'다 끌어다가 겨우 집 샀더니..ㅠ' 파산 아파트 쏟아진다.. (서동기 박사)

내년에 PF 문제가 이게 보통 문제가 아닐까 더 큰 폭탄이 내년에 생기기 가능성이 많아. 가능성을 가지고 있다는 게 우리한테는 공포지요. 엄청난 공포지. 또 하나 중요한 게 있어요. 지금 정치적인 이런 문제가 아니라도 우리나라가 상당히 장기 저승자로 갈 판이었는데 2.0 밑으로 내려가 1%대가 들어갔다. 이거는 대기업도 구조조정이 들어가고 가계부채 많은 분들은 파산할 수도 있겠지. 잘못하면 회생불능상태가 올 수도 있다는 거죠. 네 여러분 안녕하십니까. 지금 뭐 안녕하다고 하는 인사를 주고받기가 참 어려울 정도로 시국이 말이 아닙니다. 그런데도 불구하고 경제 얘기를 또 끊임없이 해달라는 분들이 너무 많기 때문에 자 오늘도 대한민국 최고의 감정평가사 또 전협회 회장님이시기도 하셨던 우리 서동기 박사님 모시고 부동산 경제 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오십시오. 네 반갑습니다. 잘 주무셨습니까? 요새 잠이 안오죠. 잠이 안옵니까? 여러가지 걱정이 많아서. 고민이 많죠. 지금 뭐 부동산 업종에 관련 있는 분들 그런 업종이 근무하고 계신 분들 또 그런 사업을 하시는 분들은 지금 살아난 판일 겁니다. 살아난 판이죠. 앞으로 어떻게 진행될지도 모르고. 그쵸. 특히 지금 분양을 막 하려고 하거나 분양을 지금 시작한 곳에서는 힘들지 않겠습니까? 올수부터 따오면 다행이지. 앞으로. 경제 공황이 올지도 모른다 내년에 막 이런 말도 나오고 있잖아요. 분양 신청하는 사람도 없고 부동산 값이 어떻게 될지는 모르니까. 폭락할 가능성이 상당히 많다. 이런 위기감 때문에 수요자들이 분양 받을 생각을 못하는 거예요. 아 이게 부동산 폭락이라고 하면 지금 현재 이런 기준 가격에서 어느 정도까지를 우리 박사님은 폭락이라고 보시는 거죠? 제일 많이 올랐던 데가 서울 강남 쪽이잖아요. 그리고 지방 같은 데는 사실 오르지가 않았어요. 그러니까 떨어질 것도 없는데 거기서 또 떨어져요. 불경기가 오면. 부동산 가격이라는 게 항상 중심부에서 외곽으로 팔수록 부동산 경기가 좋아지면 중심부부터 올라요. 그리고 점점점 외곽으로 오르기 시작해요. 경기가 호황이 되면. 그런데 불경기가 되면 어때요? 떨어지기는 어디서 떨어지냐면 외곽부터 떨어져요. 지방부터 떨어진다 이거죠. 그럼 오르지도 않았는데 또 떨어지는 거네요? 오르지도 않았는데 또 떨어지는 거죠. 가뜩이나 미분양이 많은데 더 건설사들이, 부도들이 더 많이 늘어나겠죠. 지금 부산에 좀 전에 제가 데이터를 보고 왔는데 5천 차가 넘어요. 악성 미분양도 그렇고. 더 늘어날 거예요 아마. 지금 건설사가 부도가 난 게 29개예요. 그중에 종합건설사만 12개예요. 그다음에 지금 폐업한 데가 2천 개가 넘어요. 그렇죠. 종합건설사하고 전문건설사 다 합쳐서 2천 개 하고. 지금 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었는데 계속해서 서울의 아파트값은 오른다. 그리고 사실 분양가도 지금 굉장히 비싼데도 서울의 경우는 완판이 되는 경우도 있었단 말이죠? 네. 있었죠. 이건 어떻게 해야 될까요? 이 부분은. 내년 상황이 달라질 것 같아요. 어떻게? 지금 이제 서울도 많이 올랐잖아요. 국가적으로 굉장히 지금 경제적으로 위기거든요. 이 위기 때문에 높이 올랐던 강남이던 집값도 원래 그 품이 있었어요. 네. 그것도 많죠. 사실은. 