Thaïlande : Ouvrir un restaurant et investir dans l’immobilier

Ça fait plus de 7 ans que je suis en Thaïlande et dans cette vidéo, je vais vous montrer comment est-ce que j'ai ouvert plusieurs restaurants en Thaïlande, comment est-ce que j'ai investi plus de 8 chiffres en immobilier en Thaïlande. Je vais vous parler également d'investissement dans des banques privées ici encore une fois en Thaïlande qui me permettent d'investir en Asie-Pacifique mais plus particulièrement dans des pays émergents comme par exemple Vietnam, Cambodge, Thaïlande, etc. sur les marchés financiers avec des frais qui sont extrêmement faibles dans des devises qui sont décorrélées du dollar. Commençons avant tout avec les restaurants. Alors, mon expérience des restaurants a commencé il y a de ça un peu plus de 2 ans où j'ai ouvert le premier restaurant qui s'appelle Lava qui est un steakhouse que je n'ai pas ouvert tout seul. J'ai ouvert en association avec des partenaires qui sont français et thaïlandais, vous allez voir c'est important de le comprendre pour la suite et à la suite de ça avec les mêmes associés, j'ai ouvert un autre restaurant qui s'appelle Bianca qui est un restaurant italien qui lui se trouve dans un centre commercial et donc d'ici ces prochains jours, nous lançons un nouveau restaurant italien qui s'appelle lui aussi Bianca qui va être lancé dans un complexe de différents buildings qui n'est pas juste un centre commercial mais un mélange de bureau, centre commercial, condominium de luxe, tout ça mélangé avec une très belle vue sur le Lumpini Park. Tout ça pour vous dire que dans la restauration, je ne suis pas celui qui m'y connaît le plus, en tout cas ce que je peux vous dire c'est qu'au moment où je vous filme cette vidéo, on a plus de 800 clients par jour dans nos restaurants. Ce que je peux vous dire aussi c'est qu'il est préférable en Asie Pacifique et plus spécifiquement en Thaïlande, ne pas essayer de faire du fine dining, c'est-à-dire de faire des produits d'extrêmement haute qualité, un truc très exclusif avec très peu de clients, pourquoi ? Parce que vous n'allez pas perdurer dans le temps, c'est-à-dire que ce qu'ils aiment les gens en Asie c'est lorsqu'un nouveau restaurant qui ouvre, dégommer la carte donc ils vont tout goûter, tout tester et si vous ne leur donnez pas envie de revenir, et bien tout simplement ils ne vont pas revenir et puis ils ne vont pas consommer régulièrement. Donc ce qui va fonctionner plutôt en Thaïlande, ça va être les petits plats qui vont être vendus à un prix normal d'un plat et à une très bonne qualité. Pourquoi ? Tout simplement déjà parce que l'appétit des clients en Asie est moindre qu'en Europe, donc ne venez pas avec vos idées de plats européens en Thaïlande pour ouvrir un restaurant, typiquement celui qui va lancer son kebab énorme avec plein de frites et plein de sauces, c'est pas du tout le genre de truc qui va fonctionner. Je vous invite plutôt à avoir des options qui vont pouvoir permettre de mélanger un petit peu les goûts qui se font ici en Asie avec la cuisine qu'on va avoir en Europe. Maintenant j'aimerais répondre à une question qui m'est souvent posée par les personnes qui veulent ouvrir un restaurant en Thaïlande ou en Asie du Sud-Est d'une manière générale, on me demande comment ça se passe avec la police. Non, vous n'avez pas forcément besoin de donner de dessous de table mais cela peut arriver dans certains cas. Je vais vous donner quelques grandes lignes pour que vous compreniez. Si vous ouvrez un restaurant avec beaucoup d'activités nocturnes où votre business principal c'est l'alcool, ça va créer du bordel dans la rue, ça va embêter les autres personnes dans la rue. La police c'est un petit peu l'intermédiaire qui va vous permettre de contrôler toutes les éventuelles tensions qu'il peut y avoir et aussi fermer un petit peu les yeux sur ce que vos clients peuvent faire dans la rue et puis du coup vous évitez de devoir fermer parce que vous avez des clients qui sont bourrés et qui font n'importe quoi. Maintenant si vous avez tout comme moi des restaurants dans des centres commerciaux, il n'y a absolument pas besoin de payer quoi que ce soit qui est associé à ça et si vous avez des restaurants par exemple tout comme moi qui sont aussi en dehors des centres commerciaux, là ça va dépendre de quelle est la vraie nature de votre business et qui sont vos clients. Cependant je viens rebondir sur quelque chose qui est extrêmement important, c'est d'avoir si possible un partenaire local qui est extrêmement puissant, influent. Alors moi personnellement je ne vais pas rentrer dans le détail dans cette vidéo de comment j'ai trouvé mes partenaires influents, puissants dans