(위험한 돈벌기) 3000건 거래한 중개사가 직접 밝힌 경기남부 부동산(최은주 중개사)

매매도 그렇고 전세도 그렇고 많이 줄었어요. 9월 달에는 완전히 멈췄다라고 보시면 돼요. 9월 달에는 멈췄다? 현장에서 집을 살려고 했던 분들이 내 돈이 이만큼 있으면 살 수 있었을 것 같은데 내 소득이 그만하면 안 돼. 상가는 주 상가 있잖아요. 학원가 위주의 그쪽 상가에서조차도 공실이 있어요. 버티실 수 있으면 다행이고요. 그걸 털을 수 있으면 또 다행이에요. 그러면? 파산. 폐홍호TV 오늘은 또 귀한 분을 저희 스튜디오에 모셨습니다. 우리 구독자님들께서 수원 지역의 부동산 추이를 많이 여쭤보는 분들이 계신데요. 오늘 수원 영통지역에서 이 부동산 거래를 가장 많이 해보신 중개사 대표님 모시고 수원 지역의 부동산 추이를 체크해보도록 하겠습니다. 어서 오십시오. 안녕하세요. 먼저 본인 소개를 부탁드립니다. 안녕하세요. 영통지역에서 중개업을 하고 있는 최은주라고 합니다. 거래는 이 지역에서 많이 해보신 거죠? 네, 맞습니다. 어느 정도? 10년 동안 영통지역뿐만 아니라 제가 3천 건 정도는 했던 것 같아요, 10년 동안. 중개를 3천 건 정도? 네네. 10년에 3천 건이면 1년에 300건, 한 달이면 25건 이상을 했다는 얘기인데 이러면 거의 매일 도장을 찍었다는 얘기네요? 네, 맞습니다. 어마어마한 거래. 많이 할 때는 한 달에 한 70건 정도 했고. 그러면 수원 영통지역을 좀 중점적으로 볼 텐데요. 요즘에 임차인들이나 매수 대기자분들이 가장 관심 갖는 대표단지가 어디 있습니까, 거기는? 여기 영통지역은 20평대 소형평양이 주평양이고요. 거기서 20평대에서 좀 넓혀간다고 했을 때 영통지역의 30평대로 넘어간다고 치면 학군지 위주로 가거든요. 30평대 에듀파크 3단지가 주단지라고 보시면 될 것 같고요. 3단지에 영덕중학교가 있고 7단지에 영일중학교가 있어요. 그 위주로 찾기는 먼저 찾죠. 학군 위주로 먼저 거래를 하고 싶어 하는군요. 네, 맞습니다. 영통지역에서 가장 최고 학군지는 어디라고 생각하십니까? 최고 학군지라고 보면 영통지역에 영덕중, 영일중학교를 봤었는데 광교 신도시가 생기면서 부천이 됐잖아요. 부천이 되면서는 학군지도 같이 이동을 해요. 같이 이동할 수밖에 없어. 돈이 따라가니까. 돈의 흐름 따라. 돈의 흐름 따라 학군지가 이동을 하다 보니까 그쪽에 연무중학교라든지 광교중학교라든지 다산중학교라든지 있고 망포동에 신축단지가 생겼잖아요. 네, 망포동이 또 많이 신축이 많아졌잖아요. 헬스테이트라든지 알파크캐슬이라든지 그런 신축단지가 생기다 보니까 그쪽에 망포중학교가 새로운 학군지로 조금 떴죠. 근데 그래도 그럼에도 불구하고 영덕중학교, 영일중학교는 학군하면 생각하는 중학교라고 보시면 될 것 같아요. 일단 학군 위주로 먼저 거래가 이루어지고 그다음에 차츰차츰 외곽지역으로 거래가 되는 편인데 최근에 수원 쪽에 부동산 특히 아파트 거래는 어떻게 많이 이루어지고 있습니까? 매매를 할지 거래 건수를 할지 매매도 그렇고 전세도 그렇고 많이 줄었어요. 많이 줄은 이유가 9월 이후인데요. 스트레스 디엑스 그게 이제 시작이 됐잖아요. 그 이후로 9월 달에는 완전히 멈췄다고 보시면 돼요. 9월 달에는 멈췄다. 그러면 9월 이전에 거래량이 사실 많이 나왔거든요. 7월, 8월 달에도 거래량이 많이 나왔고 7, 8월 달에 비하면 9월, 10월 달은 거의 반으로 줄었다고 보시면 될 것 같아요. 