부동산으로 쉽게 돈 버는 방법 막혔다.

내 돈 한 푼도 안 들이고 수백억, 수천억을 법니다. 이게 우리나라 부동산 개발입니다. 개발 사업은 교도소 담장 위를 걷는 위험한 직업이라고 합니다. 또 봉의 김선달식 직업이라고도 하죠. 사업이 잘 되면 교도소 담장 밖에서 회장님 소리 듣는 것이고 또 잘못되면 교도소 담장 안으로 들어가서 법무부 교육을 받아야 한다 이겁니다. 봉의 김선달식이란 뜻은 또 뭘까요? 자기 자본 없이 날로 불을 거머쥘 수 있다라는 뜻으로 해석해드립니다. 오늘 영상은 부동산을 공부하시는 분들이 본다면 정말 좋은 공부가 될 거라고 보는데요. 제가 아주 아주 쉽게 설명을 드릴 테니까 오늘 영상 끝까지 보시고 또 살짝 이해가 안 된다 싶으면 두 번 보시면 100% 이해가 될 겁니다. 분양가가 왜 비싼지, 왜 자꾸 비싸만 지는지 부동산 공급자의 시선, 또 수요자의 시선으로 세상에서 가장 쉽게 설명을 드리겠습니다. 아파트를 짓거나 오피셜이나 오피스 빌딩을 짓거나 아니면 분양형 호텔을 짓거나 물류센터를 짓거나 이 모두가 부동산 개발사들에 의해서 계획되고 시공사에 의해 지어집니다. 우리나라 부동산 개발이라는 게 사실 봉의 김선달식 개발이었습니다. 왜 그런 이야기가 나오냐면 자기 자본 한 푼도 없이 부동산을 개발하는 회사들이 있기 때문에 그런 얘기가 나오는 거죠. 이렇다 보니까 문제가 발생해도 책임 소재가 있다 치더라도 책임을 질 수 있는 환경이 못됩니다. 우리나라 개발자, 디벨로퍼들은 대다수가 영세합니다. 보통 10% 또는 5% 인해 자기 자본으로 토지 매입 단계부터 고급미로 대출을 받아서 진행을 하고 있죠. 이걸 브릿지 론이라고 합니다. 땅을 매입할 때 땅값을 치를 때부터 돈을 빌리는데 이게 본공사가 들어가기 전에 대출을 하고 자리 역할을 한다고 해서 브릿지 론이라고 합니다. 브릿지 론으로 대출 받아 땅값을 치르고 건축할 건물 설계를 하고 또 도시건축위원회 같은 곳에서 여러 협의와 심사를 거쳐서 인허가를 준비하고 인허가가 끝나면 착공에 들어가면서 바로 분양을 하게 되죠. 땅을 살 때부터 돈을 빌려서 땅을 사고 이렇게 준비 단계에 운영을 해야 되는데 운영에도 돈이 많이 들어가죠. 그런데 운영비마저 대출 받아 운영을 합니다. 자본력이 있는 회사 몇 군데 빼고는 거의 대다수가 이런 식으로 합니다. 이렇게 해서 분양이 잘 되면 그야말로 대박! 내 돈 한 푼도 안 들이고 수백억, 수천억을 법니다. 이게 우리나라 부동산 개발입니다. 이 말을 반대로 딱 뒤집으면 분양이 안 되고 망가지면 그야말로 쪽박을 차는 겁니다. 그래서 디벨로퍼분들이 농담삼아 하는 이야기가 개발 사업은 교도소 담장 위를 걷는 위험한 직업이라고 합니다. 또 봉의 김선달식 직업이라고도 하죠. 사업이 잘 되면 교도소 담장 밖에서 회장님 소리 듣는 것이고 잘못되면 교도소 담장 안으로 들어가서 법무부 교육을 받아야 한다 이겁니다. 봉의 김선달식이라는 뜻은 또 뭘까요? 자리 자본 없이 날로 불을 거머쥘 수 있다는 뜻으로 해석해야 됩니다. 돈을 대출 받을 때 이자만 내는 게 아니라 사실 이자 말고도 많은 돈이 들어갑니다. 돈을 빌려주는 곳에서 수수료를 뗍니다. 여러분 왜 이런 뉴스 보셨죠? 어디어디 개발 예정지가 브릿지론 6개월 연장했다, 3개월 연장했다 이런 뉴스. 이게 왜 1년 연장이 아니라 6개월 연장 또는 3개월 연장이냐면 6개월이나 3개월 뒤에 착공이 들어가서 본 PF 대출을 받아서 그보다 먼저 빌렸던 브릿지론 대출을 갚을 수 있다고 판단되는 남은 시간이란 그런 의미도 있겠지만 그건 말고도 3개월, 6개월 단위로 쪼개는 것은 대출 약정을 다시 쓴다는 것이잖아요. 