소액 토지 투자로 경제적 자유를 얻었어요! "3000만원으로 100억 벌 수 있었던 방법" / 이런 "땅"을 사시면 됩니다!ㅣ전은규 투자자

저는 땅을 살 때 꼭 도로에 접한 땅, 건축이 되는 땅을 사라. 어떻게 보시면 이 부동산 관심 있는 이장님들이 도매라고 보시면 돼요. 왜냐면 네, 오늘 모신 분은 천만 원이 100억 되는 땅에 투자하라. 책의 저자시죠? 대박 땅꾼 전은규님 모셨습니다. 안녕하세요. 네, 안녕하세요. 자, 이 프로필을 보니까 참 흥미로운데 20대 후반에 3천만 원으로 작은 땅을 구입해서 현재는 12만 평의 토지를 보유하고 100억 대 자산가가 되었다. 이렇게 되기까지 몇 년의 세월이 걸리신 겁니까? 제가 지금 벌써 40대가 됐고요. 벌써 20대 후반부터 하니까 20년이 지금 흘렀습니다. 하시면서 가장 기억에 남았던 에피소드 같은 게 있다면 어떤 게 있었을까요? 제가 거의 초반에 투자했던 건데요. 제 고향이 충청도라서 제가 보령의 땅을 보러 갔었는데 사실 그거는 경매 물건으로 나왔었거든요. 근데 그 땅이 기찻길 옆에 나온 땅이라서 아무도 거들떠보지 않은 땅인데 저는 역발상으로 여기는 집은 안 지어도 주변에 산업단지가 있어서 분명히 창고라든지 그런 걸로 활용할 수 있겠다 싶어서 샀는데 그게 2년 뒤에 산업단지가 공장이 들어오면서 실제로 창고 지을 분이 그 분한테 웃돈 주고 판 기억이 재미있게 남들이 거들떠보지 않는 거는 제가 그런 걸 유심히 보는 편이거든요. 역발상 투자 소위 그런 쪽에 많이 하시려고 하죠? 네, 맞습니다. 알겠습니다. 한번 좀 질문을 드려볼게요. 일단 우리가 이 땅에 대해서 토지를 산다고 이러면 하여튼 부동산 관련해서 자꾸 잘못하면 투기꾼이라는 생각이 들 수 있거든요. 근데 그것도 투자이기도 하니까 투자와 투기의 차이가 있을까요? 저는 가장 큰 차이는 투기는 묻지 마 투자. 단기성으로 좀 빨리 하려고 하는 사람들이 저는 투기라고 생각하고요. 저 같은 경우는 계획적으로 이 지역을 공부하고 그 땅을 투자하기 위해서 제가 몇 시간 투자하는 게 아니고 며칠, 몇 개월이 될 수 있고 몇 년이 걸릴 수 있고 체계적으로 하고 투자 기간도 단기간이 아니고 최소 3년에서 5년 그렇게 중장기적으로 보는 경우가 많기 때문에 저는 그게 기간의 차이 그리고 즉흥적으로 하냐 아니면 저처럼 계획적으로 하냐 그 차이가 좀 있는 것 같습니다. 근데 우리가 보통 부동산 투자하면 아파트 주택을 생각하시는 분들이 대부분일 것 같아요. 토지 투자 잘못 사면 진짜 황금성이 전혀 없다 이런 얘기도 있고 그래서 많은 분들이 좀 어려워하는 것 같은데 어떻습니까? 토지 투자의 차이, 장점이라고 하면 뭐가 있을까요? 단점과. 지금 얘기하셨다시피 사실 땅의 가장 큰 단점은 단점부터 말씀드리면 황금성이 사실 제일 문제거든요. 아파트나 오피스텔은 수요가 많기 때문에 싸게만 팔면 거의 팔리잖아요. 근데 요즘은 사실 경기가 너무 안 좋으니까 아파트도 싹 잘 안 팔린 것 같은데 그래도 또 땅은 좀 더 수요가 좀 적기 때문에 더 안 팔리기 때문에 그런 게 단점이지만 그래도 좀 좋은 지역, 그래도 경기도, 서울은 워낙 땅값이 비싸니까요. 근데 경기권에 요즘 핫한 지역이 용인이거든요. 용인 이런 데 하이닉스 발표된 데, 삼성이 들어오는 데 이런 데 하시면 그래도 그런 지역은 황금성은 좋은 편이니까요. 