"한국 부동산 붕괴 시작됐다" 매도 물량 미친듯이 쌓인다. 부동산 결국 '이렇게' 된다 (이광수 / 풀버전)

안녕하세요. 구독자 여러분. 광수뇌복덕방 이광수입니다. 저는 현재 독립리서치인 광수뇌복덕방 을 운영하고 있고요. 많은 분들이 중개수수료 싸게 해주냐 이런 말씀하시는데 중개업을 하지는 않습니다. 한국의 부동산시장 분석하고 있고요. 그리고 제가 오랫동안 주식애널리스트 로서 활동했는데 투자에 대해서 많은 분들과 지식을 공유하고 또 경제상황을 이해하게 해주고 또 부동산시장 전망해주는 그런 일을 하고 있습니다. 일단 미국의 트럼프 대통령이 지금 대통령은 아직 아니죠. 당선자가 당선이 되면서 금융시장 의 불확실성이 좀 커진 것으로 나타납니다. 그래서 환율의 변동성이라든지 아니면 금리의 변동성이 굉장히 커졌는데요. 사실 부동산을 여러분들이 생각 하실 때 굉장히 많은 자금이 들어가 잖아요. 그래서 이렇게 경제상황이 불확실 하면 수요가 줄게 되어 있어요. 그렇죠 대출 받아서 집을 사야 되고 내가 가진 대부분의 자산을 이용해서 집을 사거나 아니면 팔거나 이런 의사결정을 해야 되는데 이렇게 시장 상황이 불안하면 아무래도 좀 위축이 되겠죠. 그런 차원에서 이렇게 금융시장 이라든가 경제 전망이 불확실성이 커지면 부동산시장에도 당연히 영향 을 줄 수 있고 집적적인 영향은 수요 감소로 이어질 수 있다고 그렇게 판단하고 있습니다. 그래서 트럼프가 당선되면서 한국의 부동산시장에서도 수요의 감소로 이어지고 있는 상황이 아닐까 그렇게 저희가 판단하고 있습니다. 일단 현상만 보면 금리 인하 기다 감이 굉장히 컸는데 반면에 미국의 국채금리가 오르고 있거든요. 그만큼 시장의 기대와 실제 시장의 모습이 다르게 나타나고 있다는 거죠. 그런데 이게 비단 지금만의 현상은 아니고 과거에서도 계속적으로 보면 항상 사람들의 기대와 전망 이 틀렸습니다. 그래서 그런 차원에서는 여러분들이 좀 경제상황을 판단하고 금융시장 을 이야기할 때 좀 유연하게 대처 하실 필요가 있어요. 이렇게 금리 인하가 될 거라고 확신 해서 많은 분들이 빚을 내서 집을 샀는데 사실 결과가 그렇게 되지 않지 않습니까 이것처럼 여러분들이 경제를 판단하고 금융시장을 전망 하고 할 때 좀 이렇게 확신해서 판단하고 그걸 통해서 행동하는 건 좀 지양하셔야 된다. 그런 말씀을 꼭 드리고 싶고 그런 차원에서는 향후에 이렇게 쉽게 얘기하는데 금리 인하 기조가 계속될 거다. 사실 안 될 수도 있지 않습니까 그런 차원에서는 여러분들이 조금 더 유연하게 생각하시고 금리 인하가 빠르게 안 될 수도 있겠구나 이런 생각을 가지는 게 사실 지금은 굉장히 중요하다는 그런 판단으로 저는 생각합니다. 그러니까 많은 사람들이 금리 인하를 기대하면서 가계대출을 증가시키 고 또 무리하게 집을 샀다는 거죠 . 그리고 그걸 살려고 하는 그런 부분에 대한 경고죠. 그래서 기대하는 것만큼 쉽게 금리 인하가 되지 않으면 빚을 많이 일으 키면 이자를 많이 내야 되지 않습니까 그런 차원에서는 주의하실 필요가 있다. 그런 경고를 이야기한 거고요. 그 지점에서는 저도 동의하는 바 입니다. 그래서 너무 여러분들이 금리 인하 가 빨리 될 거야. 그리고 금리 인하 때문에 빚을 일으켜서 집을 사야지 이런 생각을 빨리 가 2024년 4월부터 8월까지 사실은 굉장히 짧은 기간이었는데 서울의 아파트 를 중심으로 해서 가격 상승폭이 크다 보니까 많은 사람들이 또 집을 막 사야 되는 거 아니냐 이런 걱정 이라든지 아니면 기대라고 할 수도 있겠죠. 