강남 20년만에 경매로 -40%로 쏟아집니다.최대

강남 3구는 천성이다 그래서 무조건 가격이 올라간다 그래서 많은 분들이 강남의 아파트를 빚을 내서 사거나 또는 건물주가 조물주보다 위에 있다 특히 강남삼구 쪽에는 건물을 사면 무조건 몇백억을 번다 뭐 이런 얘기들을 많이 했는데 전혀 그렇지 않습니다 정말 긴박한 상황이 펼쳐지고 있는데 지금 강남 쪽에 경매가 빛처럼 쏟아지고 있습니다 자 지금 강남의 부동산 시장이 엉망진창이 지금 정상으로 가고 있는 거 아닌가요 아 정상으로 가고 있는 거죠 그렇죠 아 지금 가격이 완전 비정상이 정상으로 가고 있다 아 지금 강남권에 뭔가 또 분양을 하려고 막 초대형 건물들을 막 용적률 인센티브를 정말 최대한 받아 가지고 지으려고 하는 곳이 꽤 있어요 자 지금 어떤 상황입니까 경매가 있거든요 여기 보시면 20년 통계를 한번 볼게요 자 보시면 경매가 지금 10월 달에 17,8 73건 있니다 이게 지금 어떤 경매입니다 이제 전국의 월배 경매 건 수예요 거의 이제 만 8,000 건에 육박하는이 경매 건수가 아 많이 늘어났네요 근데 이게 얼마나 많은 거냐면 2006년 이후로 처음이에요 지금 사상 최고치입니다 야 18년 만에 사상 최고치를 찍고 있네요 그러니까 금융위기 터지고 나서 이때 고점보다 지금 더 뚫었어요 금융위기 때보다 더 많이 경매가 쏟아지고 있다는 거예요 어 이건 정말 놀라운 일인데 놀라운 일이죠 자 그리고 서울을 한번 볼게요 자 서울도 보시면 어때요 아 무섭다 예 219건 지금 뭐 서울 부동산 시장이 제일 좋다라고 얘기하잖아요 예 근데 서울도 지금 경매 건수가이 정도 건수는 얼마 만이냐 지금 2005년 3월 달 이후로 처음이니까 20년 만에 거의 20년 만에 지금 서울의 경매 건수가 가장 많이 증가하고 있습니다 와 이건 정말 놀라운 일인데 우리가 뭐 서울에 특히 아파트 이런 것들은 막 뭐 고가를 계속 넘어간다 뭐 계속 그러고 있지 않습니까 그런데 전혀 그렇지가 않다는 거 여러분 꼭 기억하셔야 됩니다네 우리가 모두가 갖고 싶어하고 절대 성이라고 하는 강남구을 한번 보겠습니다 강남구 서초구 송파구 클릭을 해서요 데이터를 볼 거고요 자 어때요 최근에 와 아니 갑자기 이렇게 늘어나니까 예 갑자기 이렇게 이제 아니 이렇게 추세가 이제 보시면 계속 계속 증가를 하고 있었잖아요 근데 너무 많이 점핑 했잖아요 예 너무 많이 점핑 했죠 10월 달 들어서는 뭐 10월 달 들어서는 뭐 경매 건수가 어마어마하게 지금 취 속고 있습니다 자 여기 지금 보시는 데이터는 강남 3구의 모든 물건입니다 그래서 주거용 상업용 토지 다 해서 아 예 자 먼저 강남 상구의 아파트 끄덕 없다 자 그러면 진짜 좋으면 경매가 나오면 안 되죠 그죠 더군다나 다들 기억하시겠지만 코로나 지금 왜 이렇게 경매가 늘어나냐 이자부담을 못 버티고 경기가 지금 안 좋으니까 그런 거거든요 다 은행이 다시 뺏어 가죠 근데 강남 3구는 2020년과 21년에 대출 안 해 줬잖아요 전부 다 현금 있는 분들만 산 거예요 그러다 보니까 반등도 굉장히 세게 나왔고 뭐이자 때문에 급한 사람이 없어요 그러면 강남 상고에 아파트 경매가 없어야 되는데 지금 어때요 어 이것도 많이 늘어났네요 요것도 지금 거의 80까지 지금 