세금 때문에 더 심각합니다 부동산시장이 얼어붙었습니다(ft.제네시스 박)

세포 과정에서는 결론부터 말씀드리려면 양극화가 너무 심해지고 더 심해질 것 같다. 과거 문재인 정부 때도 그랬고 윤석열 정부도 그랬는데 88 대책 보면 공급은 너무 없어요. 저는 이게 가장 큰 문제인 거예요. 어떤 질병 상태가 계속되고 있는데 일부러 지금 막아놓고 있는 거죠. 안녕하세요. 반갑습니다. 부동산 투자에 있어서 입지 이런 것들도 중요하겠지만 또 세금이 되게 중요하다면서요? 그런 말이 있잖아요. 세금은 숨만 쉬어도 나간다. 태어나면서 죽을 때까지 세금이 되다 가잖아요. 재테크나 근로는 아니어도 평생 과목이 아닌가 생각합니다. 네. 그래서 아주 최신의 내용을 담아서 부동산 좀 절사할 수 있는 법에 대해서 여쭙고자 저희가 오늘 박민수 작가님, 제네시스 박으로 훨씬 더 유명하신 박민수 작가님 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 안녕하세요. 부동산 세금에 대해서 많은 분들이 좀 궁금해하시죠? 최근에 이제 우리가 부동산 시장이 잘 아시겠지만 7, 8월 달에 굉장히 좀 뜨거웠거든요. 제가 이제 그걸 뭐 데이터를 보기도 보는데 거래량 같은 거. 또 뭘 보냐면은 저의 블로그나 유튜브 그리고 이제 상담 요청하는 건수 이런 거를 좀 봐요. 7, 8월 달에 되게 많았어요. 그리고 이제 9월 달 들어서 부터는 이제 대출 규제로 쫙 줄어들었죠. 그리고 이제 추석, 명절 연휴. 그러다가 이제 11월, 12월에 좀 되면서 저는 12월부터 약간 연말에 좀 방학 이슈도 있고 하니까 좀 살아날 거라고 생각을 했었거든요. 그런데 웬일입니까? 12월 3일. 비상 겸 그리고 이제 탄핵 이슈. 그래서 지금 굉장히 좀 올 스탑 돼 있는 그런 상태인데 이 와중에도 계속 문의하시는 분들이 계세요. 예를 들어서 서울에 상급지가 있고 좀 비상급지가 있을 텐데 상급지에 계신 분들이 오실 것 같아요? 아니면 비상급지일 것 같아요? 한번 예상해 보세요. 좀 약간 금액이 크신 분들이 더 급하지 않을까요? 또 이렇게 나오니까. 맞아요. 맞아요. 왜냐하면 이분들이 이제 어떤 거래를 할 때 들어가는 취득세, 양도세, 이 거래비용이라고 하는데 상당히 높아요. 잘못하면 몇억이 왔다 갔다 해요. 그럼 보통 부동산 시장이 활성화되면 관심도가 더 높고 그렇지 않을 때는 조금 떨어지는 약간 비례관계. 최근에 요즘에 이제 유동성이 좀 코인으로 많이 갔잖아요. 그래서 이제 코인 관련된 뭐 유튜브 채널이라든지 책이라든지 그런 거 많이 좀 관심 갖는 거잖아요. 그거랑 좀 비슷하다고 좀 보시면 될 것 같아요. 그럼 저는 일단 단도직입 쪽으로 하나만 여쭤보고 싶은데 절세 전략을 알면 최대 얼마까지 절세가 가능한 거예요? 예를 들어서 이런 거예요. 사실 이거는 이제 공격이 아니라 수비기 때문에 좀 말씀드리기가 좀 그렇긴 한데 제가 이제 회사를 19년 5월달에 그만두고 퇴사를 하고 나서 이제 아는 분한테 전화가 왔어요. 세금을 내라고 세무소에서 연락이 왔다는 거예요. 