그런 지역에 하시면 좋을 것 같고 또 아파트라 비교해서 가장 큰 땅의 장점은 아파트는 사실 올랐다 내렸다 좀 등고락이 있는데 땅은 그래도 서서히 웬만하면 잘 떨어지지 않는 편이고 그게 땅의 가장 큰 장점인 것 같아요. 왜냐면 공시지가는 매년 거의 오르기 때문에 예를 들면 주식은 잘못되면 손실이 큰데 땅은 사실 땅은 남아있잖아요. 거기다 정 안 되면 집이라도 짓고 할 수가 있기 때문에 그게 좀 땅의 매력인 것 같습니다. 책에서 토지 투자를 하려면 항상 삶을 들고 다녀라. 이게 뭡니까? 삽질을 해야 돼요? 예전에 저도 초기 시절 에피소드인데요. 예전에 제가 그냥 땅 겉면만 보고 투자를 한 적이 있는데 근데 그걸 알고 보니까 땅 속에 주유했던 예전에 폐기물들? 폐기물, 기름통이 있었던 거예요. 예전에 거의 주유소 구조였는데 주유소 건물은 다 헐어서 땅만 남아있어서 저는 땅 속에 사실 아무것도 없는 줄 알았죠. 근데 그걸 알고 보니까 땅 속에 폐기물들이 쌓여있는 걸 모르고 제가 그걸 예전에 경매로 받은 적이 있었거든요. 그래서 땅값보다 오히려 폐기물 처리 비용이 더 나왔던 기억이 나요. 그 비용이 많이 들어요? 네. 폐기물 버리는 비용이 일반 쓰레기면 그렇게 많이 안 들어가는데 그게 폐기물이 좀 안 좋은 거다 보니까 그런 게 비용이 오히려 땅값보다 더 들어가서 그때부터 제가 삽을 들고 땅을 한번 팠다는 기억이 납니다. 근데 땅을 몇 미터까지 파요? 꽤 깊이 묻었지 않나? 1미터까지는 아니고 어느 정도만 파도 어느 정도 윤곽이 나오니까 굳이 깊이 팔 필요가 없어요. 그런 일도 있을 수 있겠네요. 별의별 일이 다 있습니다. 어쨌든 부동산의 임장, 임장 쉽게 얘기해서 직접 가서 눈으로 확인하자는 거잖아요. 이 어떤 토지 임장과 관련해서 어떤 필살기 같은 게 있으세요? 저는 사실 요즘에는 손품이랑 발품이 두 개가 조화가 잘 돼야 된다고 보거든요. 예전에는 그냥 무작정 발품, 땅 보러 가서 부동산 들리고 그렇게 했는데 요즘은 인터넷이 워낙 잘 돼 있다 보니까 사실 인터넷, 스마트폰만 보더라도 충분히 정보를 많이 캘 수 있거든요. 예를 들면 경매 같은 경우도 유료 정보, 굿옥션이나 스피드옥션, 지지옥션 이런 데 유료 가입하면 상당히 정보가 잘 나와 있고 네이버나 카카오맵 그런 지도도 보면 잘 돼 있고 밸류맵이나 요즘 디스코 부동산 앱들이 너무 잘 돼 있어서 그런 걸 사전 조사하고 또 요즘은 지자체 홈페이지가 상당히 잘 돼 있거든요. 지자체 홈페이지 들어가시면 2040 용인이면 2040 용인 개발 계획을 2040년까지 어떻게 개발하겠다 청사진을 다 녹였기 때문에 그런 것만 잘 보고 어느 정도 마스터 한 다음에 다시 땅을 보러 가면 그 두 개 조화를 잘 만들어 보면 좀 더 헛고생 안 하고 좋은 땅을 찾을 수 있을 것 같습니다. 근데 일단 첫 번째 실마리를 풀어야 되잖아요. 아 이거 괜찮아 보이는데 이 괜찮아 보이는데 조사해볼까라는 그 첫 번째 실마리 정보는 어디에서 구하세요? 어떻게? 저는 사실 제일 확실한 건 지자체 홈페이지라고 보고 아니면 언론, 언론에서 나온 발표 국가에서 어디를 개발하겠다 최근에도 최근에 지방 활성화를 위해서 최근에 정부에서 오픈한 게 있거든요. 