應該從一開始 就是說你作爲一個有經驗的貸款經理來講 就是說你一定要知道 就是說你在給客人遞申請的時候 你要用到哪個值 你要用哪個值 對你的申請是一個最精確的值 因爲大家其實在做貸款申請的時候 往往很多貸款經理犯的錯誤是什麼 他就想到我用一個最高的值 那麼其實實際上 如果你最後用的是Market Rent 或者Underwriter 最後給你放了一個條件 說你必須要用Market Rent 來做這個估值 那麼最後會導致你 最後評估做完以後發現 我之前 我是按照5000塊錢的租金貸給你 比如說60萬的貸款 但實際上你的Market Rent回來以後 低了整整400甚至500 600塊錢 那麼這種情況下 你的貸款額度就會被削減 那麼本來客人在 5天的Financing Condition之內 他其實他是可以 你是可以給客人一個比較保守的估值 起碼讓他知道你能夠批多少 結果呢 由於貸款經理的疏忽 往往他最開始呢 給他一個比較高的 這個評估這個貸款的批付額度 真正的評估回來以後 可能已經過了那5天的Financing Condition了 這個時候跟你說不好意思 太耽誤事了 對那不耽誤事了嗎 所以說我們這個Market Rent一定要小心 當然這裏有沒有解決方案 其實是有的 什麼解決方案 很多銀行其實呢 他是可以接受客人 在交接之前提供一個租約合同 比如說你買的房子是Condo也好 House也好 其實很多時候你可以通過 跟你的地產經濟 跟賣家經濟協作提前找租客 把租客找好 把租約合同準備好 然後首月跟尾月的租金Deposit放到賬戶上 這種情況下 銀行很多銀行啊 他就會採取 接受你的這個租約合同上 這個實際的租金 當然就說前提是 這個租金他不能離譜 如果說你這個周邊的房子 都是租了五千塊錢 結果你來這個租約六千塊錢 那審批又要打個問號了 這也就是我的一個問題 我很好奇 Underwriter在什麼樣的情況下 會Order Market Rent Appraisal 因爲我知道很多屋主 其實他已經有了那個租約 有些他甚至已經 在經過的那個報稅的這個程序 他已經有了那個T776還是T706 這些是不是能夠成爲 就是Underwriter 做出決定的一個依據 還是他還會 就是說做他的Due Diligence 然後決定 我需要Order Market Rent 這是個非常非常好的問題 就是我們說Due Diligence 審批的其實他必須要做 自己的Due Diligence 那麼他爲什麼要做 自己的Due Diligence 如果任何時候他發現 申請上某一樣東西不make sense 他一定要去查爲什麼 有個question mark 這又回到就是我們大家說的 這個common sense的問題了 那麼很多時候我聽貸款經理講 你不用擔心 你的首付款只需要放三個月 放在賬戶上三個月 我們就可以用了 它不是那麼回事 你說一個24歲的應屆畢業生 光工作一年 年薪只有5萬塊錢 你哪怕你給他半年的流水 說我這賬戶上有30萬 這個30萬是自己攢的 你覺得審批會信嗎 他不make sense 不合理 對 同樣的道理 如果任何時候 做這種投資物業的時候 作爲審批來講 他都會自己親自去查 這個小區內的 我們叫可參照物業的租金價格 那麼如果他認爲 像我剛纔講的一樣 周邊的租金最高只做到5000 你來這個租約合同寫了6000塊錢 這就有問題了 是 這非常有問題 那麼這種情況下 哪怕你提供了租約合同了 你提供了首月跟五月deposit 這個時候審批 他一樣會去給你放一個condition 我就要用market rate 對 所以說這又回到了這個問題了 貸款經理的經驗 到底他有多麼的豐富的問題 他到底有這個sense 要有多強 所以有時候很多這些小的細節 在做貸款事情的時候 如果處理不好 這單就黃掉了 沒錯 哪怕就當然就是說 你剛纔說一個點非常好 如果說客人這個房子 之前報稅的時候 在這個T776上 如實的按照高的租金去報 那麼審批的話 他有可能會接受 因爲我見過這種情況 那麼我當時就是在Oakview 他是就是租給了很多的那種 高薪的家庭 有些物業 比如說他裝修 他可能這個房子裏邊 裝修的這個檔次 可能差的 光裝修的只能差個20幾萬 10幾萬 甚至更高 所以有時候 就是作爲這些高薪的CEO來講的話 他是願意多爲這些裝修 這些condition 多付一些代價 是有這種情況 不多 但是有 高端的物業 對 但是說如果說 但是作爲審批來講的話 還是那句話 他希望這個物業 用的這個估值也好 你的租金marketing也好 更加的貼切於市場的實際的 主流的租金 對不對 當然如果說 你這個物業已經持有兩年以上了 你過去兩年都是老老實實的 在T776上 按照你的實際的高的租金報稅 那麼這種情況下的話 審批他也是願意去接受的 是 但如果沒有這東西的話 那大概幾率是零了 我覺得聽完以後感慨萬千 自己親身的在評估經歷當中 能夠感受到 有經驗和沒有經驗的 mortgage broker 這差別有多大 我就說自己 