그런 것들이 커져왔는데 제가 거기서 던진 질문은 그거예요. 그런 수요 증가 현상이 지속될 수 있느냐 그런 차원에서는 저는 일시적 일 가능성이 높다는 말씀을 드렸 고 그런 차원에서는 그런 수요 증가 가 지금 시장이 지속되고 있지 않다 는 거죠. 그렇게 되면 어떻게 되냐면 가격이 하락할 가능성이 높다는 겁니다. 자산시장의 속성은 뭐냐면 결국 수요가 가격을 결정하거든요. 그러면 수요가 감소하면 가격은 빠질 수밖에 없는 거예요. 그래서 지금의 시장 상황을 통해서 전망을 하면 최근에 증가한 수요가 지속해서 증가하기는 어렵다. 그러면 주택수요가 감소하면 가격 하락은 불가피하지 않느냐 그런 전망을 하고 있습니다. 서울의 아파트 시장만 보면 9월 들어서 실거래가 지수가 9개월 만에 하락세를 보였고요. 하락폭은 적지만 추세가 바뀌었다는 게 굉장히 의미가 있죠. 그런데 가격 지수보다 더 중요한 게 있습니다. 그건 서울의 아파트 거래량이 굉장히 빠르게 감소하고 있어요. 그래서 7월에 9천 건이 넘던 거래량 이 8월에 6천 건으로 감소했고 9월 에 3천 건 10월에는 3천 건이 조금 넘을 것 같은데 11월에는 더 감소 할 가능성이 커 보이거든요. 그래서 거래량이 감소한다는 건 무슨 얘기냐 말씀드렸듯이 시장에 수요가 없다는 거예요. 줄고 있다는 얘기죠. 그런데 왜 이런 현상이 나타나냐 면 최근에 수요가 증가한 원인은 실수요기 때문에 실수요자들이 가계 대출을 일으켜서 즉 빚을 일으켜서 집을 막 샀는데 그래서 거래량도 증가하고 가격이 올랐는데 지속 될 수 없다는 거죠. 그러니까 두 가지면 지속되는 거죠 . 첫 번째는 뭐냐면 빚을 계속 일으켜 주면 실수요자들한테 더 사 더 사 하면서 소득도 상관없고 갚을 능력 도 상관없이 계속 빚을 꿔주면 대출 을 일으켜주면 사실 수요가 계속 증가할 수 있는데 그게 불가능하지 않습니까 두 번째는 뭐냐면 실수요 는 가격이 오르면 자연스럽게 감소 하게 되었어요. 모든 자산이나 재화시장이 공통 된 측면이죠. 가격이 오르면 수요는 감소한다 . 그런 차원에서는 자연스럽게 수요 가 감소하는 부분과 지속해서 대출 이 증가할 수 없기 때문에 그런 어떤 구매의 한계 즉 유효수요가 부족 하면서 일어나는 그런 현상들이 지금 시장에서 나타나고 있는 겁니다. 많은 분들이 이런 얘기를 하죠. 서울의 아파트는 모두 다 살고 싶어서 수요가 너무 많다. 그래서 수요가 줄어들 걱정을 하지 마라 이런 얘기를 합니다. 그렇죠 특히 예를 들어서 강남아파트 같은 경우에 강남아파트 다 살고 싶지 않습니까 그런데 여러분 살고 싶은 거하고 살 수 있는 거하고는 다른 차원 이요. 모두 다 사고 싶다고 해서 그게 수요가 되지 않습니다. 살 수 있는 능력이 있어야죠. 그런 차원에서 지금 대한민국의 특히 서울의 아파트는 살 수 있는 사람이 줄고 있는 거예요. 사고 싶은 사람이 줄어들고 있는 게 아니라 그래서 그런 유효수요 즉 살 수 있는 능력이 있는 사람들이 시장에 줄고 있다는 걸 여러분들이 꼭 아셔야 돼요. 그래서 일시적으로 살 수 있는 능력을 가진 사람들이 대출을 일으켜서 아니면 금리기나 기대기 때문에 무리하게 대출을 일으켜서 살 수 있는 사람들이 시장에 들어올 수는 있지만 살 수 있는 사람들이 지속 해서 증가하기는 어렵다. 