【知らない人多すぎ、、】富裕層だけが知っている税金対策「●●投資」は何がオトクなの？

今回は富裕層の相続税対策として注目されている 沖縄軍用地のメリットと注意点についてこの流れで見ていきます こちらになります このチャンネルでは節税でキャッシュを最大限残したり 運用で効率よく増やすのかをお伝えしています もし参考になりましたらチャンネル登録と高評価お願いします また公式ラインにご登録いただくとプレゼントなんかもしてますので 概要欄から今すぐ登録してみてください 富裕層の方って相続税対策のために ちなみに長谷さんのおすすめの対策っていうのはあるんですか これあまり実は知られてないんですけれども 軍用地っていうのが相続税対策になるんです 軍用地 今回は軍用地投資の基本から最新の物件情報 購入の際に気をつけた方がいいポイントまで ちょっと分かりやすく解説していきたいと思います 軍用地ローンっていうのもあってですね そのローンの最新情報もお伝えしますので ぜひ最後までご覧ください まずなんですけど そもそも沖縄軍用地ってどういったものなんですかね 沖縄軍用地っていうのは沖縄県内の自衛隊の基地とかですね 米軍基地の土地のことを言います また那覇空港用地のようにですね 現在は民間利用されている土地もあるんですけれども 基地内の土地を買うことに抵抗がある方も 一般の不動産投資と同じ感覚で投資することが可能だったりするんですね そうなんですね この沖縄軍用地の投資っていうのは こういう土地を買って 借地量とか売却影響を得るような投資手法になっています 現在日本にはですね 130カ所米軍基地北から南まであるんですけれども そのうち7割が沖縄に集中してるんですよね その4割が民用地 つまり個人所有の土地を借り上げて 使ってるっていうものになりまして アメリカ軍による土地の強制摂取に対して 島ぐるみでの抵抗が起こった結果 国が土地を借り上げて そういう歴史的な経緯があって 今のこの形に落ち着いたってことなんですね そういうことですね ただ沖縄軍用地って 長瀬さんとか私みたいに 沖縄に住んでなくても買えるものなんですか? はい、これはですね 沖縄に住んでなくても買えます 実際は弊社でも買ってるんですけれども 社員も買ってますし ローリスクで安定的な収益が出るので 私たちお客さんもかなり購入していただいてますね 誰でも購入できるってことなんですね はい、もともと地主の方が 相続とかで放出するんですけど それを分泌して 県外の人が買えるような状態になったんですね そうなんですね じゃあ続いて 軍用地投資のメリットについて 教えてもらってもいいですか? はい、メリット大きく5つありまして 1つ目がローリスク 2つ目がローコスト 3つ目が安定した利回り 4つ目が流動性の高さ 5つ目が相続税対策っていうところになりますね ちょっとそれぞれ解説してもらってもいいですか? じゃあまずローリスクとローコストにあたることなんですけど 国が借り主なんですよね なのでよく不動産で空出になったりとか 家賃滞納とかってあると思うんですけど そういったリスクがないんです それと土地だけなんで 建物の修繕とか そういう管理が必要ないんですよね あとですね 一般的な土地と比べて 固定資産税も安くなるっていう特徴があります 管理費とか大規模修繕費用なんかもかかんないですね そうなんです 続いて 安定した利回りっていうのもメリットです 雲用地の着地量っていうのは 過去30年間着実に上がり続けているという実績があります このグラフなんですけれども こちらはカテナ飛行場の沈着量の合計の推移を示したグラフになるんですけど ずっと上がってますよね そうですね 長期的に見てもコンスタントに上がりしてますね はい 投資利回りは実質2%弱ぐらいなんですけれども 毎年この副利で増えていくんで 長期的に保有することで利回りも上がってくっていう特徴があります あとは流動性の高さっていうのも大きな魅力ですね 過去の動画だと売りたい時にすぐに現金化できるのっていうコメントをいただいてますけど 具体的にはどれぐらいの期間で売れるものなんですか? 平均して2週間から1ヶ月ぐらいって言われてるんですけど 結構期間でその売買が成立するって言われてますね 結構すぐ売れるんですね はい じゃあ予兆資金を雲用地に投資しておいて 資金が必要になった時に売り出すみたいな使い方もできるかもしれないですね そうですね 最後のメリットは相続税対策になるってことなんですけれども 民有地に比べて相続財産評価額これが低いので 1億円で例えば買った雲用地の相続税評価額が 4500万ぐらいまで圧縮できるような場合もあるってことですね 手持ちの現金を雲用地に組み替えることで 着地料が上がってくる上に相続税をかなり抑えることができるっていうことになるんですね そうですね なるほど こういう使い方もあるんですね はい また雲用地は一般の土地と同じように分泌って分けることができるんですよ なので相続税に分泌するとかっていうのは結構多くて 