[송재경의 이슈레이더] 미국 부동산 대출 만기 1조 달러... 하반기 시장 아킬레스건?

송재경의 이슈 레이더 시간입니다 지난해 3월 고급리 여파로 실리콘 밸리 은행이 파산을 했습니다 그런데 최근 이런 일이 또 벌어지는 것 아니냐라는 우려까지 나오고 있는데요 이번엔 고금리와 함께 상업용 부동산이 원인으로 지목이 되고 있는데요이 시간 자세하게 다뤄 드리도록 하겠습니다 오늘 함께하실 분은 김앤전 송재경 대표입니다 안녕하세요네 안녕하세요 대표님 간밤의 뉴욕 증 시부터 한번 보도록 하겠습니다 cpi 발표가 됐고 f 씨도 나왔습니다 결과 어떻게 보셨습니까 그냥 하나로 요약이 될 수 있을 것 같습니다 그니까 미국의 그 년 그 2년물 금리 그 연준의 기준 금리를 가장 잘 쫓아가는 미국의 그 2년물 금리가음 어 장 초반에는 cpi 발표에 환호해 급락을 했죠 많이 빠졌다가 나중에 FMC 그 기자 회견이 열리는 동안 어 그 하락폭을 많이 만회하면서 한 절반 동도를 다 끌어올렸어요 지금 차트가 열려 있네요 결론적으로는 어제 cpi 환 환호했다 F FC 어 그 커멘트가 생각보다는 좀 매파적 있었다라고 판단을 하면서 끌어올려서 결국은 저 한 장의 그림이 어제 하루의 분위기를 거의 다 말해 준다 그래서 어제 저희가 JP 모건에서 예상했던 그 저희 시나리오로 보면은 한 2% 이상 SMP 500이 올랐어야 되는데 음론 주식시장 그렇 채권시장 그 cpi 환호했지만 결과론적으로는 아 연준이 크게 움직일 생각이 없었다라는 측면에서 큰 변화가 생각보다는 그렇게 강한 그런 그니까 닥은 좋았지만 전반적으로는 좀 무난했던 하루였다 볼 수 있을 것 같고요 전반적인 전방은 다 올라갔지만 결과론적으로는 저는 그냥 개인적으로 마지막에 이런 생각해 봤어요 아 연준이 휴가 하라고 아 모든 뭔가의 문제를 안 익히려고 모든 거를 그냥 현재 수준에서 동결한 거 아닌가 그런 식으로 저는 개장으로 생각을 했습니다 일단 지표가 5월 cpi 나온 부분을 바로 반영하기 위하는 시차가 좀 있었고 또 한번 더 지켜보겠다 이런 느낌들도 좀 있었을 것 같습니다 그리고 전도 표상에서 이제 세 번에서 한 번으로 이제 축소되다 보니까 어 연말에 뭐 가봐야 겠지만 5% 이상의 고금리가 장기화될 수 있다라는 얘기들도 슬 나올 수 있을 텐데 이슈 중에 그러다 보니까 이제 상업용 부동상 얘기가 자연스럽게 따라올 수밖에 없습니다이 부분을 조금 더 챙겨 봐야 될 거 같은데요 최근에 미국에서는 이런 뉴스들이 많이 나오더라고요 1딩 헐값에 매각이 됐다 물론 헐 값이라도 굉장히 비싸겠지만 이런 뉴스들이 왜 나올까요 이게 우리 투자자들 분에서도 그런데 내가 샀던 또는 고점이 그게 항상 나의 그 기준가 되었습니까 죠 근데 지금 보통 이런 부동산을 한번 사면 5년 뭐 10년 뭐 이런 식으로 이후에 매각을 하게 되잖아요 그런데 최근에 뉴욕 한복판 그 헬스 키친이라는 미드에 좀 많이 나오는 지역이죠 그쪽에 그 거의 한 1억 5천만 달러에 2018년도에 샀던 것을 어 얼마 전에 그 익명으로 제보가 됐는데 5천만 달러 미만으로 그니까 5년이 지난 6년이 지났는데 가격은 1토막이 난 600억 700억이 날아간 거네요 그렇죠 그러니까 사실은 투자자들 중에 아마 거기에 투자했던 분들의 선순 이도 일부이었을 것 같고 어 중후 순위들을 아마 거의 전액 다 삭감 됐을 