그래서 지금 시장의 변화가 일어나고 있는 겁니다. 그때의 수요는 그러니까 2013년부터 2018년 19년까지의 상승을 이끌었던 수요는 투자수요에요. 그러니까 실수요도 있었지만 투자 수요가 시장이 들어오면서 시장의 상승세를 크게 일으키거든요. 그런데 투자수요는 뭡니까 사실은 대출을 일으켜서 집을 사지 않거든요 . 갭투자니까. 그래서 투자수요가 시장이 들어오면 수요가 지속적으로 증가하는 특성을 갖고 있을 수도 있습니다. 그런데 지금은 투자수요가 집을 사지 않아요. 두 가지 이유겠죠. 첫 번째는 뭐냐면 이 가격에서 집을 사서 돈이 될까 관심이 없다는 거예요 . 그래서 최근에 갭투자수요가 계속 줄고 있어요. 시장의 변동요인은 실제로 사용하는 수요 무주택자들이라든가 갈아타기 수요가 있을 뿐이지 투자수요가 막 시장에 들어오지 않아요. 말씀드렸듯이 이유는 뭐다 돈 못 벌 것 같은데 라는 생각 때문에 왜냐하면 투자자들은 집값 전망 이 중요한 거죠. 이게 첫 번째고요. 두 번째는 뭐냐면 지금 투자수요 가 너무 많은 집을 갖고 있어요. 쉽게 말해서 우리나라 전국에 아파트 가 천만 채 정도 되는데 그중에서 투자수요가 44%를 들고 있습니다. 역대 최고치에요. 무슨 얘기냐면 투자자들이 너무 많은 집을 갖고 있어서 이걸 팔지 않는 한 새로 살 수 없어요. 그래서 여러분들이 이 지점을 꼭 이해하셔야 된다. 그래서 지금은 투자수요는 감소 한 상태에서 일시적으로 실수요 가 증가해서 시장의 변화를 일으키 지만 지속되지 못하는 거죠. 그래서 결국에 시장의 지속적으로 상승하기 위해서는 수요가 들어와 야 되는데 그 수요는 어떤 수요가 되느냐 투자수요가 된다는 거예요 . 그러면 언제 들어오느냐 나중에도 말씀드렸지만 투자자들이 다 팔 았을 때 여력이 생겼을 때 들어올 거예요. 그런데 한참 시간이 걸리겠죠. 그래서 결국에는 시장의 투자수요 를 보실 필요가 있는데 지금 투자 하는 사람들 쉽게 말해서 돈 있는 사람들이 집을 별로 그렇게 투자 목적으로 사고 싶지 않아요. 비트코인 사고 미국 주식 사지 왜 한국 주식 아파트를 왜 삽니까 돈 벌 것 같지 않은데 대신 부주택 자나 실수요자들이 급한 마음에 막 사는 거예요. 불안해서. 그런데 그게 지속되지 못하는 거죠 . 그런 어떤 수요의 차이 수요가 구별되는 점을 이해하실 필요가 있어요. 이게 부동산이 독특한 현상 때문 입니다. 그러니까 특성 때문이에요. 왜냐하면 부동산은 다른 자산하고 다르게 유일하게 사용가치도 있고 투자가치도 있어요. 그렇기 때문에 사실은 수요가 이렇게 분리되거든요. 그래서 여러분들이 지금 수요가 증가해서 집값이 오르는데 그럼 투자수요인가 실수요인가 이렇게 구분하실 필요가 있어요. 실수요는 지속가능성이 없고 시장 에 투자수요가 들어와야 가격이 계속 오를 수 있는데 그런데 지금은 실수요 시장이다. 그렇기 때문에 한계가 있다고 말씀드리는 겁니다. 원칙은 집값이 떨어지면 사는 거예요 . 그런데 제가 집값이 떨어진다고 얘기했는데 지금 사라고 하면 안 되겠죠. 그래서 향후로 집값이 하락하면 내 집만 하시라. 그런데 흥미로운 지점은 최근에 2년 전에 집값이요 강남아파트 할 것 없이 다 20 30% 빠졌어요. 그런데 그때요 거래량이 1000건 미만 입니다. 무슨 얘기냐면 사람들은요 집값 이 떨어지면 집을 안 사요. 언제만 사냐 집값이 오를 때만 최근에 집값이 오르니까 서울의 아파트 가격이 아파트 거래량이 한 달에 9000건 이상이 증가해요. 