就是說在很多 我們現在評估樓花和房花的 這個過程當中 我們必須要拿到 這個agreement purchase sell 就是你當時買的這個 合同 因爲這合同當中有 你的戶型是什麼樣的 然後你的小區的floor plan 你的地多大 這些都能夠在 這個agreement purchase sell裏面 能找到 就是很多有經驗的 mortgage broker 在order下這個單子的時候 直接就把這些上傳了 沒有經驗的 我可能會要他 要了一個星期 我就找不到這個 這得多耽誤事兒 耽誤客人的時間 耽誤評估業務 讓所有在這個當中 不管是praiser 還是underwriter 還是mortgage broker 都非常陷入到 一種非常被動的一個 那麼由於央行加息 央行的失去加息 導致我們的壓力測試利率 也是從5.25 一律飆升到7以上 當利率最高的時候 這個壓力測試利率 甚至有接近8的時候 那麼很多買家 在平白無故 什麼事都沒做的情況下 他的這個借貸能力 就被削弱了25% 那麼我們全代之 就是跟客人講 有一種房型 它可以幫你 把這貸款額度提升 那麼這種房型 就是兩個unit的物業 關於兩個unit物業的評估問題 這裏有什麼講究呢 我們請Lynn給大家說一下 那麼Lynn就說 說到這個兩個unit物業 就是上次我跟你談的時候 你跟我說過 就是最近就是關於 管制這個評估 原來這個協會 好像有一個準則 說不允許你們給這個market rent 就是給這個basement market rent 如果這個basement不是legal的話 他建議你們 不要給這個market rent 但是我們銀行 在做貸款申請的時候 很多銀行就說 它是願意接受這個basement market rent 哪怕它不是一個legal unit 那麼你這一點 可以給大家一些更新嗎 具體是什麼情況 就是自從那個B20的那個stress test 做了因爲市場波動 做了很多的改動以後 我們可以看到 這個market rent 尤其是第二個secondary unit 那個market rent 簡直是血片一樣 湧了進來 然後president institution 就是我們的協會 馬上就給大家開了一個講座 然後主題就是 如果basement apartment 或者是secondary unit 不是一個合法的出租單位 我們就不能夠提供這個market rent 在很多銀行的高層 他們是跟評估師協會是一致的 凡是不是legal unit 不接受market rent 但是我們也知道 就是在一線的這些 mortgage broker mortgage specialist 他們是願意接受market rent 比較有爭議的問題 有爭議的問題 對 但是對我們評估師來說 我們有一個highest and best use 的這個標準 highest and best use的第一條 就是要legally permissible 這一定是要在合法 合乎法規規定的 如果這個basement apartment 不符合法律規定的話 我們就不能夠爲它提供market rent 爲什麼 因爲其中有很大的一個風險 就是如果這個basement apartment 不是合法的 它可能不符合消防的條例 你有可能在 Fire safety這塊 對 然後你可能在底下會着火 然後把整個unit都燒掉 但是當你不是一個合法的話 你可能在防務保險的賠償上 會產生很大的問題 對 然後你可能還會跟tenants 有很大的糾紛 我們前段時間 還碰到過一個案例是 當這個屋主 他有一個非合法的 一個出租地下室單元 被自己的鄰居舉報了 然後報到市政府 市政府來人 然後做了inspection 是發出的一個條令 是要整改 在整改期間 他是否把這個unit 定位爲不適合人居住 所以他就會面臨一個問題 他要把他現在的租戶 要安排走 相當於是要毀這個租約 需要付給這個租客 補償金 然後還要進行 這個一系列的一個整改 所以覺得現在的 這個市場環境當中 有這樣一個secondary unit 能夠幫助你增加 你自己的income的level 是非常有益處的 但其實我們來算一算 我們要花多少錢 來做這個legal basement的話 我覺得其實如果 聽我來算下來以後 大家會覺得 其實還是值得做的 我這些數據呢 是從我自己圈內的一個好友 Z平方的Joyce那邊拿來的 她給我的反饋是說 如果是一個完全unfinished basement 沒有裝修過的 那個basement的話 差不多你要花五萬塊錢 來把它改造成 是一個legal basement apartment 如果要進行改造的話 這個價格差不多是在 兩萬到三萬 所以但是這個當中 不包括重新去city 做registered 可能我覺得 City of Toronto registered就是五千塊錢吧 你花進去的錢 和包括你後期 能夠抵禦的很多的風險 很多的這個煩心事 我覺得這些錢 