全現金買房還這麼多！只有這些城市房價比去年低｜銷售繼續疲軟 崩盤了沒？｜競價最少的城市｜首次購房者不放棄｜這些城市買家在放棄【美國地產熱點】09/29/2022

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點 理由筆記 你如果經常在觀察美國地產的消息 你可能會發現 現在除了市場上的買氣銳減 可售房庫存上升之外 你可能也會發現 新上市的房產也變得越來越稀少 這是什麼原因呢? 我們這次就從這個問題來探討 最新公佈的八月份房市概況 同樣在影片開始之前 歡迎大家訂閱頻道並點讚留言加分享 同時呢 我也跟大家再說一聲抱歉 原本頻道的每週發布日呢 從最早的每週二移到每週四 那麼現在又得改到每週三 實在非常的抱歉 因為工作上又有些調動 所以實在是很不得已 回到我們的內容 現在30年的房貸固定利率突破了6% 大家都已經知道了 這是因為美聯儲在對抗40年以來 最高的通脹率所造成的 那麼房貸利率的攀升已經明顯地打壓了房市 交易量出現了每月的下滑 根據全美房地產經紀人協會的數據 八月份的城屋銷售環比小幅下滑 已經是連續第七個月的下滑 美國四個主要地區只有中西部的環比 下降了3.3% 其餘幾乎是持平 然而與去年同期相比 所有地區的銷售量都下降了兩位數的百分比 雖然房屋銷售出現疲軟 但是房市並沒有崩盤的表現 因為幾乎不存在不良房地產的銷售 短壽房 直屬房的比例非常的低 而且房價仍然比去年同期還要高 所以之前很多人都預期在房價崩盤的時候抄底 但是到現在還看不到明顯的降價 只有在少數的幾個城市出現同比負增長的表現 例如根據Redfin最新的9月份的數據顯示 舊金山房價同比下降了6% 奧克蘭下降2.5% 紐約州的布法羅下降0.1% 夏威夷的檀香山下降1.4% 新奧爾良下降1% 其餘大部分的地區城市雖然也在降低掛牌價 但價格仍然是高於去年同期 另外在進價的比例都有不同程度的降低 例如8月份只有4%的Redfin房屋面臨進價競爭 但去年同期卻高達63.5% 7月份有47.2% 這個比例也出現連續第7個月的下降 德州的聖安東尼奧是比例最低的只有21.7% 其次是佛州的坦帕 華盛頓州的奧林匹亞 鳳凰城和明尼阿波利斯 進價率都不到30% 另外現在上市天數也是越拉越長 根據real.com的數據 房產在8月份停留了42天 比去年8月又多了5天 但是還是比疫情之前快了22天 如果看Redfin的數據 截止至9月18日的四周期間 房屋在市場上的中位天數是29天 高於一年前的23天 雖然說不同的地產數據公司 會有不同的統計結果 但是趨勢大致是相同的 再根據全美房地產經紀人協會8月份的報告 首次購房者佔8月份銷售量的29% 與上個月和去年8月保持一致 這個數據在2021年一整年平均是34% 所以首次購房有出現下降 但不是很大程度的減少 還是有很多人想要完成美國屋主夢 8月份全現金銷售佔所有交易的24% 與7月持平但高於去年8月的22% 如果是個人投資者或第二置業者 在8月份購買了16%的房屋 這當中有許多是全現金交易 比例高於7月的14% 和去年8月的15% 至於直屬或短售的不良銷售約只佔1% 這個部分我們可以解讀為 因為利率在不斷的加高 促使這些資金足夠口袋夠深的人 想利用全現金買房 試圖擺脫購房成本的上升 另一方面在全美範圍內 8月份有64,000份的購房合同取消 相當於當月簽約量的15.2% 高於一年前的12.1% 在過去的三個月裡 這個百分比一直徘徊在15%左右 是有紀錄以來最高的水平 那麼除了疫情爆發的初期 曾經飆到17% 那麼買家為何會取消購買合同呢 因為現在的合同通常包括了 驗房、融資、房屋估價等等的意外保障條款 買家可以因為某些條件沒有達成而取消購買 一些買家也可能因為盼著房價是否會繼續的下跌 所以退出交易想再觀望看看 在太陽地帶城市 現在面臨最多的買房合同取消 佛州的傑克遜維爾 8月份大概取消了800份的購房合同 相當於當月簽訂合同的26.1% 這是50個大都會區中的比例最高的 接下來是拉斯維加斯、亞特蘭大 佛州的奧蘭多、佛州的勞特戴爾堡、鳳凰城 佛州的坦帕、德州的沃斯堡、聖安東尼奧和休士頓 這幾個城市都是有兩成以上的合同被買家取消 然後有趣的是 美國人在疫情期間離開的這些城市 合同取消的比例卻最低 大家可以從圖表上看到 從新澤西州的紐瓦克只有2.7%被取消 其次是舊金山一直到西雅圖 取消的比例大概在一成以內 上次我們還說到西雅圖的房價降溫是最快的市場之一 那麼現在在這個數據上它駁回了一成 其實這些大城市因為價格相對較高 吸引的買家也是比較有經濟實力的 所以在取消的比例就相對比較低 而且現在疫情在逐漸的消失當中 回到辦公室上班的情況也在逐漸的增加 所以需要工作的人也不得不回到這些就業大城市 最後我們來談談庫存量 雖然幾個月下來庫存量的同比都是雙位數百分比的增加 這也是因為去年的上市量實在太低 買氣太旺燥成的 那麼現在美聯儲瘋狂的加息 股市又重挫 國際經濟的局勢不穩定 最直接的當然是房貸利率突破 導致很多的屋主根本不敢換房子 因為他們之前的利息都很低 如果一換房 住房成本馬上飆升45成 我想很多人都會想暫時忍一忍不換房 另外很多屋主都認為 年初賣房的最好的時機已經過去了 賣不到心目中 理想的好價格乾脆就不賣了 所以原本很多人都認為 美聯儲加息利息往上 房市和經濟就會崩盤 失業人數會大增 很多屋主會拋售房屋 結果現在看起來不是這樣發展 現在屋主齊售 買家觀望 房價雖然在每個月逐漸出現降價 但新上市房同樣在減少 8月份新上市房同比減少了13.4% 可銷售的房源遠低於疫情之前 所以我們看到 房價在連續11週的下降之後 在9月初反而上漲了1% 因為市場上的理想房屋 少之又少 因此賣家在選擇上 並沒有得到太大的緩解 短期內我想也不太容易有大幅的降價 即便有 也是因為現在 季節性的年底淡季來造成的 除非有爆炸性的外部因素打擊方式 好的這次內容我們就談到這裡 希望本次內容對大家有一些幫助 也歡迎大家給我留言 這樣演算法才會給我更多的曝光率 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 記得下週三再見