부동산 시장으로 돈이 몰릴 수록 대한민국의 미래는 어둡다 | 채상욱 채부심 대표 #2 [투자Insight]

그래서 부동산으로 돈이 가면 갈수록 어 돈이 돌지 못하고 잠겨버리는 파킹 돼 버리는 돈들이 너무 많아지다 보니까 통화승수 떨어지고 자본 효율 떨어지고네 그 통화 승수 떨어지고 자본 효율 떨어지니까 뭐가 떨어지냐 GDP 내에 민간 소비가 떨어지더라고요 그래서 부동산 가격이 크게 그 과잉 상승한 나라의 전반적인 GDP 대비 그 민간 소비 비중이 내려오고 있는데 한국이 가장 드라마틱하게 [음악] 내려가요 [음악] 사실 이제 그럼 부동산이 어떤 방향으로 갈 거냐 그 한번 고민을 해 봐야 될 것 같은데 사실 산업이 성장하고 도시가 도시화되고 막 이렇게 성장할 때는 부동산 가격이 예를 들어 총통화 늘고 성장률도 느니 올라가니 부동산 가격이 올라가는게 사실 별 문제 없고 어떤 측면에서 양의 효과도 상당히 있는 거 같아요 왜냐면 기억하시는 분들 입장에서는네 공장 농지가 많이 올라가지고 그거 팔아가지고 새로 사업 자금도 쓰고 뭐 이런 것도 있고 그다음에 개인들도 어 그냥 하나 살려고 샀는데 이게 자산 가치를 형성하면서 미래를 보장해 줄 수 있고 이렇게 되는데 제가 보니까 어느 시점엔가 이게 그런 어떤 서로 간의 선순환되는 상황에서이 뭐라 그럴까 궤도를 이탈하는게 아닌가 예 그거를 왜 이렇게 말씀드리면 지금 뭐 1본도 보면 부채 엄청나게 일으켜서 91년도 부동산 고점 되고 나서부터는 그 뒷감당이 안돼서 지금 헤매고 있는 거고 최근에 중국도 사실 한마디로 나눠 얘기해 보면 중국의 부진 그다음에 디플레 뭐 미국의 압박도 있겠습니다만 부동산 부동산 때문이에요 부 무서 부동산 때문에 출산율 내려가고 한국에 그 한국을 약한 15년 시차로 너무나 타이트하게 따라고 있어 가지고네네 부동산 때문에 망하고 있죠 예 그래서 거기는 우리보다 보니까는 부동산 가을 더 올려 놨더라고요 미친듯이 그니까 아 이게 어떤 도에 상관이없는데도 밖을 벗어나는 순간 사회에 조금 악연을 미치는게 아닌가 하는 생각네 저도 근데 여도 있을 때는 자산가에 올라가면은 낙수 효과가 있다고 배웠는데 그게 부동산 처음 공부할 때 이론이었다 한참 지나고 나니까 부동산 낙수 효과가 없대요 근데 그게 그냥 낙수효과가 있다가 하도 없다면 되나 뭐 이러면서 이제 좀 열받았었는데 어 금리의 역습이라는 책을 보면은 정확한 설명이 나오는데 거기 그러니까 소위 오스트리아 파가 금리는 시간 가치라고 얘기하면서 어 오늘의 1억이 1년후 1억 중에 뭘 더 선호하네 선호지 않냐 그거는 오늘 1억이 1년 후 1억에 그 1년이라는 시간만큼 그 돈에는 뭐가 붙는데 그게니다 그래서 결국 금리라는 거는 돈을 소위 숙성시키는 시간 가치라는 컨셉으로 얘기를 하면서 그래서 금리는 0일 수가 없다는 이게 그 학파의 주 컨셉이든 사람은 결국은 오늘 1억을 더 중요하게 생각하니까 이론상 빵 갈 수 없는데 막 그러면서 빵을 갔던 연주를 막 비판하는 그런게 있는데 근데 거기서 제로 금리가 있 일어나게 되면은 그 어떤 일어나는 현상들에 대서 쭉 설명하는게 있는데 그 오스트리아 그 하이에크 베이스로 설명하는데 이런 겁니다 재료 금리가 되게 되면은 초장기 프로젝트에 돈을 쓰게 되고요음 지금 당장 어 금리가 낮기 때문에 조달 비용이 낮아지니까 50년 100년짜장 사업 이런 사업에 돈을 쓴다는 겁니다 화성 대탐사 달탐사 음음 어 그래서 이런 거에 돈을 쓰게 되고 두 번째는 어 스타트업들의 돈을 어마어마게 쓰게 된대요 지금 돈을 못 벌어도 되는데 그런 이런 50년 리 년짜리 음을 