利率下來了！但不是Fed說了算：房貸利率其實看這個市場｜教你拿到好利率｜今年房貸利率三種趨勢｜ #美國地產熱點 9/13/2025

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 本次視頻我們不得不聊一聊 房貸利率了 相信有在持續關注利率的觀眾們 應該有被近日利率下降的幅度 給嚇到了吧 又或者你早就預料到了呢 還是你還沒有跟上進度呢 不管如何我這一次 就和大家來探討為何利率 會出現下跌 還有可能會繼續下降嗎 可能有幾種趨勢 在這一集我將和大家展開分析 首先來看到《每日抵押貸款新聞》 首席營運官馬特・格雷漢 在週五X上的一篇貼文 他說許多貸款機構給出的利率 都比去年10月的利率6.125%更優惠 他更直言今天的許多貸款機構的報價 將達到了5%以上 換句話說如果在今年9月份申請貸款 我們有可能拿到5到6之間的利率 哎 這是怎麼回事啊 為什麼房貸利率會一下子跳崖了呢 在為9月11日的報告前 房地美上一週30年固定利率平均值 降至6.35% 為近一年的低點 也是近一年來單週最大的跌幅 下降了15個基點 《每日抵押貸款新聞》在9月11日的當日 30年固定利率平均值為6.27% 是近一年來沒有見過的低點 但是仍比一年前的同期增加了0.16% 利率為何會大幅下跌 我們先說結論 這裡有四大原因 首先因為現在10年期美債殖利率走低 而且市場上壓住了美聯儲 也就是聯準會馬上會在9月份就降息 加上勞動力市場轉弱 連同房貸證券收益率下降 這導致這次的房貸利率跟著下滑 我們再仔細分析來看 第一點公債殖利率的回落 30年期的房貸利率 通常以10年期美債為基準 加上風險溢價 近期10年期的殖利率下行 直接拉低了放款利率 那麼這波下行呢 主要來自市場對經濟的走緩 與政策轉向的定價 第二點市場預期聯準會將降息 國際貨幣基金組織也公開表示呢 聯準會有空間降息 還有多數的投資人都預期 9月的會議可能會降息一碼 也就是0.25% 那麼這種預期的心理 帶動了長天期的收益率走低 雖然聯準會不直接決定房貸利率 但是會透過債市影響定價 第三點就業數據轉弱 8月份非農就業僅新增了2.2萬個崗位 失業率則上升至4.3% 在截至9月6日的一週 首次申請了失業救濟金的人數 也增加至26.3萬人 為近四年的高點 這些都加深了經濟降溫 利率下行的預期 另外阿波羅全球管理公司的 首席經濟學家托爾斯滕・斯洛克 在近日的一份報告中就指出 受關稅影響的行業的就業增長為負值 而未直接受關稅影響的 行業的就業增長正在下滑 但是仍處於正值區間 那麼簡單的說 就是現在整體的就業情況正在轉弱 如果受到關稅直接影響的行業 衝擊就比較大 沒有直接受到影響的也在下降當中 第四點房貸證券利差略為收斂 現在市場波動下降時呢 放貸機構與房貸證券投資人 要求的風險溢價會回落 讓房貸利率更貼近了美債的基準 其實房貸利率會大約等於 10年期的美債殖利率 加上房貸證券的利差 所以利差減弱的時候利率也會下降 我們回來看一個大家都在關注的問題 到底今年會降息多少呢 最近的8月份的消費者價格指數 CPI同比上漲了2.9% 高於7月份的2.7% 這給降息又卡了一道關卡 所以會不會到時候9月份 又不降息了呢 不過現在市場的風向 偏向9月一定會降 年內會再降一次 路透對經濟學家的最新調查 多數都預期9月17日會先降一碼 且年內至少會再降一次 美國銀行的基線也是 9月、12月各降一次 那麼在高盛今年7月份也公開寫過 9月、10月、12月會各降25個基點 觀察9月11日FedWatch的工具 9月降25個基點的機率高達92.5% 10月份再降25個基點的機率是80.2% 12月是75.2% 另外Redfin的經濟研究主管陳昭也表示 由於失業金申請人數的大幅增長 蓋過了通脹報告顯示的 CPI的上升的影響 抵押貸款利率將略有下降 從而增加了聯準會在未來幾個月 進一步降息的可能性 這位經濟學家還認為 通貨膨脹雖然正在增溫 尤其對關稅敏感的產業 但是這種增溫的速度較為緩慢 所以聯準會將繼續忽視它 認為貨幣政策不需要做出反應 既然多數專家都認為 現在的經濟環境聯準會會降息 而且會持續降息 可能每一次降一碼0.25% 那麼對房貸利率而言 也會繼續下滑嗎 遠的不說 我們就說到今年底 房貸利率大概會出現幾種變化 第一種可能是緩步下行或區間震盪 第二種是加速下探 第三種是大家都不想看到的利率回彈 第一種情況緩步下行或區間震盪 30年固定利率 可能在6.1%至6.6%的區間 是目前的機率最高的 首先的條件是聯準會 在9月16日至17日的會議小幅降息 就業與通脹繼續溫和 10年美債圍繞在大約4% 房貸證券利差高位小幅回落 那麼因此多家的機構 對2025年年底的中位預測 仍在6字頭的中段 第二種加速下探 這是最樂觀的情況 