2025漲幅最高、租金回報率最多、投資轉賣最賺：這些城市悶聲賺大錢！你想不到 #美國地產熱點 12/27/2025

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點：李歐筆記 該是時候來看一看2025年 最賺錢的美國房地產市場了 那麼什麼叫作「最賺錢」 房價漲最多嗎 還是租金收最多 還是翻轉賣房賣最高呢 這三年來美國房市的核心問題 就是民眾買房的負擔太大 預算太緊張 即便如此 仍然有人可以在市場中險中求勝 到底有哪些地方呢 請跟我一起往下看下去 開始之前還是呼籲大家 先點擊訂閱並打開小鈴鐺 才不會錯過每一集的通知 為大家帶來最新 且完整的美國房地產解析 我們秉持真實公正的報導 給您投資房地產帶來正確的訊息 所謂「最賺錢」的市場 在這次的分析中 我會聚焦房價漲最多 租金的回報最多 和轉賣賣最高的三個面向 讓大家一次來了解 在2025年裡這一個波瀾起伏不大 與通膨做鬥爭 買賣拉鋸的市場當中 還有哪些市場在默默賺大錢 首先來看到房價漲最多的分析 其實2025年全美的平均漲幅並不大 但是區域的分化非常大 而且能靠漲幅賺到錢的 多半不是全美的一線大都市 而是中小型、供給更緊張 價格基期較低的市場 相反的部分前幾年漲太快的市場 在2025年反而呈現回吐現象 簡單講2025年的大背景 全美是低漲幅的格局 但局部仍然能跑出超額報酬 FHFA（聯邦住房金融局） 2025年Q3的報告 全美房價約年增2.2% 季增0.2% Cotality的報告呢 這就是CoreLogic更名後的品牌 它們的數據顯示2025年9月 年增只有1.2% 且庫存來到2019年以來的最高水位 區域差異仍然明顯 東北部相對強勁 佛州與華府地區表現較弱 接著又看到Redfin的數據 2025年的11月年增是2.6% 部分大都會區月比下滑 例如德州的奧斯汀 那麼realtor.com最熱市場的統計 連續多個月熱區主要集中在東北部 還有中西部 那麼其中中西部市場的熱區 在2025年的11月平均約年增4.5% 以聯邦住房金融局 2025年Q3的報告為主來分析 年增率前20大的都會區 地理上集中在東北部、還有中西部 多數不是傳統的一線城市 而是價格相對可負擔 供給偏緊張 需求穩定的避風港型市場 這與realtor.com對中西部 是避險市場的描述是一致的 這裡限於篇幅與時間關係 我只列出前10名的城市 而且請大家要參照畫面的詳細訊息 有需要的話也可以另外的截圖存取 那麼第一名是馬里蘭州 和西維吉尼亞州的 黑格斯敦-馬丁斯堡 上漲是9.88% 第二名是密蘇里州的傑佛遜市 上漲的是9.81% 第三名是紐約州的錫拉丘茲 上漲9.06% 第四名是明尼蘇達州 和威斯康辛州的德盧斯 上漲的是8.86% 第五名是伊利諾州的羅克福德 上漲是8.71% 接下來再看到是第六名的 康乃狄克州的諾里奇-新倫敦 再到威拉曼蒂克 上漲的是8.66% 第七名是伊利諾州香檳-厄巴納 上漲的是8.54% 第八名是康乃狄克州的 沃特伯里-謝爾頓 上漲的是8.32% 第九名是密西根州的 馬斯基根-諾頓海岸 上漲的是8.14% 第十名是賓州和新澤西州的 艾倫敦-伯利恆-伊斯頓 上漲7.89% 這當中我分析前三名 為何是今年房價漲幅最多 有何重點原因 黑格斯敦-馬丁斯堡、傑佛遜市 還有錫拉丘茲 之所以能在2025年 