加拿大貸款 / 高利息時代,固定利率和浮動利率, 應該怎麼選,還在糾結3年固定還是5年浮動?

张波说加拿大房贷
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大家好,我是张波, 您的社区贷款经理,12年以上银行工作经验,10年以上专职贷款经验, 前5大行贷款审批官,职业生涯经手过的贷款案例过万单, 专注帮首次置业以及地产投资人用最低的利率成本撬动最合理的杠杆去安家/投资置业,提早实现财富自由。 我会定期给大家分享加国房贷动向和一些大家不知道的贷款内幕,在大家的贷款路上保驾护航,少走弯路。 请点赞,订阅, 评论,这样就不会错过我更多的更新了。
Bo zhang
Canada top 1% mortgage manager
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還在糾結選三年固定還是五年浮動利率
提前還款要付天價的罰金
大家好 我是一個擁有十年以上專職貸款經驗的貸款經理張博
那麼馬上要進入2024年的12月份了
現在還有很多小夥伴在發帖求助
到底是選三年固定還是五年浮動利率
那麼我今天在這裏給大家提幾點需要注意的地方
希望可以幫助到大家更容易的去做這個決定
首先對於renew的人羣來說
到底選三年固定還是五年浮動
你可以參考的有以下幾個點
那麼第一就是你對物業持有時間的規劃
那麼如果你的物業是一個資助物業
那麼你在接下來短期內沒有要換房或者換工作的打算
抑或者你的物業是個投資物業
你打算長期持有
那麼可以根據自己對利率和市場的感知來做一個選擇
如果你不看好明年央行降息的幅度
或者你更看重的是一個穩定性和一個安心
那麼你可以考慮選擇今天的三年固定
當然如果你更看好明年央行降息的幅度和頻率
那麼你就選五年浮動
那麼第二就是要看你接下來短期內會不會有工作上或者生活上的變動
那麼例如未來你有換工作的可能
那麼就有可能涉及到一個跨區換房的問題
抑或者接下來要打算結婚生子
那麼由於需要更大的居住面積而去換房的可能
那麼在這種有很多不確定因素的情況下
我個人是不建議你選擇三年固定利率的
那麼原因也非常簡單
你提前賣房有可能會產生一個添加的罰金
我經常跟我團隊的agent說
在客人諮詢貸款利率時候
不要只是隨口給客人一個報價就草草了事
那麼房貸裏面涉及到的細節很多
我們不能像客人去飯店吃飯下單一樣去做一個order taker
不然客人日後沒有辦法履行整個貸款的term
那麼就會導致一個添加的罰金
那麼說到這個固定利率罰金的算法
它就是根據利息差來計算的
大家想知道具體的算法
可以參考我主頁置頂的帖子
或者自行去google IRD calculator
那麼大家就會明白爲什麼在利率下行期間
計算出來的利息差會更大
導致你的罰金更高
那麼反觀五年的這個浮動利率
任何時候你提前賣房
在大部分主流銀行的罰金
都是三個月的利息罰金
雖然按照今天的高利率算出來的三個月罰金
也不便宜
但是相比固定利率的罰金
有可能會低不少
那麼第三
持有多套投資物業的業主來說
如果你目前的付現金流
已經讓你不堪重負了
隨時有變賣你物業的可能
那麼也儘量避免選擇三年固定
五年浮動相對來說是更加靈活
這樣等到市場回暖
你可以隨時賣掉物業
也不至於產生一個高額的罰金
那麼第四點就是說
很多小夥伴他忽視了浮動利率這個靈活性
那麼除了我們剛纔說的隨時賣房
罰金是按照三個月的利息來計算
浮動利率在銀行的字典裏
它也叫做convertible rate
那麼顧名思義就是
它可以允許你日後
隨時把這個浮動利率
轉成一個固定利率
那麼這個過程是沒有罰金的
所以說對那些實在糾結的小夥伴
大可以先選擇浮動利率
看看接下來央行降息的速度
和這個固定利率的走勢
如果之後降息的幅度
沒有達到你的預期
也可以鎖定成固定利率
可謂可進可退
那麼當然不同銀行
在鎖定固定利率的時候
它對你選擇的term長短
是有一定限制的
所以說想知道各個銀行
浮動利率轉固定利率時候的term限制
可以聯繫我
或者找自己的貸款經理去諮詢
那麼對那些已經選了
三年固定利率的小夥伴
如果日後因爲換房而提前毀約
那麼我建議你
找現有的銀行的房貸經理
給你做一個port
就是我們說的
把這個現房剩餘的term的利率
搬到你的新的物業上面
那麼這樣可以在你新房交接後
讓你的房貸經紀幫你申請
把這個罰金給要回來
在這裏我一定要給大家提個醒
不是說這個port可以避免罰金
大家一直有個誤區
包括很多貸款經紀
也一直有這個誤區
就覺得是說
我在給客人做貸款申請的時候
只要我按照這個port
去給客人做申請了
那麼這個罰金就沒有了
其實不是
完全不是這麼回事
當你賣房的當天
銀行它都會把罰金
給你算在最後的payout statement裏面
所以說只是
等你新的物業交接後
需要你的房貸經紀去找銀行
把這個罰金申請要回來
那麼申請罰金refund的這一步
要是沒做
你的錢是拿不回來的
我之前遇到一個客人
他的房貸經紀
當時給他做了port利率的申請
卻忘記了給他申請
罰金refund這一步
或者他有可能
根本就不知道要做這一步
導致客人兩萬多刀的罰金
放在銀行三年
自己都不知情
你說的冤不冤
那麼當然還有一種情況
是你新買的物業
和你賣的物業
在同一天交接
那麼這種情況下
在新的貸款額度不變
或者額度更高的情況下
罰金是可以直接免掉的
你也不需要去做
申請罰金refund這一步
那麼最後我們說一下
針對於買房的小夥伴來說
鑑於今天的高利率
還沒有降下來
導致我們銀行
壓力測試利率還是很高
那麼小夥伴們
可以貸到款的額度
還是比疫情期間要低不少
那麼這裏就涉及到
一個選固定
還是浮動利率的問題了
因爲三年固定和五年浮動
目前還是差了近一個點
那麼這一個點的差別
導致了選擇這兩個利率
它會有兩個
截然不同的貸款額度
那麼拿我最近經手的
一個申請來講
它的個人收入
已經非常可觀了
當它選擇五年浮動
拿到的貸款額度
比選擇三年固定利率
拿到的貸款額度
少了足足十萬塊錢
如果這十萬塊錢
對你來說是一個deal breaker
那麼對客人來說
肯定是額度優先
那麼你就只能選擇
一個三年固定利率了
那麼五年浮動
對你來講的話
就不適用於你這個情況了
因爲你選五年浮動
你連貸款額度
都達不到你的要求
那麼你是
怎麼能交接你的房產
所以說對買房來講的話
和對renew來說的話
是有兩個不同的scenario
那麼好了
我們今天的分享就到這裏
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我們下期見