집값이 오를 때만 빚내서 집 산다는 거예요. 반대로 하셨으면 좋겠다. 집값이 떨어질 때 집을 사고 반대로 집값이 오를 때는 기다려야 된다 . 특히 지금까지 변동성이 심한 구간 에요. 그래서 여러분들이 지금은 무리하게 집을 사실 때가 아니라는 말씀을 드립니다. 전세도 마찬가지인데 전세 가격 을 무작정 올려줄 수는 없어요. 그러니까 무슨 얘기냐면 돈이 없 잖아요. 그러면 전세자금 대출을 받아서 계속 올려줘야 되는데 지금 우리나라 전세 보증금에서 30%가 대출로 이루어 졌습니다. 무슨 얘기냐면 더 대출 받아서 전세금 올려줄 수 있는 그런 여력이 부족 하다는 거예요. 그러면 예를 들어서 집주인이 전세 또 올려달라 이러면 이사할 수밖에 없는 거죠. 그래서 최근에 이동이 많아진 이유 에요. 서울의 인구가 감소하고 있습니다. 왜일까요 집값이 오르고 전세값이 올라 서요. 서울의 인구가 증가하지 않아요 여러분. 인구가 증가하고 집이 부족하다고 하는데 천만에 왔어요. 그 이유가 뭘까요 가격이라는 건 뭐냐 하면 감당해낼 수 있는 수준 이라는 게 있다. 그래서 그 수준을 넘어서고 있다. 그렇기 때문에 지금 전세의 가격 상승률이 둔화되고 있는 겁니다. 그래서 이런 어떤 변화도 보실 필요가 있고 예를 들어서 서울의 입주 물량이 감소해서 난리 날 겁니다 이런 얘기를 하는데 아니요. 수요도 줄고 있다고요. 서울의 인구가 감소하고 있다니까 요. 그래서 요즘 경기도에서 서울 오는 광역버스가 너무 지금 힘듭니다. 사람들 꽉 차가고. 그 힘든 건 별개로 해서 사실은 가격이 계속 올라간다고 해서 그걸 받쳐줄 수 있는 수요가 있느냐 이걸 항상 고민하셔야 돼요. 그러면 전세가격은 계속 오를까요 아니요 돈이 없다니까요. 그래서 여러분들이 그 여력의 관점 에서 예를 들어서 주식시장은 유효 수요가 풍부해요. 삼성전자 주식이요 용돈 받아서 아이들도 살 수 있습니다. 그런데 전세 주택 이건 안 되잖아요 . 용돈 받아서 어떻게 삽니까 물론 재벌 아는님들은 용돈 받아서 살 수 있겠죠. 그런데 저희는 불가능하지 않습니까 그래서 여러분들이 부동산시장을 논의할 때 그 가격을 감당해낼 수 있는 수요가 충분한가를 그게 전세 시장이든 아니면 매매시장이든 그 질문을 항상 하셔야 된다. 그래서 집을 살 때도 마찬가지에요 . 내가 집을 이런 집을 살 때도 사는 게 중요한 게 아니에요. 나중에 이거 누가 사줄 사람이 있나 높은 가격에 결국엔 자산시장의 핵심보다 수요가 가격을 결정한다 . 그래서 공급 얘기를 하는 사람들은 사기꾼일 가능성이 높습니다. 그래서 여러분들 수요를 더 관심 있게 보시다. 수요가 시장의 가격을 결국에는 결정한다. 라는 걸 꼭 잊지 마세요. 저는 자산을 투자로 바라보시라 라는 말씀을 꼭 드려요. 투자로 자산을 바라보시면 생각하는 방식을 다르게 해야 돼요. 뭐냐면 많이 빠졌다고 삽니까 아니요. 뭘 사야 돼요 오를 걸 사야죠. 생각을 바꾸셔야 돼요. 많이 빠졌다고 샀어요. 그런데 뭐가 있어요 바닥이라고 샀는데 지하가 있어. 그래서 많이 빠진 자산은 사는 게 아니에요. 어떤 자산을 사라 오를 자산을 사는 거예요. 그런데 이게 인과관계가 없단 말이에요 . 많이 빠졌다고 많이 오릅니까 천만에 왔어요. 특히 투자자산 성격이 큰 경우에는 많이 빠졌다고 사면 안 돼요. 그래서 오피스텔이나 생숙 이런 건 투자 목적의 수요자들도 많아요 . 