des pays d'Asie du sud-est qui me permettent de très bien dormir la nuit et que personne ne me cherche des noix avec mon business mais autant vous dire que les personnes que vous avez besoin de rencontrer sont très souvent dans des établissements par exemple de type nocturne ou alors qui sont dans l'immobilier et généralement c'est des business de famille. Et si vous donnez des parts de votre établissement à ces personnes là vous pouvez être sûr qu'ils vont vous aider en cas de pépins mais ça c'est uniquement vrai, vous avez uniquement besoin de ça si vous êtes dans un type de segment de business qui est un petit peu alternatif si vous voyez ce que je veux dire. Maintenant je vais vous dire pourquoi 80% des restaurants qui ouvrent en Asie du sud-est et particulièrement en Thaïlande ferment avant la première année et tout ça c'est lié à la culture et la compréhension du marché. Je vais vous donner un exemple très concret quand un européen particulièrement un français vient à Bangkok ou va dans les îles style Koh Samui pour ne citer que ça ou Phuket et bien la plupart du temps les gens viennent avec leurs idées avec leur manière de penser et ce que je peux voir c'est que les personnes qui arrivent fraîchement en Thaïlande qui ouvrent un restaurant elles se plantent et c'est à chaque fois basé sur l'incompréhension de la culture, l'incompréhension du marché et ça ça se retranscrit sur deux choses un le concept du restaurant et la carte et ce qui va pas marcher c'est le marketing. Je vois énormément de restos qui se lancent qui sont ultra stylés qui sont trop bien pour les européens par contre on est en Asie et il faut savoir quand même que ici en Asie les asiatiques ils ont aussi énormément d'argent et donc si vous faites un business uniquement fait pour les étrangers vous risquez de passer une très mauvaise saison des pluies par contre si vous vous attaquez davantage au marché local et bien comme les locaux sont tout le temps ici et bien votre business va être beaucoup plus stable. Maintenant je vais vous parler sans trop rentrer dans le détail de la partie financière pourquoi parce que j'ai aussi des associés et on souhaite tout simplement garder la confidentialité sur nos performances qui nous regardent que nous au final. Un restaurant vous pouvez vous attendre si vous faites du volume à quelque chose comme entre 30 à 40% si vous faites quelque chose style restaurant par contre si vous quelque chose style fast food vous pouvez avoir des marges par exemple jusqu'à 60% si vous êtes dans un centre commercial vous allez devoir la plupart du temps payer votre loyer en pourcentage de votre chiffre d'affaires et vous allez avoir une base fixe donc dès que vous allez dépasser un certain chiffre d'affaires tout simplement le loyer que vous allez payer va être payé en pourcentage et si votre chiffre d'affaires n'est pas très haut tout simplement vous avez un minimum à payer de loyer en fonction également de votre projet est-ce que vous avez aussi les contacts pour être éligible à louer un emplacement dans un centre commercial parce qu'effectivement c'est pas parce que vous avez de l'argent ou que vous avez envie d'ouvrir un restaurant que vous allez pouvoir avoir la meilleure localisation il y a beaucoup beaucoup beaucoup de réseautage et de copinage en Thaïlande et donc si vous n'avez pas ces contacts vous pouvez oublier le fait d'avoir une bonne localisation pour vous donner une petite idée lorsque vous allez ouvrir un restaurant dans un centre commercial en fonction de l'emplacement et en fonction de vos relations avec la personne qui s'occupe de vendre les emplacements d'un shopping mall vous pouvez vous attendre à quelque chose aux alentours des 20% je ne dis pas que c'est ce que l'on paie je vous dis tout simplement que vous pouvez vous attendre à quelque chose comme 20% vous pouvez payer seulement 10% mais vous avez une mauvaise localisation dans un centre commercial ou alors vous pouvez payer 30% de votre chiffre d'affaires et avoir par exemple la meilleure localisation dans un centre commercial mais pour cela vous avez besoin de savoir convaincre la personne en charge de distribuer les différentes localisations aux différents restaurants maintenant combien ce que ça coûte d'ouvrir un restaurant je vous parlais budgétisation si vous avez un budget qui est avoisinant les 300 à 500 mille euros préférez ouvrir un restaurant plutôt dans les îles je pense à Koh Samui je pense à Phuket si vous ouvrez un restaurant dans le plein centre de Bangkok mon expérience me permet de vous dire qu'il faut au minimum un million d'euros je sais que ça paraît beaucoup d'autant plus quand on apprend que pour un million d'euros on n'est même