2026泰國樓最新買賣全攻略！國際大行: 這幾類物業千萬別碰？大發展商不賣樓改賣「這個」? 彩蛋Ahli送錦囊！

各位窮退逸無憂的街坊,大家好! 如果我跟你說,今天我要和你們分享的內容, 是連泰國銀行批不批按揭,又或者大發展商怎樣建樓, 都要拿來做終極參考的數據分析。 大家會不會覺得比平時看的那些泰國樓更加吸引呢? 更加有參考價值和實用呢? 今集的嘉賓是非常之有份量的。 他們是來自國際頂尖的房地產顧問公司, 來方 Night Bank。 大家不要以為他們只是普通的地產經紀, 來方是全球最大的私營房地產顧問大行, 專門做專業股價和投資諮詢的。 在香港,連香港政府產業署都是他們的客人。 可想而知,他們的說話是多麼的有權威呢? 而他們今次的演講引述的數據, 是來自直屬泰國國家住房銀行, 由內閣授權成立的官方機構REIC。 這家公司不是賣樓,不是賺什麼佣金, 只是負責監控全泰國的真實樓市數據。 所以我覺得他們的數據是最硬淨, 最沒有添加成份的。 由於這個演講本身是非常之長, 所以我為大家只是截錄了幾節大家最關心的環節, 包括有公寓,condo的市場, 以及可以看得出泰國個人在袋子裡有多少錢的零售消費市場, 消費力強不強,還剩下多少呢? 最後,嘉賓也會和大家拆解英國的市場, 到底現在是否買英國樓的好時機呢? 就請嘉賓拿著最新的數據和我們拆解解碼。 我是來自9Friends泰國公司, 我們地產行業已經有25年經驗, 第一樣,我會簡單說一下宏觀經濟, 今天說真的,只是靠我們國內的資料, 其實已經不夠去應付我們房地產行業, 因為有很多不同的影響發生的。 接著我們再看看買家的行為, 特別是住屋方面,現在他們怎麼看, 在做什麼,有什麼問題, 我們可以找到他們的痛點, 然後調整我們的策略去買房地產。 現在誰可以快點調整計劃, 快點準備,快點調整公司架構, 夠快應變就會成為贏家。 最後我會說一點關於英國市場, 這些就是今天大致上會說的內容。 我們由宏觀經濟開始說起, 為什麼要他重視這方面呢? 看回全球GDP增長, 其實都只是大約3-3.2百分比, 其實很低的, 不過在我們亞洲太平洋區, 彈性就高很多, 因為有不同的就業和基建等等。 而最重要的就是地緣政治, 現在大家都很關注, 特別是關於關稅, 泰國都受了不少影響, 現在關於19%和40%的規定都沒有什麼明確消息, 這些所謂的轉口權問題, 對工業、倉庫、物流等等都造成很大衝擊, 出口都受影響。 至於轉口權, 有些生產商將貨品帶入了我們國家, 再加工之後出口, 打上泰國標籤,泰國品牌, 就是這些了。 這個情況大約有四成會被徵稅, 因為各種資金都努力想進入ESG體系, 投入不同的資訊, 房地產,物流等等, 這個都是其中一個可以賺錢的角度。 泰國整體情況, GDP只有2%, 和我們原本定的目標大約3.4%比起來, 只有2%反映了什麼呢? 消費和經濟狀況其實都還不能動起來, 這個會影響我們的房地產行業, 買家信心是最終決定因素。 此外,通貨膨脹率目前為0.9百分比, 尚可接受, 不算太高, 出口略有改善, 達到19百分比。 最後, 也是最令人擔憂的一點, 家庭債務對未來的購買決策影響最大, 無論是房屋、公寓, 還是其他任何商品, 最好暫時避免不必要的消費。 在這裡我們就聽聽, 支撐住泰國經濟六大板塊的情況, 現在是怎樣呢? 從右邊開始, 深綠色代表房地產市場, 住宅市場, 可以說市場依然處於放緩階段, 現在所有大型發展商, 全部都採取觀望態度, 暫緩推出新項目, 這是最重要的。 要盡量快點清走庫存, 套現現金, 正如我剛才說, 買家負擔能力受限, 因為家庭負債很高, 現在無論買什麼, 例如, 我有沒有錢供樓, 可以供多久, 我現在做的工作, 可不可以長遠, 下年工資會不會加, 這些全部都會有影響。 第二個就是說辦公室市場, 你知不知道現在辦公室供應量, 差不多有六百多萬平方米, 新大廈入市很多, 最重要是這些大廈有綠色證書, 這些全部都很重要, 會吸引租客和有很多其他影響。 至於商場方面, 如果做得好都可以, 至於工業方面, 現在絕對是我們的黃金時期, 工廠特別是EEC, 東部經濟走廊, 有很多外國直接投資, FDI, 外國直接投資, 即是有很多外資, 在這一兩年流入的投資金額都頗高, 倉庫業受到關稅和租戶問題影響很大, 現在大部分人都在觀望, 看看要收稅如何實施, 會有什麼方法, 這件事令到倉庫擴展減少了。 