[홍춘욱 은퇴특강] 돈 걱정 없는 노후, 리스크는 낮추며 자산을 불리는 투자전략

여러분들이 보유하고 있는 부동산 가격이 대폭락하는 시기가 우리나라의 10년에 한 번씩 옵니다. 그때 내가 아파트만 들고 있으면 망하는 거죠. 그리고 그때 심지어 내가 은퇴한다. 그럼 큰일 나는 거죠. 이제 소개하는데요. SAIP라는 전략을 오늘 여러분한테 소개합니다. 하우스퍼 사태. 2022년, 23년에 부동산 시장의 폭락 사태. 여기 폭락할 때, 폭락할 때 수익이 더 좋아집니다. 이 포트폴리오를 아까 했던 금과 미국 주식에 투자했던 것을 약간만 변형하면 이 포트폴리오를 만들 수 있습니다. 이 문제를 해결할 수 있는 방법이 있습니다. 첫 번째, 어떻게 하면 된다? 달러에 투자를 하자는 거죠. 그림 보시겠습니다. 파란 선은 서울 아파트 실거래가 그리고 빨간 선이 환율인데 환율이 급등하는 시기. 여기, 그리고 지금. 이런 시기들이 출현할 때마다 부동산 시장이 박살나가죠. 그러니까 아까 15억짜리 서울 아파트를 가지고 있으면서 5억원의 예금을 갖고 있다고 가정했는데 저 5억원을 외화예금에 투자를 하면 어떨까요? 이렇게 한번 시뮬레이션을 해보는 거죠. 그러니까 정답을 향해서 찾아가는 과정입니다. 이렇게 했더니, 폭락의 횟수는 줄어요. 2번, 아까는 3번이었죠? 원화예금에 투자했을 때는 3번이었는데 외화예금 자산에 투자했을 때는 2번밖에 없습니다. 여기 1번, 여기 1번. 자, 그런데 한악폭이 어때요? 지난번에 아까 분명히 봤을 때 13% 정도 빠지고 말았다 그랬는데 지금은 최대낙폭이 그거보다 더 큰 것 같죠. 14% 정도 빠지죠. 여기서 외화예금을 가입하는 것만은 답은 아니라는 걸 알 수 있어요. 그러니까 폭락의 횟수는 줄이지만 하락률은 어쩌면 더 커질 수도 있는 이런 일들이 벌어졌습니다. 그러면 이걸 해결하는 방법은 미국 달러를 외화예금만 가입하는 게 아니라 주식을 사면 어떨까? 그것도 방법이죠, 그렇죠? 책에서 많이 나오잖아요. 강남 아파트 플러스 미국 주식이 최고의 짝이다. 이런 이야기 하시는 분들이 최근에 등장하더라고요. 저는 이 이야기를 10년 전부터 하고 있는데 제가 썼던 책, 2012년에 썼던 돈 좀 굴려봅시다, 저 뒤에 있습니다. 저 돈 좀 굴려봅시다에서 한국의 아파트를 가지고 있는 사람은 미국 주식에 투자하라. 그런 내용으로 책을 쓴 사람이 접니다. 그러니까 12년 전부터 이 이야기를 해오고 있는 중이죠. 그런데 이 차트를 보시면 상당히 의미 있어서 한번 해볼 만한 것 같습니다. 다음 페이지 볼까요? 네, 문제가 있죠, 그렇죠? 손실이 더 커졌습니다. 그러니까 하락은 두 번으로 그칩니다. 한 번, 2008년 글로벌 공정위기. 2022년 이렇게 두 번. 그러니까 하락의 횟수가 세 번에서 두 번으로 줄긴 했지만 뭐가 심해졌죠? 하락률이 더 커졌죠. 대신에 수익률은 좋아지죠. 아까 5%라 그랬는데 주식에 투자했으니까. 이게 뭔가 좀 찝찝하죠? 더 좋은 방법이 없나? 조금씩 조금씩 뭔가 갈증이 생깁니다. 