一定跌？竹北、桃園、中壢空屋太多！看看這些數據再決定！台灣房地產 青埔 八擴 藝文 中路 小檜溪 A7重劃區

今天早上起牀我就看到了一個報導 這個報導它是說用房子要用搶的 一表揭露新竹還有竹北的餘屋量非常驚人 它的數據大概是這樣 大家可以看一下 其實這個數據是內政部統計的 一定是沒有問題的 它是屬於這個新成屋 可能還沒有賣掉的 就是說這些房子目前還在建商的手上 這新建案的一個餘屋 那其實這個部分 其實如果說拿這個來看待這個房地產會漲會跌 或者是大家常常在講說 這餘屋太多會不會影響它的房價 當然如果就表面的意識來看的話 餘屋很多當然很容易影響房價 可是問題 大家有沒有想過一個問題 為什麼它的房價還是不太會掉呢 因為這其實房地產並不是有少數幾個人可以決定 如果這麼容易的話就把它們抓起來不就好了嗎 或者是希望它們能夠降價 或者是希望它們能夠怎麼樣 其實如果說你知道源頭 你知道問題的話 那麼問題是可控的 那當然很容易處理 問題就是說其實沒有這麼容易 那很多人會說這房地產應該是跟房價成正比 那我可以舉幾個例子 因為我之前很常去菲律賓 那菲律賓大家都知道它的人均所得其實並不高 首都馬尼拉這個區域還是有很多這種貧民窟存在 有去過的人應該就能夠明白我的意思 我曾經到貧民窟裡面去逛了一下 因為我菲律賓很多朋友 那他們會帶我進去裡面看 那看了一下以後發現這簡直是兩個世界 因為在菲律賓首都範圍內 大馬尼拉這個區域裡面有幾個區域是非常熱門的 就是高樓大廈林立 然後商業區 簡直就像曼哈頓一樣 像這個馬卡地 如果有對馬尼拉熟悉的應該就知道馬卡地 還有由新加坡人開發的這個BGC BGC它也是在大馬尼拉區裡面 然後還有以很多這種賭場啊 這個購物為主題的這個叫PASAI 那邊有一個叫做SM Mall Mall of Asia 這一區大家如果有進去就知道 那邊的房地產非常的貴 因為我曾經也去看過啦 但是價格實在太高了 所以我們就放棄 不過由此可已知 其實房地產主要是供需決定它的價錢 跟當地的人生活的水準可能不是這麼絕對 所以很多人覺得說臺灣人這個薪資沒有這麼高 為什麼他的房價這麼高 其實我們應該用供需來看待這件事情 而不是單純用房價所得來做一個比較 房價所得當然很重要 但是呢還是以供需為主 那我們就由這個報導裡面的這個主題 漁屋來看待這件事情 漁屋就是顧名思義就是沒賣出去的房子 或現在是沒有人住的房子 在賽恩哥的目前所在的地方 這個地方是桃園區 那桃園區也是漁屋量非常嚴重的一個區域 至少在統計上面是這樣子 那大家可以知道漁屋它只是還沒有賣掉的房子 不代表它是不能住的房子 大家先知道這件事情 那如果說漁屋很多 可是沒有賣掉應該要降價才對啊 怎麼會沒有降價 房地產它屬於一個耐久財 也就是說有一點像我們看手錶 手錶它可能放20年30年它都不會壞 所以有沒有人聽過說買手錶最後增值還賺錢 就是這個道理 比如說如果我放著讓它增值 比如說最近呢這個鋼筋又一直漲 那我去年沒賣掉的 今年還是持續賣的掉但是我可以漲價吧 因為外面就是這個行情啊 所以它是跟著市場在波動 假如這個建設公司它沒有資金上的這個壓力的話 那是它當然到時候它要漲價 那也是按照它的這個市場上去的這個價格去跑 所以如果終究會賣的掉 其實它應該是沒有在怕的 如果這個建商的體質夠好的話 理論上應該是這樣 再來有另外一個重點就是 因為在我問過很多朋友 我說你們買房子你們會選擇這個 超過20年以上的房子嗎 20年因為今年是2021年了嘛 大家知道2000年之前那時候有一個叫做921大地震 那臺灣的這個房地產呢 這個建築工法的一個分水嶺也是從921大地震之後 