투자 목적으로 사는 거죠. 내가 거주하는 게 아니라. 그렇기 때문에 빠진 게 뭐냐면 계속 빠질 수가 있어요. 그래서 유의하실 필요가 있다. 대신 아파트는 달라요. 아파트는 뭐냐면 사용하는 사람들이 훨씬 더 많기 때문에 사용가치가 있죠. 그래서 빠지면 오를 가능성이 높아요 . 그래서 여러분들이 이런 차이점 때문에 부동산에서 특히 수익형 부동산을 사실 때는 되게 유의하 셔야 된다. 이건 주식투자하고 똑같은 거예요 . 주식이 많이 빠졌다고 절대 사시면 안 돼요. 어떤 주식을 사라 오를 주식을 사야죠. 그래서 여러분들이 너무 빠졌다고 해서 특히 투자형 부동산은 많이 빠졌다고 사시는 게 절대 아니라는 말씀을 꼭 드립니다. 그러니까 쉽게 말해서 지금 건설사 들이 굉장히 어려워요. 어렵다 보니까 분양을 못하죠. 그러면 짓는 아파트의 양이 줄어들고 예를 들어서 지금 아파트를 안 만들면 2년이나 3년 후에 시장에 공급이 부족해서 집값이 폭등한다는 이야기 입니다. 그런데 여러분 한번 생각해보세요 . 집값을 결정하는 공급은 건설사 들이 짓는 아파트의 양일까요 아닙니다. 물론 장기적으로요 10년이라든지 15년 동안은 건설사들이 짓는 아파트 의 양이 집값을 결정할 수 있겠죠 . 그런데 우리가 지금 얘기하는 건 단기 집값 단기라는 건 어떤 거냐면 예를 들어서 최소한 5년 이내의 집값을 전망하는 거죠. 그런 상황 속에서는 집값을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트 의 양이 아니란 말이에요. 여러분 여러분들이 내가 무주택자 인데 시장에 가서 사는 아파트가 어떤 아파트입니까 누군가 들고 있는 아파트잖아요. 누군가 소유한 아파트 그렇죠 중개 사무소에 가서 저 아파트를 이 지역 좀 관심이 있는데요 사러 가면 아파트 가 뭡니까 누군가 갖고 있는 아파트 를 사시는 거 아니에요. 그 아파트가 가격을 결정하는 거죠 . 쉽게 말해서 건설사들이 짓는 아파트 는 뭡니까 분양하는 거잖아요. 분양시장이라고 따로 있어요. 그렇죠 그래서 유통가격을 지금 우리가 논하는 거 아닙니까 전망 하고 공급은 뭐다 누군가 갖고 있는 아파트의 양이라는 거예요. 그러면 갖고 있는 사람들이 시장 에 매물을 많이 증가시키면 공급 이 증가하는 거죠. 반대로 나 안 팔아 가격 오를 것 같아. 그래서 매물을 걷어들이면 그렇죠 그럼 어떻게 됩니까 공급이 감소 하는 거예요. 그래서 집값을 결정하는 건 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓 는 매물의 양이라는 걸 일단 개념 규정을 하고 가야 돼요. 그러면 예를 들어서 2025년도에 건설사들이 아무리 공급을 안 하고 입주물량이 감소해도 집을 갖고 있는 사람들이 난리 났어요. 막 불황이 와서 집을 예를 들어서 이자 비용이 너무 많이 증가해서 버틸 수가 없어. 그래서 막 팔기 시작해. 그럼 시장에 매물이 넘쳐나는 거 아닙니까 그런데 어떻게 집값이 그래서 여러분들이 집값을 결정하는 공급은 매물의 양이라는 걸 아실 필요가 있고 매물의 양이 향후 증가할 수 있겠다. 그래서 건설사들이 아무리 공급 을 안 해도 매도 물량이 증가하면서 집값의 하락폭이 커질 수 있다는 거죠. 지금요 오늘요 2024년 11월 지금 녹화 기준으로 해서 정확히 20일 기준 서울의 아파트의 매도 물량이 9만 건을 넘어섰습니다. 