(충격) 세계 1위 홍콩 아파트 마저 무너졌다' 세계에서 가장 비싸다는 홍콩 아파트 값은 왜 반토막이 났나?

여러분 초고층 아파트 좋죠 초고층 아파트 너무 좋아하지 마시기 바랍니다 당장은 집값이 비싸도 나중엔 집값이 반토막으로 뚝 잘릴 수도 있습니다 전 세계에서 집값이 가장 비싼 나라 비싼 도시가 어딘지 여러분 아십니까 대한민국 서울 일본 도쿄 영국 런던 홍콩 미국 유역 싱가포 뭐 여러 군대 여러분들이 떠올릴 겁니다 과연 어디일까요 정답은 제가 끝부분에 말씀드리겠습니다 현재 집값 자체로만 보자면 전 세계에서 집값이 가장 비싼 나라가 모나코 모나코에 왜 비싼 집이 많을까요 모나코는 프랑스 남부에 접한 아주 작은 국가인데요 인구 38,000 여명 중에 35% 100만 장자입니다 인당 국민 소득이 놀라지 마십시오 18만 5,000달러 우리나라 돈으로 2억 4천만 원이 조금 넘습니다 모나코의 세계 부자들이 몰려는 이유는 소득세가 폐지되었다는 겁니다 이렇게 되니까 사람들이 몰려들어서 주택에 대한 수요는 많은데 작은 땅에서 공급은 부족하니까 집값이 급상승한 거죠 모나코는 집값이 3.3mm 당 평균 2억 5천만 원 정도 되는데요 서울 3.3m 매매가가 평균 약 4,200만 원인 것과 비교하면 여섯 배 정도가 모나코가 비쌉니다 물론 소득 수준으로 비교하면 소득도 우리나라보다 여섯 배 정도 많습니다 저는 오늘 모나코 이야기를 하려는게 아니라 사실은 홍콩 이얘기를 하려고 합니다 홍콩은 한때 전 세계에서 집값이 가장 비싼 나라였습니다 그런데 그랬던 홍콩 아파트 값이 지금 고점 대비 반토막이났습니다 홍콩에서 부동산 침체가 이어지면서 200억원에 거래되던 최고급 아파트 가격이 40% 넘게 폭락해서 거래가 되고 있습니다 이제 곧 50 % 폭락도 머지 않았다 이런 현지의 이야기들도 많이 들려오고 있는데 며칠 전에 홍콩 사우스 차이나 모닝 포스트의 보도를 보니까 154평 아파트를 작년 23년에 1억 1천만 홍콩 달러 그러니까 우리나라 돈으로 한 200억 정도가 됩니다 이걸 매물로 내놨는데 1년 동안 팔리지 않기 때문에 계속 가격을 낮추다 결국 6,500만 홍콩 달러 우리나라 돈으로 한 117억 원 정도에 팔렸습니다 시세대비 41% 정도 가격에 팔린 거죠이 아파트를 산 사람이 누구냐 봤더니 우리 돈으로 한 3조 규모의 자산을 갖고 있는 자동차 관련 사업이라는 회사 대표였다는 거예요 예전 같으면 그냥 가격을 부르는 대로 주고 샀을 텐데 이제는 3조원의 부자들 마저도 아파트값 거품이 거친 그 반값에 산다는 것이 아주 중요한 포인트다 이겁니다 그런데 이보다 더 중요한게 뭐냐면 여러분이 내용을 꼭 아셨으면 좋겠습니다 사실상 홍콩은 집값이 정말 감당이 안 될 정도로 비쌌는데 그렇게 비싸진 원인을 사람들은 홍콩은 땅이 좁아 집을 지을 땅이 없다 그래서 비쌀 수밖에 없다 다 이거였죠 물론 홍콩은 전 국토 중에 집을 지을 수 있는 토지가 3.7% 밖에 안 되기 때문에 수요는 많고 공급은 부족하니까 집값이 뛰었다라는 말도 일리가 있는 분석이 있지만 그런 이유보다는 더 실질적인 이유가 있습니다 집을 지을 땅이 없다를 마케팅 전략으로 쓰면서 