Guía para comprar tu casa | Créditos, Brokers y Oportunidades | Dimes y Billetes #271

[Música] señoronas señoron Bienvenidos a un nuevo episodio dime si billetes un episodio diferente por qué moris Porque es un monólogo así es si llevas siguiendo el el canal pues ya varios años Te darás cuenta que hace mucho tiempo no no hacía monólogos dentro de los episodios tradicionales de dimes y billetes que son los que salen los los miércoles las etas financieras Son estos pequeños monólogos breves de 5 minutos sobre algún consejo financiero eso S en los lunes pero en episodios completos hace rato que no hacía monólogos yo creo que de los de los primeros si acaso los primeros episodios y la razón por la que los estoy retomando es porque eh Me me parece que Hay ciertos temas son en muchos casos como guías explicativas en donde creo que me me explico mucho mejor si es que lo hago en formato en formato de de monólogo no son algunos temas en particular son algunas guías explicativas que para mí son muy importantes dar una explicación profunda detallada extensa que pues en el formato de entrevista claramente no no da no da el espacio y no da no da el formato Esta es la razón por la que estamos retomando los los monólogos para algunos temas y guías en específico Así que antes de empezar con el tema del día de hoy te hago una invitación a que escribas en los comentarios Qué temas te gustaría que estuviéramos abordando bajo este formato de de monólogo el tema del día de hoy sin duda es uno de los temas más solicitados es uno de los temas más interesantes y me atrevo a decir uno de los temas más importantes en la vida financiera de cualquier persona que es el hecho de comprar una casa Llámale casa Llámale propiedad Llámale bien raíz en realidad es que el proceso es muy similar tenemos que contemplar factores y variables muy similares Pero bueno pues para tratar de ser generalista Esta es la guía la guía definitiva para comprar una casa en general una propiedad un bien raí y dividí esta guía la dividí justamente en cuatro partes primero el análisis o la reflexión previa que tenemos que hacer No al al momento de tomar una decisión de esto O sea cuando decimos queremos comprar una casa no Cuál es este análisis o esta reflexión previa que tenemos que hacer número dos Ahora sí el hecho de salir a buscar una propiedad o sea dónde podemos Buscar con quién podemos platicar dónde podemos encontrar más información es el paso número dos paso número tres la negociación cuando estamos negociando con El vendedor qué tenemos que revisar de la propiedad Qué documentos que en dónde ponemos en Dónde debemos de de poner lupa Eh Al momento de estar negociando y Bueno claro platicaremos de Algunas estrategias de negociación Y por último ya el el paso de ejecutar la compra En qué consiste Qué documentos están involucrados eh Cuáles son los principales pagos que se tienen que hacer gastos involucrados todo eso en la parte ya ahora sí de la ejecución de la compra y hacia el final de esta guía te voy a platicar como consideraciones finales cosas que tenemos que considerar eh el al al momento de de ser dueños de una propiedad Okay Eh Porque claro hay hay beneficios que podemos obtener pero también hay responsabilidades no entonces sin más preámbulo pues bueno vamos a entrarle a estos cuatro a estos cuatro pasos no primero el análisis previo no Y a mí Pues claro que siempre me gusta empezar con el tema financiero es decir Oye cuál es el presupuesto que nosotros tenemos para la compra de este bien pero en este caso no voy a empezar por ahí sí es una parte importante de esta reflexión previa pero no es por donde empezamos en realidad empezamos por las necesidades personales Antes de hablar de números Antes de hablar de dinero moniz quiero hablar de necesidades personales porque acuérdate que antes o sea el tema financiero tiene que ir de la mano Sí o sí tiene que estar alineado con nuestras metas objetivos y necesidades financieras entonces por eso esta primera parte además de llamarse un análisis previo porque ya cuando le metemos análisis pues significa que estamos revisando los números y todo pero también se llama reflexión previa porque eh es comprar una propiedad es probablemente la o una de las decisiones financieras más importantes que tenemos en la vida requiere una decisión un compromiso importante eh desde luego que una planeación y por lo mismo vale la pena hacer un alto en nuestra vida y reflexionar sobre nuestras necesidades aspiraciones y a lo que le estamos tirando en el corto y largo plazo y aquí en esta reflexión o análisis personal Pues hay ciertas preguntas que V la pena hacernos por ejemplo en dónde queremos vivir actualmente en el presente en dónde nos gustaría vivir en el futuro no y te estoy hablando de no solamente en temas de geográficos o sea en la ciudad en la que te encuentras Te gustaría vivir en otra ciudad sino también en temas de necesidades es decir cuál es tu necesidad actual Vives solo vives con tu pareja tienes hijos planeas formar una familia en el futuro todas estas preguntas son importantísimas que nos las hagamos porque