개발하는 어떤 판도라 행성으로 보내는 우주선 사업을 지금 할 수가 있다는 거 않습니까음 그러니까 그 회사는 지금은 돈을 못 버는데 제로 금 내니까 돈이 주입이 된단 말이에요 그래서 스타트업이 어마어마하게 나오게 되는데 이러면 무슨 문제가 있냐면음 어 실제적으로 거기서 일해야 되는 사람들은 실물 경제 속에서 어디선가 경제 활동을 하면서 부가 가치를 만들어 내야 되는데네요 회사는 그냥 돈을 쓰기만 하고 벌지 못하기 때문에 전체 총 사회 의 부가 가치가 낮아진다는 거예요네 예 이게 많아지면 많아질수록 그래서 이게 매몰이 되게 되는 것데 돈도 똑같거든요 그래서 부동산으로 돈이 들어가게 되면은 저는 최근에 그래서 우리나라 부동산 회전율 얘기를 많이 하는데 우리나라 평균 주택 회전율은 88% 가지고 집사고 파는데 12년이 한 바퀴 돌았거나 88% 유동성이 괜찮은 편인데 요즘 회전율이 3%요 집사면 30년 걸려서 그리고 생각해 보면은 어 5억이 88% 때랑 지금 12 10억 5천이 3% 때 생각해 보면은 집사는데 12억 5천이 들었는데 그걸 이제 30년으로 나눈다 생각하면은 그 1년 회전하는 금액이 진짜 얼마 안 되거든요 네네 그러니까는 돈이 잠겨 버리는 거죠 그래서 부동산으로 돈이 가면 갈수록 어 돈이 돌지 못하고 잠겨버리는 파킹 돼 버리는 돈들이 너무 많아지다 보니까 통화승수 떨어지고 자본 효율 떨어지고네 그 통화승수 떨어지고 자본 효율 떨어지니까 뭐가 떨어지냐 GDP 내에 민간 소비가 떨어지더라고요 그래서 부동산 가격 크게 그 과잉 상승한 나라의 전반적인 GDP 대비 그 민간 소비 비중이 내려오고 있는데 한국이 가장 드라마틱하게 내려가요 그 우리나라 GDP 대비 민가 소비 과거에 60% 였고 어 한참 50% 유지하다가 지금 40% 여기서 더 내려가면 40% 깨는데 그면 중국이든네 그래 그런 걸 생각해 보면은 그리고 많은 우리가 보고 있는 주요 선진국은 미국 같은 나라도 그렇지만 그 소비 국가라고 하는게 GDP 민간 소비 60% 넘지 않습니까 그 계속 유지해요 다른 나라들 보면 일본도 그렇고 미국도 그렇고 아 그러니까 일본도 그렇다는 겁니다 제말은 그래서 한국은 점점 부동산에 너무나 많은 유동성이 파킹 되다 보니까 이게 회전을 못 하고 있는 와중에 GDP 민간 소비가 박살 하고 있는데 우리나라는 심지어 자영업의 나라네요네 그 자영업 비중이 전 세계 OECD 두 배니까음 그런 걸 생각해 보면은 어 주택 가격 올리면은 올릴수록 결국 한국내 소비 비중은 내려가게 될 거고 한국내 소비 비중이 내려가면 내려갈수록 결국 한국에서 돈 버는 거는 수출하는 일부 기업이고네 그 한국은 특히 반도체에 나라다 보니까 요즘 삼성전사 하이닉스 반도체 수출금액 늘까 봐 환율은 안정적이지만 근데 사실 이것도 이제 2년 전 대비하면 벌써 200원 올랐지 않습니까 그리고 어 내수는 계속해서 그 쪼그라 든다고 생각하면은 요즘 그래서 제가 막 페이스북에 강남역에 사람 없다 막 쓰거든요 근데 정말 체감이 될 정도로 사람이 없어 가지고 진짜 쪼그라 된다고 많이 느껴져서 아니 그러니까 말씀을 정리를 해 보면 부동산 가격이 올라가면 저출산 도 문제지만 당장에 자영업 자들이 완전히 공동화 현상에 봉착하게 돼서 굉장히 어려게 되는 거고 두 번째로 보면 한국 경제가 내 다른 나라들은 내수가 이렇게 받쳐 주는 경제가 되는데 우린 내수가 받쳐주는 체력이 너무 약해지니까 오로지 수출에만 목매 수밖에 없고 수출 흔들리면 경제의 안정성이 완벽하게 떨어지는 구조로 굉 악해지는 거네요네 그러니까 진짜 많은 나라에서 대부분의 선 국 