또 하나 가보자면 금. 안전자산의 대표주자인 금에 투자를 하면 수익률도 좋고 괜찮네. 원화 환산되어 있는 골드 수익. 이걸 가지고 한번 했더니 와, 폭락의 횟수는 한 번으로 줍니다. 폭락의 횟수는 한 번으로 줍니다. 그런데 한 번이 커요. 몇 프로? 마이너스 23%. 예, 이해되시죠? 이런 과정을 거치면서 저희는 전략을 개발하거든요. 이렇게 시뮬레이션을 눈앞에서 실시간으로 저희는 할 수가 있으니까 이 전략을 개발합니다. 그래서 수익률은 좋지만 폭락이 컸다라는 측면에서 아, 이건 좀 문제가 있는 거 아닌가 이런 생각이 좀 들죠? 그래서 제가 추천하는 전략이 나왔습니다. 서울에 아파트를 가지고 있는 60대 입장에서 제일 무서운 게 뭐죠? 내가 보유한 주택 가격이 폭락하는 거죠. 그렇지 않습니까? 그 밖에 자산이 없는데. 또 그걸 가지고서 나중에 주택가격이 피크에 도달했을 때 주택연금 좀 받거나 처분해가지고 좀 작은 집으로 이사 가면서 아무튼 그걸로 노을을 설계하고 싶은 게 다 우리 주택을 보유하고 주택이 오딘하는 사람들의 마음인데 주택가격이 폭락하는 순간 그 모든 플랜이 사라지잖아요. 그 문제를 해결하기 위해서는 어떤 전략이 좋으냐? 지금 나와 있죠? 서울 부동산에 미국 주식 그리고 골드를 첨가하면 둘 다 다 사면 어떠냐? 굉장히 재밌죠? 그래서 나와 있습니다. 그래서 폭락은 피할 수 없어요. 근데 하락률이 확 줄어져. 10%로 줍니다. 그리고 우리 부동산 시장 참가자 입장에서 가장 길고 힘들었던 2011년에서부터 14년 사이에 있었던 하우스포 사태도 거의 피해가죠. 그러면서 수익률이 얼마냐면 연환산 복리 수익률이 8%가 됩니다. 여러분 마음에 드시나요? 굉장히 좋은 전략이 하나 나왔습니다. 서울의 아파트든 수도권의 아파트든 전국의 아파트든 다 좋습니다. 왜냐하면 가격은 비슷하게 움직이니까요. 그런 아파트를 가지고 있는 상황에서 내가 최대의 노후 리스크는 뭐냐? 이렇게 생각하면 고점을 잘 팔면 되는데 문제가 손술수 없이 다 폭락해버리는 경우에는 내 노후 설계가 다 무너지는 문제들을 어떻게든 해치를 해야 되겠죠. 그래서 그 돈을 인출해야 돼요. 그 인출 전략을 짜는 데 있어서 가장 쉬운 방법이 뭐냐면 우리가 부동산에 다 올인되어 있지만 나머지 현금들은 어떻게든 50대 60대에 국민연금 받으러 가기 전까지 열심히 포트폴리오를 미국 주식의 금 이런 것들로 포트폴리오를 좀 짜보자는 거죠. 자, 이제 더 나가서 한 발 더 나가서 인출까지 해보겠습니다. 인출이 뭐냐면 지금 보유했던 전략을 성공적으로 마무리하셔서 자녀들 시입장가 보내는 시기가 됐든 아니면 국민연금을 받으러 가면서 노후에 대가 대충 쓸 돈들이 확정된 시기에 집을 좀 줄이든가 아니면 주택연금을 가입하든가 해서 아무튼 인출 전략들을 쓰셔야 되지 않습니까? 그 인출 전략을 쓸 때도 방금 이야기했었던 전략들이 되게 좋습니다. 아, 이제 소개하는데요. SAIP라는 전략을 오늘 여러분께 소개합니다. SAIP가 뭐냐면 서울 아파트 인슈어런스 포트폴리오의 약자입니다. 