利率可能在5.8%到6.1%之間 這種情況的機率偏低 條件要有兩次的降息 核心通脹連續走弱 10年美債下探至3.7%到3.9% 房貸證券利差要回到更接近平均值 那麼如此一來 房貸利率就有機會大幅下降 這種情況呢不是不可能 因為剛剛我們有說到 現在很多的專家機構都紛紛預測 降息的次數可能不只有一次 甚至達到三次 不過要注意的是 降息不是構成利率大幅下降的唯一條件 第三種情況利率回彈 當然這是多數人都不樂見的 但是還是有這樣的機率 條件可能是通脹意外的回溫 或財政／期限溢酬 推高了10年美債至4.4%以上 同時房貸證券的需求疲弱 利差擴大 另外也有可能是經濟數據的波動 導致今年的降息只有一次 讓房貸利率的降溫失去了動力 這些情況的變化 我們需要觀察接下來的 聯邦公開市場委員會的聲明 與點陣圖 這將直接牽動長端殖利率 開會日期分別是9月16日到17日 10月28日到29日 12月9日到10日 當然還有每月中旬發布的CPI數據 每月底發布的 個人消費支出物價指數的PCE 還要更進階的話 房貸證券利差 也是一個值得觀察的重點 因為房貸利率 等於10年期美債殖利率 +「兩段利差」 那麼這裡指的「兩段利差」 是機構房貸證券收益率 減去同期無風險基準 所以10年期的美債殖利率 如果等於4%的話 總利率利差等於2.3% 兩者相加就會算出了房貸利率 大約等於6.3% 所以如果假設 在10年期殖利率不變的情況下 總利差收斂0.3% 房貸利率就大約是6% 再假設10年殖利率再降0.3% 而且利差又收斂了0.2% 那麼房貸利率就會來到5.5的附近 因此殖利率和利差同步下降的情況下 房貸利率下降會更為顯著 當我們如果看到新聞報導 10年期殖利率下跌 但房貸利率不動 多半就是利差在擴大 那麼在現階段個人如何把房貸利率 降到更低呢 想拿到5字頭的利率可能嗎 我來教大家幾個方法 或許可以幫助您盡可能的降低利率 第一點那當然就是貨比三家了 如何比較呢 我們可以把以下幾個申請的條件都一致化 第一個同一鎖定天數、同一點數 同一貸款的比例（LTV） 或者是債務比（DTI） 用這些條件去比較三家銀行的利率 找出最優惠的房貸 其中貸款比例當然是越低越好了 每降一個（LTV）檔 通常能換到更好的報價 但是也要視自己的財務能力而定 另外債務比例則是要確定自己 有哪些債務 通常多數傳統方案中呢 小於或等於43%最穩妥 想要降低債務比例 當然比較快的方式就是 清償一些小額分期或者是車貸 還有降卡債利用率也是一種有效方式 讓整體的利用率維持在1%至9% 還有在結帳日前先還款到目標餘額 而且要避免關掉高額度的老卡 第二個可以購買點數用來降低利率 尤其現在是買方降溫的情況之下 可以跟賣方或者是建商 談判讓利額度 優先拿來買貸款點數 降低頭幾年的利率或是一次性降低 第三是利率的鎖定策略 盡量用30天的鎖定 而非60天鎖定 避開重大數據 或者是會議前一天鎖定 如果能拿到一次性浮降 也就是「float-down」的條款那更好 所謂的「float-down」是一種降息保障條款 在你已經鎖定利率之後 如果市場利率在成交之前繼續的下跌 比如鎖定的時候是6.5% 結果在成交的時候降到了6.3% 這時候「float-down」允許你一次性 把已經鎖定的利率 調低到當天「再議價」的利率 讓買家能夠兼顧鎖定利率 也不會在利率下跌的時候吃到虧 但通常這個條款只能使用一次 而且有使用的門檻限制 詳細情況要向放貸的銀行方詢問清楚 最後雖然市場都預期降息即將開始 很可能會推動房貸利率的下降 但是摩根士丹利 卻給出一個比較消極的預測 他們認為有意購屋的人 不應指望9月份的降息 會大幅的改善購物環境 因為降息不足以降低抵押貸款利率 並且加速買家活動 摩根士丹利的全球研究主管 凱蒂·休伯蒂表示 儘管摩根士丹利的分析師 預測到2026年年底 聯準會會降息150個基點 但房地產市場的策略師仍認為 不太可能降低抵押貸款利率 此外該分析師還指出 即使降息能夠降低購房者的借貸成本 鎖定效應仍將是一個問題 因為有超過60%未償還 抵押貸款的利率低於4.5% 不過同時借款活動正在回升 抵押貸款銀行家協會的數據顯示 截至9月5日的當週 抵押貸款的申請 較前一週躍升了9.2% 再融資的活動較前一週增長了12% 也較去年同期增長了34% 因此當前利率的下降 還是能起到扭轉乾坤的作用 如果借款人能夠獲得6%以下的 抵押貸款利率 這將比今年5月時有巨大的改善 當時的利率高於7% 好了 本次房貸利率我們就談到這裡 或許你看到這個影片的時候 聯準會已經做出了降息的決定 政策更加明確 那麼你就可以更確定了 我們本次說的內容有哪些說中了 或者是哪些有誤差 歡迎你留言跟我討論 接下來對房市的看法 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見