그런 식으로 지방에 어디를 투자하겠다 그러면 그 지역 지자체에 홈페이지를 들어가면 자세히 나와 있거든요. 그걸 먼저 검토하면 거기에 아까 기본 계획 그런 2040 계획이나 개발 계획 수립 그런 PDF 파일로 상당히 잘 돼 있습니다. 그런 걸 사람들이 잘 모르기 때문에 안 들어가면 꿈일 뿐이지 잘만 찾아 들어가면 그런 게 확실한 객관적 정보기 때문에 현지 부동산에서 부동산 사장님이 말하는 걸 사실 그건 100% 믿을 수는 없잖아요. 그래서 저는 초보자들은 꼭 한번 지자체 홈페이지를 해당 관심 있는 지자체 홈페이지에 꼭 들어가보라 그럼 홈페이지를 보고 뭘 확인하고 어떻게 아이디어를 끄집어내죠? 아까 말씀드린 예를 들면 2040 청사진이 나오거든요. 개발 청사도가 있어요? 그렇죠. 지도로 잘 돼 있거든요. 지도랑 또 번지수까지 다 나와있고 그러면 그 번지수를 실제로 지도를 보는 거죠. 예를 들면 용인 같은 경우는 원산면 SK하닉스 부지가 제일 핫하거든요. 원산면 일대에 어디까지 SK하닉스가 들어오고 그 주변에 계획관리가 분포도가 어디고 왜냐하면 계획관리 위주로 어느 놈을 지을 수 있는 부지 공장 지을 수 있는 부지가 계획관리가 우선적이기 때문에 그런 분포도 용도의 분포도를 확인할 수 있거든요. 그런 식으로 먼저 확인하고 그거를 토대로 현지 부동산에 가서 이 주변의 땅을 찾는 거예요. 먼저 개발 계획을 보고 굵직하게 아이디어를 찾아내고 그 아이디어에 맞는 근처의 땅들이 있는지는 현지 부동산에 가서 그리고 직접 임장을 타고 다니면서 삽 하나 들고 지금 토지 투자하면 요즘 가장 먼저 떠오르는 곳이 제주라면서요? 제주도가 그렇게 땅값이 많이 올랐고 거기에 투자한 분들이 많아서 두 집 살기? 그래가지고 제주도에 집 사는 열풍도 있긴 했었던 것 같아요. 사실 그게 몇 년 전 얘기고 요즘은 사실 조금 떨어졌어요. 왜냐하면 너무 예전에 과열 예전에 특히 중국인들이 왔을 때 그때가 가장 핫했었고 요즘은 코로나 이후로는 사실 조금 가라앉았거든요. 그래서 저는 오히려 지금이 제주도뿐만 아니고 사실 지금 경매 시장의 반값 1억짜리가 5천만 원에 나오고 오히려 1억짜리가 2, 3천만 원까지 떨어졌거든요. 제주도도 그래요. 그거는 경매로 얘기하시는 거죠? 경매도 그렇고 일반 부동산에서 살 수 있는 매물도 1억짜리가 지금 1억에 정상가에 안 팔리고 거의 7천, 8천 그 정도 산에서 거래가 되다 보니까 사실 지금은 돈 있는 사람 아니면 용기 내서 사실 지금 경기가 안 좋다 보니까 사람들이 걱정이 많거든요. 투자, 이렇게 경기가 안 좋은데 괜히 지금 투자해서 더 내려가지 않을까 그런 생각을 하시는데 저는 지금이 밑바닥이라고 생각하거든요. 지금 이렇게 반값 오히려 반의 반값 제주도도 그렇고 이런 곳에 알짜배기만 해놓으시면 충분히 저는 회복만 한다고 하면 꼭 회복한다는 게 땅값이 오르는 게 아니고 예전 가격 다시 회복만 하더라도 충분히 수익을 낼 수 있다고 생각합니다. 일단 먼저 땅값 기준이 어떻게 얼마보다 싸졌다 이게 부동산 말만 믿을 수는 없는 거잖아요. 원래부터 천원짜리였는데 2천원이었는데 지금 천원 됐어 이럴 수도 있는 거고 어떻게 그 기준을 명확하게 이게 얼마짜리였는데 지금 얼마야 이 기준을 어떻게 정확히 잡을 수 있죠? 예전에는 사실 10년 전에는 그 기준점이 없었거든요. 