영통동만 봤을 때 7, 8월 달에 222건, 128건이었다고 붙이면 9월 달에 94건으로 줄었어요. 10월 달만 해도 58건 이 정도 지금 진행 중인데 더 많이 늘어날까라는 거는 그렇게 많지는 않을 것 같아요. 요즘 뭐 사실 기준금리가 내려갔다라고 해서 막 집을 이제 살 때가 됐다 이렇게 말하던 분들이 지금 쑥 들어갔어요. 네, 맞아요. 그러니까 지금 현장에서도 그래요. 거래가 지금 어쨌든 이렇게 주춤주춤하면서 조금 거래량이 줄었잖아요. 줄으면서 매물이 좀 쌓였단 말이에요. 금리가 내려오면서 좀 나아질 거야라는 얘기들을 하셨던 분들 있잖아요. 그런 얘기에 따라가면서 기다릴 거야라는 생각을 하다가 이게 좀 기간이 길어져. 그럼 나는 팔아야 돼 하는 상황이 이제 되면 어쩔 수 없이 집값이 내려오겠죠. 그렇죠. 그 상황이 되겠죠. 이제 이 상황이 지금은 너무 이제 정책도 그렇고 시장도 그렇고 너무 혼돈스러운 변동이 많아요. 많은 상황이니까 사람들이 지금은 어? 어떻게 되지? 하고 이제 지켜보는 지켜보고 뒤로 간망하고 간망하고 있는 상황이니까 거래는 완전히 줄어겠죠. 자 지금 사실 뭐 거래 건수 매매 건수도 좀 줄어들고 또 전세 건수는 어떻습니까? 전세 건수도 줄긴 했어요. 왜냐면 전세자금 대출조차도 지금 막혀있으니까 막혔어요. 전세자금 대출 기준치가 물건에 기준치가 너무 세졌어요. 사실 그 수원 영통지역 그러면 이제 앞으로 삼성벨트 뭐 반도체 벨트가 더 일자리가 늘어난다고 해서 아마 앞으로는 좀 전망이 좋지 않습니까? 어떻습니까? 직군이 이제 어쨌든 판교부터 시작해서 용인 플랫폼시티 그리고 이제 삼성 삼성이라는 데가 이제 수원도 있고 동탄도 있고 이 라인이 쭉 이렇게 이어지는데 이 라인 쪽에서는 직군에 있어서는 어쨌든 수요가 몰리는 지역이다 보니 분양도 많고 이제 분당의 재건축 이슈도 있고 분당의 재건축을 하다 보면 이주 수요를 받아야 되는 상황이 되는 거고 그러면 그 이주 수요에 대한 전세가격은 올라갈 거고 그러면 밀어내기 하는 그런 집값은 어쨌든 조금 더 올라갈 수도 있다 올라갈 수도 있지만 지금 상황은 어렵다 어렵다 사실 제가 수원 지역에 직접 찾아가서 임장을 여러 번 했었습니다 평양호텔에서 여러 번 갔었는데 빈 상가도 많이 있고요 요즘에 가장 이제 아파트에 사람들이 많은 관심을 갖다 보니까 약간 이 관심에서 좀 벗어날 수 있는데 저희가 끊임없이 그 상가 공실 얘기를 많이 해요 경각심을 드리기 위해서 수원은 어떻습니까 지금 특히 영통지역에서 3000건 거래했으면 상가는 주 상가 있잖아요 학원가 위주의 그쪽 상가에서조차도 공실이 있어요 없지 않아요 그래요 근데 임대료를 내리지는 않죠 어쨌든 상가는 빈 상가는 어딜 가나 다 있더라고요 지금 저도 상가들을 보러 다니면 그 상가를 어떻게 활용해야 될지 조금 난감할 수는 있을 것 같아요 상가에서 매출이 매출 자체가 잘 되시던 분들조차도 반으로 줄었어요 매출도 반으로 줄고 그러면 이분들이 버틸 수 있는 임대료에 한계치가 있단 말이에요 계속 폐업하기도 힘들고 계속 유지하기도 힘들고 그런 상황에서 잘 되는 업종이라고 한다고 치면 인터넷을 이용한 그런 사업들인데 오프라인 쪽에서 할 수 있는 사업이 뭘까라는 생각은 계속 해야 될 것 같아요 사실 정말 요즘에 많은 분들이 아파트 쪽에 관심 갖다 보니까 상가 쪽에 대해서는 관심을 살짝 내려놨는데 지금 수원 영통 지역에 학원가 쪽도 공실이 있다는 것은 수원 지역 