앞으로 월세가 혹독하게 오를겁니다(ft. 대표 2부)

나는 얼마에 우리집을 팔았으면 좋겠다 근데 그 매도 희망가 어떤게 묻어 있냐 2021년 최고가의 추억이 묻어 있다 내 옆집이 최고가에 팔리는 것을 나는 봤기 때문에 나도 그 정도는 받아야 된다라고 해서 호가를 내놓은 [음악] 거야 내년 부동산 시장도 전망에 대해서 궁금해 가지고 요즘 신축 경매도 많이 나오고요 또 21년 최고가에 막 그 달려들던 분들이 원리금 감당이 안 되다 보니까 아 이젠 나 손 들었어 정말 땅을 치고 후회한 다면서 내놓는 매물들이 경매가 지금 쏟아지고 있죠 신축 아파트의 경매도 지금 인천 지역에서 지금 한 동 자체가 나온 것도 있고 또 서울에도 아파트가 아니고 그 도시형 생활 주택 리 흔히 말하는 이제 아파트 대체재를 해서 뭐 오피스텔 도시형 생활 주택 뭐 생활용 숙박 기설 많이 있었지 않습니까 그런 거에 궁금이 많았어요 특히 강남권에 땅이 없다 그래서 뭐 그걸 아주 비싸게 땅을 또 서로 경쟁해 사서 그 공급을 했는데 여기 구룡역 강남에 아주 가깝지 않습니까 그렇죠 조곡동 바로 바로 뒤데 거기는 도시형생활 주택 한 동 그다 한 동짜리 한 동이 전체가 다 한 차도 안 팔리고 시장이 나왔어요 식당이 나오 거요 보통 뭐 분양가가 뭐 30억 정도 했으니까 그걸 안 사죠 안 사죠 자 우리나라가 지금 부동산에 사실은 미쳐 있었습니다 뭐냐면 2020년엔 완벽하게 미쳤고 21년에 더 미쳤고 그래서 그 미쳤던 그 집값을 지금도 그게 정상이라고 생각하는 분들이 간헐적으로 있어요 그래서 그게 왜 그때 집값이 미쳤냐 분양만 하면 다 사주는 거야 사람들이 자 뭘로 사주냐 빛내서 초저 리니까 그러니까 어 분양만 하면 다 되네 싶으니까 경쟁적으로 땅을 사는 거예요 여기이 논현동에 지금이 건물이 건물 여기 옆에 오른쪽에 있는 여기 지금 어 건물 땅값이 예전에 한 1억 정도 했습니다 예전이라는 단어가 이게 불과 한 6년 전 얘기에요 지금 6억달러 당요 예 자 예를 들어서 그니까 옆에 의 땅이 제가 볼 때는 절대 개발할 수 없는 가격이에요 그런데 간헐적으로 시행사들이 이걸 혹시나 저쪽 전인구 시행사에서 살까 봐 회용 시행사에서 이걸 가격을 더 부르고 장난을 치다 보니까 르는 거 땅주인 건물이 있는 땅주인 입장에서는 야 누가 와서 나한테 5억 준다 랬어 난 6억 이하나 안 팔아 이러면서 가격이 자꾸 뛰는 거예요 그런데 한 가지 우리가 알아둬야 할 거 지금 강남에 그런 식으로 샀던 땅들을 시행 공급하려고 했던 계획들이 다 무너지고 있다 음 분양이 안 되고 있다 이거 아셔야 돼요 그래서 만약 이게 부동산으로 미쳐 돌아가면 중국 골 난다 일본골 난다 뭐 어떤 분들은 그래 우리하고 일본 다르다 뭐가 다릅니까 지금 우리가 한중일 새나라의 그 경제 각축전이 있지 않습니까 어 일본은 이미 30년 동안 잃어버렸고 얘네들은 얘네들은 자기 이름도 못 찾아요 얘네들은 그리고 서른살 40 살쯤 된 일본인들은 자기네가 세계 2대 강국이 었다는 사실도 몰라요 러버이 