무슨 말이냐면 여러분들이 보유하고 있는 부동산 가격이 대폭락하는 시기가 우리나라 10년에 한 번씩 옵니다. 언제? 97년 외환위기? 그리고 2008년부터 2013년까지의 5년 동안의 하우스퍼 사태? 그리고 2022, 23년의 캡투자 잠세의 붕괴? 이렇게 3번 있었죠. 그리고 그 3번 모두 한 30%씩 빠졌습니다. 실거래가 기준으로 한 30%씩 빠졌습니다. 자, 그때 내가 아파트만 들고 있으면 망하는 거죠. 그리고 그때 심지어 내가 은퇴한다. 그럼 큰일 나는 거죠. 이 문제들을 해결할 수 있는 포트폴리오이면서 더 나아가서 나이가 들었는데도 나는 더 좋은 집에 살고 싶어 하신 분들도 꽤 많이 계십니다. 왜? 내 마지막 순간에 제일 좋은 집에서 난 거기서 살다 죽고 싶어. 이러신 분들도 저는 되게 많이 봤거든요. 그러면 이 포트폴리오의 이름이 뭐냐면 바로 서울아파트 죽죽포트폴리오라고 제가 부르는 건데 간단하게 말씀드려서 서울아파트 가격이 폭락하는 순간 이 포트를 가지고 있으면 성과가 더 확대돼서 서울 집값이 폭락할 때 갈아탈 수 있는 기회를 주거나 또는 서울 아파트를 폭락하는 순간에 내가 은퇴하더라도 팔더라도 큰 지장이 없게 왜냐면 딴 데서 돈을 버니까 그렇게 만들어 드리는 전략입니다. 보시죠. 노란 박스 하우스 포어 사태 그리고 여기 또 노란 박스 2022년 23년에 부동산 시장의 폭락 사태 때 파란 선은 SAIP 서울 아파트 인슈어런스 포트폴리오 성과고요. 그리고 요거는 그보다 좀 더 완화된 SAIP3 포트폴리오입니다. 자 보시면 어때요? 폭락할 때 폭락할 때 수익이 더 좋아집니다. 이때 우리가 이 포트폴리오를 가지고 있다면 인출이 굉장히 쉬워지겠죠. 주택가격이 오르거나 빠지거나 상관없이 꾸준히 우리는 집을 줄여도 되고 늘려도 되고 마음대로 할 수 있습니다. 이 포트폴리오를 아까 했던 금과 미국 주식에 투자했던 것을 약간만 변형하면 이 포트폴리오를 만들 수 있습니다. 아까 다 했었기 때문에 여러분한테 편하게 합니다. 자 미국 주식 했죠 아까? 예 아까 우리 2억 5천씩 살죠? 그거를 3분의 1을 사는 거죠. 미국 주식 3분의 1 금 3분의 1 그리고 미국 채권 3분의 1 약간의 안정성을 주기 위해서 채권을 사는 거죠. 요게 뭐냐? SAIP1 아까 요 놈입니다. 요 파란선 파란선 좋죠? 근데 이 파란선에 문제가 좀 있죠? 언제입니까? 2006년 이럴 때는 좀 부진합니다. 왔다 갔다 하는 면은 있지만 상당히 집값이 폭락할 때 굉장히 잘 버텨주고 잘 올라가는 특성을 지니고 있습니다. 자 근데 이 변동성이 싫다면 요 밑에 걸 하시면 됩니다. 그 다음은 미국의 S&P500 그리고 금까지는 똑같아요. 근데 비중이 아까 66%가 40%로 줄었죠? 그리고 나머지 60%를 뭘로 하냐면 달러예금, 달러선물 아까 했던 거 아 우리 달러예금 아까 5억 했던 거 잊어버리시면 안됩니다. 그리고 우리 한국예금 한국채권 요렇게 투자를 하게 되면 포트폴리오의 성과가 다음과 같이 나오게 됩니다. 그래서 SAIP는 연수익률이 8% 우와 너무 좋죠? 