todas tienen que estar conjuntadas en un plan financiero de vida cómo es que estas metas se van viendo a lo largo de nuestra de nuestra carrera personal y profesional desde luego que aquí también entra la la pregunta de Bueno A qué me dedico actualmente me veo trabajando en donde estoy hoy por unos años más me gustaría cambiar de residencia me gustaría vivir en otro lado otra vez eh soy persona más de Ciudad soy persona más que me gusta vivir en las periferias en los suburbios eh También necesidades de tráfico y de transporte Esta es una decisión importante también eh Porque impacta todo nuestro día a día nuestro calendario del día a día eh te pongo un ejemplo que justamente me tocó platicarlo recientemente con una persona muy cercana a mí que me decía mor Pues yo tengo la opción de vivir a una hora de donde trabajo o tengo la opción de vivir a una hora y media de donde trabajo pero la diferencia de esa media hora es vivir en un departamento o vivir en una casa te hago esa pregunta en esta reflexión tú tomarías preferirías vivir a una hora de distancia de tu trabajo pero vivir en un departamento o vivir en una casa media hora más alejado bueno es que esa media hora quizás suena poquito cuando la ves de una sola en una sola vez pero esa media hora multiplícalo por los 20 días laborales de la semana del mes perdón y a la madre empieza su empieza a sumar claramente esta persona tiene familia tiene dos hijos entonces pues la decisión de de necesidades claramente es es una decisión relevante muy diferente a una persona que que es imagínate soltera o que es estudiante pues quizás dice no necesito vivir en una casa yo convivir cerca de donde necesito estar para mí eso es importante Por eso te estoy aventando estas estas preguntas porque claramente es importante que las consideremos Al momento de salir a buscar una propiedad si te fijas todavía ni entramos a temas de presupuestos todavía no entramos a temas de búsqueda de propiedades Ahorita estamos evaluando eh eh nuestras necesidades personales y otra vez aquí entra en temas de familia aquí entran temas de trabajo de vida cotidiana etcétera otra pregunta que es super importante en esta primera etapa en esta primer paso es preguntarnos si queremos comprar una propiedad con dos objetivos hay dos objetivos principales Al momento de querer comprar una propiedad es la queremos comprar para tema patrimonial o como inversión y aquí no te me confundas hay veces el escuchar la palabra patrimonio Pues bueno cuando invertimos estamos haciendo un patrimonio desde luego pero déjame cambiar las palabras estás queriendo comprar esta propiedad para fines de vivir en ella o sea porque te gusta la propiedad quieres vivir ahí o la estás comprando con un fin Financiero es decir como un tema de inversión hacer esta pregunta te cambia por completo eh todo lo demás Obviamente si estás buscando un fin de inversión todos los siguientes pasos es tienen el componente financiero muy pero muy muy cargado es decir otra vez si estás buscando una inversión olvídate de muchas cosas que si las avenidas están bonitas que si la casa es suficientemente grande que si este que si está en en en una zona este eh que quizás eh está cerca de mis familiares Pues nada de eso te interesa a ti te interesa obtener el mayor retorno y por consecuente se van a evaluar así los siguientes pasos muy diferente a si la compras en para el tema patrimonial o para vivir ahí Bueno pues quizás no va a tener la mayor plusvalía Bueno pues quizás no le voy a tener no no voy a obtener el mayor Retorno a la inversión este quizás no va a ser la la mayor cantidad rentas potenciales etcétera Pero eso te vale porque a ti te interesa vivir en un lugar que te guste cerca de tu dinámica diaria no vas a contemplar diferentes características es decir no vas a estar viendo solamente dinero o finanzas por eso esta palabra es esta pregunta Perdón es importantísimo en esta primera etapa y en esta etapa de análisis y de reflexión previa el objetivo de la de la compra patrimonial o de inversión que bien no te preocupes también porque puede cambiar en el tiempo no pues sí moriz ahorita sí me sí me veo viviendo ahí pero en un futuro me gustaría pero no me veo por completo toda la vida viviendo ahí no pero sí una etapa Ah bueno pues entonces contemplemos ambas partes no que sea una buena decisión financiera y que sea una buena decisión patrimonial no todas estas preguntas Me gustaría que las estés haciendo mientras las estás escuchando o sea las estés respondiendo esto involúcrese a la parte de números porque pues es una parte fundamental antes de salir a buscar propiedades antes de salir a negociar si hay que hacer ciertos números y principalmente son dos son dos cálculos número uno o sea cuál es tu presup puesto o sea una propiedad de qué de de de cuánto estamos hablando no lo que nos alcanza y cuando respondemos a esta pregunta obviamente También tenemos que hablar de nuestros hábitos si eres una persona que se le dificulta mucho ahorrar que ves difícil meterte a un compromiso de largo plazo con una hipoteca eh Si no tienes el dinero suficiente para