지금 이런 경제적인 상황이 좋아도 거품이 서서히 빠지게 되어있거든요. 근데 급격하게 빠진다 이거죠. 내년에. 속도가 붙는다. 속도가 굉장히 붙겠죠. 지금 뭐 사실 해외에서도 우리 지금 한국 경제를 많이 지금 불안불안해 하잖아요. 엄청 걱정하고 있죠. 해외에서. 특히 트럼프 쪽이나 이런 미국에서는 오히려 트럼프가 내년에 취임하고 나면 관세 문제부터 더 우리를 쪼인다 그러는데 지들이 쪼이면서 지들이 우리 걱정하고 있어요? 우리나라 망한다고 자꾸 걱정을 하거든요. 미국에서? 네. 근데 지금 이 시점에서 우리가 지금 트럼프하고 접촉을 부지런히 해야 되는데 외교 쪽에서. 다른 나라 대통령들 트럼프 그냥 취임도 전에 만나러 가잖아요. 캐나다 총리도 숙소로 만나러 갔잖아요. 그렇죠. 전부 다 만나러 가고. 또 우크라이나 젤렌스키도. 만났죠. 그러니까 대통령들이 트럼프 한번 만나고 싶어가지고 선을 대려고 안간힘을 쓰고 있죠. 우리도 지금 외교가 해서 트럼프 참모들이나 트럼프를 만나려고 해야 되는데 지금 이 상황에서 외교가 제대로 작동할 수 있을까? 그러면 트럼프는 우리나라를 마음대로 할 수 있겠죠. 그러면 지금 현재 외교 자체도 이미 다 막힌 거잖아요. 막힌 거죠. 외교가 막혔다고 봐야죠. 그럼 어떤 그 리스크를 빨리빨리 우리가 대응하기에는 속도가 지금 없으니까. 속도가 없죠. 그대로 지금 당하는 수밖에 없는 수도 있고. 당하는 수밖에 없죠. 지금 정치적인 문제, 이런 문제가 해소가 되지 않으면 우리는 지금 국민들이 정치인들을 걱정하고 있어요. 아니 정치인들이 국민을 걱정해야 되는 거 아니에요? 솔직히 그동안 그래 왔잖아요. 이게 사실 국민들이 열심히 일하고 자기 막 먹고살기 바쁘고. 먹고살기 바쁜데. 그런데 지금 정치인 걱정해야 되고. 정치에 무슨 관심이 있어요 국민들은? 지금 뭐 먹고살기 힘드는데. 그렇죠. 국민들은 의식주 해결되면요. 그게 최고인 거예요. 사실은 그게 제일 평화로운 세상인데 이게 지금 경기도 침체가 오고 정치도 이렇게 리스크가 생기고 하다 보니까 특히 이제 우리나라 같은 경우는 한국의 부동산 자산이 가계별로 한 7, 80% 차지한단 말이에요. 거의 80% 가까이 돼요. 엄청 많아요. 많아요. 근데 이게 20%, 30%. 만약에 30% 전체적으로 폭락한다고 싶으면 이건 정말. 가계부채 많은 분들은 파산할 수도 있겠죠. 그렇죠. 그래서 지금 보니까 시행사들이 이제 강남에 땅 사놓은 분들 있잖아요. 수도권에 땅 사서 아파트를 지으려고 하거나 아니면 오피스 빌딩을 지으려고 하거나 이런 빌딩들 준비하시는 분들이 지금. 올수록 됐다고 봐야죠. 망한 분들이 많아요. 많이 무너졌죠. 지금. 신문에 반하지 않아서 그렇지 굵직한 시행사들이 이미 부도가 나 있는 상태고 짓다가 아마 내년에는 더 도미노처럼 더 폭발적으로 늘어날 것 같아요. 그런데 보니까 그런 이제 땅을 사서 뭔가를 하려다가 망했는데 보통 이제 PF 부실로 인해서 이게 망가지고 그 땅이 새롭게 또 나와서 누군가 주인을 찾아가야 되잖아요. 보통 순서만. 그 절차가 우리나라에서는 이루어지지 않았어요. 그렇죠. 사실은 우리나라에서 2, 3년 전에 PF가 문제가 생겼을 때 부실을 터뜨렸어야 돼요. 터뜨리지 않으니까 계속 안고 갔죠. 계속 정부에서 안고 갔잖아요. 그래서 시행사가 망한 이유가 보니까 뭐냐면 이자를 못 줘서 아웃. 아웃된 거죠. 계속 정부에서 안고 갔기 때문에 그때 터뜨려가지고 무너지면 그다음 사람이 땅을 싸게 사잖아요 또. 싸게 사면 싸게 산 것만큼 분양가도 좀 낮아질 거고 분양가가 더 낮아지고 그럼 부동산 가격이 안정될 거 아니에요. 