GDP 민가 서비 비중이 점점 높아지면서 뭐 수리고 뭐고 그냥 일단 그 안에서 자생적으로 먹고 사는 그 시스템 돌아가야 되는데 저희는 60% 40% 계속 내려왔어요 그러니까는 이게 내수가 점점 위축되는 거니까 완전 외부 의존적이 가지고 지금 우리나라만큼 이렇게 외부 의존적인 그런 경제구조 찾기가 어려운데 그 방향성 자체가 잘못된 거죠 지금도 계속 외부 적이라는게 옛날에도 IMF 오기전에도 그전에 사전 단계에서 반도체 가격이 똥값되면 경상 적자가 터졌고 경상 적자 터지면서 IMF 왔는데 그때보다 우리 내수가 더 나빠져 갖고 더 취약해져 있네 지금 말씀 들어 보니까 따지고 보니까네 그어 경제 규모에서 그죠 수 그리고 이제 우리나라 기업들도 대부분 다 그 외국으로 생산기지를 옮겼고 어저께 저도 영상 하나 올렸지만 지금 어 외국 기업으로 가는 회사들이 많거든요 한국에서 그 동업 동종업종 이직금지 조항들을 기술자들에 짜 걸어버린 그 미 가는 거 다른 나라에 가버리면 한국내 업으로 간게 아니라 다른 외국 회사로 간 거가 되다 보니까 그거를 어 칭할 수가 있는 거예요 그래서 삼성전자에서 그냥 마이크론 가버리고 뭐 마이크론 갔다가 다시 하이닉스 들어오든 삼성전자 들어오든 그니까 하여튼 어 지금 우리나라 생산기지가 외국에 많이 나가 있다 보니까는 그런 이민이 굉장히 많은 거 같고 그리고 90년대 생들이 한국을 그냥 자발적으로 나가는 친구들도 조금 많아졌고 저도 어저께 그 제 가 데리고 있던 아가 어 95년생이었는데 그 친구가 얼마 전에 결혼한다고 이제 다음 달에 결혼한다고 청첩장 돌리러 왔는데 그래서 뭐 이런저런 얘기를 하다가 자기들도 자기 친구들도 다 보면은 해외에 이미 생각하는 사람 되게 많다고 그래서 어 90년대생들 진짜 해외 이민 생각 많이 하는구나 이런 생각을 많이 했거든요 근데 보면은 이민 하겠다는 그니까 꼭 어떤 기술 뭐 어마어마한 막 의사에서 민하고 이런게 아니고 그냥 다른 나라 가서 어 어느 정도 일을 하면서 적당히 먹고 살거나 뭐 이런 거 저런 거 있다고 생각하면은 간 왔다 갔다 하면서 인하거나 이런 생각하는 사람이 진짜 많아졌다는 생각이 들어 가지고 요새 좀 우울하죠 아니 그게 사실은 미국의 전략 아닙니까 지금 미국이 그 tsmc 나 뭐 삼성의 파운더리 공장 자기네 나라에 지어라 하는게 그 자기네 조달 받은 것도 있지만 어떻게 해석하는 사람 있냐면 짓고 나면네 사람도 엄청 오잖아요 직구하면 사람 기술자가 와야 되고 근데 있어 보니까 자기네 나라보다 살기 좋거든 네 자기라 인텔이 마이든 간다이야네 맞아요 맞아 결국 거기에 정착한다 이거지 그러면은 뭐 양수 겸장네 그게 미국의 온쇼어링 기술자들을 미국인으로 만드는 전략이 가지고 미국의 h1b 비자 이용해서 그걸 많이 하고 있고네 우리는 제 지인도 저도 삼성전자의 그 디스플레이 패을 지었었다 그 반도체 패 같은 클리 환경을 조성했던 사람인데 제 지인들이 지금은 어 나름 중추 허리 이상을 다 막고 있거든요 근데 어 삼성전자가 해외에지는 그런 패들의 안정성이라는 여러 세팅 이런 것 때문에 이제 외국으로 가고 있는데 가면은 인텔에서 무조건 오라 대요 그냥 아 진짜네 맞네네 그냥 오라고 인텔에서 무조건 이제 자기네도 빼지 가지고 미국이 인텔 밀어주는 거 알지 이러면서 그냥 인텔 콜이 무조건 온다 하더라고요 그것도 연봉 두 배 이상으로 그러면은 안 갈 이유가 뭐겠어요 그 개인이 그래서 컨설팅하러 가면은 인텔 가고 또 한 명 보 인텔 가고 계속 이렇게 가고 있는 아 그렇지 사실 그 뭐 영어 좀 못해도 상관없잖아 그 일들은 