冬季流量到春季高峰 賣家攻略：利率、庫存與定價 三步走｜三大市場解析：上市到成交 高淨價戰術 #美國地產熱點 11/08/2025

9月份 美國選擇全現金買房的人有三成 想賣掉房子 賣家不得不面對現實 最好的上市時間是在年末 或者是在明年開春 想要賣得好 賣得快 請做好以下這些準備 Hi 大家好 歡迎回到美國地產熱點：李歐筆記 繼上週我們談到年末買家的策略之後 本週我們要來談一談 賣家從年末到明年初 可以把握的機會有哪些 實際可以運用的工具又有什麼 但是有鑑於區域的分化明顯呢 我也將以大區域作為區分 分開來談論 以便大家容易對應到自己的居住地 生活的市場中 首先來看到目前最新的銷售數據 來自全美房地產經紀人協會的統計 9月份二手房的銷售量是406萬戶 這是經季節性調整的年化值 月增1.5% 年增是4.1% 中位價是41萬5200美元 年增2.1% 並且首次購房者 僅佔房屋銷售總量的三成 而歷史上這一比例平均為四成 代表目前的房價利率 對首購者很不友善 買房太沉重 簽約待成交量 9月份的指數與上個月持平 年減0.9% 這代表在簽約端沒有再升溫 但是仍然接近今年的第二強 那麼9月份二手房的庫存量有4.6個月 與8月底的供應量持平 高於去年9月的4.2個月 通常來說5到6個月的供應量 才會被認為是 買賣雙方供需平衡的市場水平 9月份房產平均在市場上 停留33天之後售出 高於8月的31天跟去年9月的28天 房屋在市場上停留的時間越長 給予出售房屋的賣主壓力就越大 就越有可能給買家帶來更好的優勢 從而讓買家獲得更好的條件 儘管最近房貸利率有所下調 但9月份仍有三成的購房者 選擇全現金購物 高於8月份的28% 與去年9月份持平 仍然是一個不低的比例 另外在新屋銷售方面 8月份為80萬戶 這是經季節性的年化值 為2022年1月以來的高點 同月待售新屋庫存量約為49萬戶 顯示利率的回落加上建商的促銷 把買家重新拉回市場了 相對7月的月增是20.5% 年增是15.4% 不過短期依然有修正的風險 凱斯席勒全美房價指數 8月份的價格年增是1.5% 但較7月有所放緩 房價指數未經季節性的調整為330 指數是以2000年1月為100基準 所以目前指數330 代表當前的全美房價水準 為基準的3.3倍 以成交面來說 9月份二手房的銷售 回到今年以來的相對的高點 但簽約端未繼續的增溫 顯示有交易 但買方仍然在挑貨 因此好的物件 仍然能觸發競價的情況 那麼在價格方面 全美中位價與凱斯席勒的指數 都仍然呈現了年增長的現象 但增速有走緩 總結當前的銷售數據 我們可以看到 銷售是有所回溫 但是屬於溫和修復 主因是房貸利率的回落 和可負擔性有略微的改善 但是水位仍然低於疫情之前 據路透社的報導 此次的回升是因為股市的財富效應 而集中在高價段 那麼廣泛的復甦仍然受到就業 與經濟的不確定性而牽制 造成買家的回流有限 和價格仍然有韌性的結果 整體庫存達到155萬 按目前的速度可銷售4.6個月 逼近5年來的高點 但仍低於疫情之前的常態 顯示被鎖定利率的屋主 並未大舉的拋售 壓抑了供給的彈性 Redfin的統計顯示 2025年前9個月 每1000戶僅有28戶成交 為至少30年來最低的換手率 而Zillow預估今年2025年 全美成屋的銷售約為407萬套 比2024年稍微高一些 2025年的價格大致是持平 2026年回升的概率會比較高 市場面亦顯示 近一年的房價幾乎是持平 印證了「價格韌、量溫和」的格局 如此房市在接下去的年底年初 從賣家的角度出發 可以有哪些機會 要做哪些策略 才能把房產賣得更好呢 請看以下分析 從時間點來說 年末到年初11月的下旬到隔年的1月 買方較少、競爭也較少 若當地的房產稀缺或學區熱、屋況頂標 有望獲得「稀缺溢價」的優勢 也可以先行試水溫 累積看房的回饋 年後再做微調整 目前30年房貸利率的均值 已降到6%的低位區間 雖然月付壓力較去年有所緩解 但看屋的人數回升有限 出價仍屬於理性 這對條件好、 包裝佳的上市房是利多 容易在有限的出價中脫穎而出 另外從早春到晚春 從2月到5月的時期 買家的流量會較高 議價力強 會建議把屋況與行銷給拉滿 在旺季可以得到更多的看屋與競價 而且如果能依賣家 所在的都會區的最佳週數 精準的卡位 例如大部分的太陽帶城市 最佳進場的週數會較早 甚至是落在11月份 往年的數據顯示春季 是最容易賣到溢價的時間段 最佳的掛牌多是落在5月的下半月 個別都會區會提前或者是延遲 因此年末暖身 春季衝刺是基本盤 實際來看各地區的市場 先看到加州 根據加州房地產經紀人協會的數據 全加州9月份獨立房銷售年化值 來到27萬7410套 為7個月以來的高點 售價與掛牌價的比例是98.2% 中位掛牌天數32天 顯示市場處在中性偏買方的狀態 若是賣家的房子屬於條件頂標 地段稀缺 建議年末了就可以出手了 可以獲得低競價的優勢 適時再使用買降利率的工具 增加買方的信心 若是賣家的房產屬於 同質競爭多、中位價位帶 年初就可以藉由春季的流量 與升價條款衝競價 但需要提防同時期的競爭會變多 此時賣方對房屋的定價 與門面的打理需要更加的留意 