房屋養老句句為民，地方政府刀刀見血；一萬億房屋維修基金結餘，去哪兒了？政府搶走？房屋養老，地方政府撈錢新招 #菁英論壇 08/29/2024

房屋養老金最後就是熱搜詞 引發了整個社交媒體的軒然大波 最終目標是增加地方政府的收入 問題最根本的是誰給錢 第二個是誰負責花這個錢 政府的權力特別大 它來決定哪些錢用在哪些人那個地方 因為我們在買房的時候 已經支付了房屋維脩金 這是強制性徵收的 住建部搞了一個概念 然後就把這個一萬億拿走了 那大城市裡面的高層住宅 維修和維護的成本其實都非常高的 當你維護不足的時候 它那個樓價就會下降 富人會搬走 窮人搬進來 最後它就會變成越來越貧民孤老 政府不掙錢 錢都是老百姓自己掙來的 壓根沒有什麼公款 只有納稅人的錢 歡迎收看金融論壇我是石山 中國政府的一項政策建議 最近在中國引起了非常大的關注 也引起了非常多的批評 這就是建議徵收所謂的房屋保險金 定期檢查費 以及所謂的房屋養老金 當局公開的解釋 這些政策都是為了保證居民住房的安全 但是有分析認為 這是三中全會之後 中央政府放權給地方政府增加收入的一個具體的措施 目的當然就是為了多收錢 由於涉及到非常多人的切身利益 這項政策建議在民間引起了非常大的爭議 當然另一方面 我們也可以從這些爭議的背後看到 中共目前身陷塔西佗陷阱的困境 今天的嘉賓有大紀元時報的總編輯郭軍女士 還有獨立電視片製作人李軍先生 另外原上海的街道幹部 現在旅居美國的顏美穎女士 今天也會連線參加我們的節目 還是先問李軍 這幾個政策都是住建部 據說都是住建部直接提議 但是說實話 我對中國房地產這個管理 我也沒買過房子 所以不太清楚 你應該有好幾套房子 中間到底說的是什麼內容 給我們介紹一下 這個政策是8月23號 國務院召開了一個所謂系列主題新聞發布會上 住建部的副部長就說了 我們正在研究建立房屋體檢 房屋養老金 房屋保險製作 整個介紹非常簡單 總共就三句話 剛才第一句 第二句就是 這個項目現在在上海等22個城市進行試點 最後一句是什麼 他特別說一下房屋養老金 個人賬戶通過繳納住宅專項維修基金 已經有了 個人賬戶已經有了 那麼試點的重點是政府把公共賬戶建立起來 但是就這三句話 引發了整個社交媒體的軒然大波 批評質疑的眼淚非常多 房屋養老金最後就是熱搜詞 還不斷殺評 那麼最近這一兩天 其實住建部和專家都在滅火 還在闢謠 其實我覺得民眾有再大的情緒和誤解 其實都是你住建部自己惹的禍了 因為房屋政策本來就關係到幾乎每個中國家庭 因為在房地產行業大跌的非常敏感的事情 你要如果要出臺這個政策 你一定要把它說清楚 你突然冒出一個什麼房屋養老金 總共三句話 你想聯想空間有多大 這明明就是你自己在點火 那麼現在民眾的質疑主要有那麼幾點 一個是說現在中國的住宅 所謂專項維修資金 結餘有1萬億 那麼現在每年花的維修費多少 不到1000億 因為這個錢是我個人買房時候交的 所以這個錢就目前的情況來講 至少可以用10年 你買房的人還在交 那麼你現在去搞住房養老金的必要性在哪裡 第二個是你說個人賬戶已經有了 可是你說有了 你並沒有說以後如果錢不夠了 民眾不用交 醫療賬戶這個教訓太深刻了 對吧 2003年那時候 剛剛搞個人賬戶的10塊錢每年 現在每年400塊 都漲了40倍了 而且還在繼續漲 民眾已經苦不堪言了 這是前車之鑒 