建ADU必看寶典：鳳凰衛視採訪阿里建築CEO Peter實錄（第五部分）

兩個特別普遍的問題 一個是ADU這個邏輯 從一開始的這個政策審批OK 到現在一共有多少年了 ADU它的法律 它是從2015年 加州面對嚴重的 這樣一個住房緊缺的情況下 州政府開始在討論立法 我們要建立一個ADU的法規 ADU實際上並不是 加州的首創 在美國的其他的州 特別是一些住房極為緊缺的 一些城市 它都有類似的法規 只是我們加州政府 一直面對一個住房 嚴重緊缺的這樣一個情況 所以說我們是一個州一級的 這樣一個法律 然後在這樣一個情況下 我們從2017年 法規正式投票通過 然後我們從2018年的1月1號 我們稱之為ADU元年正式實施 到現在差不多是 五年多的這樣一個時間 那其實時間不長 那這個法規從開始到現在 您覺得就在這個路徑上面 ADU是不是還每一年 都會在一些革新 比如說今年它這個 對於地的要求會好一些 然後到了第二年 比如說又出現了這個 新的preset出來的這個ADU ADU從整體的大方向來看 它是一個符合我們加州居民的 利益的這樣一個法律 所以說我覺得ADU的政策 它會持續地會有一些跟進 例如我們州政府 推出了很多ADU的貸款補助項目 都是來盡量地幫助一些 尚缺乏能力的一些業主 能夠幫他把ADU建起來 像我們很多地方的這個ADU的補助 能夠達到四萬塊 這個是一個非常可觀的一個 沒有任何條件的 這樣一個政府的補助 而且我們加州的州政府 每一年都有議員 向這個議會提出財政的 這樣一個審批案 希望加大ADU的補助的 這樣一個金額 今年有議員提出 大概是有一個五千萬的 這樣一個計劃 所以說ADU的政策 它在一定程度上 它是符合民心的 我們覺得它是一定會就是說 有一個更好的一個發展 但同時ADU也會帶來一些社會問題 比如說ADU 它是在原來已經規劃好的 這樣一個城區 去提升它的容積率 那像很多City的居民 他會提出問題 比如說我們的小學的數量 我們小學的每一個班級的人數 它隨著ADU的興建 當ADU的這個裡面的居民 他同樣能夠就讀於 當地的學區的情況下 那對於教育資源的需求 它就會更大 所以說我們老的一些City 它沒辦法拿出更多的空地 來興建這些公共的 這些服務設施或者教育機構 然後就會面臨一定的 這樣一個教育的壓力 它不得不提高它班級裡面的人數 或者是要去鄉鄰的這些學區 去借他們的一些學位 然後把自己的一些資源 做一些轉移 這個還有包括警察局的壓力 大家都知道加州 一直在削減警察的這樣一個預算 那當地的治安 人越多 然後會出現的相應的問題 也會越多 那需要的警力 肯定也相對來說越多 那它也是這方面 也會加大它的壓力 所以從ADU來講 它是一個系統工程 我們也看到一些州議員 包括特別是一些規劃專業的人 他們也提出 把一些市鎮的一些像公園 這些轉換成一些小學 然後提供更大的一些需求 或者興建一些社區醫院 滿足它醫療的一些需求 在一些新規劃的一些社區 它本身就有大量的預留用地 那這個來說 相對來說是非常好 加建ADU的話 它的原本的這個owner 它要不要加一些它的地產稅 這也是我們很多owner 要提到的一個問題 就是說關於地產稅 目前為止 其實加州政府 是非常非常希望 大家去建這個ADU的 所以加州政府提倡 不要去增加 我們興建ADU的 這些住戶的這樣一個負擔 所以我們看到 很多的ADU的興建者 它是為養老來做準備的 如果說你提升了它的地稅 那相對來說 它的收入就會減少 所以說目前我們看到 就是說州政府 還沒有非常明確的規定 這個稅是怎麼去增加 而且它增加的幅度 相對來說也不會太多 因為你沒有把這個房子transfer 就是它沒有交易 它就不會有一個很高的金額 它通常是cost 你的整個的建築的成本 