통계가 이루어진 이유로 매도 물량 이 역대 최고치에요. 집을 갖고 있는 사람들이 집을 팔기 시작했어요. 왜 팔까요 불안하니까. 집값 떨어질까 봐. 그래서 여러분들 지금 집을 사러 가시면요 너무 살 게 많아요. 공급이 증가한 거죠. 그럼 살 게 많은데 집값이 안 빠 지고 베길 수 있습니까 아니라는 거예요. 그래서 여러분들 집값을 결정하는 건 매도 물량이다. 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는 매물의 양 그게 지금 굉장히 빠르게 증가하고 있다. 제가 볼 때 2025년도에 매물의 양 이 서울 아파트가 상반기에 10만 건을 넘어설 거예요. 그럼 그거 다 누가 사줍니까 수요가 줄고 있는데 그러면 공급이 증가 하고 수요가 감소하는데 집값이 어떻게 돼요 아니 공급이 증가하는데 오르는 재화나 자산 가격이 어디 있어요 여러분 제가 이런 말씀 드려서 좀 그렇지만 비유를 한번 해보자 고요. 삼성전자 10만 전자 막 된다고 할 때 수요가 막 들어서 막 샀잖아요 . 그런데 삼성전자 주가가 왜 빠졌 어요 삼성전자 공급이 많이 돼서 빠졌어요 아니 시장에 삼성전자가 요 유증을 막 해서 삼성전자 주가 가 빠졌냐고요. 살 사람이 줄어들고 삼성전자 주식 을 들고 있는 사람들이 시장에 내놓 니까 매도 물량이 증가해서 빠진 거 아닙니까 이렇게 얘기하면 야 아파트를 왜 주식하고 비교해 말이 안 돼 아니요 똑같다고요 왜요 투자 로 이루어진 시장이기 때문에 성격 은 아주 유사합니다. 삼성전자 주가가 빠진 이유는 수요 가 감소하고 갑자기 삼성전자가 많아진 게 아니고 주식이 많아진 게 아니고 들고 있는 사람들이 파니까 매도 물량이 증가하니까 빠진 거예요. 아파트도 똑같다. 그래서 여러분들 매도 물량을 보시는 게 훨씬 더 중요하다. 그래서 건설사들이 안 지어서 슈퍼 사이클이 옵니다. 공급이 부족합니다. 입주가 감소합니다. 이거는요 제가 볼 때 이런 기준을 갖고 의사결정을 하니까 사실 굉장히 틀린 이야기다. 그 말씀을 꼭 드리고 싶습니다. 그렇지 않습니다. 그러니까 뭐냐면 이 상급지라든지 양극화 이야기는 사실은 계속된 이야기에요. 그동안도 계속 있었다고요. 뭐 10년 전에는 강남에 난 살기 싫어 난 강북이 좋아 이런 분들이 많았을까요 아니요. 그때도 양극화가 있었고 그때도 상급지가 있었고 그때도 갈아타기 했고 그러다 보니까 계속된 현상 인데 지금은 그걸 또 설명하려고 초가 붙어요. 초양극화래요. 그런데 예를 들어서 가격차가 20% 나는 게 양극화하고 30% 나면 초양극화 입니까 그럼 40% 나면 뭘 붙일 거예요 초초양극화에요 여러분들 그러니까 제가 드리는 말씀은 뭐냐면 그동안 계속되어 왔던 현상을 갑자기 특별한 현상 으로 인식하지 마시라고요. 그럼 오류가 나타나요. 그래서 마치 초양극화네 그래 맞아 강남의 집값은 불패고 신축 아파트 는 불패야. 그리고 지방하고도 서울하고 수도권 하고 엄청 차이가 날 거야. 원래부터 그랬다고 새로운 현상이 아니에요. 그래서 계속된 변화가 있었다. 그런데 계속된 변화를 읽으면 특징적인 현상 그리고 변하지 않는 사실을 발견할 수 있어요. 그건 뭐냐면 많이 오르면 많이 빠지게 되어 있습니다. 이게 부동산 시장에서 변하지 않는 사실이에요. 그래서 예를 들어서 거주 목적으로 너무 좋은 동네 예를 들어서 강남 아파트를 막 사람들이 강남의 신축 아파트를 좋아서 막 샀어요. 가격이 많이 올랐죠. 