跟之前的產生一個落差 也就是說假如你買超過20年以上的房子 一定就是921之前的法規 那時候做的這個法規的規範沒有這麼多 然後工法可能也沒像現在有這麼多的新式的一個結構性 或者是工法 還有很多的電腦輔助設計 還有電腦材料還有科技的進步 它產生了很多新的材料和工法 那當然對於很多人來講 他買房子這是一輩子的事情 我買下去如果說他有安全性上面的疑慮 我怎麼可能隨便買 所以很多人在921之前的這20年以上的房子 他就完全連考慮都不考慮 那大家知道921之前的房子 佔了全臺灣房地產的總量多少嗎 我跟大家講喔超過7成 也就是70幾%的房子是921之前蓋的 那我問大家如果你要買新房子 一樣的大概的一筆這麼大的一筆錢 先不要講說舊房子老房子它貸款的層數或者是年限 沒辦法貸這麼久先不要講這些 我光就問你你會花錢在20年以上的房子嗎 可能很多人那我不要我不要 所以很多人就只能買新房子 新房子只佔全臺灣總量百分之20 20幾耶 那當然也就造就了這些房子 就大家會追捧會去追求 所以我先把這個數據秀給大家 大家可以看一下這個數據喔 首先呢我們就先打開我剛剛做的一個報告 一個報表就是 這個報導上面的這幾個城市 這10個城市裡面 它的餘屋總量大家可以看到 這是行政區第一名 餘屋最多的是淡水中壢 汐止 新莊 新竹 桃園 南屯 臺中的南屯還有桃園龜山 左營還有新竹竹北 那這個部分呢 這裡是2019年12月的人口 他當時行政區的人口數 然後這邊是2020年 就是上個月的最後年度的一個人口 大家可以看到我已經把他的人口數 整個列表列下來 大概增長增減的數量 淡水是4,000多人 中壢是5,000多 大概是這樣子的一個數字 然後增加的比例 大家可以看一下 其中以這個竹北 竹北一直說什麼餘屋量很多 可實際上他遷入的人口也非常的可觀 3點多%才十幾萬人 19萬人而已 過了一年居然增加了3%的人口 所以這非常的可觀 怎麼會這麼多 奇怪 那邊的人也比較年輕 因為都竹科的新貴 所以他們生的自然成長 還有社會增加都有 社會增加就是說從外面去遷入 因為那邊的生活的環境比較好 或工作機會比較多 所以會從外界遷入 然後因為當地的人口比較年輕 所以他也會有一些 這個增產報國的一個現象 所以他人口增加速度會比較高一點 那大家可以看到一些傳統的老街區 比如說像中壢 然後新莊 新竹 還有桃園 這個桃園區 這幾個也你看他人口都超過40萬 算是傳統的老區 那一些比較新區 像淡水 淡水雖然有老街 但是這邊人口大部分增加的是 集中在淡海新市鎮 十幾萬人而已 所以我們看一下 那汐止也是屬於這個 臺北市的一個新興的一個區域 因為他靠臺北市南港非常的近 然後南屯這個臺中的部分 大家知道那邊重劃區 現在非常多什麼 七七 八七 九七 十七 七七 我都忘了 那龜山也是 龜山除了早期那個林口 長庚醫院那附近以外 最近很熱門就林口 A7龜山 A7的這一塊重劃區 左營那塊南部我就比較不瞭解了 但是應該是跟高鐵也有很大的關係 這邊你看 減少了400多人 所以在這幾個重劃區裡面 有幾個老區就是中壢 新莊 新竹還有桃園 那我要跟大家講 就是說這幾個老區 他本身就有當地的換物潮 就像我剛說的 921之前的房子 如果你的下一代要買房子 他也住在你們那一區 他買房子 你會建議他買旁邊那個 已經40年的老公寓嗎 或者是已經超過30年的那個華夏 或者是大樓嗎 理論上應該就算是我 我應該不會鼓勵我的小孩 把他的積蓄或他存的錢 我要幫他贊助 放在一個已經30-40年的房子上面 所以會往新興的區域去 所以不要管外來的人口 光是不要管這個增減 你看中壢增加了5,000多人 