명도하는 핵심 노하우와 집행관을 통한 강제집행절차 그리고 명도합의서 점유자와 작성하는 요령

우리가 점유자의 유형이 있어요 점유자는 통상 소유자가 있거나 배당을 다 받는 임차인이 있거나 배당을 못 받는 임차인이 있거나 그냥 제3의 점유자가 있을 수 있다 그래서 이제 사실 강제집행이 제일 편한 사람은이 사람이 제일 편하죠 제일 편안한 사람 왜 대답을 다 받으니까 배당 다 받고 명도 편하게 해주는 거죠 가장 쉬운 사람 사실은 이제 정사상으로 힘든 사람은 임차인이 배당을 못 받는 사람 불편하죠 불편하다 그러나 이런 사람은 많지 않은 편이에요 사실 임차인이 경매 절차에서 아파트 임차인인데 적법한 임차인인데 배당을 못 받는 경우라면 사실 그것은 임차인한테 문제가 있다 물론 이제 임차보증금이 5억인데 한 3억 5천만 받았다 뭐 이럴 수는 있지만 5억 원인데 한 푼도 못 받았다 이런 것은 임차 자체가 문제가 있는 거죠 사실 그러기는 쉽지 않다 그래서 웬만하면 임차인들이 배당을 거의 다 받는다 이렇게 이해하면 좋을 것 같고요 또 소유자하고 점유자도 이사비하고 이사 기간 합성하는게 좋고 근데 이제 낙찰 받는 사람 입장에서는 아니 내가 소유자 소유자금 채무자 그냥 아무 상관없는 점유자한테 이사비를 주고 명도를 하는게 맞다고 돈을 줘야 된다고 이렇게 하면서 약간 퀘스천 마크를 그리는 분들이 있어요 그렇게 안 하면 어떡할 건데 그러면 부득이하게 인도미닉 결정 받아서 강제집행 비용 들여가지고 절차를 조금 더 딜레이하게 비용도 들어가면서 굳이 그럴 바에는 원만하게 이사비하고 이사 기간을 주면서 원만하게 협상을 하는 것이 좋다 저는 그렇게 생각합니다 자 여러분들 그러면 낙찰자 쳐 만약에 아까 점유자 a가 있었다 그럼 여러분 이제 명도 합의서 이제 합의가 되는 경우 있잖아요 그래서 합의가 돼요 합의는 뭐 한 번 만났다라고 해서 합의가 되는 물론 경우도 있는데 대부분 저의 경험 책상으로 보면 한 세 번 정도 만나니까 합의가 된 경우 있구요 예전에 인천에 어떤 공장은 한 16번 정도 만난 것 같아요 그리고 이제 합의가 되는 경우도 있었다 한 10번 만나고도 협상이 안 되는 경우도 아주 이례적으로 있을 수는 있다 아시겠죠 그러면 이제 협상이 되면 합의서를 작성할 텐데 합의서는 어떤 내용으로 작성을 할까 첫 번째 일단 요런 거 이제 많이 안 해보신 분들은 의외로 점유자한테 각서를 쓰라 그래 각서 여러분 각서라고 하는 이미지가 별로 좋지 않아요 그래서 각서나 합의서나 똑같아 그러니까 합의서라고 하자 일단 합의서라고 하자네 자 일단 각서나 합의서 같은 거 작성할 때 또는 우리가 경매를 떠나서 일반 매매계약을 한다 또는 전세계약을 한다 그러면 상대방이 누군지 확인해야 되잖아요 그럴 때 여러분 반드시 신분증을 확인하는 습관을 갖자 물론 당연히 제가 낚시하자니까 여러분이 만약에 a다라고 한다면 제가 첫잔데 a 신분증 보여 줘 이러면 약간 좀 어색하죠 여러분 왜냐면 상대방도 기분이 나쁠 수 있잖아요 그래서 저 같으면 저의 신분증을 먼저 보여주죠 저는 설춘환이다 저희 신분증 보시라 다시 그것도 보여줘라 그러면 뭐 놀란 의지가 없잖아요 내 것도 보여주고네 것도 보여주고 그래서 항상 신분증을 확인하는 습관을 갖자 그 다음에 두 번째는 이제 합의할 내용 명도 합의서에는 통상이 세 가지가 기재가 됩니다 이를테면 이런 거죠 여러분 뒤에서도 언급이 되겠습니다만 요런 아파트 낙찰을 받았다 합의서에는 a가이 아파트를 언제 명도해 주겠다 그러면 설춘화는 a한테 명도 해주면 이사비 얼마 주겠다 이사비는 언제 주겠다 이런 부분들이 있는 거죠 마지막으로 요렇게 나가기로 해서 이렇게 주기로 했는데 