인텔 가서 인텔이 짓는 패을 관리하는 거니까 어 인텔 FA 그서 사실 우리나라의 그 클린룸의 클린 클래스 레벨이 굉장히 높거든요 그래서 그거를 어 수십년간 어 경쟁해 왔기 때문에 그 패의 가장 최선단의 있는게 그 그 물산과 삼성 전자 그 세팅했던 사람들이잖아요 아 이런 말을 하니까 저도 뭔가 인텔 뭔가 이력이나 좀네 클린룸 지금 시스템 세팅까지 안 되지만 뭐네 물산에 계실 때 건설 정도 그러니까 이게 이게 뭐냐는 겁니다 그래서 한국에 있으면은 데고 하기 힘들겠죠 제가 미국 어떻게 갑니까는데 한국에서 미국을 보내 놓으니까 거기서 낼름 차가는 거지 않습니까 이런게 많이 있다고 합니다 그러니까 이게 사실은 뭐 기업 입장에서도 부동산 가격이 과거에는 좋을지 모르겠지만 이제는 부담이 될 거 같아요 그러니까 뭐 1억 연봉 1억을 준다고 해도에게 이럴 수 있을 것 같은 거죠이 엔지니어들이 왜냐면 내가 1억씩 받아 가지고 뭐 나중에 좀 쌓여서 2억 받는다고 해도 나 평생도 집한채 못 싸요 뭐 이렇게 돼 버리면 참 어 어떤 고급 인력을 기업들이 계속 유치해서 끌고 가기는 정말 힘들지 않겠느냐네 그 그렇습니다 그리고 그 지금 DSR 40% 하고 아까 DSR 시을 하셔 가지고 DSR 40% 적응하게 되면은 어 이론상 그 주택 가격의 소득 대비 p 비율이 나오거든요네네 그러니까는 자기 소득 1인데 원리금 상환은 0.4를 넣으면 안 되니까 DSR 40% 그럼 내가이 0.4 아는 원리금 상환에 빌릴 수 있는 금액에 한도가 있거든요 그게 금리 레벨 따라 달라지는데 주택 가격이 뭐 소득에 여덟 배인 경우에는 금리가 2.5% 6% D DSR 40% 다 들어가서 여덟배의 가격은 아무 문제가 없는데요 주택 가격이 11배를 가게 되면은 어 금리 4.5% 터는 못 사요음 4.5% 금리를 40년 만기로 빌리면 11배 선이 살 수 있는 마지노 선이든네네네 그러니까는 지금 11배 어 지금 배를 넘어서는 그런 형태 주택은 자기가 DSR 40% 못 산다고 생각을 하시면 되는데 정확히는 한 11.4배 정도 되는데 근데 이것도 재밌있는게 뭐냐면은 어 한국 전체 그 전국 전국 DSR 이게 열배 넘는 전국 DSR이 없죠 근데 서울 DSR 보면은 서울을 보면은 서울은 서울에 있는 그 3분이 주택 그러니까 100개로 치면은 20개씩 1 2 3 4 5분이 나이잖아요 그 가장 비싼 5분위 4분 3분 2분 1분위가 있는데 어 p 주로 주택 가격 3분위 서울 소득 기준 또 1 2 3 4 5분가 있어서 그 3분이 조합 3삼 조합네 3삼 조합인데 그 3삼 조합은 지금 한 배 정도 도 되거든요 근데 4분 4분 조합 그러니까 좀 비싼 거 서울에서 소득도 높은 사람 주택가격도 높은 상위 40% 안에 있는 그 가격은 그거는 이제 한 12배 정도 되거든요 11.7배 그러니까 완전 마지노선에 걸려 있는데 5분이 5분이 조합 있잖아요 서울에서 주택가격 가장 높은 상위 20% 서울에서 돈 제일 잘 버시는 상위 소득 20% 그 조합은 지금 15배에 그렇지네 그래서 15배 거는 제 말은 뭐냐면은 자기소 잃을 때 PR 15배인 주택은 못 사거든요 주 한도 안 쓰고 15년 이잖아요 예 15배에 50% 빌리면 7.5 1억 기준 15분 15억 있데 그럼 7억 5천 빌리아 그 7억 5천을 40년 만기로 그 3% 4.5% 당겨 버리면은 DSR 50% 넘어가니까 그 집을 현재 못 사거든요 그래서 현재 서울에 고가주 초고가 주택이 네네네 어 가장 수요가 약해져 있는 그런 상황입니다 아 DSR DS DSR 때문에 그래서 이런 초가 주택에서는 뜨문뜨문 거래가 있긴 