un enganche pues Estos son temas que yo te diría la neta igual y no es el momento para comprar una propiedad pero si ahorras todos los meses si te puedes meter un tema de hipoteca si ya tienes el dinero para el enganche o si inclusive ya tienes el dinero para comprar al chas chas la la propiedad esto es un buen momento para reflexionar sobre ello entonces Número Uno El el presupuesto y obviamente pues tiene que hacer sentido tus posibilidades financieras con el tipo de propiedad que estás buscando Si estás buscando una casa de un valor importante verdad muy alejado de tu realidad Pues sería una estupidez estás perdiendo el tiempo y el segundo tema que tenemos que evaluar Al momento de hablar de números en esta reflexión previa es el financiamiento Cómo planeas comprar esta propiedad tienes ya el capital completo para comprarla pasa a buscar financiamiento ya tienes el enganche Qué tipo de financiamiento vas a buscar hay diferentes formas de financiar una compra como esta es decir pues puedes ir la forma tradicional conseguir un banco no a que te preste te de un crédito hipotecario hay otro tipo de instituciones financieras también que te pueden ofrecer créditos hipotecarios quizás puede ser una sofom eh También puedes acercarte al Infonavit en México es el el Instituto gubernamental que que apoya a los trabajadores con con financiamiento para la vivienda y pues uno de sus principales beneficios Pues es que tú al cotizar de forma formal trabajar de forma formal pues vas vas teniendo aportaciones de tu patrón y vas juntando un dinerito ahí que puedes usar para un enganche para un financiamiento y la verdad es que da tasas muy atractivas especialmente para los que menos ganan o sea las tasas en Infonavit en el momento de la grabación de este de este podcast que es junio 202 24 las tasas van desde el 3% hasta el 10% la verdad es que es muy atractivo te prestan más de 2 millones y medio de de pesos y lo puedes utilizar para comprar remodelar comprar un terreno construir para muchas cosas Entonces en realidad es un gran beneficio que tienen los trabajadores mexicanos no pero bueno Esta es la etapa esta etapa en el en el análisis previo es la etapa en donde tenemos que evaluar Cuánto dinero tengo Cuánto dinero necesito y cómo lo voy a conseguir Okay aquí te comparto también una de mis típicas reglas de dedo para hacer cálculos rápidos para ver si tienes el dinero suficiente y para ver si te va a alcanzar la propiedad a la que le estás tirando no y el análisis es el siguiente Calcula enganche de cualquier crédito hipotecario el enganche es alrededor del 10 por del valor de la propiedad eso ya te dice es un indicador del dinero que necesitas tener ahorrado no Calcula otro 10% para en tema de impuestos tema y tema de gastos notariales que vamos a platicar un poquito más de ello hacia adelante pero ese es otro 10% que pues ese 10% no va aportado al valor de la propiedad ni la deuda sea Ese es dinero que vas a tener tú que desembolsar pues ahora sí que que que a fondo perdido o sea es dinero que tienes que que desembolsar entonces si tú me preguntaras a mí moriz Cuánto dinero necesito tener ahorrado para comprar una propiedad Pues necesitas el 10% del enganche del crédito hipotecario y necesitas de alguna manera pagar ese otro 10% de la propiedad para estos otros gastos ya sea que lo metas como parte del crédito o sea solicites un crédito que también cub estos gastos o estos gastos lo pagues tú Okay esto es otra parte importante y también como regla de dedo para ver si las mensualidades del crédito hipotecario te van a alcanzar una regla de dedo es te van a prestar 100.000 pesos mexicanos y tú vas a pagar 1000 pesos de mensualidad esto es un cálculo a grandes rasgos hecho con un crédito hipotecario con una tasa de interés del 10% no entonces otra vez a pagar 1000 pesos de mensualidad por cada 100,000 pesos que te presten siendo este análisis si vas a pedir prestado un millón de pesos tú vas a tener que estar Eh Vas a tener que estar pagando una mensualidad de cerca de 10.000 pesos 1000 pesos por cada 100000 otra vez y esto es en un crédito hipotecario otra vez al 10% aproximadamente de 20 años no que son a los años en donde normalmente puedes consir créditos hipotecarios 15 años 20 años y hasta 30 años no pero son aproximadamente los los los plazos que tú puedes obtener dentro de un de un crédito como estos no y con este análisis financiero Terminamos el primer paso de esta guía que es el análisis previo recapitulando antes de meternos a los números reflexionamos sobre nuestr necesidades personales y evaluamos cuáles son nuestros objetivos personales a corto mediano y largo plazo Qué tipo de propiedad necesitamos si vamos a tener familia o no dónde queremos vivir todo esto nos va a dar guía para saber qué tipo de propiedad necesitamos Y número dos responder a la pregunta de para qué quiero esta propiedad es un tema de inversión O es un tema patrimonial porque me quiero ir a vivir ahí esto también te va a dar mucha guía de los siguientes pasos y después eh lo que hicimos fue un análisis financiero De qué tipo de propiedad me