안 나가면 a는 위약금 조항 나갈 때까지 월 500만 원씩 부당이득 이런 협상이 되는 것이다 물론 위약금 조항을 걸어서 a 입장에서는 어 내가 만나간다면 월 500만 원씩 내라고 할 수 있지만 실제로 이사 날짜에 정확히 나가 준다면 이런 조항은 큰 의미가 없어요 그래서 협상이 안 될 이유가 없다 이렇게 좀 정리하시면 좋을 것 같고 자 그래서 이제 명도 합의서 갑과을 낙찰자 정유자 혹시 이제 정유자가 나는 내가 갑이 하고 싶다 그럼 바꿔주면 돼요 여러분 여기를 김현미 여기를 설춘한 여기서 갑바를 바꿔 줘야 되는데 뭐 거기까지는 그래서 자 갑과 을은 다음과 같이 약속하고 그 내용을 이행할 것을 합의한다라고 하는데 중요한 것은 이름과 주민으로 번호 핸드폰 번호 꼭 기재해두는 습관을 가지면 좋을 것 같고요 중요한 것은 점유자는 2018년 8월 20일까지이 아파트를 낙찰자인 갑에게 명도한다 이게 일단 중요한 포인트 두 번째는 낙찰자는 점유자가요 2당 명도길 8월 20일 아파트를 명도하고 모든 짐을 뺀 다음에 열쇠를 넘겨주면 이후에 이사비 200만원을 지급하기로 한다 이런 부분들은 그 다음에 이제 만약 점유자가 제1항 면도기일까지 임의적으로 명도를 거절하면 제2항의 이사비는 안 주는 걸로 하고 점유자는 갑이 있거나 아파트에 대한 잔대물 납부한 날로부터 즉 소유권을 취득하는 날로부터 부당이득금쪽으로 매월 금 500만 원을 지급하기로 한다 그 다음에 을은 갑의 인도미닉 결정문 등에 수령 등에 협조하고 다만 갑은 인도 명령 결정 후에도 제1항 명도기일간은 명도지평을 유보하기로 한다 2018년 7월 20일 값 설치난 김현민 사인을 해도 되고 막 도장을 찍어도 되고 지장을 찍어도 되고 전혀 상관없습니다 그렇게 하시면 될 것 같고요 자 그래서 우리가 여러분 나중에 최악의 경우에 낙찰자가 아까 이제 a를 강제집행 하기 위해서는 누구한테 부탁을 해야 된다 집행관 그래서 집행관한테 내가 낙찰자하고 저기 점유자가 있는데 점유자가 나한테 대항할 수 없는 사람인데 안 나간다 강제로 집행을 해주세요 그러면 집행관이 해주겠다 단 인도명령 결정문이나 인도 소송 판결문을 가져오면 해주겠다라고 하는 건데 사실 경매에서는 거의 뭐 인도미넌으로 다 끝납니다 그래서 낙찰자가 낙찰을 받고 돈 내면 인도네시청할 수가 있는데 인도메뉴는 통상 한 달 정도면 결정이납니다 소송으로 1년 걸리는 거죠 비용도 인도 변형은 인지대 한 2~3만원 변호사 통상 필요 없고 담배는 이제 인도 소송은 최소 10만원 이상 송달 인지대 변호사도 필요하죠 웬만하면 왜냐하면 일반인들이 잘 모르니까 임동혁은 누구한테 신청할 수 있냐 매수인 낙찰자한테 대항할 수 없는 모든 점유자 그 다음에 신청은 인도 명은 잔대금 납부한으로부터 무조건 6개월 내에 신청해야 돼요 6개월 내에 신청 그렇다면 소송을 해야 돼요 그럼 시간이 엄청 오래 걸리죠 그 다음에 해당 경매계에다가 인도 명령 신청서 제출하면 곧바로 결정 나고 나한테 온 이놈이 가지고 해당 경매에 가서 집행문하고 송달 지명을 받으면 강제집행을 신청할 수 있어요 그러니까 인도 운영은 경매에서만 있는 유일한 제도 신속하다 반면에 이제 낙찰자한테 대항할 수 있는 모든 점잖은 소송을 해야 되는데 이거 소송의 대상은 누구냐면 선순위 임차인인데 배당을 일부 못 받은 사람 선순위 전세권인데 배당요구를 아는 선순위 전세권자 적법한 유치권자는 소송을 해야만 한다 실무상으로는 낙찰 받으면 웬만하면 전부 다 인도 운영 대상이 된다 그래서 신속하게 비용이 조금밖에 안 드는 것도 중요합니다만 신속하게 끝난다라고 하는 점 그래서 요런 거 받으면 또 소송에서 요런 거 받으면 그 다음에 어디로 