pas propriétaire du local et je vais vous expliquer pourquoi et comment se répartit ce budget d'un million d'euros sur un million d'euros sur un restaurant vous allez ouvrir à Bangkok vous allez probablement avoir aux alentours de 250 000 euros qui vont être dédiés à le paiement du loyer etc alors vous allez pouvoir en fonction encore une fois de vos relations essayer de payer un petit peu plus tard le loyer ou le diminuer etc mais si vous n'avez jamais ouvert de resto compter 250 000 euros qui vont partir en loyer sur les trois premières années ensuite compter 250 000 euros pour les rénovations et ça encore une fois c'est vraiment variable en fonction de la taille de votre restaurant ensuite compter 250 000 euros pour l'équipement de votre restaurant qui est spécifique à votre restaurant ça peut être par exemple si vous avez une boîte ça peut être les lumières ça peut être les écrans si vous avez un restaurant ça va être la cuisine si vous avez un bar ça va être les matériaux du bar qui font que ce soit différent des autres bars ou par exemple le système sonorisation etc etc ensuite vous allez avoir un budget qui va être aussi aux alentours de 250 000 euros sur une période de au moins deux ans tout simplement parce que les deux premières années où vous ouvrez à Bangkok il va falloir vraiment envoyer la balle en termes de pub et j'ai vu énormément de très beaux restaurants de très belles boîtes de nuit de très beaux bars qui ont ouvert et qui malheureusement n'avait pas assez de budget en marketing et bien ils ont mis la clé sous la porte en moins d'un an parce qu'encore une fois beaucoup de personnes oublient ce budget marketing alors avec tous les chiffres et toutes les infos que je viens de vous donner maintenant je préfère être honnête avec vous ne vous lancez pas dans la restauration et d'autant plus à Bangkok surtout si vous n'avez pas d'expérience très peu d'expérience ou si juste votre budget il a un peu récrac ne le faites pas pourquoi parce que c'est un vrai métier c'est très compliqué et c'est surtout extrêmement compétitif j'ai énormément de chances d'avoir des associés qui sont extrêmement bons et qui ont beaucoup d'expérience et donc je tiens tout de même à vous rappeler une chose c'est que la restauration c'est un des milieux les plus compétitifs d'autant plus en asie du sud est et particulièrement en thaïlande maintenant j'aimerais vous parler d'immobilier en thaïlande et je vais répondre à une question qui m'est très souvent posée est ce qu'on peut devenir propriétaire d'un terrain en thaïlande la réponse est non vous allez trouver d'autres réponses sur internet vous allez trouver d'autres réponses en contactant des cabinets d'avocats qui veulent juste prendre de l'argent mais je vous le dis la thaïlande n'autorise pas les étrangers à posséder des terrains fin de la conversation si les gens veulent passer par des chemins alternatifs et bien ce sera à leurs risques et périls plus tard oui il ya des gens qui le font est ce que c'est risqué oui est ce que je le recommande non est ce que des gens de mon entourage le font oui et non est ce que la loi peut changer oui est ce que les contrôles peuvent aussi s'intensifier la réponse est oui est ce que les gens peuvent perdre la propriété de leur terrain en jouant avec la loi la réponse et oui fin de la parenthèse sur les terrains donc moi personnellement vous l'avez compris je n'investis pas dans des terrains en thaïlande j'investis plus précisément dans un segment unique qui est les condos de luxe en plein centre de bangkok et donc quelques années après avoir investi dans des biens immobiliers de luxe à bangkok et bien je peux vous dire que en termes de rendement c'est excellent là aujourd'hui tous mes appartements sont loués ils sont aussi à vendre et ce que j'ai pu observer c'est que bah en effet c'est super facile de trouver des locataires qui payent des gros loyers la plupart des loyers que je reçois dans mes appartements sont entre 3500 et 4500 euros par appartement pourquoi est ce que je ne fais plus parce qu'aujourd'hui à énormément d'appartements de luxe qui sont en train d'être construits à bangkok et que je n'ai plus la visibilité sur le nombre de visas taille privilèges qui sont achetés chaque année donc ce que je peux observer c'est que je ne sais plus combien de nouveaux millionnaires arrivent et d'un autre côté je ne sais pas quel est réellement la nouvelle supply qui va arriver d'ici 2 à 3 ans à bangkok avec le nombre de condos d'immobilier supérieur à un million de dollars par appart tout ça pour vous dire que c'est quelque chose que je fais de moins en moins et donc je ne vous le recommande pas mais si vous l'aviez fait comme moi il y a de