所以老百姓擔心你是不是要亂車費 我覺得是有依據的 第三個是老百姓花了巨額資金買了房 其中的房產協議中具有什麼 70年的產權 50年保證主體質量 如果50年內房屋出現大的問題 那該誰出錢修 應該是建築方 因為你有保證在這裡 還有如果這些錢交了 你到底怎麼保證我這些資金 你不濫用等等 誰能監督你 我剛才說的都是比較理性的了 大家從理性的角度來分析的 有的民眾說的火就大了 他說從來都是兒孫為父母養老 哪有房主為房子養老的說法 難道房子是我爹嗎 說不定過幾天我就把房子給賣了 爹不能賣房子可以賣 你是房奴 你把奴隸主賣了 我為何要為他養老呢 對不對 我買給下家了 下家應該替女婿養吧 也有的說這就是割韭菜的新招 還有的說政府現在沒錢了 都得想辦法 反正這個想法說的是非常多 我比較理解的比如說房屋保險 因為在國外也有 比如說房屋強制性的 你必須檢查 現在大城市也有這樣的情況 就是過多少年必須檢查 尤其是你要是出租的話 那你是一定要檢查的 它都有個強制的這種說法就概念 但是我確實不太瞭解的 就是這個房屋養老 養老聽起來有點奇怪 這養老是什麼 而且還有什麼個人賬戶公共賬戶 這個到底是中間這個關係是什麼 說實話如果在海外時間長 確實不太瞭解 能給我們大概的能釐清一下 解釋一下嗎 這個所謂的個人賬戶公共賬戶 這裡面其實本身有非常大的問題 為什麼呢 因為按照中國的物權法和民法 我們買房的時候 是交了住宅小區專項維修基金的 但是這個錢不屬於政府 也不屬於任何 它屬於業主 是我們的錢 然後一般情況是什麼呢 是由業主委員會進行管理 什麼時候這個錢一下子歸政府管 你的意思是這個就是個人賬戶 這個個人賬戶其實是屬於自己管的 這個錢是我們的 它現在宣佈是它的了 那政府一下子來控制個人賬戶 這是你某種意義上講 你這個行為是不符合法律的 法律規定這個錢是我們的 就物權法律這麼規定的 所以我在想 這政府是不是覺得這個一萬億 因為有一萬億嘛 是塊肥肉啊 直接就拿去了 肥肉了 你這麼想清楚才知道 為什麼這三句話裡頭 就是那個住建部部長 他有一句話 最長的一句話就是 我強調一下子 我特別說一下子 這個個人賬戶已經有了 他為什麼這麼說 其實他就在告訴大家 這個錢已經歸他了 那麼公共賬戶的資金來源呢 是什麼呢 就是廣東省這個住房政策研究中心的 這個首席研究員 他也說了 他主要是這個一定比例的土地出讓金 還有財政的補貼 但是大家知道 今年這個廣東上半年 賣地收入降了九成嘛 我們前段時間做過節目 地方財政收入也在降 你哪有錢再往這裡面投啊 你那個賣地就剩10%了 所以這個我覺得 這裡面有可能公共賬戶就是空的 總之現在有關這個個人賬戶 某種意義上講 就是住建部搞了一個概念 就是住房養老金 然後就把這個一萬億啊 拿走了 所以住建部長他才強調這個話嘛 那麼他其實現在什麼呢 就是叫民眾你們都知道 並且默認這個錢已經歸他了 但是民眾很多人他不懂法律的 他不知道這一點的 那麼現在民眾質疑 他就開始故意的闢謠 而且去轉移你的視線 說我們沒有讓大家往公共賬戶裡交錢啊 誰也沒想到公共賬戶裡交錢 你這是在糊弄民眾 對不對 其實我知道這什麼呢 這是政府在玩手段 他到最後他如果收錢之後 那民眾會想 你不是說不收錢的嗎 他說我說沒說往公共賬戶收錢 你個人賬戶沒有你不還得收嗎 所以他是在玩這個手段 