이걸로 그냥 하셔도 됩니다. 포트폴리오 너무 어렵게 투자할 필요가 없어요. 대신에 리스크는 좀 있습니다. 여기 나오죠? 최대 나폭 마이너스 13% 아까 그래도 그거보단 낫죠? 자 그 다음에 SAIP 아까 이야기했던 5개로 나눠서 투자를 했을 때 수익률은 6.2% 까지 떨어져요. 당연히 떨어지죠. 채권이 많으니까 그러나 대신에 얘는 역사상 최악의 폭락이라도 7%밖에 안 빠져요. 그리고 샤프지수라고 해서 위험 대비 조정 수익률은 얘가 훨씬 좋습니다. 자 누가 좋다? 말 못합니다. 그냥 둘 다 좋아요. 성향 따라 하십시오. 난 간편한 게 좋아 하면 첫 번째 거를 하면 되고요. 돌아갈게요. 첫 번째 거를 하면 되고요. 난 그래도 좀 복잡하게 안정적인 게 좋아 하면 두 번째 거를 하시면 되겠어요. 그래서 이걸 가지고서 이제 하겠습니다. 순자산 10억이고 여기 오탑니다. 3,500은 아니고요. 500만원입니다. 3,500으로 적혀있죠? 월 500만원을 인출하시는 분이 그러니까 이제 저죠. 페르소나가 접니다. 5금 6금이잖아요. 그러니까 제가 해야죠. 그래서 제가 10억을 가지고 있고 월 500만원을 인출하며 국민연금을 65세에 수령하면서 100만원씩 받는다라고 가정했을 때 이런 상황이 펼쳐집니다. 지난 2000년부터 시작해서 최근까지의 성과를 대입해가지고 현실적으로 다시 앞으로 다가올 25년이 과거 25년처럼 한 번 더 사이클이 온다라고 가정하고서 만드는 시뮬레이션입니다. 돈이 얼마가 되죠? 한 40억까지 늘죠. 그래서 10억 정도를 갖고 계시는 분들이 노후를 걱정하시면 곤란합니다. 월 500만원씩 연간 6천만원을 인출하시면서 거기다 인플렉까지 가정해서 인출하시는데 그러면 그 다음에 이제 5억입니다. 순자산 5억을 갖고 계시는 분이 역시 인출하면 아까보다는 훨씬 적죠? 그러나 괜찮습니다. 굉장히 잘 버티는 포트폴리오를 가지고 있죠. 근데 이때가 좀 무섭죠? 초장에 돈을 많이 빼니까 무섭잖아요. 어떻게 하냐면요. 아주 쉬운 전략이 하나 있습니다. 여러분한테 제가 오늘 설명을 드렸는데 우리가 아까 봤던 수익률이 연한산 복리수익률이 한 8% 나왔잖아요. 자 그러면 은퇴를 언제 하느냐를 결정해드리면 되는 거죠. 지금 초기에 이 사람이 은퇴하고 난 다음에 출었을 때 스트레스 받았을 거 아니에요. 이런 문제를 해결하는 방법이 있습니다. 어떻게 하면 되죠? 두 자릿수 수익이 났을 때 은퇴를 하는 거죠. 다시 할까요? 그러니까 수익이 8%라는 게 어떤 애는 15%나고 어떤 애는 5%가 나서 8%가 나오는 거잖아요. 그러면 은퇴 시점을 두 자릿수 수익이 날 때 은퇴를 하면 걱정이 없죠. 수익이 안 좋을 때 은퇴하면 곤란하지만 얘는 안정적이니까 한 5년 참으면 한 번은 10% 수익이 날 거 아닙니까? 20% 수익도 나고요. 그해 은퇴를 하는 거죠. 그럼 그때까지 뭐 하냐고요? 열심히 일을 해야죠. 공공근로라도 해야죠. 그러니까 제 이야기는 은퇴 시점을 자기가 정할 수 있다는 거죠. 