전체적으로 보자면 굉장히 심각한 문제거든요 심지어 어떤 상가는 지어지고 10년째 공실인 것도 있고 그래서 저희가 늘 하는 말이 잘못 선택하면 영원한 공실된다 이 말이 얼마나 무서운 말이냐면 한 번 분양받고 내가 여기서 임대료를 받을 목적으로 난 노후 생활을 임대료 받을 거야 했던 분들이 오히려 지금 관리비 내고 있고 은행 이자 내면서 그 꿈이 다 날아가고 있어요 그렇게 버티실 수 있으면 다행이고요 힘들어서 이렇게 반값에 반의 반값에 그걸 털을 수 있으면 또 다행이에요 그러면? 파산 아 개인 파산 그렇게 되시는 분들도 여러 있어요 지금 신도시에 상가 분양받아서 개인 파산하는 분들 많습니다 공인중개사로서 지역에서 10년 동안 그런 거래들을 중계를 많이 하셨는데 그럼 정말 잘못 중계를 잘못했다기 보다 잘못 매수 선택을 해서 지금 실패한 분들도 있을 거 아닙니까 그분들 입장에서는 너무 많이 했을 때 과했을 때 어떻게 어떤 게? 현금 흐름이 완전히 탄탄하다고 하면 그건 괜찮아 근데 고금리에 대한 이자 방어가 안 돼 있거나 역전세 방어가 안 돼 있거나 그런 현금이 없는 상황이 세금도 그렇고 세금도 많아졌잖아요 금리는 많이 올라갔고 그런 와중에 시장이 무너지니까 역전세 왔고 그렇다 보니까 내가 방어할 수 있는 캠퍼가 안 됐어 그럼 무너지죠 거기다가 나는 또 똘똘한 한 채로 간다고 하면서 큰 거로 갔어 큰 거로 가면 리스크는 더 커져 대출 더 많아지고 그 큰 게 뭐 2배 3배 막 뛰어야 되는데 얘가 옛날 옛날에 트윈립 버블처럼 막 뛰어가지고 10억에 산 게 막 200억이 되고 그래 돈을 버는데 다들 그런 꿈만 꾸다가 지금 다들 솔직히 말하면 그래요 그게 꼭 수원 영통지연만 그런 게 아니고 강남권에도 아파트 하나 사면 뭐 예를 들어서 50억에 샀단 말이에요 50억이라는 아파트 사실 이게 아무나 막 살 수 있는 금액은 아니잖아요 근데 50억에 산 사람들은 금방 얘가 200억 된다고 생각해요 근데 그렇지 않아요 내가 가지고 있는 캠퍼가 되지 않는 상황에서 이걸 막 권리에 있다 보니까 신축도 그렇고 건물주 된다라는 꿈에 이렇게 막 뱉어오지 건물주 건물주잖아요 다들 꿈이 막판에는 건물주가 꿈이란 말이에요 중계사님께서 3천 건 거래해보셨으니까 아시겠지만 건물주도 이게 부자가 아니에요 지금 힘들어요 저희 사무실 옆에 여기 보면 건물 많잖아요 꼬마 빌딩들 그중에 절반 이상이 지금 반마다 쓴 소주 마시면서 이걸 어떻게 해야 되나 이 대출을 그런데 이 건물을 싸게 내놓자니 그동안 진 빚들 못 갚고 그러니까 지금 뭐 내놓은 거 보면 금액이 말도 안 되는 금액들이 많아요 그런데 이걸 당연히 이걸 누군가가 살 거라고 또 생각을 해요 근데 또 어떤 사람들은 와가지고 이 동네 건물 나온 게 많은데 뭐 좋은 거 있으면 추천 좀 해주세요 이런 분들이 있어요 정신 나간 분들이 많아요 죄송하지만 대출 끼고 내가 가지고 있는 현금 가지고 할 수 있는 여력 그리고 또 내가 이 이자를 감당할 수 있는 여력 이걸 진짜 철저히 냉정하게 따져봐야 돼요 따져보고 하셔야지 그냥 무책들고 내가 오를 거야 라는 그 막연한 기대감 가지고 하시는 건 아니라고 하는 게 저 또한 마찬가지고 대한민국에서 사실 10년 동안 3천 건 거래를 했다는 것은 이거 어마어마한 경력이거든요 그럴까요? 