柔軟に対応できるところも魅力だと思います なるほど そしたらメリットが分かったところで 具体的な例っていうのを教えていただけますか じゃあまずこれ弊社で買った物件 実際の数字でご説明したいと思います こちら以前弊社が買った物件なんですけれども キャンプコートニーっていうところの物件で 約505万円でした これですと年間資料が10万円ぐらい入ってくるんですね はい 購入時の手数料とかはいくらぐらいかかるんですか そうですね 購入時の経費と実際にかかった金額ちょっとこちらに書いたんですけれども 大体7万円ぐらいですかね 通常不動産の場合中回転数料かかるんですけれども この物件たまたま中回転ゼロの物件だったので 費用が安く抑えられたっていう物件ですね なるほど じゃあまとめると 長谷さんが買った物件の場合 初期費用は約7万円で 年間の固定資産税は約8000円 年間の治療は10万円ぐらい入ってくるってことになるんですね なるほど 続きまして最新の物件情報ちょっと見ていきたいんですけども 今までに出てきた表にも 倍率っていう言葉があったんですけど 倍率ってどういう意味なんですか 倍率っていうのは 分用地独特の言葉で物件を評価する指標になってまして 倍率っていうのは特定の個人とか団体が決めてるわけじゃなくて 市場の動向とか基地の変化の予定の有無とかによって変化するんですけど なるほど 人気のあるエリアの分用地は倍率が高くなる傾向にありますね なるほど 物件の競争力っていうふうに言い換えられそうですね そうなんですよね 分用地の倍率全体的に今上昇傾向で 例えばカテナ飛行場の倍率については 2011年後ですね 十数年前は35倍ぐらいだったのが 現在は50倍から60倍の間で取引されることが多い 上がってますね この倍率っていうのが分用地の倍々価格にかかってくるんですけれども 年間借地量×倍率で計算するんですよ なのでこの例えばカテナ飛行場の物件の場合で見てみると 年間借地量が60万5千円じゃないですか 倍率が53倍ってことなんで 倍々価格を掛け算したので 3208万円っていうことになるんですよね なるほど 借地量も毎年少しずつ上がっているってことは 倍率的にも期待できるってことなんですね そうなんです借地量も上がるし倍率も上がるってことで すごい上昇が期待できますね 仮にこの物件を10年間保有した後に売却したとして その時点でこの倍率が53倍から 仮にですよ54倍になったとして 借地量が60万5千円から62万円に上がってた場合 54×62ってことで 3348万円で売却できるっていうことになるんですね しかもその間もずっと 安定して10年間借地量が別途入ってきているって形ですね それはいいですね またこちらの物件は固定資産税が年間59,019円 土地の権利は所有権 土地の種別は宅地見込み値っていう風になっています 土地の権利とか種類のポイントについては 後ほど詳しく解説したいと思います 続いてですね 奥間レストセンターっていうところの物件 もう一個見てみたいんですけど こちらは年間借地量が95,685円 倍率が51倍で価格は487万円っていう物件ですね 土地の面積が200平米 種別は宅地見込み値で 固定資産税が0円の物件になります この物件は固定資産税がかからないんですね 場所によってはこういうふうに固定資産税がかからない物件もあります またちょっとこれ表には載せてないんですけれども この物件も仲介手数料がかからないっていうのも魅力ですね 少しずつ物件情報の見方が分かってきました 分野地を探したり買ったりするときに 知っておいた方がいいことっていうのがあれば教えてほしいんですけど この分野地なんですけれども 基本的に現地見れないんですよ 基地の中なんで 資料で確認して検討することになります この中でも重要な資料が これらを不動産業者から取り寄せて検討するっていう形になります この資料ではどんなポイントを見ていけばいいんですかね まずはこの場所ですね 一口に分野地といっても 飛行場とか弾薬庫とか訓練場とか補給地区とか いろいろあるんですよ 場所の呼び方で重要なのは その返還予定の海を考えて 個々の施設の状況を見極めることですね 大雑把に言うとですね この地図あるじゃないですか これのカデナ飛行場より北っていうのは 返還予定がない分野地が多くて カデナより南は返還予定があるものが多くなるんですよね 長期的にじっくり保有するのであれば 返還予定がないところで考える方がいいわけですね 先ほどの例でもちょっと紹介した カデナ飛行場なんですけれども これ極東最大のアメリカ空軍基地になってます なので返還リスクって極めて低くてですね 長期的な賃料収入が見込める上に 売却益も期待できるということで かなり人気があります そうなんですね 一方で返還予定がある分野地でも 場合によっては値上がりによる売却益を期待できて 投資対象にもなってくるんですよね 過去に返還後に値上がりした事例ってあるんですか シャタンのアメリカンビレッジっていうところとかですね 免税店なんかがある那覇新都市も 返還後の開発でこれは大きく発展したんですよね 現在イオンモール沖縄来館っていうのがある場所には 以前はあわせゴルフ場っていう米軍施設だったんですけど 返還後に坪田なんかが6倍になっている 6倍?