것 같은데 결과론적으로는 지금 뉴욕을 포함해서 전 세계적으로 특히 미국의 어 대도시들의 그런 사무실 오피스 오피스 빌딩의 가격 하락폭은 상당히 심각하다 지금 차트가 열려 있지만 어 이건 좀 생각이 좀 우리가 좀 관심 있게 볼 필요가 있겠다 말씀을 드립니다 어제는 저희가 주택 가격 상승에 대한 이야기를 다뤄 드렸는데 이번에는 분위기가 다소 상반된 이야기입니다 제가 기억하기로는 상업용 부동산이 어려워졌던 거는 코로나 때였거든요 그러니까 재택을 하고 그 이후에 직원들이 돌아가지 않았기 때문에 이런 사태가 조금 더 심각해지지 않았나 싶었는데 어떻게 그 원인이 일어난 건가요 말씀 주신 대로 그 결국은이 재택근무 우리나라만 해도 코로나 때 재택 근무 그렇게 많지 않았잖아요네 하지만 그 미국이나 유럽 쪽은 재택 근무가 엄청 활성화 됐었고 문제는 코로나 지난 이후에 신규 입사자들이 재택 근무 안 시켜 주면 나 취업 안 한다 사람도 좀 모자라는데 취업도 안 한다 그러니까 당연히 자연스럽게 예 재택 근무가 아주 활성화되게 됐고요 근데 문제는 그래도 회산 잘 돌아간단 말이죠 그러다 보니까 전반적으로이 상황 자체가 이렇게 진행이 되고 있다 보셔야 될 거 같고요 이러다 보니까 전반적으로는음 흐름 자체는 이게 그 상업용 부동산 내에서도이 오피스 빌딩 사람들이 들어가서 일을 해야 되는 쪽의 공실률이 많이 높아지고 있다 이렇게 말씀을 드립니다 참 재택 근무를 하다 보니 공신 일이 높아졌다 왜냐면 미국 경기 지금 어느 때다 뜨겁지 않습니까 근데 이제 상업용 부동산과 연결되어 있는 부분이 바로이 은행권 특히 지역은행 지방 은행이든 익스포져라이트 주최자들이 그러면 이제 상업용 부동산이 약간 문제가 된다 그러면 결국 또 미국의 지역 은행들이 또 안 좋은 뉴스들이 나오지 않을까라는 의심 예지는 불안이 좀 있거든요음 이게 미국 시장은 어제도 또 신고가를 찍은 셈이 됐죠네 어 전반적으로 미국 시장에 특히 주식 시장은 워낙 화랑을 보이고 있는데 적어도 작년 3월 이후에는 미국의 은행주들은 그만큼 혜택을 보지는 못하고 있다라는게 첫 번째고 네 문는 그 안에서도 말씀주신대로 지역은행의 주가 흐름이 상당히 안 좋다 지금 차트가 열려 있지만 작년 3월에 실리콘 밸리 파산 사태 이후에 어 은행주들이 전반적으로 급락을 한번 했었고요 그 이후에 회복세를 보이고 있지만 전체적인 시장 흐름에서는 좀 동떨어져 있는 상태고 붉은색 선이 대형 은행주 etf 근데 밑에 검정 선이 지역은행거든요 지금 보시면은 연초 위에 마이스 한 10안 2 3% 정도 돼 있고요 어 작년 그런 이제 그 그 소위 실리콘 밸리 이전에 비해서도 전혀 회복을 거의 못 하고 있는 그런 상황 결론적으로는 최근 들어서 작년말 올초 들어오면서 미국의 주요 지역 은행들 간의 그러한 그 부도 우려 잡음들이 이제 크게 늘어나고 지역 은행에 대한 공매도가 급격히 늘면서 채 들어서 다시 한번 아 지역 가 이런 우려를 자아낼만큼 현재 시장에서 동떨어진 지역 은행주 주가에 한번 관심을 가질 필요가 있겠다 이렇게 말씀음 전문가들 사이에서는 이게 드러나지 않을뿐 불안 요인은 계속 있다라는 의견들이 있는데 대표적인게 이른바 좀비 임대입니다 올해는 좀 잘 넘겨 갈 수 있을까요 아 결과론적으로는 일단은 사람이 들어와야 되죠 아까 말씀드린 대로 그런데 이게 말씀드린 그 코로나 