Ce MASTODONTE de l’immobilier fait faillite (fin des revenus passifs)

La plus grosse plateforme de crowdfunding est littéralement en train de faire faillite et ça risque d'emporter bon nombre de plateformes même sur le marché francophone. Dans cette vidéo, je vais vous montrer qui sont vraiment en train de souffrir et on va voir aussi quelles sont les conséquences pour les investisseurs au travers de ces plateformes que ce soit en France, à l'étranger, sur justement votre performance et est-ce que vous allez réussir à retirer votre capital. Alors déjà, pour ceux qui ne connaîtraient pas, qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ? C'est une manière d'investir dans l'immobilier qui permet justement de se regrouper afin d'acheter des petites parts d'un bien immobilier ou d'un parc entier de biens immobiliers. Généralement, la structure de ce type d'investissement est faite sous forme d'obligation. C'est-à-dire que vous prêtez de l'argent à la plateforme et leur engagement est de rembourser justement votre capital ainsi qu'un intérêt justement qui va être limité à ce qu'ils vous ont promis dès le départ. Donc leur business model, c'est effectivement de gagner plus que ce qu'ils vous ont promis en termes d'intérêt qui est généralement aux alentours de 10% et il n'y a que très peu voire pas du tout de frais du côté client, du côté investisseur mais davantage du côté vendeur. Les plateformes peuvent aussi se rémunérer sous forme d'équities c'est-à-dire qu'ils vont faire payer l'intégralité du bien aux investisseurs et justement ils vont avoir une equity qui est généralement aux alentours de 10 à 15% qu'ils vont pouvoir eux-mêmes profiter pour le flipper plus tard lors de la revente du bien immobilier ou tout simplement toucher une partie des loyers qui va être collectée. Donc la première plateforme dont je vais vous parler, c'est évidemment la plus grosse, Estate Guru. Entre 2022 et 2024, il y a moins 60% d'investissements sur cette plateforme donc on voit bien que les investisseurs ont perdu confiance dans ce type d'investissement mais dans le même laps de temps, il y a une augmentation de plus de 500% du montant des retards de remboursement de plus de 6 mois. Mais là où est-ce que les cas tombent est vraiment remarquable c'est au niveau du remboursement des capitaux mais aussi des intérêts puisque en 2024, ils ont un total de 853 millions d'euros investis pour attention, tenez-vous bien, sur le marché actif 58 millions de retards de remboursement et 77 millions sur un marché qu'ils ont déclassé comme étant maintenant inactif. Donc qu'est-ce que le marché inactif ? C'est tout simplement toutes les fractions de parts de biens immobiliers dont ils ont des sérieuses difficultés, et bien ils les ont classé justement dans une catégorie dite inactive. Autrement dit, il est maintenant impossible pour les investisseurs de revendre leurs fractions de biens immobiliers et cela permet d'un point de vue purement visuel à la plateforme de montrer qu'il y a moins de retard de paiement. Et sur le site, on peut observer une performance annoncée de 10,25%. Mais un calcul très rapide nous permet de comprendre que c'est très loin de la réalité puisqu'ils ont annoncé avoir 135 millions d'euros de profits non distribués ce qui devrait du coup correspondre à 10,25% de rendement. Cependant, si on fait un petit calcul très simple, on s'aperçoit que ça devrait être l'équivalent de 1,35 milliards d'euros. Alors est-ce que Estate Guru est la seule plateforme qui est littéralement en train de chuter ? Non, il y a également d'autres plateformes. Je vous donne l'exemple de WeSeed avec une chute astronomique du nombre de projets financés par la plateforme. Vous avez également une autre plateforme très connue qui s'appelle ClubFunding qui depuis 2016 a versé 174,1 millions d'euros d'intérêt mais sur cette même période, nous avons 17,8 millions d'euros de retard de moins de 6 mois, nous avons 25,1 millions d'euros de retard de plus de 6 mois et 156,8 millions d'euros bloqués en procédure collective ou judiciaire. Alors pourquoi est-ce qu'il peut y avoir un tel écart entre la performance qui est promise généralement aux alentours de 10% et la performance réelle qui est bien moindre ? Et bien tout simplement parce que c'est un marché qui est en constant cours de régulation et en cours d'évolution. Il y a effectivement des plateformes qui ont une régulation qui s'appelle PSFP pour prestataire de service de financement participatif. La réalité c'est qu'il y a bien d'autres problèmes qui sont liés justement à ce type de plateforme encore aujourd'hui. Il peut aussi y avoir d'énormes problèmes de liquidité. Je vous l'ai montré juste avant avec la plateforme Estate Guru mais c'est aussi le cas par exemple avec la plateforme Bricks qui en effet suite à une petite régulation de l'AMF ont tout simplement modifié leur business model puisque auparavant vous achetiez finalement non pas des parts d'un bien immobilier mais vous achetiez finalement des royalties. Donc vous allez être rémunéré un petit peu sous forme de redevances. Un peu comme si vous étiez un artiste finalement. Et bien l'AMF est venu tout simplement réguler et donc aujourd'hui ils n'ont plus le droit tout simplement de laisser leurs investisseurs revendre leur fraction de biens immobiliers et donc tous les investisseurs tout simplement ont une performance qui est réduite mais aussi un niveau de liquidité qui est de zéro vu que l'AMF a tout simplement interdit justement l'échange de parts fractionnées à Bricks même en ayant obtenu leur licence PSFP. Un problème de taille sont le non-respect des garanties des plateformes de crowdfunding. Je vais vous donner deux exemples. Premier exemple avec Estate Guru qui est actuellement en procès avec des banques allemandes qui du coup n'ont pas respecté leur garantie qui était de rembourser des investisseurs en cas de retard ou en cas de défaut de paiement. Effectivement ce ne sont pas les plateformes qui vont payer mais ce sont les investisseurs qui vont payer de leur poche pour récupérer justement ces fonds. Même cas par exemple avec Mintos qui est lui aussi une plateforme de crowdfunding qui justement a contacté ses investisseurs afin de participer ou plutôt de payer entièrement les frais d'avocats pour porter plainte aux justement assureurs qui avaient garanti les fonds en cas de défaut. Et enfin le risque que je vois sur ces plateformes et bien c'est le niveau de diversification qui est extrêmement faible parce que vous êtes très concentré. Je vous donne l'exemple aujourd'hui de la plupart des plateformes de crowdfunding en Europe et bien elles sont très concentrées sur les pays de l'Est. Je pense par exemple à l'Estonie etc. Et donc ça pose un vrai problème en termes de diversification si vous n'avez pas la performance qu'on vous promet, si vous n'avez pas les garanties qu'on vous promet, si vous n'avez pas le niveau de liquidité qu'on vous promet mais qu'en plus de ça la régulation est en constante évolution. Et bien effectivement ça fait de cet investissement quelque chose qui devient un petit peu intéressant à quelque chose qui ne devient plus du tout intéressant. Pour les personnes du coup qui se demanderaient dans quoi investir, je vous invite à aller voir ma vidéo « J'ai vendu mes ETF pour acheter ça ». Ça va vous donner une petite idée aujourd'hui de comment est-ce que je me positionne et comment est-ce que vous allez pouvoir vous inspirer de mes décisions pour prendre les meilleurs en fonction de votre situation. Je vous dis à très bientôt. Prenez soin de vous. Ciao, ciao !