있는데 종전주택 처분하고 하는 거래음 그러니까 자산이 다 생 생애 최초로 그걸 사는게 아니라 종전 집을 팔고 사니까 거래가 있긴 있는데 결국 쿠션 차야만이 집을 살 수 있다 보니까 전반적인 수요는 많이 위축이 되어 있고이 어 이론상 지금 15배은 어 아무 아무리 분이라 하더라도 못 이루어지거나 15억 넘는 그런 주택 가격 군들이 있는 서울에 그네 마포부동산 3구 포함해 가지고 성동구 이런이 초고가 라인들에 주택 거래량이 부진한 이유는 요것 때문이고음 그래서 여기 주택들이 지금 어 시세가 있다 보니까 나름 유지는 잘 되고 있지만은 어 정말 뭐 소비 트로피로 와 내 인생 진짜 성공했다 뭐 이러면서 갑자기 비트코인 샀는데 1억 됐어 이래 가지고 하는 사람이 아니면은 사기 어려운 그런 시대가 조금 돼 버렸습니다 그래서 가장 수요가 약한게 어 p 15배 넘어가는 서울의 초고가 주택들이 가장 수요가 약한 상태다 그렇게 생각하죠 근데 뭐 이제 최근에 보니까는 거래가 다시 조금 는다는 얘기가 있고 아 예 거래는 많이 많이 늘고 있는 거 같아요 근데 그 그걸 어떤 분이 분석하기를 이거는 신규 매입자이 아니라 기존에 갖고 있는 사람들이 때리는거다 아 파는거다 자기 주택을 기존 보유자들이 그리고 이제 60세 이상이 많이 포착되는 걸로 봐서는네 이제 이분들이 어 이렇게도 얘기하신 분이 있어요 그러니까 만약에 그 가격이 더 이상 모 못 오를 거라고 확신이 들면 그동안 아까 그 뭐 그로의 택시 기자님 럼 수익이 많이 나신 분들은네 이익 실하고죠 이익 실 이익 실현하는 물량이 터지면서 거래량이 늘 것이다 그러면 그때 진짜 하락할 수도 있다 뭐 이런 얘기를 하시는 분들도 있더네 저는 이익 실현 어 이익 실현 가능성 되게 높다고 개인적 생각하고 그리고 사실 65세 이상 55세 이상이신 분들 중에서는 주택이 한체 이신 분들은 주택 연금도 받을 수가 있는데 주택 연금 신청은 주택 가격을 픽스해 놓다 보니까는 어 주택 가격 하락기 때 신청이 더 많거든요 하락하는 걸 연금으로 그냥 해제해 버리겠다 이래 가지고 그래서 요즘에는 주택 연금 신청도 많이 늘었고 작년에 대상도 12억으로 늘려줘 가지고네 그 신청 대상도 많이 늘고 있고 그다음에 익절 하시겠다는 분도 많아서 매도 거래량 넣은 거 같은데 매수 수요 자체가 좀 빈약하니음 대출 한도 때문에네 지금 현재 우리 소득 1 기준으로 이러니까 제가 생각할 때 우리 소득 1이 아니라 한 1.3 가야 되거든요 그래 현재 주택까지 소화가 되거든요 어 그 무슨 말씀 그니까 자기 소득 1일 때 PR 11 배인데 자기 소득 1.3배 되면 PR 한 여덟 배 될 거 아니에요 그러니까 소득이 지금보다 30% 올라야이 정도 가격을 소화할 수 있는 전반적인 환경이 돼요 그죠네 근데 소득이 30% 올라가려면 몇 년 걸릴 거 아닙니까네 그러다 보니까 저는 전반적인 그 수요 위축을 좀 전 하고 이렇게 이런저런 말씀을 드리는 건데 근데 거래량이 조금 일어난 거는 아무래도 9억원 이하 주택들에서 거래량이 확실히 많이 일어나는 거 같고요 어 그리고 고가 초 고가에서 거래량 증가가 약간 있다손 치지만 정말 뜨문뜨문 일어나는 거 같습니다음 근데 이제 어쨌든 이건 좀 연창 적으로 해야 될 거 아닙니까이 부동산을 예 그러면 이제 그 끝으로 한번 여쭤보고 싶은 건이 연창 적으로 하려면 도대체 어떻게 해야 되느냐 그 집값을 너무 많이 떨어뜨려 가지고는 뭐 경제가 휘청할 수도 있다 그리고 또 부채를 많이 진 최근에 들어간 세대들은 어 아주 어려워질 수도 있다 뭐 이런 상황이고 그러면은 뭐 그냥 돈을 