我以前在美企說實話 就是幹了這麼多年 我看過很多次 這個政府怎麼去玩弄民眾的 那麼基本上都是這個套路 所以民眾啊 如果你不想以後再走那個個人醫療那個苦啊 你現在就是這個有關個人賬戶的建立 民眾一定要出來就是反對 因為這是違法的 法律上明確規定的這個錢不是你的 那麼現在還有一個問題了 就是因為一些住宅區的房屋檢查也好 房屋保險也好 過去都是房主自己花錢的嘛 在中國啊 畢竟這個我自己的房子 但是現在住建物又搞這個什麼檢查制度保險制度 所以你這個到底啥意思 就是以後要不要檢查呀 交多少保險難道是也歸你政府管了嗎 而且這兩個制度現在非常模糊 就具體是什麼 誰都不知道它是什麼 但最近政府有個變化 你看最近福建省啊 很多地方他已經把這個住房建設局改成了住房更新局 住建局變成了住更局了 對也就是說以後政府他主要不是管房屋建設 他管什麼 他管房屋怎麼更新 其實這個改變的已經引起了社會上很多人的關注 就是這是政府之內一個大的變化 那以後也就是說 你這些房屋維修啊 這些更新所有的事都歸他管啊 那麼以後你怎麼交檢查 怎麼去維修就不是你說了算了 如果有更新局這樣普遍的話 中國有6億套住房 我們可以設想一下 如果這6億套住房都歸政府管 所有的更新工作全歸他管的話 這個是一筆大買賣啊 政府應該找到了一個新的生財之道了 聽來聽去我大概聽明白了 我也聽明白了 聽明白是怎麼回事了 這麼複雜 這個搞得很複雜 不過中國政府設計的這個政策 他通常把它搞複雜 他搞複雜的目的不是為了好執行 而是為了 把你繞暈 對 把你繞暈 沒錯啊 李軍這個我才剛剛跟上了 這個我們要問一下Elina 據說上海現在也是試點城市 你有聽說原來最開始的時候 上海有沒有說 他們會怎麼執行什麼個人賬戶 公共賬戶 我是看到過帖子 是說什麼按照每平米多少錢 要怎麼怎麼收錢 你有聽說過這個這方面的消息嗎 我現在呢 我們這個實施的細則 現在網絡上是傳得沸沸揚揚 各個版本都有 那麼其實就像李老師講的 出來後的第二天官方就出來闢謠了 說這個錢不需要老百姓出 是公共賬戶的錢 那我覺得完全這個政府是 因為頂不住輿論的壓力 所以纔出來闢謠的 那公共賬戶裡的錢哪裡來呢 其實追根溯源 還是我們老百姓自己的錢 但我覺得這也反映出 現象背後的兩個問題 一個是社會對政府公信力的一個喪失 另外就是我覺得我們政府 在出臺任何一下重大政策的時候 是沒有預警的 也沒有具體計劃 也就是我們通常所說的拍腦袋 拍腦袋就想了一個計劃 然後張口就要錢 人民羣眾的知情權被忽略了 甚至我覺得是被剝奪了 那目前現在網上的新聞是說 是從上海的浦東 明年開始進行一個試點的工作 非常的含糊 我們在網上看到政府這幾句話 三廢的出臺是提高居住的安全 那我就想問了 作為一個上海人 我們買一套房幾百萬 幾千萬甚至上億 買來的房子完了以後 我們說它不安全 不安全怎麼辦呢 讓我們交費 交完了費呢 政府說我給你做個檢查吧 檢查完了以後給你治病 給你修修補補 修修補補完了以後呢 還跟你說你得交個養老保險 否則將來出了事情我們不管 特別的滑稽 對沒錯 因為中國的這個房屋 我知道比如說在美國 這個你要不要自己去買保險 其實是你自己說了算 但是呢如果你貸款的話 貸款公司就是這個 它給你錢嘛 它要求你可以把我房子給弄好 所以它是強制要求你買保險 在中國這個住屋住房 這個房屋保險是強制性的嗎 