부동산 말만 믿고 그렇게 해야 되는데 지금은 아까 말씀드렸듯이 밸류 맵이나 디스코 맵 그런 주변의 거래 사례 감정평가사들도 주변 거래 사례로 시세를 파악해서 감정을 하거든요. 예를 들면 옆 땅이 평당 50에 거래됐다 그리고 옆 주변 땅이 60에 거래됐다 그러면 평균가수로 55만원 그 정도 유출을 할 수 있거든요. 그래서 그런 맵이 잘 발달이 되어있다 보니까 그런 걸로 보시면 예전처럼 덩탱이 씌우고 엉뚱한 기획부동산처럼 그렇게 당할 일은 없을 거라고 봅니다. 근데 그렇게 사도 투자할 때 아 이거 다시 황금성 내가 팔기까지 이게 현금화되기까지 한 각오를 몇 년 정도로 잡아야 됩니까? 워낙 오래 걸린다고 해서 저는 사실 기본적으로 최소 3년에서 많게는 5년까지도 바라보는데 근데 그거는 일반적인 지역이고 만약에 핫한 지역 용인의 원삼이나 안성의 세종 서울 세종과 고속도로 주변에 IC 예정지 주변에 투자하시면 저는 2년 이내에도 1,2년 이내에도 수익이 난다고 봅니다. 그거는 어디 개발하는 주체이기에 푸는 겁니까? 아니면 누군가 또 그런 앞으로 더 좋아지겠지 않은 개인 수요자에 의한 매매가 이루어지는 겁니까? 그게 이제 투자자의 수요가 아니고 실사용자 수요가 있기 때문에 가능한데 왜냐하면 공사가 시작되면 인부들이 공사의 인력들이 오잖아요 그분들이 먹고자고 하는 공간이 필요하기 때문에 원룸이라든지 상가 부지 이런 식당 부지가 필요하거든요 그런 건축업자들이 몰려들어요 우리가 먼저 그걸 싸게 예를 들면 100만원 주고 도로변에 이쁜 데 사가지고 그런 업자들이 온 걸 예상해서 1,2년 전에 그렇게 100만원 주고 산 거를 150인은 200에 그런 분들한테 실수요자들한테 팔 수 있기 때문에 그렇게 좀 확실한 지역 기업이 몰리는 거나 인력들이 모이는 거 공사 어차피 해야 되니까 그런 지역에 잘만 들어가지면 그렇게 1,2년 단계로도 가능합니다 제가 전에 어떤 분에게 말씀 듣기로는 임장을 갔을 때 주변 현지인들에게 여러 가지 질문을 통해서 더 정확한 정보를 뽑을 수 있다 이런 얘기를 좀 들었거든요 토지 임장도 그런 어떤 현지인들을 어떤 활용할 그런 게 있나요? 사실 제일 좋은 분이 이장님입니다 아 이장님 뭘 물어봐야 돼요 가서? 지역에서 이장님들도 물론 부동산에 별로 땅에 관심 없는 분들도 있지만 의외로 어차피 다 시골 동네니까 땅에 관심이 많으시거든요 그분들이 부동산에 이렇게 현지 동네 주민들한테 자격 받아가지고 자기 수수료 좀 받고 부동산에 내놓기도 하거든요 그럼 어떻게 보시면 부동산 관심 있는 이장님들이 도매라고 보시면 돼요 왜냐하면 그게 가격이 붙어가지고 오히려 소매인 현지 부동산 중개사무소에 간다고 다이렉트로 좀 싸게 땅을 사고 싶다 그럼 부동산이 아닌 그런 이장님들을 찾아가서 동네 주민들을 부동산에 관심 있는 어르신들을 찾아가서 땅을 받는다고 하면 부동산에서는 평당 100이면 싸게 80이든 70이든 그런 식으로 평당가로 살 수가 있습니다 그렇군요 근데 어쨌든 여기 괜찮아요? 뭔가 괜찮아요? 미래 비전이 있어요? 라는 거를 알고 싶은 거잖아요 이 질문을 그대로 현지인 이장님이나 이런 분들에게 하면 되는 겁니까? 어떻게 질문을 해야 돼요? 