통화를 계속 찍어서 통화 증발을 지켜 갖고 인플레이션 빵빵 터트려 가지고 해결해야 되느냐 어 아니면 조정을 해야 하느냐 아 제일 좋은 연착륙은 그 08년에 13년에 그랬던 것처럼 아마도 명목으로 가격이 계속 유지되는 가운데 거래는 없다 손 치더라도 결국 5년 동안 소득이 1에서 1.3으로 늘었기 때문에 소득 1일 때는 그 주택이 비쌌지만 소득이 1.3에서 1.5 정도로 소득이 올라가게 되면은 그 주택이 상대적으로 소득 대비 싸지 되면서 그 자발적으로 14년부터 주택 거래 회전이 올라온게 가장 좋은 케이스라고 생각이 되거든요 그래서 지금 현재 정부의 전반적인 생각은 주택가의 급격한 연 경착륙을 안 하겠다는 그런 생각인 거 같고 그래서 하방을 지지하는 그런 프로그램들을 작년부터 만들었고 올해도 신생화 특론 같은 거 만들면서 좀 지지를 하고 있는 거 같고요 그렇다고 부양을 세게 할 그런 건 아닌 거 같고 현재의 정책들은 그냥 좀 선거용 정책들이 많은 거 같거든요 그래서 그냥 모멘텀 조금 주면서 폭락을 맡기 위한 그런 형태 정책들내는 거 같아서 전체적으로 이런 형태의 생각들을 하고 있는 거 같습니다 근데 여기서 제가 만나는 소위 45세 이상 제 연령때 이상의 그런 지인들은 부동산에 대한 되게 확고한 그런 여러 가지 생각들이 있는데음 뭐 다만 이들조차도 작년 제장을 겪으면서 올래는 집을 많이 팔고 싶다고 하더라고요네 그러니까는 2년 동안 역전 세로 너무 시달려 가지고 여기서 굉장히 지금 마음이 상대적으로 원래 조금 괜찮았던 거는 지금 전세가에 오르고 있으니까 올해는 역전세 안 해도 되나 약간 이런 생각으로 상대적으로음 지금 마음이 좀 그 편안한 그런 분위기인 거 같고 22년 23년에 진짜 완전 사선에 있었던 거 같고요 그 그리고 반대로 어 소위 39세 이하 가구들 같은 경우에는 집 사겠다는 사람도 있고 아닌 사람도 있지만 전반적인 분위기를 보면은 굳이 사야 되나 이런 생각하는 사람이 지금 진짜 많이 늘었다고 생각이 돼요 그래서 어 결국 다음 세대들이 이제 막 작 한국에 있는 원화 자산 취득하고 이러면서 좀 받아 줘야지 매수가 되는 건데 제가 개인적으로 느꼈을 때는 현재의 우리나라 부동산 시장은 40대에서 60대들이 그냥 자산 시장인 거 같거든요 음 이끼 팔 하는음 그런 생각이 되게 많이 들어요네 그래서 그냥 소위 시니어 마켓 되고 있어요 점점 그냥 그 강남 주변에 커피숍에서 열심히 커피를 마셔도 나 진짜 지긋하신 분들끼리 얼마에 팔고 얼마에 팔고 서로 막 그런 얘기하고 그 완전 이제 준 시니어 마케터 되고 있는 거 같습니다 39세의이 아들은 어 코인에 더 관심 많고 어 자산 구성의 대부분을 미국 주식이나 코인 베이스로 진짜 생각을 많이 하고 어 주식하고 코인 벌면 한국의 집살 생각도 있는데 근데 한국 집으로 막 크게 벌겠다 이런 생각이 지금은 많이 사라진 거 같아 가지고요 그래서 세대간 자산에 대한 그런 선호도가 확실히 좀 갈리는 거 같다는 그런 느낌도 제가 많이 받고 있습니다네 지금 그럼 그들만의 리그가 됐다는 아 저는 거의 그렇게 느껴요 왜냐면 사고 팔겠다는 사람들을 보면은 그 그분들은 소위 말하는 부동산에 대한 확고한 믿음이 있는 세대들 아닙니까 이건 왜냐면 평생 부동산가 오르는 거밖에 본 적이 없으네 그래서 제가 독서 모임 한 5년 정도 했었는데 독서 모임에 오는 그 30대 그 멤버들이 조금 계시거든요 근데 그들이 저희 모임에 왔으니까 제 생각에 조금 영향을 받았겠지만 거기에는 교사분들 좀 계세요네 근데 교사분들 어 초등 교사분들 초등학교가 너무 줄어들다 보니까 너무 