還是說你可以自己選擇的 中國呢原來我們在購買房地產的時候 是沒有房屋保險這個概念 為什麼呢 因為我們在買房的時候 已經支付了房屋維脩金 這個這部分的錢 就是用於小區的公共部位啊 公共設施啊 設備的維修 比如說外牆面啊屋頂啊 下水道下水管的一個更新等等 還有一些項目改造的資金 那麼這些資金呢 它本身是由開發商或者物業公司代收 並在當地的這個房管局指定的銀行 開戶後存入指定的賬戶的 那麼根據我們這個 房地產管理法相關的規定啊 在上海購置商品住宅時 應當向開發商或者物業 繳納一定比例的這個房屋維修基金 作為一個相應的金額 那麼它這個是什麼 就是強制性徵收的 那據我瞭解 現在我們講到一個三倍的問題 其中就是房屋保險 其實和這個維修基金 我覺得沒有什麼區別 那如果我們政府覺得 我們現在的維修基金 它不適合當下的維修基金的要求的話 完全可以按照程序 直接提升收費標準或者提高 完全不需要現在像這樣巧異靈活的 去更換名字啊 去增加收費 沒錯 我有個問題想請教一下 這個小區的維修基金啊 這個錢 它是誰來管理呢 平時是誰來管理 它錢是存在銀行了 它是管理公司管理呢 還是說這個由政府幫忙管理呢 它主要還是由物業這邊管理的 然後如果說我們整個業主 要使用這個維修基金呢 需要通過業主大會 有三分之二的業主表決通過後 纔可以使用 所以它的行使權是在業主自己手上的 是我們自己在買房的時候付錢 已經支付了這筆費用 對 這個是一個比較合理的一個做法 因為在海外也是這樣做的 就是說如果我是一個 起碼我知道在香港大概是這樣 就是說你一個小區 如果你交了多少管理費 或者是有一個維修基金等等 它是負責去維修這個房子的 這個錢本質上來講 它是屬於這批業主的 對吧 它不是屬於 我只是由一個管理公司 就是所謂物業 來負責幫忙管理 幫忙執行 但實際上的財權 它是這個叫什麼業主委員會 來負責擁有和監督等等 郭總編 你覺得像這種新的收費 你認為跟這個三中全會有關係嗎 你覺得 我認為是絕對是相關的 現在中國經濟下行這個趨勢很明顯 但對於中共來說 地方財政不足 它纔是中共最頭疼最大的危機 因為地方財政不足受影響最大的是 對全社會的基層管理體系 這個運行的一個控制 這個方面出問題了 那中共體制最重要的特點就是 由上至下的管控 而不是社會自治 所以這個統治鏈條的 其中某一個環節出問題了 它會導致整個管控體制的大崩潰 這是最大的問題 所以本質上 這次推出的這個房屋養老保險 和房屋檢查等等 這些強制的措施 就是向地方政府授權 從房地產市場上想辦法最終撈錢 它最終目標是增加地方政府的收入 那顯然現在中共住建部出面說 推出這些辦法的前提是 不增加居民的負擔 不減少居民的權益 那具體辦法談了很多 聽起來挺複雜 但問題最根本的有兩個 一個是誰給錢 第二個是誰負責花這個錢 雖然當局說這個房屋維修基金 是已有的資金 但這個錢當然還是來自老百姓 既然是已有的資金 而且如果是足夠應付的話 當局根本就沒有必要再提出來 去強調這個問題 那肯定是現有的做法出問題 錢不夠了 所以纔要特別提出來 也就是說要開始多收錢了 才會現在再來出來強調 那如果只是地方政府 做法上的一些調整 中共根本不會公開放風 也不需要試探老百姓的意見 那中國過去20年 總共修建200億平方米的商品房 每平方米50塊的房屋維修基金 