ça quelques années et bien effectivement c'était le bon moment d'acheter maintenant si vous achetez pour la résidence principale ou secondaire pourquoi pas si vous souhaitez faire un investissement personnellement j'irai plutôt dans les îles sur phuket avec un lisolde par exemple sur 30 ans ou 60 ans là la loi en thaïlande est en train de changer pour augmenter justement la période des lisoldes ce qui vous permet de louer un terrain faire construire une villa dessus mettre en location la villa ou alors tout simplement vendre la villa avec le lisolde là réellement il y a de l'argent à prendre mais sinon à bangkok dans le condo de luxe moi j'irai plutôt sur la résidence principale et pour l'investissement dans les îles avec du lisolde alors je reçois aussi souvent une question qui était où comment est ce que je fais pour récupérer mon argent qui en thaïlande et l'envoyer par exemple sur un compte à l'étranger je ne vais pas vous l'apprendre mais quand vous investissez dans des pays émergents comme par exemple à certains pays en nord afrique ou certains pays en amérique latine ou certains pays en asie du sud-est vous parfois ne jouissez pas de la même flexibilité liquidité avec vos finances autrement dit certaines banques ou certains états carrément ne veulent pas que vous sortiez de l'argent par exemple à dubaï où j'ai entendu beaucoup de personnes qui voulaient investir à mes côtés dans différents projets et qui justement n'arrivaient pas à sortir leur argent de banques aux émirats arabes unis donc tout ça pour vous dire que en thaïlande je sais de quoi je parle parce que j'ai cash out des millions et des millions de dollars que j'ai envoyé sur des comptes par exemple à singapour ou que j'ai envoyé aux états unis et donc je peux vous le dire c'est possible mais c'est pas forcément ce qu'il y a de plus facile avant de vous donner la réponse je vous mets deux liens dans la description de la vidéo le premier lien onlinasset.com vous pouvez me rejoindre sur des opérations de private equity c'est mon métier principal j'investis dans des business en ligne on les améliore on les exploite on les revend et on redistribue une partie du profit équitable au nombre de parts qu'ont acheté les différents investisseurs vous retrouverez également un deuxième lien qui est un lien d'une formation qui va vous permettre de prendre le contrôle sur vos finances et réellement de faire travailler l'argent pour vous plutôt que de travailler pour lui et maintenant comme promis je veux dire comment sortir de l'argent des pays émergents vers des pays comme par exemple les états unis singapour ou même la france si jamais vous avez un petit grain de folie qui vous passe par l'esprit et bien je vous donne la solution maintenant la solution est quasiment la même dans tous les pays émergents alors vous avez la solution je vais dire le plan b qui vous allez toujours trouver quelqu'un qui va vous permettre de faire un dépôt en cash et de récupérer ce cash et de vous le renvoyer quelque part vous allez payer des frais vous allez prendre des risques c'est pas une solution que je recommande ce que je vous recommande c'est plutôt de vous diriger vers les banques privées dans le pays dans lequel vous avez investi je vous donne un exemple très concret qui est mon propre cas j'ai ouvert un compte bancaire dans une banque privée ici en thaïlande qui est une association entre une banque thaïlandaise et une banque suisse pour ouvrir un compte dans ce type de banque vous avez besoin de faire un dépôt de l'équivalent de 300 mille dollars cet argent doit être investi au travers de fonds qui sont gérés par cette banque privée généralement vous allez avoir des frais généralement un peu moins mais attendez-vous à 1% et vous n'allez pas forcément avoir des super rendements par contre vous allez avoir la certitude que lorsque vous allez avoir de l'argent dans une monnaie locale dans un pays émergent que vous voulez déposer que ce soit par virement ou en cash directement dans la banque qui vont vous permettre d'effectuer une transaction donc d'une conversion de votre devise par exemple taïbat vers euros ou taïbat vers dollars à parmi les meilleurs frais de conversion du marché et ensuite ils vont vous permettre d'envoyer votre devise étrangère vers un autre pays et la condition à respecter c'est toujours de garder ces 300 mille dollars qui sont en train de travailler au sein de la banque nous arrivons déjà à la fin de cette vidéo dites moi dans les commentaires si vous avez des questions des suggestions des remarques des opinions et comme promis vous retrouverez les deux liens dans la description de la vidéo je vous dis à très bientôt prenez soin de vous ça va les crabes