늘어났습니다 야 자 이거는 늘어난 이유가 이자보다 아니잖아요 그럼 뭐 때문이죠 경기가 어려워서 경기가 어려워서 내가 뭐 사업을 하거나 뭐 하거나 잘못돼서 이렇게 지금 나오고 있는 건수인 거죠 아파트를 담보로 잡았다지 뭐 기타 등등 여러 가지 이유로 인해서 나오는 거죠 뭐 그니까 예를 들어서 대출 받아 아파트를 사지 않았겠지만 이걸 담보로 다른 걸 또 쓸 수 있잖아요 그런 경우가 많은 거죠네 맞습니다 특히 저이 건설업하시는 분들 중에 시행하시는 분들 중에 자기 주택을 담보로 기본적으로 다 잡아요 아네 그 시행이라는 것은 만약에 어떤 현장에서 뭔가 안 좋아졌어 그 대표이 대표가 책임을 지거든요 그기 때문에 아마 이런 매들이 많이 나올 겁니다 지금네 거기에 가장 이제 정말 이제 위험한 시장이 어디냐 바로 상업용 부동산입니다 자 이거 보 와 이게 갑자기 잠깐 잠깐만 이건 너무 심한 거 아닙니까 갑자기 그냥 지난요 통계 데이터가 2008년 이후로 있는데요 갑자기 우뚝 솟았고 거의 지금 100건에 육박하고 있습니다 지금 지금 글로벌 금융위기 20089 이후로는 역대 최대치인데 금융위기 때 보다도 더 많도 배 이상 많아요 지금 아니 상업용 건물 특히 그 꼬마 빌딩이나 또 대형 빌딩의 경우는 강남은 뭐 공실이 없다 이런 그런 그 뉴스들을 많이 내거든요데 사실 제가 직접 가서 보면 공실률이 어마어마합니다 강남권에 공실률이 많은데 뉴스인 그 신문기사 나는 거 보면 뭐 공실률이 뭐 1% 미만이다 뭐 이런 얘기들이 나는데 그거 다 뻥이에요 왜냐면 제가 직접 보면 1% 일 수가 없어요 임대 임대 임대 임대 임대 전부 다 그죠 그러니까 이제 좀 이런 분들 계시잖아요 지금 금리를 2008년 금기 이후로 지금 두 번 연속으로 지금 금리 내린게 지금 금기 이후로 처음이거든요 그 0.2 0.2 두 번 내렸죠 그러다 보니까 무슨 얘기를 하느냐 아 이자부담 내려가니까 부동산 다시 올라간다 자 이런 얘기를 하면서 또 이런 부동산 매수를 부추기는 분들이 또 있거든요 자 근데 경매 통계 데이터를 보면 지금 무슨 얘기를 하고 있어요 시장이 지금 무너지고 있다 완전히 무너지고 있다 지금 너무 급한데 여러분이 그래프 오른쪽에 여기 보이십니까 여기 지금 여기 와이 정도 그래 면 이게 좀 거의 두 배 넘잖아요 지금 예 전월 대에서는 세 배 이상 증가했습니다 지금 아 한국니까 이게 시작인 거죠 너무 거품을 달고 왔기 때문에이 거품을 걷어내는 시간이 지금 드디어 온 거라고 저는 봐요 그렇죠 그니까 저희도 같이 임장을 좀 우리가 건물 좀 다녀 봤잖아요 사실 거기서 나오는 월세 월세 대비해서 그리고 그 월세도 무슨 렌트 프레니 뭐 이런 거에서 온갖 마사지가 된 수익률이 아아 근데 그 수익률이 사실은 말도 안 되는 수익률이아요 아니 솔직히 건물이라는 그 값이네 그 월세 수익률 아고 다 맞춰서 뭔가 이익이 나야이 건물 값이 나오잖아요 근데 수익률은 전혀 안 나오는데 건물 감만 엄청 비싸단 말이에요 그런데 이제 건물주인 분들을 제가 많이 알잖아요 그분들하고 대화를 나누면 뭐라고 얘기하냐면 아유 내 건물은 모퉁이에 있잖아 또 이게 뭐가 문제냐면 강남에 옆에 건물에 뭐 어떤 상가 하나를 월세를 올리면 주변에 다 올립니다 아 저집이 얼마니까 우리는 