alcanza con un presupuesto y también de dónde podemos conseguir dinero a través de del financiamiento hipotecario no con esto Cerramos el paso número uno ahora sí ya que tienes todas estas respuestas a ver también no te no te estreses sé que algunas de estas preguntas no las tenemos siempre muy claro de Yo te recomiendo que le dediques un tiempo a esto inclusive si es una decisión que no solo depende de ti depende también de otra persona tienes una pareja tienes una familia dedícale tiempo dedíquese de de propiedades no dónde Buscar ahora sí ya identifiqué que lo que quiero es un departamento para el tema de inversión eh o vivir ahí este ya identifiqué más o menos Cuánto me alcanza y ya entendí la parte del financiamiento okay Y además Morris como me disciplin muy bien todos estos años financieramente hablando eh fui construyendo un buen historial crediticio y Adivina qué moris ya me en el banco que siempre ha estado Así que mace estoy listo para salir a buscar este es el paso número dos La Búsqueda y aquí te recomiendo que busques de en tres Fuentes no tres lugares en donde podemos obtener información sobre oportunidades inmobiliarias Okay Eh estas tres Fuentes son plataformas inmobiliarias en línea no número dos Brokers inmobiliarios son profesionales inmobiliarios que conocen el mercado conocen el tipo de ofertas de propiedades que están disponibles para comprar o rentar este y y bueno conocen bien cómo se están moviendo las zonas y y la absorción no que son la la interacción entre oferta y la demanda de propiedades y por último nunca está nunca está de más hablar con conocidos nunca está de más hablar con conocido y esto en realidad es la misma estrategia que que aplica para para cuando compramos un auto busquen plataformas de compra y venta de autos platica con agencias de autos seminuevos y número tres platica con conocidos si tú me preguntas a mí moris Dónde están los mejores deals los mejores deals siempre están con conocidos Por qué cuando una oferta sale al mercado una casa sale al mercado ya el el Pues muchas veces le pone el precio más alto para intentar vender más caro y ya ya está afectada por las fuerzas del mercado no por por por gente interesada o quizás no pero en general ya se ofrece al mercado cuando algo no se ofrece aún al mercado imagínate un auto o una casa es mucho más probable que tú puedas llegar a un acuerdo privado con el propietario plan de pagos financiamiento precio preferencial lo que tú gustes y mandes Esos son los mejores tratos los que todavía no salen al mercado los que todavía no se publican Pero obviamente para llegar a ellos pues tienes que tener conocidos y es un tema más de boca en Boca Por eso yo nunca quito de la ecuación el hecho de que si estamos buscando propiedades dilo platícalo Pregúntale a familiares Pregúntale a conocidos Oigan estoy comprando alguna propiedad de estas dimensiones si conocen a alguien que esté interesado en vender háganlo saber inclusive te voy a decir algo cuando lo hacemos público dentro de nuestro círculo social muchas veces la gente que tiene propiedades y que le gustaría vender igual y todavía no lo sabe Pero cuando lo escucha de ti dice Oye y Ah Pues igual y sí le puedo vender la propiedad igual y me gustaría tener ahorita liquidez para hacer otras cosas con mi dinero igual y se animan a venderlo no entonces por eso es importante también ser público cuando estamos comprando o inclusive otra vez o vendiendo algo no plataformas qué plataformas me gustan en México eh Me gusta la plataforma de Vivanuncios me gusta la plataforma de inmuebles 24 Me gusta la plataforma de la moodi en general son plataformas eh que integran una oferta grande de de propiedades eh aquí se promocionan tanto compra venta renta se promocionan diferentes segmentos de propiedades inmobiliarias es decir se promocionan terrenos se promocionan casas se promocionan departamentos de muchas características inclusive se promocionan desarrollos inmobiliarios que aquí voy a hacer un paréntesis no es el objetivo de este podcast hablar de de desarrollo inmobiliario pero si se adapta a tus necesidades me parece que es una excelente forma de comprar una propiedad cuando no tienes la totalidad del dinero y cuando no quieres entrar a un a un financiamiento o quieres entrar a un financiamiento después o para los que buscan invertir su dinero el desarrollo inmobiliario me parece una excelente forma a grandes rasgos cómo funciona moris pues es cuando son las famosas preventas no tú compras un departamento una propiedad antes de que se construya principalmente con 2 años de anticipación das un enganche o das un anticipo después vas dando mensualidades por esos dos años mientras que se está construyendo y después das el finiquito o o o o lo que falta para terminar y escriturar y es aquí donde inclusive puedes adquirir un crédito hipotecario ya cuando escrituras no pero para los inversionistas pues es muy atractivo porque eh Ya en esos 2 años de construcción pues ya adquirió una plusvalía importante o si te quieres ir a vivir ahí pues quizás fue para ti Mucho más ag gusto el ir pagando a lo