이 전략들을 가지고서 부동산이 하나 있든 없든 중요하지 않고요. 자신이 가지고 있는 이 금융 자산을 어떻게 잘 활용해서 돈을 뺄 것인가 할 때 있어서 두 가지 방법을 가르쳐드린 거죠. 정률로 5천만 원씩 빼는 방법도 있지만 그게 스트레스를 받을 수 있잖아요. 그 스트레스를 해소할 수 있는 방법이 뭐죠? 수익이 좋은 해에 은퇴하는 거죠. 수익이 안 좋아요? 악착같이 다녀야지. 조금 더 저축하고 다니는 거죠. 그래서 수익률이 확 터지는 해에 올해 같은 해죠. 올해처럼 자산배분한 사람들은 다 20% 수익이 나는 해거든요. 왜냐하면 금값이 오르고요. 환율이 상승하면 자산배분한 사람들 입장에서는 올해가 지난 10년간 수익률 최고의 해가 올해일 거예요. 2017년만큼 좋은 해예요. 올해가. 그 반도체 대 슈퍼사이클로 왔던 2017년만큼 올해 수익률이 좋은 해예요. 이런 해에 은퇴를 하시는 거예요. 그러면 그 뒤에 스트레스를 안 받죠. 인출을 하더라도. 이걸 조금 더 세게 하나 더 하자면 인출을 하고 있는 중에 손실이 나잖아요. 그 해에는 인출 금액을 좀 줄이는 거죠. 왜? 5천만 원씩 빼는 게 고가를 시킬 수 있잖아요. 어떻게 해요? 그 해에는 3천만 원 빼놔요. 그러고 난 다음에 20%가 났어요. 그러면 작년에 못 뺐던 걸 같이 빼면 되겠죠. 와우. 훨씬 더 유연한 설계가 가능해져요. 그래서 오늘 강의 세 가지 얘기하겠습니다. 첫 번째, 인출의 순서는 IRP. 그 다음 개인연금 순서로 하시는 거고 개인연금의 ISA 계좌들은 만약 연금 인출을 하실 거라면 ISA 계좌에 있던 돈들은 3년마다 개인연금, 연금자축 계좌로 이관시킴으로써 이걸 극대화시키는 게 좋다. 말씀을 드렸고요. 두 번째, 우리나라 부동산 우리나라 50, 60세대들의 가장 재테크의 문제는 천체자산의 대부분을 부동산에 올인돼 있는데 부동산 한 번 빠지는 순간 그 스트레스를 말도 못하고 은퇴도 못한다. 이 문제들을 해결하기 위해서는 미국 주식과 금이라는 다른 자산에 대한 포트폴리오가 지금부터라도 좀 했으면 좋겠다. 마지막 세 번째, 그렇게 해서 목표를 달성하고 안정적인 소득을 가지고서 은퇴를 하겠다. 돈을 인출하겠다고 생각하셨을 때 꿀팁 수익률이 잘 나는 해에 은퇴를 하시는 게 좋겠다. 그리고 더 나아가서 인출하는 중이라도 마이너스 손실, 10년에 한 번 마이너스 나잖아요. 그 해는 좀 인출을 줄이고 수익이 10% 이상 난 해에 그동안 인출을 못했던 걸 크게 인출을 하면 어쨌든 우리 라이프사이플이라는 게 매년 어디 해외여행 가야 되고 매주 골프 쳐야 되는 게 아니잖아요. 어떤 해는 돈 좀 적게 들어오면 운동도 하고 어떤 해는 돈 좀 많이 들어오면 해외여행도 가고 하는 거지. 무조건 월급 쌓이면 월급장애 생활 때처럼 매달 얼마 얼마를 무조건 찍어야 된다는 생각만 버리면 훨씬 더 유연하고 재미있는 노후 생활 설계가 가능하지 않냐. 이 말씀을 오늘 강의로 준비를 했습니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다.