이후에 특히 오피스 빌딩 중심으로 공실률이 줄 기미가 안 보입니다 그래서 평균적으로 과거에 그 어 미국의 오피스 빌딩의 그 소위 공실률은 한 10 한 5 5 6% 대였는데 지금 보시면 맨 위에 있는 겁니다 녹색선 있데 지금 20% 유박을 해 버렸잖아요 그러니까 전혀 돌아올 기미가 안 보이다 보니까 아까 말한 이제 소위 그 그 소위 그 소위 그 바겐 셀이라고 할거요 아니면 우리 하면 전포 정리 어 대방출 실제로 지금 오피스가 거의 1 가격으로 팔리는 이유가 저기에 있다 보셔야 될 거 같고요 이러다 보니까 단기간에 이것이 해결될 가능성은 없고 문제는 여기에 투자를 한 분들 입장에서는 오래 들어서 상당히 좀 더 사실은 올해가 좀 더 큰 어려움이 올 수 있는 상황이 있다 그 이유는 저기도 지금 흘려 나오고 있지만 대출 만기가 올해 좀 많이 몰려 있기 때문에 그렇다 이렇게 말씀드립니다 지금 고금리로 인해서 표면적으로는 는 뭐 SMP 나 나스닥 사상 최고치를 그리곤 있지만이 부분은 뭐 빅테크 아든 대형주가 이끌어가는 거고이 안으로 보면은 지역 은행이나 은행권은 뭔가 약간은 좀 고금리의 리스크가 좀 잠재하고 있다이 정도로 좀 봐 주시면 될 것 같습니다 두 번째 이슈로 넘어가 보면 우리가 이제 FMC든지 미국의이 경제 상황을 보는 이유는 결국 우리나라에 미친 영향을 보는 거잖아요 그게 이제 환율일본 달라지고 굳이 또 연결시키자 달러의 방향성 또 유럽의 경기나 유로화의 방향성과도 상관이 있다라고 보고 있기 때문에 최근에 유럽이 좀 시끄럽습니다 그래서 유럽이 어쩌면 의외로 달러를 또 강하게 만드는 요인이 되면서 조금 리스키게 다가올 수 있는데 왜 시끄럽냐 하면 저도 뉴스를 보니까 프랑스에서 조기총선을 실시한다 근데 이게 조기 청선 하는게 뭐냐 이게 왜 위기로 판단하냐 이런 얘기들 나 있거든요 어떻게 봐야 돼요 이게 참 이게 저 멀리 비행 시간으로 한 13시간 14시간 저 멀리 있는 나라에서 벌어지는 어 선거 이슈 때문에 뭐 미국 대선이 워낙 중요하긴 하겠지만 그죠 유럽에 특히 프랑스의 그 총선 국회의원 뽑는데 우리가 이렇게까지 신경을 써야 되느냐 이게 좀 이해가 안 갈 텐데요 문제는 이것이 우리가 지금 불가 10년 전에 유럽의 금융 위기가 떠올리고 또 불과 얼마 전에 16년도에 있었던 영국의 브렉시트 이런 것들이 전 세계에 큰 영향을 줬었던 것 때문에 지금 전 세계가 좀 주목한다 보셔야 될 거 같고요 말씀주신 대로 프랑스는 우리나라하고 달리 5년에 한 번씩 국회의원을 뽑습니다 마지막이 2022년도 있어요 그러면 앞으로가 두 번째 이제 총선이 벌려면 2027년 2인데 불가 지금 2년 지나서 새롭게 총선을 지금 조기 청소을 마크롱 대통령이 욕구을 하고 나선 거거든요 이유는 뭐냐면 소위 이제 마크론 대통령의 반대쪽에 있는 급파 르펜이 이끄는 급파 상당히 다수석을 이번 유 유럽 의회에서 차지하면서 소위 마크롱 대통령이 앞으로 향후 3년 동안 아 정착하게 만만치 않겠어 그러다 보니까 신임을 묻는 이제 그런 상황이 됐다 보셔야 될 것 같은데 과거에이 지금 최근에 보셨지만 이것을 시장에서 어 보는 것은 채권 시장이 가장 빠릅니다 그죠 뭐냐면이 우리는 보통 국채 금리 대면 회사체 그 그 스프레드 신용 스프레드 보듯이 프랑스 그 유럽 내에서는 프랑스 국채 대비 독일의 국채 스프레드를 