largo de 2 años este y luego escriturar y sacar un crédito o terminar de pagar que que el tener que dar el dinero todo inmediatamente no obviamente el desarrollo inmobiliario Tiene sus riesgos y hay que saber evaluar bien al desarrollador no pero bueno en estas plataformas también se publicitan desarrollos inmobiliarios entonces a mí siempre me gusta dar una primer pasada aunque sea a través de estas plataformas y ver eh Qué hay en el mercado qué precios están ofreciendo en el mercado inclusive cuando un broker un profesional o un conocido me quiere ofrecer una propiedad yo siempre comparo contra las plataformas a ver y en cuánto está el metro cuadrado este en esta zona que tú me estás ofreciendo o a ver déjame comparar con otras propiedades me es estas plataformas que han democratizado la información inmobiliaria es buenísimo Porque te permite tener una referencia rápida de de de cómo se están moviendo y comprando y vendiendo propiedades en diferentes zonas entonces tú rápidamente puedes descartar decir No mira está carísimo Yo por eso dinero me puedo comprar otra cosa otro segmento otra un departamento mucho más grande una casa mejor en tal zona no nos da información y acuérdate que información es poder revisa estas plataformas no eh Y el tema de Brokers inmobiliarios este es una parte importante porque son estos asesores que nos ayudan eh nos ayudan a a tomar una decisión una buena decisión de compra una responsabilidad muy grande que tienen estos asesores están ayudando en la decisión financiera más importante probablemente de tu vida entonces eh Hay un una organización A mí que me gusta mucho a nivel nacional que son ampi que es la asociación mexicana de profesionales inmobiliarios pues es una agrupación que busca Eh no estar es como un gremio de profesionales inmobiliarios en donde concentra pues a a profesionales que están en constante crecimiento capacitación este existen diferentes también grupos diferentes entidades del país que otra vez lo que hacen es agrupar a profesionales inmobiliarios y pues asegurarte que la persona que te está asesorando sepa algo No si bien es importante mencionarlo en México no es eh obligatorio tener una certificación para poder operar como profesional inmobiliario como si existe en Estados Unidos en México no lo es entonces tú de perdido quieres saber pues tener algo de certeza de que la persona que te está apoyando Pues sabe verdad o está está bien informada te va poder asesorar de una forma una forma correcta Okay otra vez normalmente estos asesores o estos Brokers pues concentran una buena cantidad de de propiedades concentran una buena digo conocen el mercado Y esto es importante también mencionarlo un asesor inmobiliario normalmente está especializado en un producto en específico imagínate bienes habitacionales en una zona o región en específico por ejemplo bienes habitacionales en la Riviera Maya bienes industriales en Monterrey Nuevo León bienes habitacionales este terrenos en este torreon c abuela normalmente los asesores el que mucho vaca poco aprieta y otra vez están Espe conocen muy bien ciertas regiones ciertas y también conocen muy bien ciertos productos pero no existe tal cosa como el todólogo sig el que se la quiera tirar de todólogo mucho cuidado Okay entonces otra vez en esta segunda etapa de búsqueda aprovecha estas tres fuentes de información plataformas Brokers conocidos y evalúa precio por metro cuadrado evalúa eh zonas evalúa a tipos de de de propiedades eh eso nos ayuda mucho a a a ir identificando Cuáles son las mejores zonas para comprar y y las y los mejores tipos de de propiedades para que cuando llegues con un broker o cuando llegues con un conocido pues tengas más información para poder debatir y y platicar también Creo que una excelente evaluación Al momento de estar buscando y comparando no es solamente el precio por metro cuadrado sino también la renta Cuántos Están rentando propiedades similares en esa zona Okay eso siempre también es bien pero bien relevante digo si eres inversionista ni se diga verdad es una de las cosas más importantes que tienes que evaluar pero aún y Cuando te quieras ir a vivir ahí pues siempre es importante estar evaluando este este tipo de cosas no rentas que se calcula a través del C rate eh Y eh precio por metro cuadrado y también los Brokers en algunas ocasiones te pueden brindar información sobre plusvalía proyectada es decir Oye moriz Pues fíjate que las propiedades de este tipo en esta zona han crecido en los últimos 5 años un 15 20% anual este o sería muy optimista y acuérdate que rendimientos pasados no aseguran rendimientos futuros pero probablemente pudieras tener esta plusvalía a futuro no en una como como esta no Entonces eso también es interesante evaluar eh Y otra vez si eres de los inversionistas si si el objetivo de la compra es inversionista Pues es de lo más importante que tienes que checar muy bien supongamos que ya te gustó una propiedad ya la buscaste eh Ya tienes el contacto del dueño no o el dueño es un conocido o el broker te acercó con con un dueño ahora ahora pasamos a la etapa de negociación