근데 거의 그렇게 되면 이제 해결해 줄 수 있는 방법이 없거든요. 그러면 얼마가 나왔냐? 결론부터 말씀드리면은 내가 집을 평생 갖고 있어서 10억이 올랐습니다. 서울이니까 오를 수 있죠. 얼마의 세금이 나왔냐면 7억이 날라와요. 그런데 그거를 내가 그냥 자진해서 낸 게 아니고 비가 새겠지 안 나오겠지 했는데 그렇게 나온 거예요. 이미 팔아버린 집인 거예요? 이미 팔아버리고 잠금하고 우리가 양도세 신고를 2개월 안에 하거든요. 2개월 안에 신고하고 나면 그 다음에 세무 공무원이 그걸 들여다봐요. 보통 1, 2개월 안에 연락 온다고 치면 기간이 3, 4개월 딱 되죠. 딱 4개월 이때 연락 왔어요. 제가 지금도 아직도 그걸 잊어버릴 수가 없어요. 늦은 거 아니에요? 이미 끝난 거예요. 구제해 줄 수 있는 방법이 없어요. 그래서 제가 자초주정을 들어봤어요. 왜 이렇게 하셨냐. 결론이 뭐였냐면 너무 길어서 설명 못하는데 비가새 봐줄 수 있었어. 1시간만 투자하면. 그러니까 세금이 이런 거야. 내년에 똘똘한 한채 전략이 더 커질 거 아니에요. 당연하죠. 그러면 지방은 도흭까지 맞물리니까 초토화되는 거고 서울은 그래도 이게 좀 붙어주면서 회전이 될 거고 서울도 이미 우리가 많이 봤지만 중심지 위주로 양극화가 이미 진행되고 있고 얼마 전에 제가 전라도 광주가 고향인데 고향 친구하고 통화를 했어요. 너무 거래가 안 된다는 거예요. 그래서 제가 이걸 설명을 해줬어요. 그랬더니 그 친구도 몰랐다는 거예요. 근데 본인은 집 하나 가지고 있으니까 관심이 없던 거죠. 그런데 이런 수요 때문에 거래가 더 힘들 것 같다. 조금 가격을 더 조정해서 만약에 팔아야 된다면 팔아야 될 것 같다. 이렇게 좀 얘기를 해줬죠. 이게 되게 중요한 게 이걸 미리 대충 예상이 되면 내가 그냥 지금 금매로라도 빨리 떨구고 나올 것인지 아니면 내년에 좀 더 한번 버티다 팔 것인지 이 전략을 짜줄 수 있는 게 세금이라는 거잖아요. 당연하죠. 우리가 이제 조정 뒤에 말씀드리겠지만 조정대상지역 규제지역이라고 하는데 조정대상지역으로 묶이면 양조세가 좀 많이 올라가요. 그래서 제가 22년도 7월 5일 아마 맞을 거예요. 그날 저 위에 경기도 위에 동두천이라고 혹시 알아요? 의정부 위에 있는데 거기 가서 저도 강의도 하고 그러는데 동두천이 그날 조정대상지역으로 묶였어요. 그럼 이제 그 다음 날부터 시행이거든요. 그러면 이날 내가 팔아야 되는 거예요. 근데 거의 당일 날 파는 게 불가능하잖아요. 근데 제가 아는 친구가 그날 무려 5천만 원을 깎습니다. 자 그럼 우리가 봤을 때는 너무 손해보는 거 아니냐라고 하는데 안 하면 세금 1억 이상 돈을 내야 돼요. 그럼 나는 5천 이상 세이브했다는 거예요. 계산 빠르다. 계산 빠르죠. 그래서 제가 잘했다고. 계약서를 쓰고 계약금을 받아야 돼요. 그래야 돼요. 계약금 안 받으면 안 돼요. 그러니까 이제 우리는 내용을 알고 약간 좀 디테일한 꼼꼼한 것까지 딱 알아서 적용하면 괜찮은 타이밍으로 잡을 수 있습니다. 부동산 세법도 계속 바뀌잖아요. 