至於酒店方面, 可以分為布吉和曼谷, 曼谷方面, 市場上還有很多供應會推出, 但布吉那邊還發展得很好。 以下這個部分, 我記錄了有關泰國住宅市場的情況。 住宅市場, 你知不知道2025年第二季, 市場上新推出的分層單位, 是過去15年的最低數字, 自從我們做地產以來都沒試過這麼低, 幾乎所有發展商, 所有品牌都是這樣, 全部都暫緩開新盤, 以前每年有六七萬宗轉讓, 現在只剩下大約一萬二千多個單位, 是過去6年的最低數字, 是的, 買樓預約數都是過去5年來最低。 說一下平均價, 分地區, 買樓當然要說錢, 以下說的銀碼都是說泰鑄做單位的, 市中心CBD的平均價, 都還是大約每平方米23萬9千, 在CBD地區樓價保持平穩, 至於CBD外圍的新樓, 平均價大約每平方米12萬6千, 跌了不少, 因為現有庫存壓力大, 至於市郊地區, 平均價就大約每平方米7萬2千泰鑄, 很明顯, 這類型的樓價錢是最重要的因素, 至於右手邊的圖表, 我已經幫大家總結重點資料, 跟著我們一起看看, 我們怎麼看住宅市場, 未來會怎麼發展呢? 市場依然處於放緩狀態, 主要原因是家庭負債問題, 現在最重要的就是可負擔能力, 資金流通, 或者借貸, 或者批出貸款, 其實現在都很難做到, 這個不用懷疑, 因為現在如果有誰收到有關借貸或者放款的消息, 知不知道NTA和NPL現在升了很多? 當然, 當NTA和NPL數字高的, 銀行就會更加小心批出貸款給借款人, 這個情況還要等一段時間才會改善, 要等一段時間纔看到效果會是怎樣的, 因為NTA和NPL的資產會陸續流入市場, 加上新開放的單位數量, 發展商現在就暫緩開新項目, 但是他們的策略就是要盡快清理手頭上的舊存貨, 這樣可以減低風險, 同時管理好手頭現金, 買家信心依然很脆弱, 心理上都還受之前地震等等事件的影響, 現在房地產市場的競爭, 特別是分層單位, 主要都是鬥大廈的價值, 多過鬥價錢, 他們會提供不同的分期付款條件, 還有很多其他優惠, 好像送功能,拉長供款期, 還有選擇交通方便, 這些就是分層單位市場的情況, 接著說回辦公室這個範疇, 好像我剛才說的, 說到辦公室的供應, 有一樣東西我想指出, 就是它和大家覺得家庭負債很高的感覺有些相反, 就是百貨公司和零售這方面, 其實這個範疇還是賺到錢, 還有正增長, 儘管面臨各種威脅, 零售業依然可以發展良好, 零售這個市場, 看起來和經濟狀況不太配合, 好像不應該行得通, 但是研究結果, 反而說這個市場算是行得不錯的一個程度了, 商場總共有320萬平方米的面積, 面積增加的, 因為有兩個新項目開了, 包括在拉馬山那邊的King Square, 好像之前說過, 營運商的收入都升了大約9%, 大約有4個綜合用途市場項目入了市場, 包括Ducid Central Park, Crown, 111, Bangkok, 和The Forestious, 如果你細心看看下面的表, 就會看到商場供應, 收入和租金率的調整情況, 所有的數字都不錯的, 正如之前說過, 總面積大約有320萬平方米, 增加了大約18%, 即是多了大約18000平方米, 收入大約是50億左右, 增長大約去到4-6%左右, 零售業角度應該怎麼做呢? 地段好, 吸引租戶, 比一般零售市場更有優勢, 不是說我想起一個商場出來, 只是租舖位賣了這麼簡單, 現在已經不是這樣的玩法了, 現在在商場, 應該要變成一個生活方式的地方, 要有不同的活動, 要給入商場的人, 有時間慢慢享受, 老公可以去做自己的事, 老婆又可以去做自己的事, 好像去做健康護理, 整頭髮, 做美甲那樣, 令到商場賺多些錢, 這個是和地產業界內部講的演講, 當然要提供一些貼士給大家, Frank都是一個代理人, 我都努力找了很多資料, 想和大家分享, 幫到大家的系統, 我就講一下方向, 買家方面, 我們發現可以分成兩大類, 一類是投資者, 一類是自住用家, 投資者方面, 今天很明顯, 他們會直接考慮, 實際上回報率, 他買了之後, 又可不可以隨時放得出, 至於end user方面, 如果是自住, 其實袋裏面有多少錢, 供樓, 買了之後可不可以再加按, 這些就是買家的行為, 無論是投資者, 還是end user, 都一樣, 我做了一個簡單的checklist, 給大家看一下, 如果是投資者, 當然最主要都是想找回報, 