이럴 때 대출 비용이 늘어나게 되면 브릿지론 대출을 다시 약정해야 되는데 이때 수수료를 또 내야 됩니다. 그러니까 기간이 짧은 거죠. 보통 대출 연결을 누가 아니면 증권사에서 합니다. 서울과 지방, 사업성에 따라서 대출 이자도 다르지만 수수료도 아주 차이가 크게 납니다. 보통 대출 수수료는 1% 정도 되는데 좀 심한 곳은 대출 금액의 6에서 7% 대출 수수료를 달라고 하는 곳도 있습니다. 많죠, 심할 정도로 많습니다. 결국 이런 모든 것이 여러분이 분양받는 그 분양물의 이자나 수수료가 다 붙어서 나오는 겁니다. 그래서 비싼 겁니다. 이해하셨죠? 우리나라는 이런 식으로 개발 사업을 했는데 미국이나 일본의 경우 좀 선진 방법을 쓰고 있죠. 부동산 개발사, 디벨로퍼가 금융사나 또는 연기금 같은 지분 투자자를 유치를 해서 30에서 40%의 자리 잡은 비율을 갖춥니다. 그리고 토지를 매입하죠. 또 건설 단계에서 피해포 대출을 받기 때문에 단순 분양 수익뿐만 아니라 임대 수익도 갖게 되고요. 수익 구조가 우리나라보다는 안정적인 개발 사업을 하게 됩니다. 분양은 어떤 차이가 있냐? 바로 이겁니다. 자기 자본 비율입니다. 선진국은 자기 자본 비율이 30에서 40% 정도 됩니다. 우리나라는 앞서 말씀드린 대로 0%에서 10%가 자기 자본 비율입니다. 사실 0%의 자기 자본 비율은 그동안 없었던 일입니다. 그런데 2019년, 20년 초저금리 시기에 땅만 가지고 오면 100%를 넘는 110%, 120%까지 대출을 해줬기 때문에 0%라는 말이 나오는 것이고요. 그때 그런 식으로 땅을 샀던 개발사들의 땅이 지금 다시 경매로 나오는 경우가 많이 있습니다. 이런 상황에 짓다가 말거나 또는 펜스만 딱 쳐놓고 세워라, 메워라 하는 땅들이 요즘 많이 보이는 이유 중의 하나가 바로 그 이유입니다. 그래서 여러분, 분양 받으실 때는 시행사의 이력도 좀 볼 필요가 있습니다. 어떤 시행사가 이걸 개발하는지 꼭 보셔야 됩니다. 분양 받을 때 무조건 건설사 이름만 보고 또 브랜드 이름만 보고 털컥 분양받았다는 분들 많이 있죠. 조심하셔야 됩니다. 해외 중에 일본의 경우를 보면 개발 방법이 좀 더 안정적입니다. 일본에 가면 미쓰이부동산이라는 회사가 있습니다. 부동산 투자 회사입니다. 여기 2023년 기준 총 자산 규모가 79조 원입니다. 미쓰이부동산 회사의 수익 구조를 보니까 분양이 36%, 임대 수익이 31% 그리고 PM, 프로젝트 매니지먼트가 20% 정도로 수익 구조가 다양하고 좀 안정적입니다. 이렇기 때문에 사고가 날 확률이 줄어듭니다. 사고가 날 확률이 줄어든다는 얘기는 뭡니까? 소비자들이 안정적으로 부동산을 살 수가 있다, 이겁니다. 이 회사의 주식도 도쿄 거래소에 상장이 되어 있는데 배당도 꾸준하게 줍니다. 그 정도로 안정된 회사입니다. 미래가치, 입주부터 설계까지 모든 것이 하이엔드. This is the real high-end. High-end work edition. 신광교 클라우드 시티. 그리고 모리빌딩이라는 회사도 있죠. 아주 유명한 회사입니다. 제가 얼마 전에 일본 부동산 임장을 다녀온 곳을 그 영상을 여러분 보신 적이 있을 겁니다. 바로 이 영상인데요. 다시 한번 보시기 바랍니다. 일본에는 모리빌딩에 모리 로고가 새겨진 빌딩들이 참 많습니다. 모리빌딩도 앞서 설명해드린 미세이부동산과 마찬가지로 정말 다양하고 안정적인 수익구조로 개발하는 종합부동산개발사죠. 그런데 우리나라는 미국이나 일본보다 불안한 부동산 개발을 해왔었습니다. 부동산개발업법이라는 법이 있는데 여기를 보면 우리나라 디벨로퍼 시행사가 2400개 정도가 됩니다. 