사실 제일 많은 분들이 걱정하시는 게 텃세 외지인이 와가지고 갑자기 관심 보이면 텃세라고 생각하시는데 물론 그런 분들도 있지만 제가 20년간 이렇게 이장님들을 만나 보니까 텃세보다는 오히려 반기는 분이 90%가 넘었습니다 왜냐하면 자기네 동네가 토지거래가 외지인이 사주고 하면 오히려 그게 좋은 거니까요 더 비싸 현지인들이 살면 사실 싸게 자기들끼리는 싸게밖에 못 팔거든요 근데 외지인이 오면 좀 더 붙여서 팔 수가 있으니까 좀 반기는 분위기고 그냥 너무 겁먹지 말고 그냥 밖에서 하나 들고 이렇게 좀 솔직하게 다가가면 웬만한 분들은 다 이렇게 좋은 땅 소개해 줄 수 있는 여력이 있기 때문에 직접 한번 부딪혀보는 게 좋을 것 같습니다 자 토지 여러 번 해본 관심 있는 분들 이런 분들은 다 아시겠지만 초보가 할 때는 또 조심해야 될 것들이 있겠죠 많이 어떤 것들에 가장 좀 조심을 해야 될까요 처음 땅을 어느 정도 요즘 인터넷이나 그런 지도를 보고 보는 건 좋은데 현장에 갔을 때 현장 답사를 제대로 안 하시는 분이 많습니다 요즘은 번지수 찍으면 내비 찍으면 바로 그 땅 앞까지 가잖아요 근데 대부분이 땅만 딱 보고 그냥 땅의 모양새나 딱 그 땅 앞에서 주변을 둘러봤을 때 혐오시설 예를 들면 요지가 있는지 축사가 있는지 철탑이 있는지 그런 것만 간단히 확인하시고 끝이거든요 그렇게 답사를 하시면 안 되고 저는 만약에 제가 저는 충청도 당진이라는 곳을 좋아하는데 당진에 현대해철이나 이런 대기업이 있잖아요 그러면 저는 땅을 먼저 가지 않고 주변에 현대해철부터 가거나 아니면 전철도 들어오거든요 전철 개발지부터 먼저 공사하는 현장을 먼저 가서 먼저 그걸 보고 나서 땅을 봐야 공사가 진행이 되면 이 땅이 어떻게 되겠구나 그런 감이 오거든요 근데 소부자들은 단순히 땅만 보고 사실 땅 현지 가면 아무것도 없거든요 당장은 감이 좀 떨어지니까 그리고 또 실패하신 분들 얘기 들어보면 땅을 이렇게 샀는데 주변을 다른 사람들 땅이 둘러싸고 있어 가운데 있어가지고 길이 없어가지고 팔 수가 없다 이걸 팔려면 저 앞에 거까지 다 사야 돼가지고 하여튼 여러가지 실수하는 게 제일 위험한 맹지입니다 그걸 맹지라 그래요? 제가 사실 저도 유튜브를 하고 있는데 제가 올린 영상 중에 맹지 영상이 조회수가 170만 조회가 나올 정도로 사람들이 맹지에 관심이 많으시더라고요 얘기하신 대로 제가 절대 사지 말아야 될 땅이 맹지라고 생각하고 맹지도 A급 맹지가 있는데 그게 바로 국어라고 들어보셨죠 국유지 국어 그 국어가 붙어있는 맹지는 저는 괜찮다고 보거든요 나라에서 불아받거나 그렇죠 불아받을 수 있는 그걸 도로로 다시 만들 수가 있기 때문에 그런 거는 괜찮은데 주변에 사유지로 남의 땅으로 둘러싸여있는 맹지는 절대 하시면은 나중에 아무리 개발지 주변에 바로 100m 앞에 개발을 하고 있더라도 그 땅이 맹지 탈출할 수 있는 여력은 쉽지 않다 이렇게 보고 있습니다 그 말씀 들으니까 한 5년 전인가요? 