然後去給你按一定的比例 去增加一定的這個地稅 那它賣房的時候呢 也一樣的 如果你賣房 它就有transfer 然後它就會產生 新的這樣一個價格 它會按照你的總價 去徵收你的地稅 就跟其他的房子transfer 地稅的增加是一樣的 那等於說只要不出現買賣 只是租賃的話就還好 只要不買賣 租賃是ok的 相對就比較經濟一些 等於說使用面積提升了 但是整個佔地面積沒有變 那在那個transfer的時候 這個房屋會有隨之的增值 又是哪個department 來負責這個估值呢 這個問題非常好 其實美國它所有的法規 它都是市場化運作 雖然州政府制定了ADU法規 它並沒有強行 就是說我要在這個區來建ADU 那一定是市場判斷 這個地方有需求 它才會有供給 那這個區域 它如果是建ADU 它是有需求 它租得出去 它能租一個很高的價格 那在未來賣的時候 一定是一個高增值的 這樣一個物業 就像我們現在在 比如說以聖蓋伯為例 我們一般來說 一個ADU它的建築成本 大概是20萬到30萬之間 但是如果說 現在根據買賣的成交的記錄 一個ADU它最終在賣的時候 它能夠估值到40萬到45萬左右 所以它的增值是非常大的 而且在它有穩定租客的情況下 這個ADU一定是 如果你要賣的話 它一定是非常搶手的 而且它的增值率是非常高的 因為在老華人區來講 它是新的居住的房子 是一房難求 我們通常情況下 正在施工的這些ADU 還正在施工 然後老闆告訴我們 已經以一個很好的價格 出租出去了 那作為投資人也好 還是您自己想買這個房子 組屋自己住 然後把ADU出租出去也好 都是一個非常好的選擇 同時那因為房地產裡面 有一句話叫買賣不破租賃 那在ADU或者相關Transfer裡面 這句話也能實行嗎 對 它都是繼承所有的 加州的這個房地產的法律法規 就當你有租客 它肯定享有優先的居住權 OK 那你跟我們回憶一下 你們阿里建築建造的 第一個ADU當時的情景吧 OK ADU的政策頒布以來 就是有很多的客戶 當時都希望去嘗鮮 去建一個ADU 當時我們在威斯康辛 它是在後院新建一個 完全獨立的800尺的這樣一個ADU 當時客戶也是覺得很神奇 因為他以前 他是很難想像在自己後院 能夠有一個獨立的Structure 然後他家裡當時也有一個 非常緊迫的一個需求 當時他的兒媳婦已經懷孕了 然後即將臨盆 然後同時 他們又不希望搬到其他地方 又不好照顧 但是你想 兩個完全不同的 Generation的家庭要住在一起 難免會有一些矛盾 所以說他們需要有一個 既要有相互照顧 同時又要獨立的這樣一個區域 那我們當時的ADU法規出來 他們家裡就有非常迫切的需求 所以我們非常快的時間 就把這個合同訂下來 然後我們以非常快的時間去審批 然後給它建成 然後建成之後 我記得當時 他的兒媳婦還沒有出月子 然後他們非常高興地 搬到後面的ADU去住 一家人非常的和睦 這也是ADU非常重要的一點 特別是在我們華人區 因為我們華人對於家族的觀念 世代的這樣一個關係是非常好的 我們也希望就是說 能夠相互有一些照應 但是又要有獨立的居住空間 來滿足大家的私密的生活 所以說ADU在這方面 提供了一個很好的可能性 像ADU政策出來之後 我非常感謝我們很多ADU的建商 在華人區廣泛地推行ADU的概念 這也是我們華人階層 其實在ADU這波紅利當中 我們華人是佔盡優勢的一個原因 第一個華人愛做不動產的投資 第二個就是我們有這麼好的一些建商 來為我們華人區 來普及ADU的這種投資的理念 我們也有非常好的這樣一些供應商 大家知道中國作為世界工廠的地位 我們華人在興建ADU的時候 我們可以享受到 我們非常好的這樣一個價格 像我們的櫥櫃這些東西 都是從中國過來的 我們華人建ADU的成本 遠低於其他族裔