오냐 집행관 사무소에 와서 강제집행을 신청을 한다 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다 자 그러면 요런 절차를 갈 텐데 그럼 제가 여러분 칠판을 통해서 한번 간략하게 설명을 한번 하고 넘어가도록 하겠습니다 개괄적으로 그냥 한번 설명을 한다 여러분들 앞서서 아까 이런 아파트가 있고 a라는 점유자가 있다 설치 난이가 낙찰을 받았다 그리고 잔금을 납부했다 잔금 납부하면 뭐 신청할 수 있다 인도 명령을 신청합니다 어디다가 해당 경매계에다가 그러면 이놈이 그러면 제가 a는 소유자금 점유자인데 또는 후순위 임차인인데 그래서 인도네시청하면 곧바로 통산 한 달 이내에 신청에 대한 결정이 나오죠 결정이 나옵니다 결정이 나오고요 결정이 나오면 결정문이 있겠죠 예 그러면 법원이이 결정문을 a하고 그 다음에 낙찰자 설치만한테 뭐 해줍니까 송달해 주죠 송달 송달을 해줍니다 그러면 낙찰자 설춘하는 a도 송달된 거 나중에 확인할 수 있는데 자기한테 온 인도명령 결정문을 가지고 해당 경맥에 가서이 결정문에다가 추가로 집행문이라고 하는 것과 송달 증명원이라고 하는 것을 발급받을 수 있어요 그래서 인도 그냥 결정문 가지고 집행은 송달증명원 받는다 근데 이걸 가지고 어디로 갑니까 집행관 사무소 퇴행한 사무소에 가서 뭐 합니까 강제집행 신청 강제집행을 신청하게 되면 법원에서 접수증하고 이제 돈 내라고 비용을 납부하라고 하는 서류를 내거나 집행 비용 100만원 함께 내서 110만원 내게 하거나 법원마다 이것이 약간 달라요 어디는 계곡이 10만원에다가 가령 강제집행 비용 100만 원에서 110만원을 먼저 내라 이런 데가 있고 어떤 법원은 100만원을 다 내지 말고 일단 10만원만 개고기만 납부해라 이런 경우도 있습니다 그래서 이제 돈을 내죠 그런 다음에 이제 집행관 사무실에서 뭘 하냐 개요 대구는 다른 말로 예고라고 하죠 사전에 이제 제가 신청하니까 집행관하고 직원이 직접 현장에 가서 a를 만나서 아니 이거 설춘한씨가 잔금까지 돼서 소유권 취득했는데 왜 명도 안 해주냐 앞으로 시간을 통상 2주 줄테니까 명도를 해라 근데 명도 안 하면 법원이 언제 강제집행할지 모른다 그 다음에 나중에 비용도 네가 다 부담을 해야 된다 이렇게 이제 약간 압박하는 계곡 계곡 개고 가면은 그 이후에 협상이 되는 경우도 있고 끝내 안 나가면 이제 강제 집행을 하는 거죠 날짜를 잡아서 강제집행하게 되는 거고 하게 되면 사랑 끄집어내고 짐 다 끄집어내면 낙찰자로서는 이제 열쇠만 바꾸면 끝 이렇게 이제 원칙적으로 정리하면 될 것 같고 이후에도이 강제집행 했었을 때 1층으로 다 내려간 짐 맞아 a가 보관할 능력이 안 된다든지 또는 사람이 없어서 이제 강제로 집행한다고 한다면 보관을 해야 되는 거잖아요 그러면 강제집행 한 다음에 짐을 최악의 경우에는 보관 집행하고 그 다음에 나중에 요걸 갖다가 경매까지 가야 되는 그런 절차가 될 수도 있다 그럼 거기까지 가는 경우는 거의 없다 이렇게 이해하시면 좋을 것 같습니다 그래서 여러분 인도 명령 신청해서 강제 집행하는 순서까지 한번 말씀을 드린 겁니다 그래서 요런 절차를 갈 수도 있고 한편으론 그냥 협상해서 그냥 끝낼 수도 있고 그렇게 정리하시면 될 것 같습니다 낙찰자는 이놈의 결정을 온 거 가지고 경매에 가서 집행문하고 송달 지명은 받아서 강제집행 신청서를 제출하면 사건 접수증하고 강제 등비용 납부하라고 납품 매면서 납부하고 그 다음에 계곡 압박하고 끝날 수도 있는데 끝내 안 나가면 강제집행 그리고 또 최악의 경우에는 보관 집행했다가 동산 경매까지 갈 수도 있다 이렇게 이해를 하시면 될 것 같습니다