然後桃園區增加了4,000多人 先不要管他人口增加的多寡 光是這個區內的換物潮 真正的需求就已經非常的多了 所以這個 我們可以再看另外一個數據 就是說他餘屋 這個是內政部統計的數據 這個新成屋的餘屋量 淡水最多有這麼多 然後桃園中壢 然後新莊汐止這邊有那麼多 你先看一下 我又做了一個人口差 人口差餘屋比 增加的人口 佔了他的餘屋比例 大家可以看到 增加人口不一定都是外來的 也有可能是這些區域 他本身人口就多 所以他增加的人口也會比較多 所以你看這個人口差佔的比例 180幾% 180幾%就是說 他人口增加速度比餘屋的速度還要快 所以他建商根本沒在怕 他遲早會去化的嘛 然後這邊也是 這數值都是參考的 大家可以去自己實際去思考一下 是不是這樣 你看桃園區人口成長增加了4,000多人 他房子的餘屋才1,800多 說真的1,800多 只要1,800多個人來買 他就結束了 以40幾萬的 以45萬的一個行政區來說 1,000多戶其實好像也還好 只是說是新產戶 大部分的人會往那邊走 那這個更誇張了 200多% 236% 也就是說對他來講 可能有一半的人增加人口 有一半的人在那邊買了房子就結束了 然後像這個竹北更是誇張 這個300多% 所以這三個區域 相對於房價來講是 比較有撐的一個區域 大家可以自己上網搜尋一下 或參考一下最近的一個 實價登錄的一個房地產的一個狀況 就可以看到說 其實這些區域好像真的是比較有撐的 然後餘屋佔整個人口總數 我剛剛有講 這個人口會增加有分兩種 一種是自然成長 自然成長那邊的人 因為比較年輕 年輕化 所以他生的小孩也會比較多 因為年輕人越多當然就越容易生 如果那個城市都是老人 那自然增加的比例就會比較低一點 然後除了自然增加以外 外來人口 像剛我什麼人人口差的餘屋比例 這個來講是這麼多 然後我還算了一個叫餘屋 佔整個人人口的總數 因為你當地的人口多 你生的人就多 生的人生的小孩多 你可能就有換屋的需求 那你當地的購屋需求 這就夠 就會就有了 就佔了一定的需求度 所以餘屋佔整個人口比例最低的 我們看幾個最低的區域 最低的這個桃園區 只佔了0.4億 也就是說多出來這些東西 光是桃園區內的人來消化 就消化可能就 就很綽綽有餘了 然後再來看這個新竹市 新竹市也是 因為新竹市他有 新竹科學園區 那蓋這這這一點點房子來講 對他們來講 區域那麼多人來講 可能一下子消化完 因為我剛剛有說一個很重要 921之前的人 很多人根本連考慮都沒考慮 所以你那邊的餘屋 或者是那間房子我根本不想買 所以我會選擇新房子來買 這邊是1800多棟 我是覺得可能對於新竹人來講 還有桃園區的人來講都是小case 然後這個中壢也是 中壢就0.8 0.65 這大部分集中在青埔 所以大家可以去參考一下 我提供的這些數據的 背後的代表的意義 那提供這些資訊給大家參考 其實也不是跟大家講說 房地產很有未來 或者是大家就要把 錢好像投資到這些地方去 而是我希望大家可以找到 適合自己的房子 我們是以成家為一個主軸 而不是說把這個 創造自己的美好未來的人呢 當成是什麼罪犯啊投資客 我覺得現在 這些名嘴或這些媒體把人分成兩邊 這是有一點對於我們 這些想成家的人有點不太公平 更何況這房子呢是根據你需求 而產生的 你沒有需求他自然而然就沒有人買 就是因為有需求 你才會產生這個價值跟價格嗎 啊不然你都不要買 大家都不要買他就不會 那你既然你沒有要買 那你在意房價要幹嘛 你就不要在意就好了 反正跟你又沒關係不是嗎 哦不要當一個酸民或憤青了 我們一起讓我們自己的生活 越來越美好 好不好 我們期待下次有什麼資訊跟大家分享 我們下次見拜拜