夢がありますね そうなんですよ なので返還予定があるって言っても 実際に返還されるまでは着地料が入ってきますし 返還後の区画整理の間も 着地料相当の補償があります 再開発によって評価がですね 数倍になる可能性を秘めている都市なんかもあるので あえてそういうとこばっかり狙ってるような人もいますね なるほど もう一つ確認するべきポイントが 土地の種類っていうことなんですけれども 同規模上の地目としては田と畑と宅地 山林座種というとかですね 23種類ぐらいに区分されます はいはい 田とか山林よりも宅地の方が人気ありそうなんですけど そこはどうなんですか? そうなんですよ 最近の軍用地着地料の上昇の変化っていうのを見ていくと 宅地だったり宅地見込み地っていうのが高い傾向にあります これ宅地っていうのはですね 米軍の兵種なんかが住んでいる地域を宅地と言いまして 宅地見込み地はですね 宅地への転用が可能な土地のことなんですね なるほど 宅地と宅地見込み地だったら どっちがオススメとかってあるんですか? 今はですね この上昇率で考えるんだったら 宅地見込み地の方がオススメです ちなみにこの表はですね カデナ飛行場とキャンプコートにそれぞれ 宅地と宅地見込み地の 着地料上昇率を比べたものになります こちら見ていただくと カデナ飛行場の場合は宅地の賃料上昇率が0.35% 宅地見込み地の上昇率が0.95%ってことで 宅地見込み地の方が高くなってますよね これはキャンプコートにでも同様です というわけで 弊社はこのキャンプコートにの宅地見込み地っていうのを買ったんです そうなんですね やりますね 毎年1.37%の賃料が上昇したら嬉しいですよね そうなんですよね 最後にちょっと細かなポイントをお伝えすると 基本的なところなんですけれども 面積とか権利関係 所有権者か定等権者かの確認も大切ですね また航空写真で土地の形状とか位置を確認することができるので それをしっかり見るっていうのも大事です 例えばその土地の形状が悪かったら 返還された後の再開発に手間がかかりそうだとかですね そういうことが推測できますし 狩猟道路があるんですけれども そういう狩猟道路に近ければ 返還後の値上がりに期待が持てるっていうようなことがありますね 現地に行けない分資料をしっかりと確認する必要があるってことは分かりました 今までのポイントを抑えて ネットに出ている軍用地の情報を見て 言い分けがあったら業者に連絡すればいいってことですね 最後にですね 軍用地の最新情報についてちょっとお伝えすると 以前の動画で軍用地投資はスピード勝負なんで 基本的に現金で購入するとか 一度軍用地を買って地主化に加入すると 土地連供債という地主限定の低金利ローンを利用できるので これを活用して買い増していくという方法があるっていうお話をしたんですね それにちょっと関連した話なんですけれども 今この土地連供債の金利が上がっちゃってきてるんで これちょっと注意が必要なんですよね これ2024年9月現在土地連供債の金利なんですけれども 今1.5%ってことになってますね 軍用地の利回りは確か2%弱でしたよね 金利が上がったとしてもまだローンとしては使えそうですね ただですね この金利はみずほ銀行の長期プライムレートに伝導してて 基準となるレートが9月10日が年1.7%に変更になってます 今後ですね年2回の土地連供債の金利の見直しの際に さらにちょっと上がっていくっていうことも考えられますね そしたら金利を確認して しっかりシミュレーションした上で融資を受けていくって方がいいですね 軍用地についてよくわかったんですけど 実際に買い代場合ってどうするのが結局一番いいんですか なかなかですね このいい物件っていうのがネットで探しても あんまり良くないのが出てくるっていうのがあるんで 弊社なんかではその事前に分泌前のものを仕入れてる業者さんが 分泌でこれだけ出すんで特別価格でみたいな話もあったりするんで もしそういう軍用地のですね 購入考えてる場合は個別にご相談いただければと思います 軍用地以外でもですね 節税についてご相談されたいという方は 概要欄からこんな感じで受け付けておりますので お気軽にお問い合わせいただければと思います もっと節税の情報が欲しいという方は 社長の日産防衛チャンネル公式LINEアカウントに登録してみてください 参考になったという方はチャンネル登録と高評価お願いします またコメントもお待ちしております 最後までご視聴いただきどうもありがとうございました ありがとうございました このチャンネルでは社長が会社や個人の資産を防衛する方法 軍用で効率よく増やしていく方法などをお届けしています 皆さんからのお問い合わせやご相談があれば 概要欄のホームから受け付けておりますので お気軽にご連絡ください