30 년이다 보니까 알 수가 없지 그리고 얘네들은 그 주거형 부동산을 왜 사야 되냐고 물어봐요 안 오르니까 아 가게에 안 오르니까 이걸 아 근데 그걸 꼭 지금 빨리 사야 돼요 그 돈 벌어서 나중에 사면 안 돼요 이렇게 말을 해요 근데 우리는 뭐 집이 나왔다고 빨리 가서 사자 왜 뛰니까 이렇게이 분위기가 바뀔 수 있다는 거지 지금이 강남권에 정신 못 차린 그런 죄송하지만 땅주인들 조만간 정신 차리 날로 옵니다 근데 히트 얘기해 드릴까요 야 우리나라 이런 서울 요지에 강남 땅들을 이렇게 비싸게 하다 보니까 다른 서울 수도권의 가격도 막 뛴다 말이에요 맞잖아요 그럼 이제 시행사들이 힘들어지고 브릿지 론도 땅 대출받아서 사는데 대출도 안 되고이자 감당이 안 되고 그러니까 이게 또 경매로 넘어갈 수도 있고 또 PF 자체도 안 되다 보니까 공사 진행이 안 되고 그러니까 이게 사업 진행이 안 되잖아요 그 땅을 안 살 거 아니에요 근데 땅값은 이게 부풀려져 있잖아요 한 번 부풀어진이 공갈빵 아세요 알죠 알 공갈 방은 푹 터트리기 전까지는 바람이 안 빠져요 계속 공갈 왜 공갈 계속 치고 있는 거야이 공갈 땅 공 땅값 이걸 계속 믿고 있는데 히트가 뭐냐 이제 글로벌 거대 자본 기업들이 서울에 땅을 살려고 오기 시작했다 또 그것을 이제 주택 임대 사업을 하겠다고 들어오는 글로벌 기업들이 있다 그럼 뭐야 월세가 또 막 뛸 수 있다 지금 이런 시장입니다이 홍콩의 그런 부동산 개발 또 부동산 펀드 부동산 리츠 이렇게 운영하는 임대 사업하던 회사들이 홍콩 시장이 사실 요즘 좀 안 돼요 좋죠 예 홍콩 부동산이 지금 한 아파트가 40% 폭락했던 사람들 그래요 야 홍콩의 아파트 값이 얼만데 그 엄청나게 비싼데 야 서울 구 정도도 마찬가지야고 얘기를 해요 근데 홍콩 40% 부러졌아요 그럼 우리나라는 안 부러질까 그죠 그까 항상이 위험이 오고 있다 어제 17일 날 12월 17일 오늘 18일이 어제 부동산 금융 정책이 더 바뀌었습니다 내년에 대출을 풀어준다음 지금 뭐가 자는 건지 모르겠어요 부동산이 가격이 정말 막 폭락을 하면 안 되지 않습니까 그 이게 좀 뭔가 하 안정 되고 가부 비율 고해서 안정이 되고 또 경제성장률을 좀 이루면서 소득이 좀 따라오면서 그때 부동산이 좀 올라도 되는데 이런 것들이 전혀 이루지고 있지 않고 오히려 반대로 내려가는데 얘만 막 뛴 말이죠 그러면 내년에 어쨌든이 대출 만화 때문에 잠시 좀 좋은 모습이 나올 수도 있다 이렇게 보시는 거예요 그건 좀 지역적인 수 있고요 제가 볼 때는 지금 전체적인 뭐 경제 성장률이 1.9 1.8 내년 예측하고 있지 않습니까 그렇기 때문에 경제성장률이 뭐 전인구 대표님 잘 아시다시피 2.0 아래로 내려가면 이건 정말 우리가 긴장을 해야 된다 2.0 아래로 내려가면 대기업 임원들 일단 가문 들어가요 실제로 지금 가문 들어가고 있고 또 중경 기업 이상들이이 그 그 기업 종업원수 직원수를 줄입니다 그니까 보통 성장을 할 때 매출이 오르고 이익이 오르고 또는이 매출이 