그러면 많이 빠질 가능성도 크다는 거예요. 과거에도 그래왔고. 그 이유가 뭘까요 사실은요 예를 들어서 서울만 말씀드리면 살기 좋은 지역은 그 아파트를요 실제로 거주하는 사람보다 투자 목적으로 갖고 있는 사람들이 많아요. 그건 무슨 얘기냐면 예를 들어서 제가 말씀드렸죠 매도 물량이 많아지면 가격이 하락폭이 커질 수 있다. 그러면 투자 목적으로 많이 갖고 있으면 팔려고 하는 사람들도 많아질 수가 있다는 거예요. 내가 거주로 집을 갖고 있으면 예를 들어서 그 집에 직접 거주해. 그런데 막 경기가 안 좋고 집값이 빠질 것 같아. 그럼 그 집 팔 수 있습니까 못 팔 지 그렇죠 못 팝니다. 내가 살고 있는데 못 팔죠. 그런데 생각해보세요 그 집을 투자 로 갖고 있어요. 그러면 집값이 빠질 것 같아 경기가 안 좋을 것 같아 막 이렇게 집값 빠진대 그러면 갑자기 매물이 확 증가할 수 있어요. 그런데 여러분들이 아시는 내가 너무 살고 싶어 저 동네는 절대 안 빠질 거야 그런 동네가 투자로 많이 갖고 있다니까요 그래서 시장 이 안 좋아질 때 매도가 확 나갈 수 있어요. 그게 제가 그냥 증거도 없이 말씀드린 게 아니에요. 불과 2년 전에 여러분 강남의 신축 아파트가 가격 하락폭이 가장 크게 나타납니다. 많이 올랐기 때문에 많이 빠질 가능성이 큰 거예요. 그래서 여러분들 앞으로 잘 보시면 예를 들어서 절대 안 빠져 그런 지역이 더 하락할 가능성이 있다는 말씀을 드리는 겁니다. 이제 지방하고도 비교를 해야 되는데 그러면 지방은 계속 빠질 거냐 그렇지 않아요. 무슨 얘기냐면 지금 같은 분위기 에서는 지방의 아파트를 누가 사 초 양극하고 서울에만 강남에만 다 수요가 몰릴 거야. 그렇지 않아요. 제가 말씀드렸죠 부동산인 거주 가 가능도 하고 투자도 가능하다. 그래서요 집값이 충분히 빠지잖아요 . 그러면 사용하려는 사람들이 사기 시작해요. 그렇죠 왜냐하면 거주가치 사용 가치가 있기 때문에 충분히 빠지 면 그래서 예를 들어서 지방의 아파트 가격도 충분히 하락하면 이제 거주 하려는 사람들이 사기 시작할 겁니다. 그러면 가격은 다시 오르게 돼 있어요. 그래서 계속 빠지는 부동산도 없고 계속 오르는 부동산도 없어요. 그래서 오히려 투자하기가 되게 쉬운 거예요. 언제만 하면 가격이 충분히 빠졌 을 때만 하면 그래서 여러분들이 이런 부동산의 속성에 대해서 꼭 이해하시고 그렇기 때문에 부동산 으로 사실은 접근하기가 어려울 수도 있다는 겁니다. 왜냐하면 많은 사람들이 생각하는 거하고 다르게 본질은 움직이거든요 . 왜 지금 투자하는 사람들이 강남의 아파트를 안 살까요 계속 오른다 는데 초양극화라는데 돈이 안 될 것 같으니까 많이 올라서 많이 빠질 것 같으니까 안 사는 거예요. 그렇게 경험이 있고 부동산으로 돈 번 사람들은 안 사고 있다. 왜 안 살까요 말씀드렸듯이 돈이 안 되니까. 그래서 여러분들이 그런 어떤 고정관념 이런 것들 강남 불패다 강남 불패 가 어딨습니까 강남 빠지는 거 못 보셨어요 못 보셨으면 2년 전 기사 를 한 번 찾아보세요 강남의 아파트 가격이 30%씩 빠지니까. 불과 2년 전인데 우린 벌써 그 기억 을 못 해요. 왜요 믿고 싶은 것만 믿으니까 편향 이죠. 그래서 이런 편향을 여러분들 줄이고 시장의 변화를 읽으시는 게 굉장히 중요해 보입니다. 여러분들이 열중신한 단어 부동산 시장에서 이 단어를 많이 만들어내 는데 단어를 아까 나오는 순간 쉽게 말해서 고점이라고 보시면 돼요. 