【知らない人多すぎ、、】 不動産は法人で持ったほうが断然オトクな理由について税理士が解説します

今日もガッチリスタンボーイはじめです、税理士のてつです。 今回は不動産は法人で持った方が断然お得な理由とやるべきタイミングについてこの流れで見ていきます。 こちらになります。 このチャンネルでは節税でキャッシュを最大限残したり、運用で効率よく増やすノウハウをお伝えしています。 もし参考になりましたらチャンネル登録と高評価お願いします。 また公式LINEではYouTubeでは言いにくい内容をこっそりお伝えしてますので、ぜひ概要欄から登録してみてください。 最近ですね、投資に興味持っている人だいぶ増えてきている影響もあってですね、 サラリーマン、王爺みたいなのも増えてきているみたいですね。 そういった人は法人化で節税できるって聞いたんですけど、これ本当なんですか? そうですね。不動産賃大業を個人で行っているのであれば、法人化することで様々なメリットが得られます。 ただし注意点もあるので、しっかり把握しておくというのが重要ですね。 そうなんですね。ちょっとこのところを詳しく教えていただけますか? わかりました。じゃあ今回は不動産賃大業で法人化するメリットや、法人化すべきタイミングについてお話ししていきますね。 よろしくお願いします。 じゃあ早速不動産賃大業で法人化するメリットについて教えてください。 わかりました。順番に解説していきますね。 まずは収入にかかる税金が法人税になるということです。 不動産賃大業で法人化して、法人で不動産を管理するようになれば、家賃収入などが法人税の対象になります。 法人税では会社の資本金が1億円以下の場合、年利益800万円の部分までには15%、それを超えた部分に対しては23.2%の税率が適用されます。 法人住民税とか法人事業税を加えた法人実行税率で見ると約25から34%となり、それ以上増えることはありません。 収入がどれだけ高くなっても、税率はその範囲内で収まるということですね。 はい。対して、個人で不動産賃大業を行う場合、家賃収入には個人の所得税と住民税が適用されます。 個人の所得税は超軽い新課税制度が採用されているので、収入が高ければ高いほど税率が高くなってきます。 家庭所得金額が4,000万円を超えると、所得税と住民税を合わせた税率は55%になります。 かなり違いがありますね。 はい。なので、家賃収入でそれなりの収入を得ている人は、法人化することで収入にかかる税金を抑えられる可能性があります。 それはありがたいですね。 ただし、個人と法人では売却にかかる税金にも違いがあるので注意が必要です。 個人の場合、保有期間が5年以内の場合は、売却役にかかる税率が約40%なんですけれども、 5年以上保有してから売却すると、税率が約20%になります。 法人の場合は、不動産の売却役にも約25から34%の法人実行税率が適用されるので、 5年以上保有した場合は、個人の方が税率が安くなるということですね。 なるほど。長期間所有していた不動産を譲渡するときは、個人の方が有利な場合があるということですね。 はい。 その点は注意が必要ですね。 そうですね。 続いてのメリットは、給与所得控除が使えるということです。 個人の場合、青色申告をすれば、最大65万円の特別控除を受けることが可能です。 対して、法人化して会社から役員報酬を受け取る形にすると、 その金額に応じて最大195万円の給与所得控除が適用されるということになります。 法人税の適用によって利益にかかる税金が抑えられる可能性があるだけじゃなくて、 法人から自分に報酬を出す際にも税金を削減できるということですね。 3つ目のメリットは、家族と所得を分散できるということですね。 家族を役員にして、自分に支払う予定だった役員報酬の一部を支払ってあげることで、 個々にかかる税率を抑えて、世帯全体の手取りを増やすことができます。 例えばこの図のように、世帯収入はそのままにして、 税負担だけ減らすことができるというイメージですね。 実際どれくらいの節税が可能なんでしょうか。 こちらは、役員報酬720万円を経営者が全て受け取った場合と、 配偶者と分散して受け取った場合のシミュレーションになります。 全て自分で受け取るはずだった役員報酬のうち、 120万円を配偶者に支払うようにしてあげれば、 所得税を約13万円、住民税を約5万5千円抑えられます。 さらにこの場合、配偶者には非常勤役員として、 社会保険料の扶養内で働いてもらうという計算になるので、 配偶者の社会保険料は0円になります。 経営者が1人で受け取るよりも、16万円ほど抑えることが可能ということですね。 合わせると世帯全体で年35万円ぐらい、 多く手元に残ることになるということですね。 これはありがたいですね。 4つ目は、法人特有の節税対策が使えるということです。 法人化すると、個人よりも幅広い節税対策を利用できます。 代表的なものとしては、このようなものがありますね。 特にありがたいのが、赤字を最大10年間繰り越しできるということです。 繰り越した赤字は、6年度以降の黒字と相殺することができるので、 効率的に節税につなげることができます。 個人の場合は、赤字の繰り越しができないということですか? 個人でも、青色申告をしていれば、赤字の繰り越しが可能です。 しかし、繰り越しできる期間が最大で3年間となっています。 法人よりも短いということですね。 そうなんですよ。 不動産賃貸業の場合、物件の原価消却などで赤字が出ることが多いので、 赤字を繰り越しできるのが長いというのは、大きなメリットになりますよね。 それ以外にも、役員社宅制度とか、役員退職金とか、 法人特有の節税対策ができるので、 個人よりも税金を抑えやすくなっているということですね。 節税の取材が多くなるのは、シンプルに嬉しいですね。 5つ目は、厚生年金を受給できるようになるということですね。 こちらは、個人事業主が法人化した場合に受けられるメリットになっています。 