que es importante revisar el estatus de la vivienda o sea Cuál es el estado legal de la vivienda o sea tiene actualmente un gravamen hay una deuda de por medio hay un juicio legal para esa propiedad está debidamente escriturada al nombre de la persona que lo está vendiendo eh me tocó hace poquito eh rentar una una propiedad eh que tengo y lo hice a través de un de un broker un asesor fue quien me ayudó a rentar la propiedad y me pidió las escrituras debidamente como como bien se debe de hacer Así es Mira así rápidamente identificas a los asesores cuando son buenos son malos rápidamente te das cuenta me está pidiendo las escrituras y quieres saber que yo que estoy ofreciendo la propiedad pues efectivamente la propiedad sea mía porque luego le pasa muchas veces no también en las rentas Oye lo rentó varias veces o la vendieron varias veces esa propiedad Por eso hay que asegurarse que la persona con la que estoy hablando es efectivamente el dueño de esa propiedad que no haya un problema legal relacionado con con con con esa propiedad y si hay una deuda porque no tiene de malo comprar una propiedad que que inclusive tiene un crédito hipotecario se iba nada más entender muy bien la situación Porque entonces si tú vas a sacar un crédito hipotecario tu banco se va a arreglar con el otro banco pocas palabras la propiedad no es tanto de la persona que te lo está mintiendo o sea sí es de ella pero una parte el banco va a utilizar el crédito hipotecario para pagar el otro crédito hipotecario o sea hay que entender bien la situación en la que se encuentra eh esta propiedad si tú estás siendo apoyado por un asesor el asesor es quién te debe ayudar en este proceso si no hay que hablarlo específicamente con El vendedor eh inclusive cuando estamos hablando de un desarrollo inmobiliario hay que entender muy bien eh el estatus de la obra ya se empezó a construir no existen los permisos el desarrollador es dueño de la tierra está el permiso de construcción ya se están escriturando Ya salió el régimen de Estos son el el tipo de cosas que nos dan certidumbre dentro de dentro de de la evaluación eh desde luego que algo que entra también en en la jugada al momento de la negociación es el famoso avalúo inmobiliario que es cuando se contrata a un profesional para que haga una una valuación de la propiedad una valuación pues considerando muchas cosas la estructura el terreno el mercado entonces básicamente hace una valuación y dice Pues esta propiedad vale aproximadamente tanto dinero cuando tú vas a comprar una propiedad a través de un crédito hipotecario el banco obviamente te obliga a hacer esto inclusive te va te va a poner al valuador no Por qué Pues porque el banco si te va a prestar el dinero Quiere asegurarse que la propiedad valga lo que dicen que vale No por qué Porque si dejas de pagar Pues básicamente el banco se va a quedar con esa propiedad imagínate que no haya hecho una evaluación no y se queda con una propiedad que no vale lo que lo que dicen que valía no entonces obviamente la valuación es algo que entra y la paga la persona que va a comprar o sea es algo es algo que tú tienes que que pagar y entra una parte importante de la de la de la negociación Pues también para decir bueno a ver cuánto dinero Está está pidiendo Cuántos Cuánto dinero está pidiendo otra persona te voy a dar una recomendación bien interesante aquí en la parte de negociación eh Tómala o toma o deja esta recomendación Como tú gustes eh pero creo que principalmente va para las personas que buscan hacer una inversión inmobiliaria para la gente que busca tener un rendimiento un retorno dentro de su de su de su dinero y es cuando estés negociando No tengas miedo a dar ofertas ridículamente bajas a qué me refiero con ofertas ridículamente bajas Sí acuérdate la regla en las inversiones En bienes raíces la ganancia está en la compra si tú compras barato ya vas de gane sí que la plusvalía y que la renta Sí sí sí pero si compras bien Ya hiciste una buena inversión por eso que no te dé miedo a hacer ofertas ridículamente bajas Cómo se ve una oferta ridículamente baja Imagínate que una persona está pidiendo un millón de pesos por la propiedad que no te dé miedo ofrecer 30% abajo es decir 70000000 pesos pero le dices a la persona te ofrezco 700000 pesos pero te los pago mañana mismo si la persona no le urge el dinero probablemente va a batear tu oferta no no pasa nada pero si a la persona le urge el dinero va a decir va a evaluar y va a decir madres le acepto la oferta 30 por abajo pero mañana mismo tengo el dinero que me urge o lo rechazo y me vuelvo a vuelvo al mercado a ver pues otros días y otras semanas de interesados si la persona no tiene tantas ofertas y le urge el dinero te puede sorprender eh dar ofertas ridículamente bajas otra vez porque si se juntan los los factores En una de esas y terminas comprando a a un precio muy pero muy bajo y sabes en las inversiones otra vez es es una es Es una muy buena oportunidad entonces que no te de miedo y al final de cuentas pues un inversionista está evaluando muchas oportunidades está viendo una dos tres cuatro cinco