체감을 해 가지고 아 올해 자기네 초등학교 학급수가 반토막이났다 막 이러면서 아 너무 이렇게 반토막나고 좀 있으면은 중학교도 고등학교도 다 반토막나고 이럴 건데 진짜 지금 집을 사야 되는지 막 고민을 하고 있는데 그 부모는 집으로 수익을 좀 냈던 사람들인 거예요 그러니까 부모들은 야 지금 이렇게 집가 빠졌을 때 빨리 집 사라 이렇게 하면서 자녀들을 계속 어느 정도 푸시를 하고 있는데 자녀는 어 부모님이 자기가 직접 해봤고 경험해 봤다 하니까 그 말에 대해서 신뢰를 주면서도 자기가 이제 현실에서 경험하는 거는 뭔가 좀 달라진 거 같은데 뭐 어 어떻게 해야 되냐 이러면서 되게 고민 갈등을 많이 하더라고요 어 실제로 교원 대학 나와서 대기자들이 지금 어마무시하게 쌓여가고 있답니다 아 임용이 안 돼서 그 이게 지금 엄청나 저도 선생님하고 최근에 만나서 얘기 들었는데 올해 들어와서 정말로 큰 체감이 된대요네 올해 완전 1학년이 완전히 줄어들었다고네 작년 대비 5만 명 이상 줄었으니 뭐 완전 박살 났고요 앞으로 5년 동안 뭐 10 한 2만 명 이상 또 줄어들 거니까 네 그고 교원도 그 정 교직원이 기관제 교직원 한 15% 85대 15 정도 있는데 기관제 교직원으로 이런 말하면 좀 그렇지만 교원들 스스로 어느 정도 버퍼를 만들어 놨거든요 근데 학급수 줄어드는 거는 반토막이 나니까 정규 교직원을 더 이상 받을 자리가 없고 그래서 그 학생 학급수를 유지한다면 학생수가 완전 줄어 버려요 그러니까 22명에서 갑자기 뭐 13명 해야 되고 막 이런 판이 되거든요 그 교실 안 돌아가니까 결국 교실 통합을 하게 되는데 그럼 선생님이 남아돈다는 거니까 그런 상황에서 교원을 적극적으로 채용 이게 뻔한데 이거를 채용한다는 거는 말이 안 되는 거 같아 가지고 지금은 이제 좋지 않은 상황인 거 같습니다 아 네네 어 그 저 어떻게 끝으로 한국 부동산 방향이 어떻게 가게 사회 지속 가능성을 높여 줄 수 있는 건지 좀 편하게 개인적인 생각을 좀 듣고 싶어요 우리 표님 아 저는 이제 언제부턴가 이게 완전 꼬여 가지고 그 문제를 풀 기가 어렵다는 생각을 개인적으로 많이 하하고 있고요 그고 사실 저는 어떤 그 신장 참여자들의 개인적인 노력보다는 시스템적으로 그런 거를 어 유도하고 막고 이런 프레임 짜는 거를 좋아하는데음 우리나라의 도시들을 전반적으로 봤을 때는 한국의 도시는 희한하게 그 강남 개발하던 그 그 그 상황에 여전히 멈춰 있다고 저는 생각드는게 이게 어 그니까 여기도 그렇지만은 도로폭이 넓지 않습니까 네네네 그러니까 이런 광폭 도로폭은 그니까 자동차가 처음 나왔던 그 1920년대에 유럽에서 전쟁 끝나고 나 가지고 도시가 다 파괴되다 보니까 도시를 새로 완전히 재건해야 되는 그런 상태에서 자동차가 나오고 자동차를 이주한다 이동한다 다 생각에 자동차 중심 도로를 만들어서 지금 대부분의 그 당시 만들었던 도시들은 전체 도시 면적에 20에서 25% 도로예정 도시 면적에음 그래서 20에서 255% 도로를 격자로 쫙 깔아 버리니까 무슨 문제가 생겼냐면 도로는 왕복 차선만 대도 부동산적 분절 요인으로 해석을 하거든요이 블록에서 저 블록으로 넘어가기가 어려워요 여기 과문 사거리도 그 사거리 블록 하나 잡아 버리면은 넘어가는게 되게 번거롭지 않습니까 사람이 이제 못 넘어가게 되거든요 근데 그때는 그게 옳은 거라고 생각해 가지고 차량 중심 도시를 쭈륵 지었었는데 어 한국은 이후에도 계속해서 이기신 도시도 그렇고 지금도 그렇 차영 중심 도시만 짓다 보니까 어 가두 상가 다 망하고네 예 그러니까 아파트 단지 하나가 완벽하게 