오르는 것을 통해서 다음에 어떤 그 비즈니스 영역에 새로운 사업 툴에 또 투자를 해서 그걸 다음 세대로 또 끌고 나갈 수 있는게 이게 성장이 든요 그런데 그게 아니라 매출은 정해져 있는데이 구조 조정을 통해서 이익을 내려고 하다 보면 결국 뭐예요 망하는 길로 가고 있다 이래서 경제 성장률이 줄어들고 있다 부동산 시장이 계속 마냥 좋을 수만은 없다 그래서 강남마 우리가 2012년 여러분 다 기억하실 거예요 속된말로 강남권의 뭐 대치동의 아파트들도 다 30% 40% 하락해서 몇년간 갔어요 물론 그때보다 다시 또 치고 올라와서 지금 또 초국 간데이 역시 지키지 않고 내려올 수 있다 강남 도 그 무너진 기간이 얼마나 지속되는가 대한 얘기는 제가 감히 드릴 수 없지만 일시적이 아니면 조금 더 길든 한번은 무너질 수밖에 없는게 25년 부동산이다 그래서이 정도로 두려우니까 대출 규제를 다시 완화해 준다 한국은행에서 금리를 지금 두 번 연속 기준 금리 내렸죠 그때 많은 분들이 뭐라 그랬어요 야 기준 금리 내리면 안 되는데 왜 내렸냐 또 한쪽에서는 오죽하면 내렸겠지 맞잖아요 자 오죽하면 대출 규제를 지금 완화 했겠어요 그죠 부동산 시장에 그 정도로 위험하다음 겁니다 지금 부동산 시장이 어어 어느 포지션이면 경제에서 뇌관이 아아 예 뇌관 아이죠 이거 터지면 대한민국 경쟁이 inf 간다 그 정도 수준으로 지금 되게 예민한 상황이잖아요 보셨을 때 어때요 아슬아슬한 상황이요 글쎄 여러 가지 그 지표들로 봤을 때는 그렇게까지 막 위험한 단계는 아니라고 말하는 분도 많이 있지만 제가 보는 체감 하는 것은 뭐냐면 그분들이 데이터에 나오지 않은 실물 그러니까 흔한 말로 상가 또는 오피스 이런 거에 대한 그 위험도 어 그리고 부동산이라는게 같이 상승이 되려면 거의 같이 상승이 되다이 같이 이렇게 주고만 주기 장창 올라가고 이렇게 있단 말이에요 지금 강남에 여기 대로변 보시면 잘 아시겠지만 오피스 공실률 많습니다 그런데 우리가 신문지상에서 보면 오피스 공실률 뭐 거의 없다라고 나옵니다 그 거의 없다라고 나오는 이유는 어 이제 내년도에 표용호 채널에서 어 책을 한 건 여러분께 냈는데 그게 공급 자의 시선이라는 책입니다이 공급자의 어떤 그 시선 능력에 따라서 그런 뉴스를 한말로 어 스핀닥터 호도하고 프로파간다 어 이렇게 뭔가 막 반대로 얘기하는 그런 세력들이 있기 때문에 실제 오피스 공실률을 제대로 말하는 사람은 없다 하지만 발품 팔아 보시라 딱 한 시간 막 강남대로 도산대로를 걸어보면 압니다 왜 뉴스로 이런게 많이 못 나오고 자 데이터 자체가 이제 공실률 얘기할 때 보통 보면 그 큰 오피스 대형 오피스에 거래되는 거 가지고 기준을 잡아요 어 얼마나 나갔냐 들어왔냐 이걸 따져요 그렇게 데이터를 뽑는 데가 있죠 여러 군데 있죠 그런 데이터를 뽑는 데가 근데 소규모의 오피스 빌딩은 보통 데이터를 안 뽑습니다 아 너무 잡기 어려워서 잡기 어렵죠 어 여기 우리 저 전인구 경제 연구소가 여기 지금 5층이 건물에 5층에서 새를 