그 단어가 나왔다는 뜻은 뭐냐면 사람들이 감정으로 자산을 본다는 거예요. 너무 좋아 더 올라야 돼 이렇게 감정으로 접근하는 거예요. 그래서 그 감정을 표현하기 위해서 얼어 죽어도 신축 여러분 감정적인 단어 생각나는 거 있으세요 영끌 있지 않습니까 영끌해서 집을 사야 된다. 그러니까 고점이었잖아요. 그래서 이런 감정적인 나올 때마다 자산시장의 고점이다. 막 동학개미 몰려서 산다 감정적인 단어지 않습니까 아니 왜 주식시장 에 동학혁명이 들어가요 감정적인 단어들이 들어가는 거예요. 설명을 감정을 설명해 줘야 되니까 그렇죠 이럴 때마다 항상 여러분들 유의하셔야 된다. 그 말씀을 꼭 드리고 싶고 사실은 요 지금의 신축은 영원히 신축이 아니었잖아요. 10년 전에 구축이었어요. 최근에 신축 강남권에서 신축으로 가장 각광받는 지역은 개포동이었 습니다. 여러분 개포동이요 10년 전에요 . 개도 포기한 동네라고 한 동네에요 . 구축만 엄청 많아서 가격 떨어지고 그런데 지금은요 개도 포르쉐 타고 다니는 거 아닙니까 왜요 편한. 그러면 지금 신축은 계속 신축 인가요 아니요. 10년 후에 구축이 될 거예요. 그런데 그 신축만 바라보고 거기 조식주인데 9000원에 히트니스센터 좋대 수영장도 있대 여러분 그거 다 가격에 포함된 거예요. 지금요 1억씩 올려주고 사서 9000 원짜리 조식주고 계세요. 좋은 겁니까 아니요 1억 원 싸게 사면요 그 9000원짜리 조식 안 드시고 나중에 호텔 가셔서 조식 먹을 수 있어요. 왜 거기서 조식드고 계세요. 호텔 가서 조식 드실 생각을 해야지 여러분 감정적으로 판단하지 마시고 객관적으로 분석하시기 바랍니다. 그러면 변화를 읽으실 수 있어요 . 투자를 잘하시고 내 집만은 잘하시기 위해서는 변화를 읽어야 돼요. 변화 신축은 구축되고 구축은 신축 된다. 이런 변화를 읽으셔야 내 집만은 잘하실 수 있고 시장에 감정적으로 치우치지 않을 가능성이 높습니다. 그러니까 공급이 부족하다는 게 객관적으로 기준이 없어요. 예를 들어서 10만 채 20만 채 30만 채가 공급이 부족하다고 얘기하는 기준이 뭐냐면 집값이 오르니까 공급이 부족하다고 얘기하는 거예요 . 무슨 뜻인지 아시겠죠 그러니까 집값이 오르면 공급이 부족하고 집값이 떨어지면 공급이 많다고 생각하는 거예요. 그래서 최근에 집값이 오르니까 공급 부족해 그럼 그린벨트 풀어서 공급해 라고 얘기하는 거죠. 그런데 이 가격은요 공급으로 결정 되는 게 아니라고 말씀드렸잖아요 . 수요로 결정된다. 그래서 예를 들어서 나중에 수요 가 줄어들면 이렇게 그린벨트 풀 어서 공급하는데 가격은 떨어질 거 아니야 그런데 그린벨트에 공급 이 나오니까 그러면 가격이 폭락 할 수도 있는 거예요. 이런 위험성을 내포합니다. 그래서 그런 차원에서는 과연 공급 이 부족하다는 근거가 뭔지가 가격 에서 왔다. 그래서 공급 부족론이라는 얘기를 여러분들 경계하실 필요가 있어요. 다시 한 번 말씀드리지만 사람들은 집값이 오르면 공급 부족해. 그리고 집값이 빠지면 공급 많아 이렇게 생각해요. 말이 안 되는 거죠. 사실은 그래서 공급 부족이라는 현상에 그리고 이야기들을 좀 객관적으로 판단하실 필요가 있다. 그런 차원에서는 지금 대한민국의 공급이 장기적 차원이나 단기적 차원에서 과연 부족한 건가 이런 부분에 대해서 질문을 한 번 던 지실 필요가 있어 보입니다.