얼마여야 돼 이런 식으로 올리다 보니까이 수익률이 안 맞고 또 특히 소상공인분들 중에 그 자영업 이렇게 하시는 분들 있잖아요 식당이나 이런 분들 정말 너무너무 힘듭니다가 보세요 지금 막 장난 아니에요 근데 건물 임대료는 계속 올려 왜 자산가치 때문에 올린다 이거예요 그렇죠이 데이터를 보잖아요 그럼 향후에 앞으로 상업용 부동산이 대략 몇 % 조정이 될 건지가 나와요 제가 보기에는 한 40% 정도는 조정이 될 것 같아요 그럼 거의 뭐 반토막인데 막 뭐 200억짜리 건물이면 100억이 되는 거고 예 100억대 되는 거죠 100억 초반대 야 자 이게 왜냐면이 매각률 매각가 율은 거짓말을 못 하거든요 자 그래서 요거를 제가 최신만 좀 볼게요 가장 한 4년 정도만 제가 해서 볼 거고요 자 보시면요 이제 막대 그래프가 경매 건수인 예요 파란색이 메가가 유입입니다 그래서 어 감정가 대비해서 몇 퍼센트에 낙찰이 되는지 그다음에 매강 빨간색 선이 매강 유리인 매강 유리라고 하는 거는 경매가 100건이 나왔으면이 100권 중에 몇 퍼가 되는지를 보여 주는 거예요 근데 여기 보시면 매각률이 19% 밖에 안 되잖아요 그러니까 지금 지난 달에 경매가 뭐 한 100건 정도가 나왔다면 19개 정도만 지금 낙찰이 된 거죠 나머지 낙찰이 안 되고 유찰 된 거예요 그래서 80개는 아예 이제 거들떠 보지도 않는 거예요 아 자 그런데 그나마 매각된 것도 보시면 매각 거 율이 몇 프죠 63% 63% 여기 오른쪽에 여기 여기 보시면 여기 딱 나오잖아요 63% 지금 오른쪽에 보이시죠 63% 지금 말씀하신네 대로 40% 아지 내려온 거네요네 거의 40% 정도 지금 내려온 가격으로 거래가 되는 거예요 자 그런데 지금 시중에서 그냥 부른 호가에 건물을 사는 거는 바보들이 자 그만 이거 하나 정리할게요 지금 우리 김기헌 대표 하신 말씀 중에 지금이 얘기가 감정가 대비 63% 정도 선에서 어 낙찰이 됐다 이거잖아요 자 여러분 시세가 감정가보다 높습니다 아시죠 시세가 밑에 감정가가 있고 또 물론 뭐 감정가가 어떤 시세가 다 높게 나올 수도 있죠 감정을 또 뭐 이상하게 하고 그러면 근데 감정가가 아무튼 시세가다는 보통 낮습니다 그런데 감정가보다 낙찰가율이 63% 얘기는 시세가 대비 50% 최소한 되는거다 이렇게 봐야 되겠죠 맞습니다 그래서 지금 이런 데이터들을 보면은 초성이 하는이 상업용 부동산부터 지금 무너지고 있다 제가 이런 말씀드리면 정말 죄송한데 주변에 꼬마 빌딩 또는 중형 빌딩 이런 걸 살 때 강남의이 땅값이 막 올라가는데 다른 지역보다는 기하급수로 올라갔습니다 왜냐면 강남에 하이엔드 오피스텔 뭐 하이엔드 주거용 시절이라서 한 동짜리 30억 40억 50억 200억 이렇게 분양을 한단 말이에요 그러다 보니까 시행하시는 분들이 그 땅을 그냥 남들이 얘가 얘가 먼저 살까 봐 내가 더 가격을 높게 부르면 누가 더 크게 불러요 그러다 보니까 땅값이 보통 평당 한 6 7천 했던게 4억 5억 갑니다 4억 5억 주고 땅을 사서 개발을 해서 조그만 무슨 하이엔드를 하나 지어놓으면 그래서 30억이 거예요 그니까이 말이 안 되는 건데 지금 분양이 전 혀 안 되고 있죠네 그러니까 결국은 뭐냐면 그분들이이 건물을 사거나 땅을 살 때 강남에 80% 정도 