나갔어 그래서 어디 다시 이제 힘들어서 골방에서 다시 한대 그러면이 공실률이 어디 뭐 데이터에 신고 되느냐 안 되잖아요 대신 초대형 빌딩들에 뭐 몇 층이 비어 있고 런 것들이 몇 개가 이제 이렇게 좀 데이터에 잡혀서 공실률을 얘기하다 보니까 공실률이 정확하지 않은 거죠 그래서 이런 부분에 대해서는 어 직접 그 가보지 않으면 모른다음 그래서 제가 자꾸 발품 파는 이유는 저는 주말되면 사실은 할 일이 크게 없어요 그러다 보니까 4방 8방 이렇게 돌아다니거나 지하철 타고 여기저기 가고 뭐 남양주 갔다가 인천도 갔다가 막 그 다녀요 운동 삼아서 다니면서 또 어디 가면 또 우리 시민분들이 저를 보시고 아 여기 임장 오셨어요 여기 어때요 물어보시는 분들 있으면 또 그분들을 또 몇 명씩 또 따라다녀요 여러분 여러분이 임장 다니시고 공부하시는 건 너무 좋은 일인데 가가호 방문에서 집이 어떡하는 것은 웬만하면 보지 말아라 왜냐면 가가호 방문하는 순간 그냥 방문했다는 이유만으로 누군가 우리 집에 관심 았다는 이유만으로 호가가 5천만 원씩 뛴다 맞아 맞아 맞 예 그니까 지금 반포의 경우는요 어 집 보러 왔어요 하고 일주일에 한 명 오면 5천만 뛰고 다음 주에 한 명 오면 또 5천만 원 뛰고 그래서 호가가 그냥 한 달 지나면 1억 2억씩 뛰어요 왜냐면 그것도 그 진짜 집을 팔려고 내놓으신 분들 입장에서는요 여러분 그거 아셔야 됩니다 열 받습니다 안 팔리는데 자꾸 집만 보고 가거든요 그럼 인정을 왜 가는 거예 그냥 레이버를 보면 다 실 다 보이잖아요 자 네이버로 보면 안 되는 이유 네이버는 매물이 호가 거래가가 아니죠 어 호가는 제가 지난번에도 말씀드린 것처럼 전인구 채널에 나왔는데 저 출연료 1억 주세요 가잖아요 줄 겁니까 만 원도 안 주는데 지금 예를 들어서 그요 그니까 네이버에 있는 매물들을 호가를 보면 사람들이 해하는게 우리 동네지가 안 떨어졌어요음 어 그런데 그게 아니죠 예 그니까 호가와 진짜 실거래가 그다음에 호가에 숨은 가격에 대한 얘기 좀 알 필요가 있어요이 호가는 것은 희망가 아아 매도 희망가 나는 얼마에 우리집을 팔았으면 좋겠다 근데 그 매도 희망가 어떤게 묻어 있냐 2021년 최고가의 추억이 묻어 있다 내 옆집이 최고가에 팔리는 것을 나는 봤기 때문에 나도 그 정도는 받아 된다라고 해서 호가를 내놓은 거야 그러니까 절대 우리 동네 집가는 안 떨어졌다고 말씀하시는 분들이 있는거다 좀 뭐 좀 세부적으로 얘기하자면 서울 지방 서울 차이가 좀 있을 거 같아요 내년에 어떨 것 같 엄청나게 또 있죠 지금 지방의 경우는 악성 미분양도 엄청 많습니다 그고 여러분 서울에는 악성 미분양이 없는 거 같죠 서울에도 악성 미분양이 있습니다 21년 아파트값이 막 급증할 급등할 때도 한 50채 이상의 악성 미분양이 있어요이 정도는 뭐 늘 있는 거예요 근데 지금 올해는 보니까 역시 한 열배가 늘어났어요 520 매체가 악성 미분 마 있고 지금 뭐 강동구 강서구 뭐 이런 곳에 악성 미분양 있고 그냥 미분양 안 팔리는 