최근에 가장 바뀐 세법은 뭐가 있을까요? 최근에는 이걸 아셔야 되는데 법이 있잖아요. 말 그대로 법에 근거를 둬야 되니까 그럼 우리가 법이 있고 밑에 시행령이라고 있어요. 그럼 이 법은 국회에서 우리 이번에 잘 봤잖아요. 땅땅땅 하잖아요. 그렇게 해야 되는 거고 밑에 시행령은 뭐냐면 정부에서 국무회를 열어서 공포를 하면 됩니다. 그럼 현재 정부가 지금 있는 탄핵 이슈 이전부터 야당이 국회 자수당이다 보니까 원활하게 하고 싶은 대로 못한 부분이 있었어요. 특히 부동산 세금 관련해서 그래서 현재 정부는 규제를 좀 완화하려고 하는데 국회에서 계속 반대를 하는 거예요. 그럼 정부 입장에서 할 수 있는 건 뭐예요? 아까 말씀드린 시행령밖에 없어요. 이번에 최근에 개정된 게 뭐냐면 원픽을 꼽으라면 상생임대주택이라고 있어요. 뭔지 모르겠지만 상생이니까 뭔가 임대인 임차에는 뭔가 좋으면 될 것 같잖아요. 그걸 하면 2년 거주 요건 없어도 조동 대상 지역 비가세가 돼버려요. 예를 들어서 진행자 분께서 내가 지금 자금이 좀 부족하니까 뭐 송파나 강남 이런 데 실거주는 좀 당장은 힘들고 쇠를 끼고 일단 사두고 싶다. 그럼 현재 조동 대상 지역이잖아요. 조동 대상 지역이기 때문에 거주를 못하면 비가세가 안 되거든요. 양도세 비가세가. 그런데 쇠를 끼고 사둬도 양도세 비가세가 가능한 요건이 상생임대주택이에요. 양도차액이 10억이면 아까 그분은 잘못해서 7억을 세금 맞았지만 일반적인 세금은 3억 정도가 나와요. 그 3억을 내가 다 없앨 수도 있어요. 다 없애거나 아주 낮게 몇 천만 원 단위로 그래서 제가 실제 계산해보면 한 2억 5천 정도 세이브가 되더라고요. 10억에 사는데 20억이 되면 그럼 2억 5천이면 주식 뭘 사야 되죠? 뭘 사면 내가 지금 2억 5천 벌 수 있지? 아니면 코인으로 가야 되나? 2억 5천은 국밥이 몇 개야? 그러니까 이게 큰 돈이잖아요. 그러니까 큰 돈을 내가 물론 우리 작가님 채널을 보면서 주식 공부하고 유가증권으로 가서 벌 수도 있는데 저는 부동산 같은 실물 자산에 있어서 절세를 통해서 충분히 벌 수 있다. 그리고 이 기회가 많이 있다. 이걸 계속 말씀드리고 싶은 거죠. 오히려 저처럼 부린이들은 금리나 대출 규제 이런 관점에서 보기보다는 이 절세 관점에서 하는 게 더 공부가 빠를까요? 부동산에 관심 있으시다면 왜냐하면 우리가 주식 같은 경우에는 세금을 내는 일이 거의 없잖아요. 게다가 대주주 양도세 같은 경우에도 될 건 하다가 넘어가고 그리고 해외 주식 같은 경우는 요즘에 워낙 핫한데 거기는 양도세가 나와요. 기본금 250만 원 빼고 22% 나옵니다. 그래서 그거를 투자해보셨다면 아직은 미운이신 것 같은데 배우자한테 증여하고 곧바로 팔면 세금이 안 나오잖아요. 그래서 저 얼마 전에 팔았거든요. 7년 들고 있었습니다. 그렇지만 아쉽지만 그렇게 해서 증여하고 매각을 했는데 그런 것처럼 세금을 내가 알면 수익률을 굉장히 올릴 수 있다는 거죠. 그래서 주식이 됐든 부동산이 됐든 공부를 해주시면 되게 좋을 것 같다. 그래서 저는 궁금한 게 이제 부동산 시장이 요새 좀 안 좋다. 