그래서 부동산을 대하는 분 특히 불인이 잘 모르는 분들 여러분들에게 충고한 말씀 드리자면 뭘 조심하고 뭘 또 주요 투자를 너무 겁먹는 것도 문제지만 한다고 했을 때는 나만의 기준을 가져야 될 것 같아요 내가 할 수 있는 돈 그릇에 대한 능력치에 대한 평가를 진짜 객관적으로 냉정하게 해보시고 항상 5억짜리 집을 산다고 치면 매매가의 10% 만약에 전세가 4억이라면 전세가의 20% 정도는 내 여비비를 놔둬야지 안 그렇고 이 여비비가 없는 상태로 다 전세 보증금으로 뭔가를 다 하고 대출로 뭔가를 다 하고 했을 때는 리스크라는 게 이 지금은 시장이 진짜 변동성이 심해요 제가 생각했을 때 금리가 그렇게 7% 8% 그때까지 올라갈 거라는 생각을 못 했어요 솔직히 가자 라고 외쳤을 땐 그렇게 생각을 못 했었는데 갑자기 그렇게 되는 상황이 되기도 하고 안 일어날 일이 없다는 얘기예요 모든 일은 일어날 수 있기 때문에 리스크는 언제든지 올 수 있기 때문에 엽전세가 공급이 없어 그렇다고 엽전세가 안 오지 않아요 올 수 있어요 항상 여비비 10% 20% 그 정도의 여비비는 항상 가지고 있으면서 투자를 했으면 좋겠습니다 집을 사더라도 또 한 가지 공급 부족 얘기 나왔는데 공급이 없다고 하면 마치 공급이 없으니까 아파트 가격이 막 뛸 것 같잖아요 공급이 없을 때도 아파트 값은 하락했던 시점들이 꽤 있었어요 맞죠 지단장만 해도 상승장 막 올라가다가 그때 공급이 많았던 건 아니었거든요 맞아요 금리라는 변수가 생겼지 금리라는 변수에 확 심리가 줄었잖아요 부동산에 있어서 심리가 제일 중요한데 지금도 규제라는 얘기가 나오면 심리는 죽어요 심리가 죽으면 사람들은 안 움직여요 안 움직이면 거래가 안 되면 집값은 내려올 수밖에 없어요 그렇죠 심리가 제일 중요하죠 그 심리는 규제라는 말 단어 하나만 들어봐도 상당히 많이 죽어요 9월 이후에 심리가 완전히 죽었으니까 영통에서 거래가 거의 없다 싶어요 부동산 사장님도 조금 많이 조용하셔서 그렇죠 좀 걱정 많이 됐어요 요즘 부동산 중개소들 다시 이게 좀 얼어붙으니까 이거 또 혹한기를 몇 년 겪는 거 아닐까 예전에 혹한기 길게 갔잖아요 한 6년 이렇게 갔잖아요 그러니까 이번에 또 6년 앞으로 가는 거 아닌가 이런 염려하시는 분도 있는데 근데 언제쯤 풀리실 거예요? 언제쯤 풀리는 거 알면 제가 여기 앉아서 지금 뭐 얘기하고 있겠습니까 얼른 밖에 나가 있겠죠 그런데 저희가 이 스터디 하는 그룹에서 보는 견지는 부동산 경기가 살아나야 된다는 그 말의 의미는 부동산 가격이 막 뛰어야 된다는 의미와는 좀 차이가 있어요 부동산 경기가 살아야 된다는 말은 가격이 안정되면 살 사람 사고 안 살 사람 안 사거든요 그런데 가격이 안정되면 뭔가 사겠다고 마음 먹지 않았던 사람들도 내 집을 가져와서 좀 이사 다니기 싫다는 분도 있잖아요 그러면 부동산 경기가 조금씩 살아날 수 있어요 그런데 가격이 너무 뛰면 한시적으로 그 어느 지역에 편중돼서 거기만 난리를 치고 또 불은 혹가만 올라가다 보니까 결국은 모든 사람들이 빚쟁이만 되고 있는 상황이 생긴다 지금 바로 그 시대거든요 그래서 이 시대가 지역 차이는 좀 생길 수 있을 것 같아요 이 시대가 좀 끝나야 부동산 경기가 좋아지지 않을까 지금 이 급등장? 네 급등장이 좀 끝나야 저희가 볼 때는 부동산 시장이 좋아진다 그럼 경기도 좀 좋아진다 자 우리 오늘 귀한 분 모시고 수원 지역에 대한 이야기를 이렇게 소소하게 말씀드렸습니다 혹시 수원 지역 특히 영통 지역 이 지역에 관심 있는 분들이라면 오늘 영상 끝까지 보셨기를 바랍니다 자 오늘 귀한 시간 고맙습니다 감사합니다