出現「領先級別」的房價年增幅 核心並不是「全國的大多頭」 而是在高利率的環境之下 可負擔性的牽引 供給偏緊張 在地的就業或者是投資的催化 造成的組合效應 在黑格斯敦到馬丁斯堡 它的漲幅是來自呢承接華府 與巴爾的摩的外溢需求 這種「大都會外圍 仍可負擔的」 帶狀市場 在高利率時特別容易受益 另外70號和81號的公路物流走廊 帶來就業與人口承接 也是黑格斯敦和馬丁斯堡的優勢 Amazon自家對黑格斯敦的據點的描述 就是強調了它位在70號和81號公路的 交會的「戰略位置」 馬里蘭州交通單位 對81號公路的貨物走廊的文件 也指出該走廊周邊呢 配有多個大型配送貨的物流設施 第二名的傑佛遜市 城市總體規劃明確指出 州政府是傑佛遜市最大的雇主 那麼其次還有醫療產業等這些行業 這種就業結構通常在景氣波動的時候 更抗跌 也更能撐住住房市場的需求 身為州府城市本來房價就偏可負擔 在2025年這種買方 對月付很敏感的環境之下 反而更容易出現相對強的年增率 Zillow的市場頁面也顯示 傑佛遜市的房屋進入pending 待過戶的時間很短 約只有9天而已 這通常意味著 買方競爭很強 庫存壓力很大 第三名的錫拉丘茲原本是鐵鏽帶城市 因此房價相對較低 但是因為Micron也就是美光科技 在紐約州的中城重大投資 推升了提前卡位的住房需求 現在有多家媒體報導 當地出現更激烈的買方競爭 與加價現象 美光此前對外公佈 在克萊鎮最多規劃四座晶圓廠 而克萊鎮就在錫拉丘茲都會區的北邊 美光的投資規模 最高可高達1000億美元 期程20年以上 同時美光也預計 可以帶來約5萬個 包含供應鏈、承包商 周邊服務業等相關工作機會 當中也涵蓋約9000個美光的直接職缺 因此錫拉丘茲的熱門程度可想而知了 接著我們來看到本次的第二重點 租金回報 這裡我採用ATTOM 三房獨立住宅的統計數據呢 用「三房租金除以購入價格」 做投資回報率的排名 那麼這裡的計算方式是 毛租金殖利率 等於年化3房租金收入 ÷ 3房中位購入價 不包含了稅費、保險、維修 空置、管理HOA、以及融資成本 這裡我只展示ATTOM 排名前五名的高殖利率市場 同樣請有需要的觀眾自行截圖 第一名是紐約都會區的薩福克縣18% 第二名是大西洋城都會區的 大西洋縣 16.8% 第三名是伯明罕都會區的 傑佛遜縣13.6% 第四名是莫比爾都會區的 莫比爾縣12.9% 第五名是奧德薩都會區的 埃克托縣 12.5% 不過這裡要特別提醒 這些都是毛殖利率 不是淨現金流 如果再扣除稅費、保險、維修、空置 管理費HOA等費用 還有貸款的利息 就會把回報往下拉一大截 所以通常高殖利率市場的常見結構呢 是房價基期低加上租賃的穩定需求 像是中西部、部分南部鐵鏽帶地區 但也更需要做街區的層級風險控管 把治安、屋況、租客的品質 地方的稅負、產業風險納入考量 以薩福克縣來說 當地含有了大量的度假與第二住宅 與高端租屋帶 市場上確實存在高租金的三房 或獨棟產品 所以租金分佈容易被高價帶拉高 而且薩福克縣的租金成長 高過收入成長 代表租金壓力需求相對強勁 大西洋縣的房價基期是相對較低 低於新澤西核心通勤圈的很多縣 形成較好的租金與房價比基礎 加上了大西洋城周邊有服務業 觀光、博彩、醫療、學校等就業的結構 對中低價位的長租有一定的支撐力 即使租金不爆衝 只要房價更便宜 殖利率就會抬高 傑佛遜縣的伯明罕一帶 房價也相對便宜 