어렵다 이렇게 있으니까 문제점을 보고 싶은데 부동산 하시는 분들은 부동산 관점에서만 이야기를 할 거고 또 경제 관점에서 얘기하는데 세법 관점에서는 대체 어떻게 보이는지 궁금하거든요. 세법 과정에서는 결론부터 말씀드리면 양극화가 너무 심해지고 더 심해질 것 같다. 그러니까 이렇게 생각하시면 됩니다. 내가 아파트를 사고 싶어요. 가장 좀 쉬운 게 아파트잖아요. 아파트를 사면 처음에 취득세라는 걸 내죠. 그리고 가지고 있으면 보유세를 내요. 그리고 마지막에 팔아서 차액이 생기면 양조세를 내는데 자동차하고 비슷해요. 처음에 내가 자동차 사면 취득세를 내고 가지고 있으면 자동차 재산세를 내잖아요. 마지막에 팔 때 양조세는 안 내지만 자 그러면 내가 아파트를 하나를 사고 싶은데 지금 세법 규정이 어떻게 돼 있냐면 취득세가 기본 1에서 3%예요. 많아봤자 2%, 3% 정도 나오거든요. 10억짜리를 사면 3% 3천만 원이 나옵니다. 적은 금액은 아니에요. 그렇죠? 그런데 내가 이번에 엄마 내가 이번에 좀 세를 끼고 10억짜리 아파트를 사고 싶어. 아니면 5억짜리를 사고 싶어. 5억짜리를 할게요. 5억짜리를 사고 싶어. 내가 지금 당장은 엄마 아빠랑 지내야 되니까 세끼고 하나 사둘게. 내 돈 한 2억 정도 모았거든? 사회 초년생 때 열심히 모은 거야. 큰 돈이잖아요. 그런데 알고 봤더니 우리 엄마 아빠가 나몰래 집을 가지고 있었어. 한 3채 정도. 조그마한 오피스텔까지 해서. 그래서 내가 산 집이 1번이 아니라 4번이 되는 거야. 세대 기준 봤을 때. 그럼 취득세가 1%가 아니라 12%가 나옵니다. 그럼 12%면 6천만 원 나오죠. 순간 5,500을 날려버리는 거야. 그러니까 세금이 금액이 달라요. 자 그리고 나서 이제 눈물을 머금고 이제 재산세 내는 거예요. 5억짜리 집을. 재산세는 그렇게 많이 안 나와요. 한 40만 50만 원 나오는. 그러다가 내가 나중에 집을 팔잖아요. 6억이 됐어. 1억이 올라. 그러면 세금을 내가 2천만 원만 내면 되는데 비가 세면 한 푼도 안 낼 수도 있어요. 그래서 이제 그 전략이 이게 맞닿들어져 있는데 여기서 제가 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 주택수가 많으면 취득세를 많이 내야 돼요. 그리고 주택수가 많으면 또 종부세, 보유세라는 게 있는데 올라갈 수 있어요. 그리고 양도세 비가 세도 안 돼요. 그래서 어떻게 되냐면 사람들이 심리가 야 그냥 우리 하나만 갖자. 이래버리는 거예요. 자 그러면 생각해봐요. 내가 투자금이 한 10억 정도가 있어요. 10억 정도가 있으면 한 6대 4로 나눠가지고 하나는 6억짜리를 서울에 하나 사두고 세를 끼고 하나는 4억짜리를 경기도에 사두고 싶은 거예요. 이게 전략 1번. 자 2번. 내가 10억이 있는데 어우 야 됐고. 2개 관리하기 힘들어. 그냥 10억 하나 서울에 그냥 좋은 거 하나 사자. 이게 있어요. 어떤 게 더 좋은 전략 같아요? 머리 안 아프게 그냥 10억이나 서울에 하나. 