【REITs包租攻略】躺著收租の財富密碼 險資加大公募REITs配置力度

大家好,歡迎來到九川教育,讓理財變得更簡單 我們來講這一週的REITs週報 首先我們來看行業動態 兩大顯企聯合設立合夥企業 顯知將加大公募REITs的投資力度 這個是2月17號中國人壽發的公告 中國人壽,北京首景投資,財信人壽 國壽置業,北京朗傢俬募 以及創始企業管理合夥企業 在一起訂立了一個合夥協議 以成立北京憑準基礎設施不動產投資基金合夥企業 簡單來說就是投資REITs 合夥企業全體的合夥人 任繳出資52.37億元,這是個大手筆 其中大頭是中國人壽 中國人壽任繳出資35億元 財信人壽任繳出資7億元 我們可以明顯看到這兩大顯企 加大了關於REITs的投資力度 應該說這個並不是什麼新鮮事 要知道的話近半年顯資是頻繁出手佈局公募REITs 差不多近半年出資近百億元 比如說在去年11月份的時候 上市的招商高速公路REIT 中國人壽,平安人壽,人壽保險 以及紙巾財險成爲戰略投資方 顯企戰略配售和網下配售之和 佔總份額達到14.74% 換句話說招商高速公路REIT 接近15%都是什麼,保險的資金 再比如說去年9月20號華夏大躍城商業REIT 這是我們在西南地區的首單消費REIT 這個REIT它總共募資的資金 是33.23億元 其中中油保險就認購了2.99億元 佔發售比例的8.99% 是除原始權益人以外的 第一大佔配投資人 今年1月發行的華夏金魚製造工廠REIT 也受到什麼顯值的青睞 事實上如果你關注的話 從2021年我們推出REIT以來 保險資金一直是公路REIT非常重要的配置力量 主要是通過參與優質公路REIT戰略配售 一開始發行的時候就戰略配售 二級市場的擇市交易也參與 保持市場重要基石機構投資人的地位 有的學員可能會問 保險資金和公路REIT有什麼關係 爲什麼保險資金喜歡投資公路REIT 我們是要了解保險公司的特點 保險公司就是我們先去投保 不管是授險財險 還是我們經常提到的比如說 你開車要交的車險等等 它都有個共同特點是你先交錢 你交了錢以後出險的情況下 它纔會賠付 所以它要保持一個充裕的現金流 它不能把你的錢拿過去以後全都投資股票 出險的時候你要錢怎麼辦 所以保險資金對於穩定的現金流是非常注重的 這個時候我們就要了解REIT的特點 那麼REIT它既有像股票一樣的權益特徵 就是漲的時候它漲的會很多 同時它又像債券一樣的有穩定的現金分紅 所以這是什麼 險資非常喜歡配置REIT的一個很重要的原因 而且我們要知道REIT它是十四五 一個重要的投融資抓手 包括整個到2035年的遠景規劃當中 這個REIT都是整個頂層規劃當中 非常重要的一個工具 它要盤活我們的數萬億的不動產 所以REIT在整個未來的發展過程當中 會有越來越多的資金進入REIT 然後整個REIT市場會逐步的越來越繁榮 這是我們說的第一個關於行業的動態 接下來我們來看一下一級市場的情況 那麼截止到週五2025年2月21日 我國公募REIT的產品已經達到了61只 就是已經上市的有61只 我們在上週講的是60只 多出的這1只其實就是週一上市的 叫國泰均安濟南能源供熱REIT 它在上市的當天就30%漲停 然後後面的4天當中又漲了17%左右 整個這一週是暴漲的這麼一個狀態 爲什麼它能漲那麼多 主要是跟它的底層資產有關係 因爲它是什麼叫市政設施的首單 就是有了這個REIT以後呢 我們整個底層項目又增加了一個 那這是什麼以上市的情況 那帶上市的呢 那我們來看一下根據三角鎖和四角鎖 它提供的這個動態的披露 就是共有21只REIT目前處於帶上市的狀態 其中16只是什麼是首發 5只是帶擴幕的這麼一個情況 比如說這一週更新的數據當中 中銀中外運倉儲物流REIT 這個它目前已經更新到什麼已反饋 已反饋是什麼就是你申報了以後呢 三角鎖已經給你反饋了就告訴你它知道了 它正在看對不對 然後還有一個惠天賦上海地產租賃REIT 那這個呢它的更新的內容是通過 也就是證監會已經審批通過了 你可以直接進行發行了這麼一個情況 那我們來看一下具體的REIT的發行動態 那麼剛剛提到的呢 惠天賦上海地產租賃住房 封閉式基礎設施證券投資基金的話 這個呢它屬於什麼屬於保租房 保障性租賃住房 它是屬於底層項目是屬於什麼保租房的這個 而中銀中外運倉儲物流REIT呢 你通過這個名稱可以看出來嘛 它就屬於倉儲物流的這個底層項目 這兩個的話我們說的前面這個什麼呀 它接下來它已經通過了接下來它要發行了 而下面這個呢是你提交了項目以後的目前什麼 這個證監會它已經知道了給你一個反饋 那還需要等一段時間對不對 那我們來看一下目前的項目狀態爲 已通過的有四個 除了我們剛剛提到的這個惠天富上海的這個以外 那剩下的這三個呢我們提到的這個 國泰軍安濟南能源REIT 已經在週一上市了 那剩下的兩個什麼時候上市呢 我看了一下它的這個上市公告書啊 