但租金仍然有支撐力 天然更容易形成高租金報酬率 2025年的阿拉巴馬州被報導 在投資人購物佔比上很突出 而且投資人實際買入的中位價格 低於一般的成交中位價 等於更容易拿到更高的實際報酬率 最後我們來看到2025年美國房市中 翻修轉售（Flipping）最賺錢的市場 根據ATTOM 2025年Q3的報告中 典型的毛利率最高的都會區如下 第一名是維吉尼亞州的林奇堡130.5% 第二名是賓夕法尼亞州的斯克蘭頓104% 第三名同樣在賓夕法尼亞州匹茲堡103.6% 第四名是紐約州的布法羅94.1% 第五名是路易斯安那州的 什里夫波特86.5% 事實上2025年的翻修轉售整體 其實是更難賺的 2025年Q3全美典型的翻修轉售 毛投報率是23.1% 毛利只有大約6萬美元 買26萬 賣32萬的典型差額 為2008年以來的低位 換句話說只有毛投報率很高的市場 才比較有機會在扣掉成本之後 仍然有淨利 市場老手估計翻修成本大約是 翻修後價值的兩成到三成三左右 如果是在意轉售的流動性 比較不會賣不掉 也比較好找到同類的案件 根據ATTOM Q3的報告指出 翻修轉售佔比最高的都會區 包含了喬治亞州的哥倫布 阿拉巴馬州的塔斯卡盧薩 南卡羅來納州的斯帕坦堡 還有俄亥俄州的坎頓 最後是喬治亞州的亞特蘭大 在這些地方翻得多 卻不必然賺最多錢 但是對專業型的flipper來說 通常可能是更重視 可複製與出貨速度 以量取勝 另外還有另外一種算法 翻修後能把房子呢 推到更高的價位層級 （Flip Factor） 翻修前買入價相對於 該都會區中位掛牌價的比例 對比翻修後掛牌價比例的差異 全美中位Flip Factor 約提高了36.4個百分點 聽起來有一點複雜 我來舉個案例來說明 就會比較清楚了 假設呢某都會區 獨棟房的中位掛牌價是40萬美元 你買入一間需要翻修的房產是20萬美元 等於買入的比例是中位價的50% 翻修之後你重新掛牌是35萬美元 等於掛牌的比例是中位價的87.5% 因此得出（Flip Factor） 翻修的價位上移幅度等於87.5減50% 等於是37.5個百分點 因此這個37.5個百分點的意思 不是賺37.5% 而是你把房子從市場的中位價的一半 推到了接近市場中位價的位置 往上推了37.5個百分點 根據這個算法 realtor.com找出2025年翻修轉售之後 價位上移幅度最高的前五個都會區 第一名是匹茲堡 58.2個百分點 典型買在中位價的48.1% 翻修之後掛牌到達中位價的106.3% 第二名克里夫蘭46個百分點 第三名布法羅到奇克托瓦加 45.5個百分點 第四名開普科勒爾–邁爾斯堡 45.3個百分點 第五名伯明罕44.9個百分點 但是我們要注意掛牌價上移的指標 並不等於是淨利 而且在2025年翻修屋的成交 經常需要讓價 已售的翻修屋的成交中位價 相對於最高的掛牌價折讓約8.3% 總結來說2025年 要在美國房地產市場賺得漂亮 關鍵的不在於追求全國的行情 而在於精準的選對賺錢的模式與市場 想靠漲幅就鎖定供給緊 需求穩定的區域 租金的市場優先選擇 就業與人口支撐強、租客基礎厚 供給增幅可控的區域 想做翻修就挑房價基期較低 仍有修繕溢價空間的二三線城市 好了 今天最賺錢的房市就談到這裡 希望大家看完本集之後都能大賺錢 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見