이들 중에 연매출이 100억 원 이하의 시행사가 95%가 됩니다. 연매출 100억, 요즘 강남아파트 한 채도 100억 정도 한다는데 시행사 규모 치고는 너무 적은 거죠. 열악한 겁니다. 시행사가 열악해서 문제가 아니라 문제는 수분양자, 부동산 소비자분들이 피해를 볼 소지가 많다. 이게 문제겠죠. 부동산 개발이라는 것은 규모가 워낙 크기 때문에 대출이라는 것이 반드시 필요하죠. 그 대출 속에는 누군가가 투자한 돈도 있습니다. 대출을 해주는 금융기관 입장에서는 시행사들의 이런 저자본 리스크, 자본이 너무 적은 그 리스크를 보완하기 위해서 사업성을 평가하기보다는 건설사의 보증, 그러니까 대형건설사의 보증이나 신탁사의 보증에 의존하는 경향이 있기 때문에 자꾸 이게 비용이 많이 들어가다 보니까 분양값이 높아지게 됩니다. 저는 이게 문제라고 봅니다. 사실상 시행사들의 대출 보증은 건설사나 신탁사에 거의 100% 의존합니다. 왜? 본인들은 내세울 자본이 없기 때문에 그렇습니다. 이런 저자본, 그리고 고보증의 구조가 결국 부동산 경제가 위축되거나 또는 사업 환경이 좀 악화되면 문제가 발생하죠. 문제가 발생하면 그 리스크가 시행사에서 건설사, 그리고 금융사는 문제가 확산되기 때문에 연쇄 부실로 이어진다는 것이 지금 우리나라의 부동산 개발의 방식의 문제입니다. 아마도 개발사에 근무하시는 분들이 이 영상을 보신다면 제 말에 거의 모든 분들이 공감하실 것 같습니다. 실제적으로 제 지인분들 중에는 대형개발사부터 소형개발사 사장님들이 아주 많이 계신데요. 그런데 그분들 모두가 제가 이런 얘기하면 모두 공감합니다. 그런데 이제부터는 이런 식의 개발은 못합니다. 개발물의 자기 자본 비율이 20에서 40%로 확 올라갑니다. 이제 0% 개발은 힘든 겁니다. 돈 없으면 짓지 말라 이거죠. 그러니까 사고치지 말라는 겁니다. 아니 그런데 돈이 없는데 갑자기 그 자기 자본 비율을 어떻게 확 올리냐. 이게 문제겠죠. 그래서 이런 방법을 동원했습니다. 포인트 네 가지입니다. 현물 출자를 통한 안정적 사업 구조를 마련하고 두 번째 인센티브 등을 통한 자본 확충을 지원하고 리스크 관리 강화를 통한 자본 확충을 또 유도를 하고 금융 건전성 규제 체계를 합리화한다. 이렇게 제도를 바꾸는 겁니다. 이게 좀 어려울 수 있는데 아주 쉽습니다. 먼저 PF 자기 자본 비율을 높이기 위해서는 고금리로 대출을 받아서 토지를 매입하는 것보다 토지 주인이 토지, 건물, 현물 출자를 유도함으로써 그러니까 주주로 참여하게 하는 거예요. 현물 출자를 통한 안정적인 사업 구조를 마련하는데 힘쓰겠다. 이겁니다. 그러니까 이 말은 지주 공동 사업이라고 봐야 됩니다. 땅 주인이 땅값을 분양 후에 받는 식으로 할 수가 있다. 이런 것을 유도하겠다. 이런 말이라고 봐야 되겠죠. 현재 개발을 할 때 토지비의 비중이 보통 20에서 한 40% 정도 됩니다. 지방의 경우는 땅값이 싸고 공사비가 많이 드니까 토지비의 비율이 한 10% 정도 되는 것도 있지만 서울의 경우는 땅값이 비싸니까 적어도 땅값이 개발 비용 중에 40% 이상이 차지하는 경우가 많습니다. 그리고 두 번째, 인센티브 등을 통한 자본 확충 지원. 이 말은 높은 자기 자본 비율을 갖고 시행하는 시행사가 관리 운영하는 개발 사업은 용적률도 올려주고 공공기여하는 부분도 좀 완화해주고 자기 자본 비율이 높아서 대출 보증 리스크가 적은 그 사업장에 대해서는 PF 보증률을 할인을 해주겠다. 이겁니다. 이해하셨죠? 결론적으로 말하면 안정적인 개발로 문제가 발생하지 않도록 하겠다. 이겁니다. 위에 네 가지 좀 어렵게 들릴 수 있는데 이 용어들을 다시 한번 이렇게 이해하면서 읽어보면 쉽습니다. 