보거든요 독일이 제일 안전대 있고 거기에 대비해서 더 비싸게 요구하면 그 나라가 어려워진다 프랑스에 지금 스프레드가 지금 열려 있는데 SMP 500에서 프랑스가 지금 신용 등급이 하향 조정됐습니다 불구하고 안 움직이던 스프레드가 이번에 조기 총선 요구하고 사임 루머까지 나오면서 급등을 했다라는 이거는 앞으로 프랑스에 상당히 위기가 오지 않겠느냐 적어도 이런 부채와 관련된 그런 걱정이 채권 시장에서 감지되고 있다는 측면에서 우리가 주목할 필요가 있겠다 이렇게 말씀드립니다 그래서 그런지 스탠더드 앤 포스에서 이번에 이달 초였는데 프랑스의 등급을 AA AA 마이너스로 낮춰 잡았습니다 도대체 얼마나 프랑스의 부채가 많이 늘었길래 이런 평가를 받은 건가요 큰 흐름에서 뭐 소위 이제 전 세계 선진국 중에 부채가 안 많은 나라가 없어요 예 이게 국가 부채가 많은 가게 부채가 우리는 이제 가게 부채가 많은 거고 유럽이나 미국은 국가 부채가 많은데 어 프랑스 저 이번에 보면서도 저는 깜짝 놀랐는데 프랑스의 부채 전체 레벨이 보면 절대 레벨은 GDP 대비 한 320% 정도 됩니다 이거는 총부채 몽땅 다 더한 거예요 국가부채 기업 부채 가계부채 다 더한 건데 물론 미국도 높습니다 한 260% 되는데 프랑스가 훨씬 더 높고요 그 사이에 전혀이 뭐랄까 소위 이제 그 그 다이어트를 안 했더라고요 아 프랑스 그 유럽 위기 이후에 근데 문제는 걱정이 되는 거는 수위 그가 기업 부채의 비중이 미국의 두 배나 된다는 거죠 결론적으로는 지금이 상황에서 프랑스의 국채 금리가 변동을 해서 올라가면 거기에 맞춰서 신용 스프레드가 올라가기 때문에 프랑스 기업들의 부도 가능성이 훨씬 더 커진다는 입장에서이 프랑스의 부채 위기에 집중을 하는 아 그런 상황이다 이렇게 말씀드립니다 야 그렇게 보면 이제 프랑스의 부채라는 어 이런 부분들에 대한 논의가 아마 또 그 조기 총선이란 결과를 보면서 판단할 텐데 이번 조기 청성 결과가 상당히 중요해질 것 같습니다 맞습니다 이제 6월 30일 날 1차 투표하고 거기는 결선 투표가 있어요 아 그래서 이제 결국 거기서 다수당이 안 나오면 한번 한번 더 투표를 할 텐데이 상황이 앞으로 어떻게 연결될 거냐는 크게 저는 이제 두 가지로 보고 있습니다 하나는 과거 이제 그 이러한 것이 혹시 정말 금융 위기로 연결이 혹시 된다면 된다면 과거 경험상 그리스나 아 유럽 그런 피그스 곡 지금 차트가 열려 있는데 왼쪽 차트를 보시면 금융 위기가 있었을 때 시장이 한 50% 70% 아지도 빠졌었어요 이런 이제 2012년도 11년도에 엄청난 안 좋은 기억이 하나 있고요 영국의 브렉시트이 조기 청소하고 비슷했죠 이런 일이 벌어지고 나서 영국의 지수가 어 범유럽 지수에 비해서 엄청나게 헤맸던 그 두 가지 안 좋은 경험이 있기 때문에 우리 입장에서 놓고 봐서도 이런 유럽이 원래 차이 미국 다음의 기대 주였는데 이런 측면에서는 우리들도 계속 이쪽과 관련된 관심을 보여야 될 필요가 있겠다 이렇게 말씀드립니다 프랑스 총선에 대해서 다뤄 드렸고요 그리고 첫 번째 이슈로는 상업용 부동산 이야기를 쭉 들으면서 문제가 될 때까지 문제가 되지 않는 것이 문제가 되지 않는 것 같다라는 표현이 있는데 준비했는데 제가 좀 더듬 었네요네 오늘 말씀 잘 들었습니다 김앤전 송재영 대표였습니다 고맙습니다 감사합니다습니다