還是值得花的 我還想講的一點是 我覺得我們蘋果師 所講的legal basement 和很多房主 所理解的legal basement 其實有很大的一個差別 因爲我碰到很多的屋主 他會跟我這樣講 我的那個basement apartment 是有permit的 我是經過市場 市府審覈的 有人專門來inspect it 我應該是一個legal basement 我說不是 就legal basement 要符合三點 第一點 它必須符合zoning by law zoning by law 是要容許你地塊上 有兩個合法單元 City of Toronto 在去年12月底 就是通過了這個 Bill 23的那個三讀 所以City of Toronto 現在可以bypass 這個zoning by law 但是外圍的區域 你仍然是要查一下 它的zoning by law 容不容許你 有這樣一個secondary unit 因爲我們說到 我們必須是 legally permissible 是在法律合法規定的 這個範圍當中 才能夠做secondary unit 第二我們就說到 是要building codes 這個就是說 你在做這個 basement apartment的時候 是要申請building permit 第三就是要符合fire codes 還有就是electrical codes 其實在一起的 這三點 zoning codes building codes fire codes 跟electrical codes 我們記得 就是老的那個City of Toronto 很多basement apartment 是那種隔斷式的 就是我們叫T-bar ceiling 你把這一推 這塊板就能夠推上去 然後很簡單的可以穿線 但是這個在fire codes上 是非常非常有危險性的 我們一定要用防火的drywall 因爲很多市府都規定說 如果任何一個樓上 或者是樓下的那個unit着火 這個防火板 防火門 必須要能夠撐20分鐘 所以相當於你在改造的時候 要把這些防火的drywall 防火門 全都要做起來 第二個比較tricky的是 很多屋主理解 就是說分門出路 我就算是一個 legal basement apartment 這不是的 在很多市府的消防條例當中 必須要有second egress 這個egress 很大程度上是要有 你有一個足夠大的窗 這個窗要大到什麼程度呢 你的租客如果發生了火災 他們打開窗 可以直接從這個窗口出去 所以很多basement會涉及到 要把這個窗擴大 這個實際上是個挺大的工程 你要有building permit 然後你要專門的人 來做這一件事情 也希望大家考慮一下 雖然我知道 做完basement apartment以後 你家的地稅會漲 因爲政府要考慮到 你有多餘的人口住進來 這會對他的收垃圾 對他的污水管道的capacity 都會有影響 所以他一定會漲你的租金 但是他會給你peace of mind 你後期的 很多想不到的這些隱患 都會在做完 legal basement以後就消除了 而且現在最大的一個優勢 就是他將會成爲 你這個extra income 他會在你借款能力上 有大大的一個提高 明白了 感謝林穎堂老師說 做貸款角度來講的話 如果說我們爲了通過 這個兩個單元 其中一個單元的租金 來增加你的貸款 貸款程度這個角度來講的話 那麼這種兩個單元物業 實際上是非常非常popular 我也做了很多這種物業 最理想的狀態下 這個物業如果在咱買的時候 如果說它已經是一個 legal unit 那是最好 但實際操作中來講的話 其實多倫多很多的物業 你也知道 大部分是 對 尤其是在華人區這種物業 比如萬錦 多倫多 這都是自己做的 對不對 但是說目前 你說這種情況 在銀行這邊 有這麼講 銀行和銀行 其實很有意思 分兩派 那麼像有些銀行 它說得非常清楚 就是說你如果說要用到 地下室的租金的話 那麼你必須要提供 或必須要讓評估員來confirm 這是一個legal unit 如果不是的話 你壓根就用不了 比如說CIBC 編貓 嚴令禁止 你必須得有這個legal permit 沒有的話用不了 但是別的銀行 比如說像TDA 像Scottish Bank 它其實就相對來說 會稍微鬆一些 Self-contained unit 我們其實就是 他們的概念裏邊 說的就不是說 必須是legally conforming unit了 他們是怎麼說的 他們說法就叫 Self-contained unit 那麼Self-contained unit 就有講究了 其實Self-contained unit 非常簡單 如果我們把這break down的話 第一 分門出入 第二 有廚房 單獨的廚房 廁所 衛生間跟臥室 就可以了 就可以達到跟樓上 完全是分隔開來 那種就可以 所以說 這就是爲什麼說 有時候比如說 你可能去 有時候去銀行 做貸款的時候 你去同樣一個戶型 比如說像你這種 