屋主感謝ChatGPT幫賣房 立大功｜AI的定價準確嗎？｜AI當房地產經紀 靠譜嗎？有哪些優勢和風險？ #美國地產熱點 3/28/2026

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 最近有一則引起熱議的房地產新聞 報導中說有一位屋主 使用了ChatGPT 不僅成功賣房 還比房地產經紀預估的價格 高出了10萬美元 可想而知 這個新聞馬上在網上 引起正反兩方的論戰 今天我就和大家來探討 到底AI是不是真的 可以幫助我們在房地產交易中 更容易成交 甚至拿到好價格 首先我們現在了解這個新聞的更多細節 多家媒體都報導了佛州屋主羅伯特·萊文 用了ChatGPT輔助賣房的案例 根據邁阿密NBC、還有Fortune 與Realtor.com的報導 那麼他在佛州庫柏市的房子 用ChatGPT協助他規劃定價 行銷文案、上市的時機與流程之後 在約五天後僅展示了15次 就獲得了五個報價 並拿到了簽約 成交價為954,800美元 萊文還主張呢 這比先前一些房仲給他的估值啊 約高出了10萬美元 這個故事最初首先被Fortune 也就是《財星》雜誌所報導 事實上這位屋主本身是策略顧問公司 ComOps的執行長 他的工作就是指導賭場和飯店的品牌 如何使用這個人工智慧 但是萊文之所以會使用AI來協助賣房 其實是一場誤打誤撞 報導中描述 他是在一趟長途的自駕遊中 讓坐在副駕的妻子 向ChatGPT提出一些關於 賣房的流程的問題 最初這只是為了打發時間 但是沒有想到最後 竟演變成一項全面的賣房計畫 萊文最終會使用AI幫助他賣房的 有一個關鍵的原因 他說他面談了一些房地產經紀人 他們都對定價缺乏信心 是ChatGPT讓他對市場的價格走向 更有了信心 而且ChatGPT向他保證 將房子的掛牌價提高10萬美元 是正確的做法 另外萊文還表示 他與房地產經紀人洽談 實在是難以抽出時間 因為他的日程安排時間呢非常的繁忙 所以這個報導迅速成為 關於人工智慧工具是否可以取代 以往的專業化職業的激烈討論 最終ChatGPT 幫他規劃了所有賣房的細節 還提供了房屋翻修的新建議 甚至包括哪些房子的牆壁需要重新粉刷 他還根據屋主的行事曆 告訴他何時安排Open House 這位有三個孩子的屋主 最終接待了15位的看房者 其中有三分之一提交了購房報價 萊文還表示儘管他的房子呢 沒有最好的景觀 最大的地塊 也不是該地區最新的房產 但他的每平方英尺的售價 卻是市場上最高的之一 雖然這一次AI充當了 萊文的私人房地產經紀 但是萊文也承認 他的能力也確實存在一些限制 首先他必須自己全程的參與 他需要主動的向AI發出指令 而無法將任務完全交給AI 就如同最近的研究表明 AI理論上能夠處理律師大部分的工作 但人們還是會選擇聘請自己的律師 當然了這項技術 也無法舉辦Open House 或者是幫你打包搬家的物品 要辦到這一切 除非有AI機器人 萊文認為AI未必能取代專業人士 但它們確實能讓我們的決定更有信心 他承認房地產經紀人 可以滿足某些購房者的需求 但他也相信所有的賣房者 都可以運用這項AI的技術來受益 聽完以上的故事我們回到最初的問題 AI是不是已經厲害到 可以幫我們賣房了 還是這只是一個極端的案例 無法普遍的適用 為了幫助各位找到這個答案 我必須更了解這位屋主的房產的訊息 它的地點、位置、大小、設備等等 才有辦法判斷 AI是不是真的幫他成功的定價了 因此ChatGPT幫他 多賣了10萬美元這句話 我們可能先要保留一個問號 因為目前公開的資訊 主要來自屋主本人的說法 以及轉述他的媒體的報導 我們並沒有看到 獨立完整公開的比價的市價分析 和房仲的估價文件來嚴格的證明 確實比合理市價高出了10萬美元 確實因為隱私的問題 在媒體上都沒有披露出來 萊文的房產地址 但是據我自己調查 庫柏市的平均房價 大約在66萬美元左右 2022年的時候曾經高達75萬 所以跟佛羅里達大的趨勢相同 當地的房價也在回落當中 但仍屬於中高價的社區 進一步調查我發現 庫柏市有一處房產的出售價格 和萊文的完全相同 而且就是近期賣出的 基本上房間衛浴的數量 也符合報導中所描述的 因此我就大膽的假設 這個房產就是萊文的房產 事實上庫柏市 屬於邁阿密都會區裡的一個小城市 當地基本都是湖泊景觀的房產 所以房價自然不會便宜 萊文所在的小區 應該是被稱為Stonebridge 因為這裡的學區好、社區成熟、環境穩定 所以房價又更高 Redfin Stonebridge的小區資料顯示 近期該區成交價約$955K美元 成交單價約每平方英尺358美元 而Zillow對這處房產的估值 也約95萬4500美元 估值區間約85萬到106萬之間 表示這個房子的成交價 在公開平台估值帶內 而且接近了該小區高價位的水準 Redfin列出的鄰近估值 都在78萬到105萬之間 如果拿他去和整個庫柏市相比的話 就會發現他確實是偏貴了 Realtor.com的近期賣出的訊息顯示 庫柏市近期的中位成交價 約62萬4950美元 