더 쉽게 말하면 뭐냐면 여기 MC분이 여자시니까 데일리 주말 백이랑 평일 백을 2개를 사주면 돼요. 뭐 예를 들어서 남자친구, 남편 되실 분이. 그래서 데일리 백은 구찌 주말은 샤넬 2개. 이게 옵션 1번이고요. 옵션 2번은 뭐냐면 아 됐고 그냥 좋은 거 하나로 가자. 버킷백 사줄게 에르메스. 어떤 거 하실래요? 2번. 그렇죠. 되게 명확한 거거든요 지금 이게. 자 그러면 내가 갖고 있는 자금이 사람마다 다르잖아요. 어떤 사람은 1억 어떤 사람은 3억 5억, 10억. 그러면 이 중에서 내가 제일 좋은 거 가는 거예요. 그걸 굳이 내가 2개로 분산 안 시키는 거죠. 자 그러면 내가 서울 수도권에 직장을 다니고 있다면 아무래도 서울 수도권 직장 근처를 보고 지방은 아예 생각도 안 할 거예요. 지방에 있는 사람들도 야 내가 이거를 좀 정리를 하고 올라가서 이런단 말이죠? 저도 지방 강의를 많이 자주 가니까 울산에 가서 강의를 했는데 그분이 그래요. 선생님 제가 울산에 새채가 있는데 어떻게 할까요? 지금 울산 분위기 나쁘진 않거든요? 제가 그랬어요. 1번은 울산 3개 있는 거고요. 2번은 울산 하나 갖고 있고 울산 두 채를 팔아서 여기 나온 돈으로 강동에 새를 끼거나 사둔 거예요. 뭐 하실래요? 그랬더니 내일 가서 팔게요 그러면. 저라면 3개 다 팔고 강남으로. 이런 사람도 있어요. 근데 이제 울산 하나가 실거주였기 때문에. 월세 살고, 월세 내고. 실거주였기 때문에. 그래서 그 말씀도 해드렸어요. 그러니까 왜 이게 문제냐면 가장 큰 문제가 취득세입니다. 이게 2020년 부동산 가격이 엄청 올랐을 때 했던 건데 아직도 완화가 되지 않고 있어요. 그래서 지금 부동산 시장에 가장 큰 문제는 양극화다. 그러면 법이 바뀔 기미도 안 보여요? 안 보이죠. 왜냐하면 그 법을 만든 당이 지금 야당 민주당이에요. 어떻게 보면 본인들의 어떤 정체성을 훼손시키는 거잖아요. 이게 맞고 틀리고는 역사가 판단하겠지만 여기서 지금 논할 건 아니고. 자 그러다 보니까 이제 민주당 입장에서는 이걸 이제 완화할 그거는 없겠죠. 물론 투기 수요 억제하는 효과는 있긴 있는데 원활하게 공급이 돼 있는 상태에서 이게 되면은 저는 좋을 것 같아요. 그런데 우리 과거 문재인 정부 때도 그랬고 윤석열 정부, 현재 88 대책 보면은 공급은 너무 없어요. 저는 이게 가장 큰 문제인 거예요. 공급이 없어서 계속 어떤 진리병 상태가 지속되고 있는데 일부러 지금 막아놓고 있는 거죠. 저는 조선시대 같아요. 그러니까 고려시대 때는 무역을 많이 하니까 이게 GDP가 올라오니까 먹고 살만 했는데 그냥 애초에 무역하지 마. 그렇죠. 홍산병하고. 시장을 다 두드려 넣으니까 문제는 이쪽 당이나 저쪽 당이 똑같이 이러고 있으니까 이건 초당적으로 해결해야 되지 않나. 어찌됐든지 간에 지금 정치권 상황을 보면 좀 안타깝습니다. 좀 나아질 기미가 좀 잘 보이지가 않아요. 세금 정책이 계속 바뀌니까 저도 놓쳤어요. 어느 시점부터 이제 에라 모르겠다. 그냥 부동산 매매를 하지 말자. 