其中的華夏金魚製造工廠 就是這個產業園的這個REIT呀 它呢是2月26號也就是本週三的話呢 它要上市 而這個惠天富九州通醫藥倉儲的這個REIT呢 它在2月27號也就是週四呢會上市 關注這兩次REIT 或者呢你已經認購到這兩次REIT的學員的話呢 可以關注一下什麼週三週四它上市的這個情況 好這是什麼呀 關於一級市場的情況 接下來呢我們再看看什麼 二級市場的情況 那麼這一週的話呢 中正REIT全收益指數呢漲了1.23% 包括呢我們說的這個中正REIT的收盤指數呢 也漲了1.23% REIT的總指數漲了1.53% 有些人會問爲什麼他們兩個之間不一樣 主要是因爲他們的這個樣本不一樣 這前面兩個指數呢 它只收了部分的什麼REIT 而後面的話呢 這個REIT的總指數呢是囊括了所有的REIT 那這一週的話呢 我們需要引起重視的地方在哪呢 是這個產權指數和經營權指數啊 它的情況發生了改變 我們知道呢在之前的兩週呢 這個產權REIT啊 它的漲幅呢都是要大於什麼呀 經營權REIT的 就從指數的情況來看 產權的這個指數呢漲的多 REIT的這個經營權指數呢漲的少 而我們從這一週的情況來看的話呢 經營權指數在這一週漲了3.35% 而產權指數呢只漲了0.46% 那爲什麼會出現這樣的一個比較大的反差呢 我們來看一下底層項目就知道了 在這一週裏面 我們剛剛提到了市政設施REIT 就是那個濟南的供熱的那個REIT呀 暴漲了17.14% 你要知道這是什麼 刨除了首日30%漲停以外的 後面四天漲了17.14% 那這個漲幅是什麼呀 對於整個的我們說的 這個經營權REIT 有一個巨大的拉動作用 另外不要小瞧什麼呀 這個交通基礎設施REIT 在上一週大漲3.79% 所以呢 這兩者就共同造就了什麼呀 這個經營權REIT呢 在上一週漲的好 反過來呢 我們去看了這個保租房這一塊呢 繼續下跌 現在上一週呢已經跌了 這一週呢繼續下跌0.87% 這個對於什麼呀 我們說的產權REIT呢 它拖了後腿 導致了產權REIT 在上一週呢漲的不是很多 那剩下的我們可以看到像 消費的REIT的話呢 漲了1.92% 能源REIT漲了1.16% 然後呢園區就產業園的話 漲了0.57% 生態環保0.44% 倉儲物流0.01% 水利設施負的0.49% 這是上一週什麼呀 我們從底層項目的角度去分析的話 哪個項目漲的多 哪個項目漲的少 那如果到具體的REIT上來的話 這地方呢我們列舉了什麼呀 在這一週裏面前十名的REIT 那排名第一的呢 就是國泰均安濟南能源REIT 漲了17.14% 這是不包括首日暫停的 然後呢再往下呢 我們看到什麼呀 有中京山東高速REIT 華夏中國交建REIT等等 那這些什麼呀 都是交通技術設施 就是我們說的什麼呀 高速的REIT 特別要注意呀 在前十支REIT當中啊 甚至我們說前七支REIT當中 除了剛剛上市的 濟南能源供熱REIT 還有呢中京重慶兩江REIT 這是一個什麼呀 園區技術設施 就除了這兩個以外 前七名當中啊 五支都是我們說的高速的 就交通技術設施的 那這是什麼呀 我們說高速REIT在上一週 表現的是非常亮眼 它直接拉動的就是我們說的什麼呀 整個經營權REIT的話呢 這個指數漲的非常多 那聰明的學員可能會問一個問題 爲什麼我們說高速這個REIT 在上一週開始什麼呀 大幅的上漲呢 其實呢我們如果看一下什麼呀 它的一個相對淨值的 折一加率的能夠看出端倪出來 我們可以看呢 通過各個底層項目的 一個對比情況來看的話 就是高速啊 就是交通技術設施REIT呢 它的相對於淨值 就是基金嘛 它這個價格會對淨值的 這個折一加率 那我們可以看到呢 它的一加率是最低的 只有7.1% 相反我們看呢 這兩週一直調整的保租房REIT呢 它的一加率是什麼呀 高達40.7% 什麼意思 也就是說相對來說 保租房啊 從去年漲了差不多快一整年了 對吧 保租房漲了太多了 所以呢它近期什麼呀 它有調整的這種傾向 反過來我們看交通技術設施呢 因爲它的基本面啊 是一個困境的這種情況 我們說呢 目前是一個困境反轉的態勢 所以呢相對來說什麼呀 它的一加率不高 這個時候什麼呀 它往上漲一點的空間什麼呀 是有的 那就是你通過這兩個項目的一對比 就能看出來 它們之間的一個端倪 對吧 實際上呢前者就是 前面漲太多了 有調整的需求 後面這個呢 整個基本面呢 受制於經濟的情況 它是一個什麼呀 困境反轉的這麼一個態勢 當然了REIT呢 它的這種上漲下跌呢 不能單純的只看什麼呀 這個折一加率 還要考慮到 比如說它的分紅的情況啊 它IRR的情況啊 以及年化排線率的等等 對吧 你要綜合這些指標來進行分析 那具體來說 我們如何去分析REIT 如何去什麼呀 篩選REIT呢 這個內容呢 我們可以參考什麼呀 REIT投資實戰班的內容 副標題叫 小資金也能投資大基建 具體內容呢 大家可以參考這個課程 好 這節課的話呢 我們就講到這裏