저희 방송 처음에 할 때 그 부동산 전문가하고 실제로 경매에 나온 땅을 보러 갔는데 한 3번인가 유찰이 돼서 이 자체는 되게 싼데 보니까 들어가는 뒤에 길이 한 3m 너비 3m 정도 되는 길이 개인 소유더라고 그러니까 여기서 하면은 아무 쓸데없는 땅이 돼버린다고 그런 얘기 하더라고요 그러니까 지금 3m라고 얘기하셨는데 진짜 1m 1m만 만약에 그게 떨어져 있어도 맹지거든요 근데 그 1m를 매입하려면 사용 승낙서를 받아야 되는데 이게 500만 원이 될 수 있고 1000만 원이 될 수 있고 그 이상이 될 수 있거든요 그래서 맹지를 너무 쉽게 생각하지 마시고 웬만하면 도로 건축 가능한 도로법상 도로에 꼭 그런 걸 건축법상 도로에 투자를 하시는 게 중요한 것 같습니다 하여튼 여기에도 이렇게 여러가지 챙겨봐야 될 게 있다는 거 그러니까 하여튼 정말로 투자할 생각이 있는 분들은 정말 꼼꼼하게 공부를 철저하게 한 다음에 투자를 해야 되겠네요 말씀하신 대로 이건 또 금방 팔 수 있는 게 아니다 보니까 자 이런 관련한 어떤 법률적 상식 이런 것들 우리가 알아야 되는 것들 어떤 게 있을까요 가장 기본적인 게 도로 같은 경우는 보통 4m 도로에 접해야지 건축이 되거든요 저는 땅을 살 때 꼭 도로에 접한 땅 건축이 되는 땅을 사라 왜냐하면 도로에 접했더라도 그 도로가 너무 좁은 도로면 건축이 안 될 수도 있고요 또 도로라고 해서 무조건 나라 땅이 아니고 또 사유지일 수도 있고 사도가 되게 위험하거든요 근데 포장이 돼있다고 해서 그게 무조건 나라 땅이라고 생각하시면 안 돼요 그러면 꼭 요즘에 아까 말씀드린 벨류맵이나 디스코 같은 데다 딱 편하게 왜냐하면 카카오나 네이버 지도는 그게 안 나오거든요 그래서 그런 디스코나 벨류맵을 활용해서 그 도로를 딱 클릭만 하시면 그게 누구 소유인지 다 나오거든요 그래서 땅을 사고 싶은 땅이 있으면 그 땅에 접한 도로를 클릭을 하셔가지고 클릭했을 때 이게 국가 소유인지 아니면 개인 소유인지 그걸 확인을 먼저 하시는 게 가장 좋았어요 개인 소유면 일단 위험하다는 거죠 그렇죠 그거를 나중에 그 도로 사용 승낙서를 받아야 되는데 그 사용 승낙서 비용이 물론 싸게는 100만원부터 시작을 하는데 대부분이 평균 500만원을 요구하거든요 어떤 분은 1000만원 이상을 1년에? 아니요 평생 그 계약 기간이 있을 거 아니에요 몇 년간 허용한다 그거는 없어요? 자기 소유일 때까지 계속 그게 근데 500이 될 수도 있고 진짜 많게는 그게 최대는 5000만원까지 받습니다 아 그렇구나 그래서 그것도 그게 간단하게 생각할 문제가 아니기 때문에 꼭 도로를 찍어보고 개인 소유인지 나라 소유인지 확인을 하시는 그것도 중요한 것 같습니다 하여튼 이러한 것들 다양하게 공부를 좀 해야 될 텐데 알아야 될 것도 많고요 어떻게 잘 정확하게 공부할 수 있을까요? 사실 요즘에 저도 책을 많이 썼지만 유튜브도 많이 읽고 사실 내 토지를 가르치는 분들이 많지는 않거든요 그래서 꼭 제가 아니더라도 토지 전문가를 좀 저도 20년 전에 토지 전문가를 저의 스승님이 계시거든요 그분들을 통해서 왜냐하면 아무리 책을 봐도 한계가 있거든요 딱 부딪혔을 때 그거를 누군가한테 물어봐야 되는데 물어볼 사람이 주변에 없으면 얼마나 답답하겠어요 아무리 인터넷 지식이든 물어봐도 한계가 있어요 그래서 주변에 멘토를 삼을 만한 부동산 전문가를 한두 명 최소 한 명 이상은 좀 있어야만 자기가 어려울 때 계속 전화나 문자를 통해서 알 수 있기 때문에 그런 전문가를 꼭 주변에 믿을 만한 전문가가 있으면 좋을 것 같습니다 투자에 실패하시는 분들이 상가건 아니면 여러 가지 형태 주식도 마찬가지고 보통 주변 사람한테 얘기 듣고 아 저게 좋대 그러니까 주변 사람에 대한 신뢰가 이렇게 똑같이 이동을 해버려가지고 전문가가 아니면서도 불구하고 괜찮다니까 옆집 친구가 괜찮다니까 같이 가서 사는 경우도 있고 그래서 손실 보는 경우들이 많더라고요 사실 그런 경우가 거의 기획부동산에 당할 때 보통 그렇게 보면 되거든요 아 그래요? 