90% 정도 대출을 받아서 샀어요 이제이 땅들이 지금 경매로 나오는 거라고 봐야 되는 거요 그동안 평호 TV 보면서 강남은 안 떨어지는데 왜 자꾸 떨어진다고 얘기하느냐 말했던 많은 애청자분들 이제 진짜 현실로 오고 있다는 거 이거 여러분 꼭 기억하셔야 됩니다 그리고 이제 진짜 무서운 거는 저는 이게 지금 시작이다 봅니다 국물 터진 거예요 이제 금리를 내리는 거는 중장 적으로 봤을 때 분명히 호재는 맞아요 근데 단기적으로 봤을 때는 금리를 지금 금기 이후로 연속으로 내릴 수밖에 없을만큼 상황이 너무 심각한 겁니다 그래서 지금 이렇게 경매 물건들이 본격적으로 지금 쏟아지기 시작을 하고 있고 근데 아직 우리가 뭔가 지금 위기는 안 터졌잖아 그래서 지금 계속 어떻게 보면 그냥 늪에 빠지듯이 계속 그냥 스물스물 스물 지금 계속 지금 늪에 빠지고 있거든요 지금 뭔가 위기가 안 터졌다고 말씀하시는 김기현 대표님 얘기에 제가 하나 수정을 요청하겠습니다 그게 뭐냐면 실 그 서울의 고가 아파트나 이런 또 그 상업용 부동산을 살 수 있는 유효 수요가 25년 26년에 엄청나게 줄어듭니다 왜냐 지금 대기업에 임원들 감축하지 않습 그리고 대기업 구조 전합니다 그렇게 고연봉자이 엄청난 감원이 이루어지고 있는데 어떻게 부동산을 누가 살 것이며 어떻게 가격이 또 올라갈 것이냐 이거예요 그러니까이 문제를 우리가 한번 곰곰히 생각해 보면 가격이 조정받을 수밖에 없는 경 경제 구조로 지금 가고 있다 맞습니다 그래서 정말로 지금 상황이 심각한 상황으로 지금 계속 가고 있기 때문에 정부가 억지로 떠받친이 2023년 24년 이거 가지고 그리고 일부만 올랐잖아요 여전히 노도강이나 서울의 외곽은 전고점 택도 없어요 거의 반등이 없습니다 근데 이런 시장을 두고 뭐 계속 좋아지니 많이 이런 얘기를 한다는 거 자체가 우리가 이게 지금 그 사실은 인플레이션 일어나서 부동산 가격이 많이 올랐는데 뭐 이게 더 올라야 올라가는 거 아니냐 이런 분들 있거든요 그런데 중요한 건 이렇게 고가로 올라가면이 건물을 개인이나 어떤 작은 기업에서 분양받을 수 있는게 아니고요 리치나 자산운용사에서 이걸 걷어 갑니다 근데 자산운용사의 돈은 누구 돈입니까 결국 고객 돈이잖아요 고객 돈이 말라가고 있다 그니까 이거를 우리가 좀 넓게 보면 김기원 대표님 하신 말씀처럼 저런 무서운 말이 시작이 거라는 거네 제가 21년 10월 달에 그 최고 좀 얘기를 하고 22년에 상당한 폭락이 있었죠 근데 아마도 내년에는 그 이상의 충격파가 지금 자우리 리치고 김기현 대표가 자기가이 데이터를 리치고 통해서 보면서 본인 스스로가 너무 놀랬다고 합니다 그니까 이런 상황을 표영호 김기훈 둘이서 또 쓸데 얘기하는 이런 생각하지 마시고 정말 위기가 오고 있다이 위기를 우리가 알고 있고 대응하는 사람은이 위기를 극복할 수가 있습니다 그런데 이걸 모르고 그냥 무턱대고 달려들거나 이러면 정말 어렵게 어렵게 평생 동안 일군 자산이 순식간에 눈 녹아 내리는 것처럼 녹아내릴 수가 있다는 거 꼭 기억하시고 야 리치고 어 표영호 TV 긴급 방송 하자는 이유를 제가 알았습니다 오늘 귀한 시간이 그래프 보니까 좀 무섭긴 한데 귀한 정보를 주셔서 고맙습니다 리치고 김현 대표님이셨습니다 고맙습니다 [음악]