所以它有一萬億的錢已經收了 但這裡面有兩個問題 一個問題是這些錢 難道還沒有使用嗎 一定是已經使用了 所以到底用了多少還剩多少 政府從來不會公開告訴大家 第二個問題是 2000年之前的房子怎麼辦 中國的樓房質量大家都很清楚的 那房子如果住了20年 很多問題就會開始陸續出現了 也就是說未來20年 中國將面臨樓房維修的高峯期 那大城市裡面的高層住宅 維修和維護的成本其實都非常高的 樓層越高它密度越大 維護起來就越貴 那很多國家其實都面臨這個問題 城市的這個中心區的高層建築 維護成本是很大的 最後都變成了這個政府負擔 結果就變成了廉價住房 甚至變成了貧民區了 有的政府解決不了 我在英國的時候 英國就很高層的這種樓宇就炸掉了 當時我都非常奇怪 我說這麼好的房子怎麼炸掉了 就是因為它演變成貧民區了 而且犯罪罪案都很多 政府之後實在負擔不起 它炸掉了 廢掉了 它成本還算低的 把它修成個公園 對 我當時看好幾層被炸掉了 好幾棟大的高層 我就是發現原來是這樣的 所以這個高密度的住宅這種管理 全世界這個問題都很大 好像香港這個問題也挺嚴重的 對 香港同樣是這個問題 就是高樓層的住宅產權非常複雜 而且通常它都需要業界委員會來決策 由管理公司去執行 那房屋老舊之後 尤其是高層的樓房 老舊之後維護費用非常高 我有一個朋友住在香港淺水灣 他是自己的豪宅了 那二十層的樓是五十年了 五年前他要維修 每戶業主他要出一百多萬港幣的維修費 一百多萬 對 當然相對來說 香港還算比較年輕的城市 大規模的發展起來是八十年代才開始的 那大部分房屋的年齡大概是二三十年 但香港有很多唐樓 就是沒有電梯的七八層高的舊樓房 它只要結構沒有問題 還是可以住人的 但價格就會非常低 所以如果是超高層的樓房 比如三五十層的高的樓房 維護起來這個成本就更大了 那這個是城市設計中 長遠規劃必須要考慮的一些問題了 對 其實我知道全世界的這個城市 一個比較難管理的地方 就是這種高層的住宅 當你維護不足的時候 它那個樓價就會下降 富人會搬走 窮人搬進來 最後它就會一個一個變成 越來越貧民窟了 就是說問題越來越多 越多呢 它的樓房就越維護不了 所以最後的這個全世界很多城市 都是最開始富人住在中間 然後慢慢往邊上移 最後移到遠郊 然後中產階級住在近郊 最中心和邊緣上會有 這個帶狀是非常有意思的 研究這個城市裡面 所以我再問一下李軍 在中國這個小區有業主的自治權嗎 就是說我們說的物業 它會聽業主的話嗎 因為這個樓是我的 我請你來管理 因為我看到很多中國的一些視頻 說業主跟這個物業打架 打得很兇啊 這個到底是怎麼回事 我在國內因為我也住在一個 相對南京比較好的一個小區 那麼我們在住的小區裡頭 這些事情其實它都是 業主委員會管的 我們當時我在的時候 業主委員會就是我們都是 一個是自己選 第二個定期還要換屆 他們還在競選 能不能連任 有連任也有不連任 那麼再有業主委員會 去邀請物業公司來管理小區 很多事情包括什麼維修 包括小區裡面很多這種 各種各樣的情況 物業公司去解決 那麼業主委員會 它會定期公佈一些資金使用情況 這個跟香港那個很類似 就是我們最近花了多少錢 做了什麼都列出來 偶爾如果碰到一些 比如說這個地方 出現比較大的問題的時候 要花很多錢的時候 它就會開個業主大會 剛才顏女士也說了 然後大家討論之後 說我們可能需要出點錢 