구축된데만 좀 살 만하고 그렇지 않은 데는 점점 살기가 불편해지는 이런 도시 구조로 계속해서 내몰리는 거 같아 가지고 그래서 저는 지금은 이제 우리나라 도시 전반적으로 보면은 그 되게 우울한 생각을 많이 하죠 그러니까 외국을 많이 봤을 때 뭘 느꼈냐은 1970년대 이후에 이런 형태의 도시 계획이 다 바뀌어 가지고요음 어 휴먼스케일 도시로 많이 전환을 했거든요 그래서 도로폭 잡게 왔다 갔다 걸어다니고 막 도쿄 같은데가 보시면은 바로 공감 하실 건데 거기는 우리 서울보다 훨씬 더 큰 인구도 1400만 명 더 많지만 도로가 좁거나 좁아서 사람들이 막 왔다 갔다 하니까 분절이 별로 없어서 그 전체 지역 사회가 커뮤니티로 돌아가게 되어 있는데 저희는 조금만 조금만 가다 보면 다 아파트 단지 뿐만 아니라 아파트 단지를 둘러싸고 있는 광폭 도로로 개별 분절 되다 보니까는 연결성이 많이 떨어지고 있는 그런 도시 형태인 거 같아 가지고 앞으로는 그래서 어떻게 생각하냐면 우리나라 부동산 중에서 아파트 단지 중에서 커뮤니티라 그가 이런게 구축된 초 대단지 아파트들에 대한 선호도는 더 올라갈 수밖에 없다고 생각하고요 그 나머지 도로 공간들이 다 만들어내는 가두 상가나 상권들 이런 거는 다 침체될 거라고 생각하니깐요 그리고 그냥 일반 아파트만 덜렁 있는 것들에 대한 비선은 더 커질 거라 라 생각해 가지고 시장 시장 전체가 되게 많이 왜곡되는 방향으로 갈 거라고 개인적으로 생각을 하고 있습니다 그래서 이런 이런 도시 구조 속에서 막 또 사람들 선호도도 이런 환경에 맞게 변화할 텐데 그런 거에 대해 가지고 어떤 식으로 대응해야 될지 이제 어려움이 많아가 많다는 그런 생각이고요 쉽게 풀기 어려운 그런 문제라고 생각하고 있습니다 아 저는 오늘 대담하다 무슨 생각이 들었냐면 우리 최상 대표님 공부 조금 더 하셔가지고 님 하시면 참 사회적으로 좋겠다 그런 생각이 들었어요 아 진짜로 박사가 하고 있습니다 제가 질문 막 던졌 그든 오 질문 막 던졌는데 아 그래 굉장히 고민하는 내용을 던졌어요 답 없는 질문을 던졌 그든 옛날 보통은 이제 질문을 던지 제 생각은 이런데 하는 그런 이건 약간의 답을 들고 던지는데 답 없는 질문을 많이 드렸는데 어 정말 고민이 많아지는 시간이었고 어 이걸 누가 풀어줘야 될 텐데 우리 편이 공부를 좀 더 해서 풀어 주시면 좋겠다 이런 생각 오늘 정말 많이 하게 됐어 풀어도 뭐 어떤 뭐 뭐가 없는데 그 인센티브로 돌아가게 시스템을 만들어야지 일단은 뭐 그 쨌든 문제를 문제를 지적하기보다는 문제 해결이 중요한데 저는 이거 다 결국은 다 해결할 수 있다고 생각을 하는데 어 그냥 정부와 그다음에 어 정부와 그니까 소위 그 청와대가 이제 의지를 가지고 풀면은 결국은 제도 시스템 만들면 풀린다 생각하거든요데 지금은 세상 쓸데없는 그런 정쟁을 하고 있기 때문에네 개인적으로 좀 이제 문제라고 생각을 하고 바로 빨리 뭐 이런 우리 그 민생을 챙기는 그런 정치를 봤으면 좋겠습니다네 오늘 우리 태부 시에 최상욱 대표님과 함께 어 부동산을 중심으로 해서 어떻게이 도시 문화를 봐야 되는가에 대한 이야기까지 한번 나눠 보았습니다 어 다시 한번 잊지 마시고요 오늘 영상 보신 분들은 어 유튜브 부심 채상욱의 부동산 신부름 센터 가셔서 꼭 구독해 주셔 가지고요 방송 나오자마자 자 20만 돌파하는 그런 채널이 되었으면 좋겠다는 생각을 해봅니다 오늘 귀한 시간 만들어 주신 우리 최장욱 대표님께 감사드리고 어 함께 시청해 주신 모든 분들께도 감사 인사드리겠습니다 인사드립니다 고맙습니다 [음악] 감사합니다 m