나머지 두 개는 설명하지 않아도 된다고 보기 때문에 두 가지만 일단 설명드리겠습니다. 사실 그동안 부동산 PF 정보. 이 정보도 체계적으로 관리가 잘 안 됐었습니다. 실질적으로 PF 대출 정보가 제대로 관리가 되지 않아서 2023년 작년에는 남양주 쪽에 모모 금고에서 부실 대출이 아주 극성을 부렸죠. 한 600억 정도의 사고가 나서 여러 사람들이 피해를 봤습니다. 예를 들면 남양주 동부 쪽에 OO 금고의 경우 600억 원 규모의 과도한 기성고 대출이 문제가 발생했는데 이 기성고 대출이라는 게 뭐냐면요. 건물을 짓는 그 진도, 순서에 따라서 순차적으로 이뤄지는 대출이 바로 기성고 대출입니다. OO 금고가 공적률보다 높은 수준에서 대출을 진행했기 때문에 부실이 발생한 겁니다. 어? 생각보다 돈이 많이 나간 거예요. 그래서 이 은행에 부실이 생겼다고 하니까 사람들이 그 은행에 달려가서 돈 찾느라고 뱅크런도 일어나셨습니다. 여러분 기억하십니까? 자, 이뿐만이 아닙니다. 지금 부동산 PF 부실 문제가 여러 군데에서 위험이 지금 고사리고 있습니다. 개발할 때 금융 비용도 좀 줄이고 시간도 줄어든다면 분양단은 제가 볼 때 현저하게 낮아질 수밖에 없습니다. 그래서 이런 제도 개선이 아주 시급하다고 저는 보는데요. 그런데 이렇게 제도를 개선하면 또 반대의 극부도 존재하죠. 예를 들면 결국 자본이 많은 대형건설사나 토지주들이 개발의 이익을 독차지할 수 있다, 이런 문제도 있습니다. 그러니까 돈 없는 개발사들은 문제 일으키지 말고 개발하지 마라, 이겁니다. 그러면 자본이 적은 회사들은 또 기회가 줄어들겠죠. 아무튼 장점과 단점이 다 있습니다. 이런 단점을 좀 보완하면서 제도를 개선해 나간다면 지금보다는 훨씬 더 안정적인 개발이 이뤄져서 결국 소비자들에게 이익이 될 것이라고 저는 봅니다. 지금 우리나라는 앞서 말씀드렸지만 디벨로퍼, 개발자분들이 아주 많습니다. 그분들 중에는 정말 미래지향적이면서 선도적으로 부동산 개발을 지향하는 분들도 계시고요. 또 반대로 이런저런 꼼수를 부려서 돈만 부풀리는 그런 사람들도 있는 것이 현실입니다. 자, 부동산 개발자가 어떤 꿈을 꾸느냐, 어떤 생각을 가지고 일에 임하느냐에 따라서 우리가 살고 있는 도시의 환경이 정말 다르게 바뀝니다. 우리나라도 미래를 위한 훌륭한 생각과 위험한 개발이 아닌 안정적인 개발을 할 수 있도록 디벨로퍼를 지원하고 키워야 된다고 저는 생각합니다. 아무튼 이제 시행사의 자기자본 비율이 높아지고 있는 지금 대동강물을 날로 팔아치워서 이익을 남긴 봉의 김선달식의 개발은 이제 끝났다 이겁니다. 자, 이렇게 제도 개선이 되어야 아파트값도 좀 안정이 된다고 봅니다. 또 한 가지, 이건 정말 키포인트입니다. 보통 LH나 이런 데서 토지 개발을 해서 그러니까 땅을 매각을 하지 않습니까? 그러면 민간 개발 사업자들이 이 땅을 사서 거기다 아파트를 짓거나 오피스를 짓거나 이렇게 뭔가 공급을 합니다. 그런데 서로 땅값에 대한 경쟁을 해서 내가 빨리 이 땅을 차지하기 위해서 높은 가격에 써서 낙찰을 받거든요. 그러니까 분양가가 뜻도 없이 올라가는 것도 많습니다. 그래서 LH도 토지를 개발해서 민간에게 이 토지를 분양할 때 최고가 낙찰이 아닌 좀 다른 방법을 써야 되지 않을까 그런 생각도 제가 갖고 있습니다. 하지만 힘이 없는 제가 그 제도를 바꿀 수는 없겠지만 이렇게 열심히 영상 속에서 여러분과 공유하다 보면 언젠가 그것도 바뀔 거라고 저는 믿습니다. 오늘도 이 영상 끝까지 보신 분들 여러분들이 진짜 부자가 되시리라고 믿습니다. 최형우 TV 구독, 좋아요 그리고 여러분의 댓글 기다리겠습니다. 고맙습니다.