opciones Pues si de batean en una No te preocupes no es la casa de tus sueños Es solamente una oportunidad de inversión perdida pero ya habrá otras no entonces considera esta recomendación este Estoy seguro que a más de uno especialmente inversionistas le puede le puede servir muy bien ya que pasamos esta etapa de negociación estamos en el estire afloje con la persona este con El vendedor ya nos aseguramos que la propiedad Efectivamente es de de la persona este identificamos si es que hay algún problema legal con la vivienda si es que hay alguna deuda eh esta fase de negociación termina cuando se pacta el precio final de compra y las condiciones generales es decir pues cómo se va a pagar el dinero Si es que va a haber plazos si es que lo vas a pagar tú si es que lo va a pagar el banco esta etapa de negociación termina justamente en esta parte cuando se pacta el precio final y el última la última etapa la el último paso es ahora sí ya la compra la compra del inmueble que inici con un contrato Pues el contrato más importante Al momento de ejecutar una transacción inmobiliaria que es el contrato de compraventa se ejecuta con un notario público y básicamente en este contrato de compraventa pues viene toda la información de las condiciones de la transacción cuando tú vas y compras un una camisa Compras unos tenis te dan un ticket en el ticket Ahí viene el detalle de la transacción Cuál fue el producto que compraste quién compró Con qué pagó Cómo va a pagar etcétera Bueno pues un contrato de compraventa viene Exactamente igual vien las dos partes la persona que está comprando la persona que está vendiendo viene todo el detalle de la propiedad metros cuadrados donde se encuentra las características no O sea la la viene todo el detalle de la propiedad eh Y bueno Y desde luego que viene al final también eh el el detalle de la transacción financiera Okay el precio el el el plan de pagos en caso de que de que de que hay de que esté involucrado y y en general pues es el documento que rige que rige que rige la transacción Okay eh Y aquí otra vez viene el tema importante de Ahora sí la ejecución y el pago del enganche y de los gastos notariales aquí ya empieza a involucrarse el tema del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles entra el tema de los gastos notariales de escrituración que yo otra vez lo que le digo a la gente es que calcule aproximadamente el 10% del valor del inmueble el enganche pues es otro 10% que es lo mínimo que te pide eh lo mínimo que te pide el el el la entidad financiera yo siempre también le recomiendo a la gente que revise bien la tabla amortización la tabla amortización es este documento cuando lo adquieres a través de de un crédito hipotecario la tabla de amortización es este Excel super aburrido y de flojera que te da el banco no un Excel gigante donde viene el detalle de todos los pagos mensuales que vas a estar haciendo No y cuando digo pagos mensuales me refiero a cómo se va Componiendo la mensualidad Cómo se integra la mensualidad y cuando entiendes una tabla de amortización te vas a dar cuenta de El capital que vas aportando con cada pago pero también los intereses que estás pagando y como básicamente como los intereses se calculan sobre la deuda pues te vas a dar cuenta que las las primeras mensualidades Casi casi lo que estás pagando son puros intereses Pero vas a ver que se va modificar and conforme va pasando el tiempo y con conforme más va pasando el tiempo pues se va eh yendo más de esta de esta mensualidad al pago de de capital o de la deuda no y es Cuando verdaderamente entiendes una tabla como estas que te das cuenta el impacto del de de hacer aportaciones o de hacer pagos voluntarios pagos extras para ir bajándola la deuda sí que estos pagos extras vamos a suponer que la mensualidad de tu crédito hipotecario son 10,000 pesos no tú pagaste 10,000 pes Pero sabes qué te ahorra te sobran 5000 pesos que puedes aportar mes a mes pues al crédito hipotecario y tú quieres evaluar efectivamente Cómo es que se va a ir reduciendo la deuda Bueno pues con una tabla de amortización en un Excel si tú le pides al banco el Excel te lo pueden dar puedes ir calculando el impacto de estos 5000 pesos extras y vas a ver que el impacto es alto porque estos 5000 pesos extras fuera de tu mensualidad se van directo al capital van son aportaciones a Capital y entonces te dan normalmente te hacen te preguntan si es que estas aportaciones a Capital tienen el objetivo de reducir la mensualidad de tu crédito hipotecario o si quieres reducir el plazo con estas aportaciones y esto ya depende de ti verdad si quieres reducir el el plazo o reducir la mensualidad es decir pues en lugar de estar pagando 10 Pues tú le puedes ir puedes ir haciendo aportaciones extras y ir bajando de nu 8 hasta que hasta que en un momento dado puedas ir liquidando la totalidad del del crédito no algunas consideraciones importantes y finales Al momento de de adquirir una propiedad desde luego es una propiedad hay que considerar siempre el gasto de mantenimiento en una en una en un departamento no un desarrollo eh tú pagas una