기획부동산의 영업 전략 예전에는 그냥 아무한테나 묻지마 그냥 연락처 이렇게 124 전화번호로 다 했는데 지금은 지인 영업을 하거든요 먼저 자기가 기획부동산에 등록을 해서 자기가 먼저 땅을 사요 그리고 나서 자기가 이제 거기 세뇌 당해가지고 자기 지인들한테 이 땅 좋다 하니까 이 사람들은 기획부동산을 믿고 하는 게 아니고 그 지인 믿고 하는 거죠 또 금액이 그렇게 매덕이 아니고 예를 들면 3천 5천 이런 부담없는 금액으로 접근한다고 하면 더 사람들이 끌리고 당신 믿고 하겠다 그렇게 묻지마 투자에서 저한테 당에서 오신 상담하신 분들이 한두 명이 아니고 아직도 그런 분들이 많습니다 그래서 그런 걸 안타깝게 생각하고 꼭 주변에 전문가가 아닌데 갑자기 추천했다 그런 거 조금 의심을 좀 하시면 좋겠습니다 네 근데 어떻습니까 부동산은 일단 레버리지를 쓴다 대출을 사용해서 하는 거다 라고 보통 생각을 하기 때문에 토지는 어떻습니까 일반적으로 땅이 아쉬운 게 사실 대출이 많이 안 나옵니다 아 그래요 그래서 일반적인 물건은 50%가 보통이고요 근데 경매를 통해서 토지 경매를 통해서는 최대 80%에서 90%까지 나오기 때문에 저는 경매 토지 경매를 지금 많이 추천드리고 있습니다 근데 부동산은 보통 보유세 같은 게 많이 나오잖아요 그러니까 우리 집 같은 경우는 네 그렇죠 그러니까 여기 토지와 관련해서도 어떤 뭐 나오는 세금이 있나요 다행히 이제 토지 보유세는 얼마 안 나옵니다 치중세는 3.4%고요 보통 보유세는 거의 공시지가 기준으로 매겨버렸기 때문에 예를 들면 자기가 1억짜리 땅을 샀는데 1년에 내는 세금은 거의 뭐 1만원 될 정도 1년 내는 세금 그러니까 보유세는 의미가 없고요 나중에 양도세가 문제인데 세금이 2년 이내 팔면 50% 이상의 중과세가 나오기 때문에 꼭 2년 이상 보유하시고 그러면 16%에서 30%까지 그렇게 차등돼서 나오고요 또 추천드리는 거는 3년차부터는 장기부 특별공제라는 제도가 토지시장에 있거든요 그렇게 좀 오래 갖고 있으면 갖고 있는 만큼 3년 이상 가지고 있으면 되네요 그러면 좀 세금이 조금씩 절세되고 하니까 그런 거 바라보시고 또 사실 팁을 하나 드리면 그러니까 법인으로 사는 방법이 있습니다 물론 일반 법인은 이제 농지를 사지 못하거든요 그냥 임야나 임야나 대지를 사는 법이 있는데 근데 농지를 꼭 사고 싶다 그러면은 이제 건축 행위를 허가를 받고 농지를 살 수 있는 그런 또 팁이 있으니까요 그래야지 나중에 세금을 낼 때 일반적인 개인이 샀을 때는 40%까지 내야 되는데 법인세는 20%에서 거의 절반 정도 줄이기 때문에 법인을 활용하시는 방법도 한번 생각해 보시기 바랍니다 네 아까 그 대출받을 때 50%까지는 된다고 하셨는데 근데 그거는 만약에 내가 새로 살 때 그 사는 가격에 계약서를 바탕으로 50%까지 되는 것인지 아니면 공시지가는 원래 매매가하고 좀 차이가 많이 나잖아요 오르든 내리든 어떤 걸 기준으로 보통 시세 기준으로 그러니까 계약서 상에 계약서 상에 1억이면은 1억 기준으로 5천만 원이 50% 이런 식으로 나오고 네