홍콩의 집값을 부풀리고 끌어올린 사람들이 있는 거죠 건설 업자나 또 전 세계에서 달려든 투기 회사들 이런저런 사호 펀드 회사들 또 부동산 리치 회사들 그리고 투기꾼들이 결국엔 홍콩의 집가 거품의 가장 큰 주범 라고 저는 봅니다 사실 우리나라 뭐 증권 회사도 홍콩 빌딩에 투자를 했다가 엄청난 금액을 손해를 봤었죠 투자한 빌딩이 홍콩 주름 반도에 있는 골든 파이낸셜 글로벌 센터라는 빌딩이었다 2019년 당시 1조원이 넘는 투자 규모를 기록하면서 싱가포르 투자청 그리고 독일의 도이체 방크 같은 아주 글로벌 기관 투자자들이 참여를 했고 우리나라에서는 유일하게 미래에서의 증권이 투자자로 선정이 됐습니다 미래에서 증권은이 건물에 2,800억원 정도 대출을 해 줬습니다 이게 선순위 대출이 아니고 중 중순위 대출이었다 좀 세지만 건물을 청산할 때는 돈을 못 돌려받을 수도 있죠 그래서 이자도 센 거지만 아무튼 2,800억 중에 자기 자본은 300억 원을 투자하고 나머지 2,500억원 펀드로 만들어서 증권이나 보험 이런 금융사에 재매각을 했습니다 당시 유진 투자 증권도 200억 원을 투자했는데 그때 때마침 2020년에 코로나 팬데믹이 오면서 상업용 부동산의 경기가 완전히 꺾였어 오피스 수요가 급감하면서 오피스 빌딩들의 가격도 뚝뚝 막 떨어진 그때였습니다 그래서 결국 만기를 3년 계속 넘기고 미루다가 펀드에 들어갔던 돈들이 빌딩 매각으로 투자했던 돈을 회수하지 못했습니다 선순위 다 못 돌려받았는데 중순위 돌려받을 리가 없겠죠 이게 2023년의 일이었습니다 아무튼 부동산 투기로 홍콩의 부동산에 가치는 세계 1위다라고 하다가 최은 다시 폭락하기 시작한 겁니다 투기꾼들이 비싸게 샀던 그 초고층의 아파트 가격이 이게 더 미쳐서 더 올라가야 파는 사람 입장에서 뭐 남을게 있을 텐데 시장이 갑 갑자기 완전히 꺾이면서 팔리지가 않는 상황입니다 경기는 점점 나빠지고 현금 확보를 위해서 빨리 팔기는 해야 되겠고 또 팔리지는 않고 이런 상황에 지금 홍콩이 몰려 있습니다 사실 최근에 이렇게 된 이유는 부동산 개발사들과 투기꾼들이 홍콩 내에서 부동산 가격을 너무 많이 부풀려 놨습니다이 사람들은 홍콩이 아니라 중국 부동산 시장에서 아주 어마어마한 돈을 부동산 상속으로 부을 축척한 사람들이 대부분인데요 그런데 지금 중국의 부동산이 붕괴되고 있으니까이 사람들도 돈이 돌지 않습니다 돈이 없습니다 그래서 가장 빨리 팔리는 것이 뭐냐 홍콩의 아파트니 내놨는데 안 팔리니까 결국 40% 50% 아지 가격이 하락하고 있는 겁니다 뉴욕 타임즈에서 이런 보드를 했습니다 홍콩의 초국가 주택의 가격 붕괴가 중국 경제 침체에서 비롯된 측면이 있다라고 보조를 했습니다 중국에서 부동산으로 돈을 벌어서 홍콩의 초고층 비싼 아파트를 사던 사람들이 많았던 겁니다 대표적인 사람이 누구냐면 중국의 최대 부동산 개발사 중에 하나인 헝다 그룹의 회장입니다이 사람이 한 때는 57조 원의 자산을 보유했을 정도로 부동산 부자인데 헝다 그룹이 부도가 났죠 자 부도가 나면서 구속이 됐습니다 그러니까 57조의 부자도 부도가 나는 겁니다 부동산으로 장난치다가 다 날리게 된 겁니다 자 