것도 지금 어 꽤 많이 있습니다 몇 천체 있습니다 지금 그렇기 때문에 서울이라고 무조건 다 오르는 건 아니지만 서울에서도 또 다른 또 서울이 있는 거고 또 지방과 서울의 차이는이 계속 격차는 벌어질 수 있다 여기또 서울 그리고 지방의 인구가 일자리가 또 많이 요즘 줄어들면서이 참 인구도 많이 지방의 인구가 더 많이 또 이탈할 수 있어요 그래서 지금 시대적으로 봤을 때 부동산 불패 시대가 아니라 부동산 옥석 가르는 시대다 이렇게 보고 있습니다 그러면 이제 뭐 좀 뭐 내년은 좀 안 좋다 생각을 하고 언젠가 또 좋아지는 시기가 올 거 아니에요 그러면 좀 천지 개벽할 만한 대들은 있 아 그럼요이 앞으로도 계속 천지 개벽이라는게 뭐냐면 지금 우리가 사실 그 서울 개포동 거기가 지금 천재 개벽 하고 있지 않습니까 거의 뭐 예전에 진짜 개포동 산다 그러면 사람들이 아이고 너 진짜 멀리서 왔구나 아이 어떻게 하냐 이랬단 말이에요 근데 개포동이 지금 뭐 강남 중에 또 강남이 됐어요 그러니까 한 때는 좀 나후 됐지 만 세월이 흐르고 시간이 흘러서 교통 환경이나 여러 가지 환경이 달 달라졌을 때 여기가 다시 이제 또 부흥하는 이런 데가 있는 거죠 그까 지금 뭐 우리 흔한말로 어 예전에 강남에서 집을 팔고 분당으로 이사가신 분들이 개포동에 있는 분들을 좀 무시했어요 아 집값도 싸고 어 거기 말이야 어 낙후됐고 그래서 차라리 신도심 분당으로 간다 해서 분당이 막 좋았단 말이에요 근데 지금 그때 분당으로 갔던 분들이 요즘 무슨 후회 하냐면 개포동에 있을 걸음이 얘기 많 진짜 많이 해요 제 주변에도 많이 하고 근데 그것처럼 이제 일기 신도 시 분당도 일산도 다 다시 재건축을 하고 또 특히 어게 보 월계동 쪽과 강북구 거기도 이제 슬슬 시작됐어요 강북구는 제가 볼 때는 거의 40년 제가 눈으로 본 것만 한 30 5 6년 변화가 없어 아니 무슨 대한민국 서울이 35년 동안 변화가 강남 외에는 딴 데가 안 돼 있냐 예 그 이상하잖아요 도대체 발전을 안 시킨 거야 아니면 일부러 막은 거야 아니면 발전하면 누가 두개 팩이라도 하는 거야 그대로 있어 근데 얼마 전에 또 그 보니까 그 그 무슨 대항력이 그 광운대 역에 거기 또 대형으로 용산 역처럼 개발하는 프로젝트가 시작이 됐더라고요 그 이제 그게 아마 시발점으로 해서 강북도 좀 많이 변화할 것이다 이제 천지 개벽한 동네가 이제 서울에서 생길 것이다 이제 아마 이제 25년 이후 26년 7년 8년 9년 이럴 때는 아마도 어 그동안 낙후돼 있던 서울이 천지 개벽할 것이다 아 오히려 너무 멀리 보지 말고 가까이 등장 밑이 어둡다 우리가 알던 그 서울이 또 다른 서울로 바뀔 수 있다 서울 2.0 그럼요 아 여기에 투자를 해야 된다 예 알겠습니다 아 부동산이라는게 사야 될 때가 있고 말아야 될 때가 있고 이거를 잘 조절하는게 투자의 핵심이다 말씀해 주신게 오늘 교훈이 아닌가 생각듭니다네 제가 한번 채널로 출연하도록 하겠습니다 오늘 너무 감사합니다네 고맙습니다 [음악] he [음악]