サラリーマンの副業ではなく、個人事業主として不動産賃貸業を行っている場合、 国民健康保険と国民年金が適用されるんですけれども、 法人化して社会保険料に加入することで、 健康保険と厚生年金が適用されるということになります。 厚生年金が適用されるようになると、将来的に国民年金分と厚生年金分の 両方の年金を受け取ることができるので、老後に備えることが可能です。 年金が増えるというのはありがたいですよね。 しかも、役員報酬の金額を調整すれば、 国民健康保険や国民年金よりも保険料を抑えることができます。 具体的には、月6万3千円未満に抑えてあげることで、 社会保険料を最安値にすることが可能です。 年金が手厚けになる上に、保険料を抑えることもできるということですかね。 これは最高ですね。 ただし、近年、社会保険料の適用範囲が徐々に広がっているので、 個人事業主にまで社会保険料の適用範囲が広がるようなことがあれば、 このようなメリットは薄れてしまうという可能性がありますね。 そういうことなんですね。 今後はこのメリットがなくなる恐れがあるということは、 頭に入れておいた方が良さそうですね。 6つ目のメリットは、有志を受けやすくなるということです。 一般的に、個人よりも法人の方が社会的信用が高いので、 より有志を受けやすくなります。 不動産賃対応では、物件の購入でキャッシュが必要になることも多いですから、 有志が受けやすくなるというのはありがたいですよね。 そうなんですよ。 しかも、今までは中小企業の経営者が有志を受ける場合、 経営者個人に連帯保証を求められることもほとんどだったんですけど、 2024年の3月から、経営者保証を外せる制度を開始したりしていて、 万が一、借入金の返済ができなくなってしまっても、 個人で有志を受けた場合はそうはいけませんから、かなり大きなメリットですよね。 経営者保証を外せる制度については、別の動画で詳しく解説しているので、 詳しくは概要欄のリンクからご覧ください。 7つ目のメリットは、相続対策になるということです。 個人の場合、相続時に個々の不動産ごとに所有権移転登記をする必要があるため、 物件の数によっては手続きにかなり手間がかかる上に、 費用もそれなりにかかってきます。 また、分配が難しい資産なので、相続時のトラブルにもなりやすいですよね。 特に相続時のトラブルにつながりやすいというのはちょっと困りますね。 そうなんですよ。ただ、ここで法人化しておいてあげることで、 個々の不動産ではなく、不動産を保有している法人の株式を相続することになります。 なので、結果として手続きがかなり簡単になる上に、相続財産の分配もしやすくなります。 なので、トラブルにつながるというリスクも減らすことができるんですよ。 なるほど。株式なら不動産よりも細かく分配ができますからね。 手続きが楽になるのもありがたいですね。 加えて、法人化してあらかじめ相続人である家族に対して役員奉仕を支払うことで、 納税資金を用意するということも可能です。 この場合は、生前贈与よりも税金を抑えることができるので、手元により多くのお金を残していきます。 納税資金の準備もしやすいんですね。 保有している不動産が多い場合は特に大きなメリットになりそうですね。 ここまでの話を聞いていると、不動産賃貸業を行っている人は法人化した方が良さそうですよね。 そうですね。 確かにメリットは多いんですけれども、法人化のタイミングについてはよく考える必要があります。 特に、家賃収入がそこまで多くない場合は注意が必要ですね。 先ほどもお話ししたように、法人化場合は家賃収入に累進課税の所得税がかかってきます。 ある程度の家賃収入がある場合は、法人化した方が税率が低くなるんですけれども、 収入が低い場合は、法人化することでむしろ税金が高くなってしまうんですよね。 せっかく法人化したのに支払う税金が多くなったら困りますね。 では、収入がいくらくらいになったら法人化を考えた方が良いんでしょうか? 一般的には、課税所得が900万円を超えたタイミングが目安と言われています。 課税所得900万円を超えると、所得税が33%に上がり、住民税10%と合わせると、所得にかかる税率が43%になってしまいます。 この場合は、法人実行税率の最大値である約34%を上回るので、法人化することで節税することが可能になってきます。 なるほど。では、収入がそれ以下の場合は、まだ法人化を急ぐ必要はないということですかね? はい。 他に注意点はありますか? 法人化のタイミング以外の注意点としては、法人化する際に初期費用がかかるということが挙げられますね。 法人化の際には、株式会社なら約24万円、公道会社なら約10万円の費用がかかります。 収入委員次第は、電子定価にすることで不要になるので、もっと安くすることもできるんですけれども、他にも資本金も必要になるので、それなりの初期投資が必要になってきます。 先立つお金が必要ということですね。 はい。さらに会社設立後には、ランニングコストが発生してきます。 法人の場合、赤字だったとしても、最低年間7万円の法人住民税の均等割が発生するほか、事務処理が複雑になってくるので、税理士への募集というのも発生すると考えた方がいいでしょうね。 そう考えると、設立費用も合わせてある程度のキャッシュを用意しておく必要がありそうですね。 はい。 法人で活用できる節税に関するご相談や、最新の節税商品のお問い合わせは、概要欄にこのようなリンクを載せておきますので、お気軽にご相談いただければと思います。 もっと節税の情報が欲しいという方は、社長の資産防衛チャンネル公式LINEアカウントに概要欄から登録してみてください。 参考になったという方は、チャンネル登録と高評価をお願いします。 コメントもお待ちしております。 最後までご視聴いただき、どうもありがとうございました。 ありがとうございました。 はい。このチャンネルでは、社長が会社や個人の資産を防衛する方法、運用で効率よく増やしていく方法などをお届けしています。 皆さんからのお問い合わせやご相談があれば、概要欄のホームから受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。