홍콩 내에서 좀 잘 나간다 하던 기업들이 경기 침착가왕 하루 아침에 갑자기 파산하는 경우가 지금 많이 발생하고 있습니다 기업들이 파산하게 부동산이라고 안전할 수가 없겠죠 지금 홍콩에는 오피스 빌딩의 공실이 심각해지고 있습니다 이제 최고의 부동산 시장 홍콩이 망가지고 있는 겁니다 서울 강남도 오피스 공실률이 눈에 많이 뜁니다 직접 여러분가 보시면 다 알게 됩니다 점점 더 공신이 늘어나고 있습니다 최근 우리나라의 파산하는 기업들의 45% 지금 서울 강남에 몰려 있습니다이 영상 여러분 다시 한번 보시기 바랍니다 자 아무튼 우리나라의 서울의 경우 비싼 아파트도 수십억 200억 300억짜리 있습니다 그런데 이런 최고가의 아파트들이 홍콩처럼 되지 말라는 법이 없기 때문에 우리도 이걸 타산 지속으로 삼아야 된다라고 봅니다 홍콩의 아파트 반값 얘기가 왜 중요하냐면 서울 아파트 가격을 견인하는 것이 바로 이런 최고가 아파트들의 거래가 계속 나오기 때문에 사람들의 심리를 더 자극하게 되죠 그 심리로 인해서 모든 아파트가 가격이 오르기 때문입니다 자 서울의 아파트도 홍콩처럼 어느날 갑자기 뚝뚝 떨어질 수 있다 이런 위험 항상 존재합니다 지금 홍콩은 부동산 시장에 비상이 걸렸습니다 갑자기 가격이 폭락하면서 홍콩 정부가 주거용이 비주거용 산이든 모든 그 대출의 한도를 좀 늘려 주고 있습니다 홍콩의 은행들이 올해 두 번나 대출 금리를 인하해 줬고요 그런데도 중요한 건 뭡니까 최고가에 비싼 집은 사지 않는다 이겁니다 40% 아지 내려온이 집값이 또 50% 아지 더 하락하면 그야말로 홍콩 부동산 시장은 패닉이 오기 때문에 어쩌면 매도 런도 나올 수가 있다 이렇게 봅니다 홍콩의 집값 하락 우리나라와 마찬가지로 2022년부터 시작됐습니다 그런데 우리는 특론 23년 23년 연속적으로 집값 하락을 좀 방어를 했죠 자 앞서 말씀드렸지만 홍콩은 좁은 땅에 인구밀도가 높아서 투자 투기꾼들이 모여들면서 세계에서 가장 비싼 집값의 수준을 유지해 왔습니다 이렇게 비싼 홍콩의 집값 우리나라 서울보다는 싸다는 거 여러분 알고 계십니까 사람들은 자꾸만 홍콩의 집값이 서울보다 비싸다고들 하는데요 그게 아닙니다 홍콩의 아파트값의 중간값 정도 되는 아파트 p 지수가 20점 7배 p 지수라는게 내 소득을 다 저축해서 살 수 있는 그 기간을 말하죠 예를 들어 내 연봉이 5천만 원이고지가 값이 10억이면 p 지수가 20이 되는데요 20년 동안 월급을 다 모아야 살 수 있다는 뜻입니다 홍콩의 p 지수가 20.7 이니다 서울의 PI 지수가 얼만지 아십니까 25 정도 됩니다 세계에서 가장 비싼 집값 그러면 서울이라고 할 수 있겠죠 물론 단순하게 집값 자체로만 본다면 홍콩의 집값이 비싸죠 그런데 홍콩의 홍콩 1인당 GDP n 53,000 달러지 우리는 35,000 달러입니다 이렇게 소득 대비로 따져 보면 서울이 홍콩보다 집값이 비싸다 이겁니다 홍콩이 지금 최고 급 초고층 아파트들이 최고가 대비 -40% 거래가 되고 있습니다 곧 - 50% 거래도 나올 겁니다 우리는 이걸 반드시 타산 지속으로 삼아야 된다라고 봅니다 오늘 여기까지 하겠습니다 [음악] 고맙습니다 y