兩個單元的物業 有些銀行 它就能夠承認你的租金 有些銀行它就不承認 那麼 這是跟你銀行的政策有關 當然我也理解 就是說 作爲評估員來講的話 就是說 我個人的經歷 比如說 我當時 我在TDA 做貸款的時候 我還沒有 就是自己下來 做broker的時候 我有一個客人 他當時 其實他房子 就是 就有一個basement apartment 他當時 就是想把這房子 用來做出租 但是因爲不是legal的 當時那個評估員 就拒絕給這個market rent 後來 我是通過什麼方式 解決了 換人 我換了個評估員 但是所以說 這就是爲什麼說 可能就目前的話 就是在這個 在評估界 就是目前是不是 已經是板上釘釘說 你就絕對不能給這個market rent 如果說它不是legal 還是說 這個還是要看個人 這是一個非常 灰色的 灰色地帶 我可以這樣說 如果是我 因爲 我們是整個的評估是 根據 我們協會的一個條例 標準 QSPEP QSPEP明令禁止 就是如果 這是一個illegal的 你就不能夠提供market rent 出了什麼事 你的insurance是不covered OK 對 所以就是看 就是說 如果你是嚴格follow 那個QSPEP的話 是原則上你是不能夠提供的 但就是像 有一些評估師 他們會不follow 不follow 他們選擇不follow 我覺得 但是現在就是說 這個不follow的人羣 有多大 就是你要換多少個人 才能夠看到這麼一個 我個人感覺 就是說 從我的這個 經驗上來說 就是起碼就是 做這麼多申請來講的話 就是說 遇到的評估員 不願給market rent 非常非常少 我遇到情況下 都可以給 而且就是說 但是我覺得可能 原因在於什麼呢 原因 我個人認爲 原因可能在於 就是說 審批並沒有強制說 你必須要證明 confirm 這是一個legal unit 我們因爲 我們condition裏邊 是這麼寫的 appraiser to confirm basement apartment is a self-contained unit 我覺得可能是因爲這一點 可能就是 評估員覺得 你既然沒有說 這個 是legal不legal 你們只需要讓我 對 就是self-contained嘛 對不對 所以就提供 所以說我覺得就是 我們這兩邊認知 是有一些方面 就是有一些這個偏差 當然我覺得這個偏差 就是還是看銀行最後 你看有些銀行 比如像我們講的 BIMO CBC 它就堅決不用 像TD SCOTUS 包括一些小銀行 它都覺得沒有問題 其實最後 那麼剛纔我們跟 Lynn也討論過了 就是關於這個 使用這個地下室 這個租金的market rent的問題 那麼大家更關心下一個問題 在於就來了 那麼在於就是說 如果說我們能夠 使用這個地下室的 這個market rent 那麼我的貸款額度 會在我現有的貸款額度 基礎上提升多少 那麼我這樣 我給大家一個 籠統的概念和數字吧 那麼大家知道就是說 如果按照市面上 一種流行的說法 說你的單套物 現在能夠做到的這個額度 以前在壓力測試 這個利率增加之前 我們按照壓力測試 5.25壓力測試 利率計算的時候 我們單套物業的 這個貸款額度 可以做到你的年收入 差不多5倍到6倍之間 那麼現在就說 如果說今天 按照咱今天的壓力測試 來說的話 你現在只能做到 4倍半左右 這也就是爲什麼說 目前有更多的小夥伴 他願意去考慮 這種兩個單元的物業 因爲它本身 可以通過租金的提升 幫你把額度 做了一部分的提升 那麼在比如說銀行 可以承認你的 這個低壓式租金的情況下的話 你的貸款額度 往往是可以從4.5倍 提升到6倍 甚至7倍以上 那麼具體就說 它能夠提升的幅度 取決於你的個人收入 你的這個租金 還有你的整個 你的portfolio 所以說包括貸款銀行的政策 所以說它其實是一個 非常質地的飛躍 爲什麼說有些人 他必須要買這種 固形的這個房子 哪怕說他買了以後 自己之後再單獨花錢去改 但起碼就是說 他能把這房子給接下來 值得一做 你從4.5倍 直接跳到6倍 甚至7倍 這是一個質地的飛躍 所以說這個東西 這種物業本身 就是它有它的這個 從貸款角度來講的話 它還是有它的優勢 我們剛纔另也講過 就說如果你的unit 你的basement apartment 它不是個legal unit的話 後續出租的話 有可能會有些隱患 和問題 這是肯定的 所以說從這個角度來講的話 我個人也建議大家 就說如果在財力支持 情況下的話 我們可以把這個房子 交接之後 重新對它這個basement 做一個整改 把它儘量用 我們能夠承受的 這個成本的範圍之內 把它做成一個legal unit 那麼當然了 我們銀行內部 還有一個非常好的政策 就叫這個裝修貸款政策 叫Purchase Plus Improvement Program 也就是說 你在買房申請的時候 我們就可以幫你 一同去申請 上限爲4萬塊錢的 一個裝修款子 可以幫你來做這件事情 所以說大家有 更多的問題的小夥伴 歡迎聯繫我 給我留言