今天問一下大家, 投資者買樓, 買condo等等, 回報率可以接受多少%, 哪一區有3-5%, 現在說的租金回報, 基本上已經很難找到, 資本增值, 供應增加, NPA不良資產, 都出了市場, 投資者在今天買了之後, 將來可以再賣出去, 現在投資者的租金回報率, 會一路跌, 不再看一定要有這麼高的實際回報, 反而會在買了之後, 資本增值可以賺多少, 要等多久, 在這個市況之下, 至於自住買家, 好像剛才說的, 批不批到按揭, 有沒有剩錢, 地點又怎樣, 不要離開工作地點太遠, 還可以方便上班, 但最重要的是, 買完之後, 袋裏面還有些錢剩下些, 可以做其他事, 有沒有好像香港那些呼吸pan, 這是一個case study, 做過調查, 針對我們幫手買樓的客戶群, 我分別做兩個segment, 一個是高端豪宅, 另一個是普通自住型住宅, 現在我們大約管理六個項目左右, 當中高端大約有四個, 另外兩個就是中階層的, 真的想要一間屬於自己的私人屋企, 有自己的生活風格, 屋企周圍的社區是怎樣, 屋企要給人有種真的回到家的感覺, 現在這個時勢, 就算有錢人想買豪宅, 都會看很久才決定買屋, 第一次看樓不買, 第二次都未買, 第三次都還未買, 最後要減價才會再看, 申請貸款批不批得過, 還有些錢剩, 可以做其他事, 買二百萬,三百萬,四百萬, 還有些錢剩可以還車貸, 減輕債務負擔, 這些就是高端和中產買家的行為模式, 我都有做過調查, 發現買家其實會考慮甚麼因素, 右手邊那個圖表是圓餅圖, 有40%的人說, 想先去看看隔離的樓盤, 有沒有送車, 送甚麼優惠, 有些其他發展商比我們送得更多, 現在問題就是貸款, Frank的所有員工, 每次有客人來到, 第一件事就是幫他們做免費貸款預審, 因為我們不想買家和發展商自己浪費時間, 如果預審過來, 就可以直接進入第二步, 第三步, 第四步, 原來現在還做財務預審, 幫客人看看可不可以借錢上樓, 如果對著客人, 還未買, 還要先想想, 你們又有甚麼招數拆解呢? 暫時未買, 還未到時候, 同樣地, 我們都會比較高端和低端的分別, 示範單位有多重要, 地點有多好, 功能如何, 價錢又如何, 我想說, 其實市場並沒有放慢, 市場現在是成熟的增長中, 需求還是有, 但信心要有清晰的資訊, 和要有價值, 功能, 價格, 公開, 透明, 居住舒適度, 會成為2026年買家的決定性因素, 那英國的物業, 你們又怎樣看呢? 在英國的物業, 如果你有子女去英國讀書的話, 重點是甚麼用途, 如果是為了送子女去讀書, 要有一間屋, 都還可以買, 還可以決定, 在政府那邊, 現在正在考慮加房地產稅, 應該明年, 或者下個財政年度就會正式實施, 所以說, 如果你是想做投資的話, 我覺得現在還不是一個合適的時候, 去英國買物業住。 如果大家對於今集的內容, 都覺得幾好, 幾實用, 都有參考價值的, 快點按個讚給我, 然後留言告訴我, 有甚麼還可以做得好一點, 除了泰國房地產之外, 大家對哪一個國家的房地產有興趣呢? 想不想像現在這樣, 我找一些業內人士的專業分享呢? 想的話, 當然要在留言區, 留一隻字給我, 與此同時, 我希望開深深解碼觀察室, 一個新的頻道, 將寓言放進去, 大家就可以容易一點, 分辨到房地產的事, 就去窮推泰無憂, 而想知道多一點, 關於這個世界的運轉, 未來發展是怎樣呢? 就去深深解碼觀察室, 所以我建議, 同步兩個頻道, 大家都記得要訂閱, 現在我的廣東話配音, 可能未夠專業, 因為真的很好時, 同時也要有資金, 如果大家真的支持我, 繼續做下去, 無論任何形式, 都希望你們實際支持我, 我就可以放多點資源, 在廣東話配音這一方面, 今集當然不是要給大家負能量, 硬幣也有兩面看, 只要你買個盤地點好, 就一定沒有問題, 在曼谷有四大地方, 我認為現在是最熱的, 第一,瓦馬拉, 第二,安奴, 第三,班那烏東叔, 第四,就是唐羅澎澎, 即是市中心, 傳統的C,B,D區, 其中,安奴和班那我都住過, 而且我很推介, 不知是否大家跟得我看樓盤多, 我送這張錦囊給大家, 而這張錦囊, 都是我自己去研究, 不知能否幫到大家, 如果要在曼谷任何地段, 要看樓,找樓, 買新樓的, 都可以找我幫手, 近BTS,MRT, 看中樓盤的, 我是有隊伍可以支援你們, 好了,今天就說到這裏, 我們下集見!