假如買家是在內陸或是非核心區 買家對月付敏感的市場中 年末年初都能賣 但年末可以用現金誘因加快銷售 年初靠流量競標 再藉由觀察區域的可銷售庫存量 與降價的比例 來適當的調整步伐 在舊金山灣區 2025年下半年有回溫的訊號 銷售量較2024年有所增加 獨立房較熱 公寓類型偏弱 年末到年初 高端和科技圈買盤相對穩定 聖地牙哥、南加核心區 價位韌性高 部分價位段仍是賣方市場 但上市天數有拉長 降價比例有升高 年初若是利率繼續的下降 需求更容易被喚回來 內陸帝國和沙加緬度 庫存與降價比例有更明顯的升高 年末可靠金融條件拉動成交 年初同樣競爭會變多 再來看到紐約市的房市 利率的回落帶動合約數上升 9月進入合約有1721套 是2021年以來同期的新高 但是僅有一成的房源高於要價成交 新掛牌有回流 但公寓市場 普遍仍需要耐心的鋪量與比價 紐約市曼哈頓的庫存有7733套 供應月數7.3個月 雖然較去年同期賣得更快 但賣方價格的折讓更多 平均售價稍低 因此仍偏向買方的格局 屬於「可議價、看分價帶」的情況 面對7.3個月的供應量 與Co-op房型的審核 賣家更應該挑選 高自備款或者是全現金、條件少 律師與貸款團隊更成熟的買家 不能只看買方的出價高低 更要看讓利的成本 過戶的成本、買方風險等等 例如一套紐約Co-op收到兩個報價 報價A有150萬 但是需要貸款八成加上多項條件 因此董事會的審核期會更長 交易失敗的機率頗高 報價B有147萬 全現金 條件少 30天交割 因此扣除標準的稅費後 可預期的淨得價 常優於第一個表面較高的出價 且時間短 確定性更高 比較紐約與加州 紐約的賣家在較長的供應月數 與嚴格的審核之下 賣方需要贏在文件的齊備 包括大樓的規章 新版的《房屋狀況的揭露聲明》PCDS 以及詢問買家的交易確定性 所以看價格之外 更要比較能順利過關與否 至於加州的賣家 在較緊張的庫存 與春季強的季節性環境裡面 需要贏在用定價吸引買家 多重報價設計指引 加上金融工具的讓利 並合規的準備自然災害揭露 或防火可防禦空間的揭露 完整的訊息披露 才能讓買家安心的購買 再來看到德州的市場 多數德州的都會區 已經接近買賣雙邊力量均衡 部分分區偏向買方的市場 賣方成功銷售的關鍵在於精準的定價 完整的資訊的披露 再加上給買方的誘因 總體來看德州房市數據顯示 庫存與待售天數上升、議價空間放大 春季旺季要卡位 最好在年末 就可以把可控的變數準備到位 年末11月到12月 賣方可先調整預上市期 完成賣前的檢查與估價 可先在私密的買方 或者是經濟圈測試價格 若是在年後上市 12月可先拍攝日照佳的外觀照 避免春雨的天氣 或者是草木未復甦的畫面 影響了點閱率 年初1月可先曝光訊息、鋪場 釋出短影片、亮點巡覽 同時準備各項房屋持有的成本披露 與洪泛分區、保險保費的資訊 到了春季2到5月 成交的主戰場 德州多數的城市春季活動量最高 但是在2025年下半年起 庫存的抬升 買方的選擇變多 所以賣方的定價與讓利的策略要到位 休士頓單月的供給量已經達到5.2個月 奧斯汀約6個月 部分分區更高 導致賣方的議價力下降 若是上市兩週的時間 看屋與書面詢問量有偏低 建議直接用一次性的調降 或者是加上了買方的誘因 避免多次小幅的調價 給買家造成「有問題房產」的印象 從城市來看 奧斯汀包含郊區 近月被多家媒體給報導 列為全美最偏向買方的市場之一 庫存接近均衡的6個月 成交量雖然有所回升 但是更講條件的比較 賣方需要在定價更貼近於現況 提供利率或者是費用的誘因 如果是學區房 更要把學區的邊界 與校別亮點做成重點行銷 在達拉斯-沃斯堡 北德州範圍 庫存逐步的走高 上市天數落在50天到70天的區間 小心過高的定價會被市場給拉回來 二手房需要用總持有成本 和裝修的完成度去抗衡買方 簡單的說買方的挑選面變大了 賣方需要面對現實 在大休士頓市場 單月供給量約為5.2個月 不少分區趨近於均衡 買方重視洪泛區域與保費 賣方應該提前備妥 洪水保險的可得性和費率 與房屋屋頂的修繕文件 縮短貸款與保險核保的時間 聖安東尼奧（中加州）的範圍 成交量有回升 價格年比小幅下修 供給量約為4.6個月 價格方面的讓利與屋況的差異 都會影響成交的速度 我們假設賣家的開價50萬美元 每月持有成本約為3000美元 一次性調降1% 就是5000美元 如果提早兩個月成交 那就少掉6000美元的持有成本 淨效益等於1000美元 而且風險下降 同理拿3500美元 做油漆和燈光的升級 若能把天數從60天降到30天 也常比堅持用原價苦等來得更划算 所以賣家上市14天之後 可以看三個指標 一、線上的曝光量 二、到場看屋的數量 三、正式詢問或書面出價的數量 若是三者明顯低於同區的房產 建議先用屋況彈性調整 如小額的裝修 補齊文件 同步上新版的主圖與影片 仍是低迷的話 再用價格彈性調整 可能一次性調降1.5到2.5% 或是打費用與利率補貼的組合拳 好了 本次年末年初的賣家攻略 我們就談到這裡 希望賣家們都賣到好價格 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見