이렇게 바뀔 정도로 세금이 계속 바뀌는데 또 바뀌는 게 있어요. 과거 문재인 정부 때는 규제가 굉장히 많았잖아요. 또 가격도 많이 올랐고. 그럼 윤석열 정부 들어서서 이제 좀 뭐 다 푼 거 아니냐 하시는데 개인적인 생각으로는 1번부터 10번까지 있을 때 규제가 높은 게 10번이라고 한다면 과거 문재인 정부 때는 9 정도 되는 것 같아요. 거의 갈 때까지 갔다. 그럼 지금 윤석열 정부는 정말 많이 풀어서 5 이하냐 저는 그렇게 안 봐요. 한 7 정도밖에 안 된다고 봐요. 취득세 중과 여전히 남아있고요. 종부세도 3주택 이상 과표 12억 이상이면 시세 40억 정도 넘으면 중과 들어갑니다. 이거는 좀 많이 완화시켰어요. 양도세 같은 경우는 다주택자 양도세 중과라는 게 있어요. 이거 아직 안 풀렸는데 시행령으로 겨우 막아놨어요. 산소호흡기 지금 달아놓은 거예요. 이거 끝나면 이제 중과 들어갈 겁니다. 조동대상지역 같은 경우에. 그리고 그 외 주택임대사업자. 아파트 신규 등록 허용 안 하고 인센티브 다 없앴고 지금 이 상황에서 찬밥 심사 받고 있는 게 뭐냐면 부동산 법인이에요. 부동산 법인으로 주택을 사는 순간 수입률이 나올 수가 없습니다. 지금 요즘에 성실신고 대상 즉 부동산 임대 위주로 돼 있는 경우에는 2억 이하 과표 9% 적용이 안 돼요. 세부 대면 2천만 원 정도 더 늘어난다고 생각하시면 된다. 그러니까 결론적으로는 완화를 추진하고 있는 상태에서 일부 완화는 좀 됐지만 이 상황에서 지금 이런 시국이 터지는 거죠. 그러면 거의 완화가 아까 말씀드린 것처럼 그러면 이제 정부가 할 수 있는 거는 시행령 개정밖에 없는데 아까 말씀드린 상생임대주택이 내년 상반기까지는 가장 많이 과감하게 받을 거고 모르는 분들은 넘어가겠지만 그 외에 작은 것들 뭐 혼인합가 비가세 5년에서 10년 연장되는 거 그리고 뭐 새 공제 조금 늘어나는 거 연말정산 때 이런 거 외에는 없습니다. 아... 깜깜하네요. 지금 이 상태로 그냥 쭉 가도 뭐 별로 큰 문제는 없다고 저는 생각을 하는데 문제는 뭐냐면 아까 말씀드린 공급 부족이에요. 서울 같은 경우에는 보통 매년 4만 6천 경기도 같은 경우에는 한 뭐 15만 정도 인천도 1만 5천 정도 계속 매년 필요한데 26, 27 되면 그냥 뚝 떨어져요. 그럼 이때 가서 어떻게 할 거냐 시장의 에너지는 계속 쌓이고 있는데 저는 그렇게 보고 있거든요. 다만 이제 그렇다 하더라도 과거의 대세 상승장처럼 막 올라갈 것 같지는 않아요. 뭐 더 잘 아시겠지만 지금 이제 대내외 경제 환경이 썩 좋지가 않잖아요. 수출도 많이 줄어들 것 같고 그럼 이제 우리나라가 그래도 탑10 안에 들었는데 계속해서 막 쭉쭉쭉 성장률이 가줘야 좀 내수도 살고 그러는데 지금 그런 시장은 아니잖아요. 그럼 이제 그 유동성이 결국은 부동산에 가는 것도 한계가 있을 건데 어떤 그 시세 차이 소위 말하는 그런 방향으로 가는 건 어려울 것 같다. 그렇게 해서 한번 부동산 꿈꾸시는 분들은 세금 공부 먼저 하시고 부동산 준비하면 좋지 않을까 생각합니다. 오늘 또 출연해 주셔서 감사합니다. 고맙습니다.