來解決問題 當然了這裡面也有住戶 不參加不給錢的 那麼你們沒辦法強制 所以那個時候我覺得 小區它基本屬於自治 反正我們交了一筆錢在那 如果不夠我們再交一點錢 或者我們交給物管費裡面 有些物管費用 也可以來解決這些問題 但是現在如果政府 來管小區的具體事務 就以後這個什麼修 怎麼修都他來管 我真的很難想像 它會管成一個什麼結果 我覺得這次的三廢市 等於就是一頭霧水 無法可移 無章可循 所以藉由這件事情 我是當時想到了 撒切爾夫人說過的一句話 我非常的認同 她就說你們永遠 不要忘了一個真理 政府不掙錢 錢都是老百姓自己掙來的 如果政府想多花錢 那它只有佔你們的錢 或者多徵收你們的稅 別想著總有人買單 那個人就是 壓根沒有什麼公款 只有納稅人的錢 所以這就講到之前的公共賬戶 沒有所謂的公共賬戶 其實都是我們老百姓自己的錢 對 我也想起里根的那句話 很有名 他說政府不解決問題 政府就是問題本身 郭總編我聽說 房屋養老金 現在好像 中國有很多網民說 它還沒推出來 現在已經爛尾了 比如說不收了 這個政策 它就連續推 現在意見非常大 整個這個政策 會不會也爛尾 因為所有要向老百姓 收錢的措施 它都一定會現在遭到反對 其實房屋保險 老舊房屋檢查 這兩個是可以 當我們討論 都可以強制性執行 但政府不需要收錢 因為可以用 我們已經使用的 商業化的市場 來行為來進行執行 有保險公司 有商業的建築檢查機構 所以問題最大的是 中共要統一 收取房屋養老金 也就是說 是房屋維修的錢 它要統一收 問題就在這個地方 今天不收 可能明天收了 就像李軍說的 他分好幾個帳戶 哪一天 他說突然哪個帳戶 需要收錢了 如何如何的 你這個東西 你很難說的 而且是要統一收 對 那中國呢 還有一部分的房子 是城市中心的舊房子 就是說 說是舊房 也就是八九十年代建起來的 業主都是黨政機關的 事業單位的工作人員 他們的房子 現在是最需要整修的 甚至需要重建 但這筆錢 估計他們是不會出的 所以我覺得 中國那一萬億的 房屋維修基金 會用在這裡 因為是統一使用 最關鍵的是 這一批人是 最有權力的一批人 而且它的地段特別好 因為我認識的 很多朋友 都是住在這種房子 也就是八九十年代 他們就已經在 那個地方佔有了 非常好的地段 當時來講 是非常好的房子 但是以後 你慢慢這個大房子 修起來以後 他們的那些房子 雖然是地段好 但是房子其實很舊 設備很舊很舊的 對不對 對 所以最後呢 一定是和中國 這個退休基金一樣的 老人老辦法 新人新辦法 那到了房子這塊 就是老房子老辦法 新房子新辦法 等於是用後面 買房子人的錢 去維護以前的房子 所以這種做法 終究是無法維持下去的 最後會變成 地方政府財政的 一個大負擔 結果還是要 從老百姓那裡去收錢 對 看來這個 就像剛剛 那個Elena說的 沒有一筆錢 是政府自己 真正能夠產生出來的 它其實都是老百姓的錢 只是中國的政府 因為它是這個行政主導 政府的權力特別大 它來決定 哪些錢 用在哪些人那個地方 但是人性決定的 就是錢 最後大部分 會用在自己上 這就是貪污腐敗的問題 所以今天那個 雖然談的是 我們談的是房屋 其實還是談的一個 一個制度的 一個基本的 邏輯的一些問題 因為時間關係 我們今天先談到這裡 非常感謝各位的收看 也謝謝三位的嘉賓 我們下次節目時間