mensualidad de mantenimiento que es lo que se utiliza para mantener el edificio mantener las amenidades no la seguridad todo esto ha veces hasta te incluyen el agua algunos servicios te los incluyen ahí Pero además de eso una propiedad inmobiliaria pues son no son paredes son pisos son inmuebles no inclusive adentro que hay un gasto aquí importante que hay que considerar todos los años esto es importante otra vez especialmente para los inversionistas para que lo calculen muy bien Al momento de evaluar su cap rate que es el rendimiento en rentas eh Y en tema también de plusvalía Pues porque se ve se ve afectado No pero es es uno de los gastos importantes que hay que considerar el impuesto Predial que se tiene que hacer año con año también pues es el impuesto por tener una propiedad se paga todos los años varía dependiendo la entidad federativa el estado en el que te encuentres pues va variando el el porcentaje del pago del pago del Predial y Y bueno pues a grandes rasgos Esta es la guía la guía final para comprar una propiedad voy a recapitular rápidamente primero reflexionemos sobre Por qué queremos comprar una propiedad Cuál es el objetivo es para invertir es para vivir después evaluamos nuestras necesidades personales después evaluamos financieramente nuestro presupuesto Y cómo íbamos a conseguir el dinero eh después salíamos a buscar No ese ser el paso número dos salir a buscar después negociamos también quiero aquí hacer una mención sobre una un rol que no no lo platiqué pero creo que también es muy importante Al momento de comprar una propiedad que es el broker hipotecario Oye Son son bastantes Brokers Pero bueno el broker que te platicaba antes es el es el asesor inmobiliarios existen dos tipos de asesores El asesor inmobiliario que es el que te ayuda a encontrar una propiedad y existe el asesor icario que es el asesor que te ayuda a encontrar financiamiento algo que que que tienes que entender es que ninguno de estos dos profesionales te debe de cobrar dinero a ti al comprador el asesor inmobiliario gana dinero de la transacción es decir El vendedor le va a pagar a él un porcentaje a él o ella le va a pagar un porcentaje de la venta puede ser el 3% 2% inclusive hasta más pero El vendedor le paga una comisión por ejecutar la venta igual el asesor hipotecario tú no le pagas por encontrar financiamiento el banco le paga por colocar financiamiento y como funciona este rol es esta persona el asesor hipotecario tiene acuerdos con los diferentes bancos conoce a las características y requisitos de los diferentes bancos y y tú llegas con esta persona le platicas tus necesidades le platicas tu tu estatus financiero le compartes ciertos documentos esta persona agarra tus documentos y aplica aplica los diferentes bancos los diferentes bancos hacen una preaprobación y le dicen yo a esta persona le prestaría a tal porcentaje yo le prestaría tal porcentaje tal porcentaje y el asesor hipotecario regresa contigo y te dice Estas son las opciones que tiene te gustaría acceder a alguna de ellas y tú le dices sí o si no y listo este asesor te ayuda a cerrar la transacción hipotecaria o sea si te fijas uno te ayuda a conseguir la propiedad y otro te ayuda a conseguir el financiamiento si se termina cerrando el crédito ipotecario esta persona recibe su comisión que se la paga otra vez el banco pero son dos personalidades muy importantes Al momento de comprar una propiedad Porque ninguna de ellas te cobra y ambas te ayudan a tener un proceso pues mucho más fluido okay si es que tienes problemas para buscar financiamiento apóyate con un asesor existen también empresas que se dedican a a capacitar y a englobar este tipo de asesores en México por ejemplo soc asesores pues es una empresa que que que engloba muchos asesores hipotecarios no solamente hipotecarios asesores de crédito en diferentes ramas pero pues son asesores también que te ayudan a cerrar este tipo de de de transacciones no entonces son dos roles muy importantes que tenemos que considerar al momento de de comprar una una propiedad y Bueno pues cono damos por concluida esta guía déjame saber en los comentarios si te gustó este formato es un formato de podcast diferente Este es un monólogo pero otra vez lo que me gusta de este tipo de monólogos es que podemos profundizar en explicaciones pues mucho más extensas especialmente en preguntas muy particulares y veces las conversaciones pues se nos van en muchos temas y Y bueno pues creo que no no cumplen el objetivo tamb otra vez Escríbeme en los comentarios si te gustaría que habláramos de un tema en específico hiciéramos un monólogo que redactá una guía completa sobre algún aspecto Financiero en específico algún aspecto económico los vamos a estar tomando s en consideración Entonces te lo agradecemos escribe aquí en los comentarios y Bueno pues nos vemos en el próximo monólogo de dimes y billetes Gracias por acompañarnos y te deseo mucho éxito en esta decisión de compra de propiedad Porque acuérdate comprar una propiedad inmobiliaria es probablemente la decisión financiera más importante que vamos a tomar en nuestra vida [Música]