同時Stonebridge也屬於更大的社區 Rock Creek的一部分 Redfin對Rock Creek顯示 近期的中位成交價約75萬美元 Realtor.com對Rock Creek的 中位成交價約66萬7500美元 換句話說 萊文的95萬4800美元的成交價 在整個Rock Creek屬於偏高的價格帶 比較接近Stonebridge 這種較高價格的微型社區 換句話說萊文的房產 幾乎就是打在Stonebridge 當月的中樞價位上 不是明顯的高到離譜 也不是讓買家撿到便宜 如果比較附近其他房地產公司的成交價 Coldwell Banker在鄰近呢 有90萬、93萬、82萬等價位 Redfin也有86萬的成交價 所以相比之下萊文的房產 確實高於這幾筆可比成交 但差距沒有大到脫離區間 比較像是啊 因為這戶的本身的條件更強一些 那麼在公開的listing的描述中呢 提到它是更新過的四房2.5衛 一個轉角地的地塊 並有升級的廚房 客製的收納、壁爐、家庭辦公室 這些都能支撐它 站上了同區較高的價位 所以我們就可以驗證了 AI確實幫萊文賣出了好價格 證明他所謂的 比房地產經紀估值的高出了10萬美元 應該不是胡亂吹噓的 他確實高出了整個市場 但是在他自己的小區裡屬於合理價位 不過我也能理解 現在有些房地產經紀 為何比較保守的原因 畢竟佛州的房市 整體的賣家比買家多出了不少 尤其在邁阿密 賣家比買家多出了162.6% 價格一直在往下修正 自然經紀不敢給你賣高價的保證了 我們當然不能只看賣家的說法 據Realtor.com在後續追蹤報導中 訪問了買家經紀人的公司 詢問他們對 證明ChatGPT定價更好的這個說法 據該公司的管理合夥人 伊內斯·赫格杜斯·加西亞的說法 現在這種病毒式的傳播的結論 可能過於簡單了 在加西亞來看這次的出售表明了 雖然ChatGPT 可能幫助了萊文進入了市場 但並沒有幫助他 充分利用多方競價的優勢 在房市低迷的情況之下 這可能導致他錯失最大的優勢 在回顧了過去一年該地區 所有非臨水家庭住宅的銷售情況之後 他對此次的銷售 「證明ChatGPT定價更好」的說法 持懷疑態度 他分享了31筆的交易 萊文的房產以每平方英尺 358美元的價格出售了 高於該地區339美元的平均水平 但加西亞認為更大範圍的平均價格 可能會低估這棟房子的實際的售價 因為它並非普通的房產 他指出萊文的房子佔地更大 裝修過 整體的狀況 比樣本中許多其他的房產要來得好 他表示同樣重要的是 房源資訊可能並沒有完全的 展現出這些優勢 他說照片沒有表現出房子的真實面貌 加西亞說他的經紀人 對這處房產的第一印象是 起初他們覺得這個房子 更像是需要翻修過的 所以顯然萊文的照片沒有專業的攝影 很可能就是自己拿手機隨便這麼一拍 然而買房經紀人發現 這個房子比照片上看起來的要好的多 但這並不能證明 這個房子一定是定價過低 但這個確實表明了 這棟房子的給人的第一印象 確實沒有達到理想 而且加西亞認為 一旦買家開始競爭之後 ChatGPT就無法做什麼了 到那個時候 你要聯絡所有提交過報價的人 告訴他們 我希望你們 在某個日期之前給出最高的報價 他說這樣做的目的 不僅僅是看出誰出價更高 而是迫使買家完善交易的每個方面 包括價格、時間、附加條件 以及其他的條款 Realtor.com的高級經濟學家 喬爾·博納也表示 該地區目前處於買方市場 2月份房屋庫存量同比上升了5.1% 而掛牌價格中位數同比下降了14.6% 但房屋的上市的時間有所縮短 在這種房市之下呢 立即出現買家的競爭 是一種難得的優勢 博納批評賣家把價格訂得太低了 卻聲稱很快就收到了競價 沒有經紀人協助賣房還有一個代價 一旦簽訂合約 如何處理交易事宜 加西亞稱 隨著交易的推進 萊文不斷的反覆詢問 有關附加條款、披露要求、檢查時間表 和其他合約條款的問題 雖然ChatGPT可以大致的回答這些問題 但是答案卻未必符合佛州的慣例 所以萊文跟他們的交易過程就是 他會先在ChatGPT上測試一下 然後再回來問它這樣行不行 通常都會得到否定的答案 不行 這在佛羅里達不適用 加西亞說 部分複雜的程度 涉及州法律所要求的表格 以及不同市場之間的差異 而且很多時候需要根據現場做判斷 所以萊文在與房地產律師合作的同時 也非常依賴買方經紀人的專業知識 加西亞表示 賣方如此依賴買方經紀人這並不常見 他指出雖然經紀人可以幫助 自助售房的賣家完成整個交易流程 但是如果你真的要明確區分受託責任 就需要確保有人代表你的所有權益 加西亞打了一個比方 我會把ChatGPT當作我的營養師 但是我還是會去看醫生 做真正的血液檢查 我不會把我的健康這麼重要的事情 交給AI來管理 他認為同樣的邏輯 也適用在房地產的交易上面 最後我想問問觀眾們 你們覺得AI 確實能幫助我們完成房地產交易嗎 下次你願意用AI 來擔任你的房地產經紀或者是顧問嗎 歡迎在底下留言告訴我你的想法 今天的話題我們就談到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見