다운되고. 근데 그런 절차를 밟아야 되는데 계속 정부에서 막아왔단 말이에요. 버티게 하고 또 좀 더 인공호흡 좀 해주고. 물론 정부 입장에서도 이해는 되죠. 경제가 망가지니까 연착륙을 시키자 하는 건데 실제로 그걸 막음으로써 더 큰 폭탄이 내년에 생기기 가능성이 많아요. 내년에 PF 문제가 이게 보통 문제가 아닐 것 같아요. 지금 우리가 지금 물 밑에서 지금 뭔가 막 문제가 골막 터지는 것들이 터져나오는 시기가 이제 25년 내년일 거다. 특히 이게 지금 뭐 정상적인 정부 운영으로 인해서 잘 굴러가도 내년이면 터질 텐데 그렇지 않으니까 속도가 더 빨라질 수 있다. 속도가 굉장히 빨라질 수 있죠. 모든 부동산 정책들이 올스톱 되어버리기 때문에 자 그러면 박사님 궁금한 게 뭐냐면 지금 뭐 일기신도시부터 재건축 단지들이 많이 있지 않습니까. 예정 단지들이 여기 지금 재건축 자체도 지금 못 가는 거 아닙니까? 원래도 뭐 분양가부터 분당금부터 뭐 여러 가지로 못 가지만 그거 아니라도 몇 년 내야 된다. 2030년이면 왕궁이 된다 이런 말이 나왔는데 선도지구는 그렇게 예상하셨죠? 선도지구는 그렇게 됐는데 그조차도 지금 기약이 없어요. 일단 그거 아니라도 분당금이 얼마나 나올지도 모르는 거고 그렇죠. 분당금 무서워서도 재건축이 안 되는 판에 건축기간이 어떻게 될지도 모르는 거고 그리고 이제 재건축에서 또 하나 중요한 게 있어요. 분당금이 많이 나오면 주민들이 반대하잖아요. 재건축이라는 게 나중에 분양 당시에 아파트 값이 그만큼 올라가줘야 돼요. 그게 만일에 떨어져 준다든가 수평으로 간다든가 하면 그게 다 피해가 재건축 주민들한테 가는 거예요. 그럼 재건축은 해가지고 많은 손해를 볼 수 있죠. 그러니까 지금 재건축의 가장 큰 글림돌이 앞으로 부동산 값이 이만큼 더 오를 것이다 이런 기대 그게 돼야 되는 거고 분당금이 지금 분당 값도 3억에서 5억 이렇게 막 추측하고 있는데 실제는 얼마가 나올지 몰라요. 지나가야 하는 거예요. 저희 분당 선도지구 신정된 그 단지에 사시는 분들이 메일이 여러 통이 왔는데요. 저희한테 어떤 분들이 본인들이 직접 분당금과 부당금까지 합쳐서 그러니까 뭐 전기 끌어오고 하더라도 부당금이 또 이런 게 있잖아요. 여러 가지 물가는 12억까지 예상하시더라고요. 근데 그게 지금 시선에서 12억이지 이게 입주 때까지 중공 때까지 시간이 아직도 있기 때문에 물가가 또 오를 거 아닙니까? 그러면 12억이 아니고 15억으로 될 수도 있는 거고 더 많이 될 수도 있고 또 그거보다 줄 수도 있는데 문제는 아파트 값조차 안 오르고 떨어진다면 이중고를 겪는 거죠. 이중고 분당금도 더 많이 나오고 그 다음에 아파트 값도 떨어지면 아파트 값이 계속 오르라고 상상하고 재건축을 하는 거예요. 그렇죠. 근데 아파트 값이 다 떨어진다 떨어질 가능성이 지금 많거든요. 이런 상황에서는 나중에 분양 당시 아파트 값이 떨어져 있다. 그러면 분당금에 플러스 또 고통이 추가되는 거예요. 아... 분양이 안 되네. 자 지금 이거 한 번 여쭤볼게요. 대다수의 많은 이 부동산 관련 업을 하시는 분들 중에 이런 말 하시는 분들이 있거든요. 뭐냐 장기 침체 그래서 우리가 일본처럼 아파트 가격 또는 상업용 부동산의 가격이 정말 우리가 상상하는 것보다 훨씬 더 드라마틱하게 하락으로 떨어질 수 있다. 그리고 그게 오래 갈 수 있다. 그 이유가 경제적인 성장률 자체가 낮아지고 또 침체가 깊어지고 길어지고 또 인구도 지금 이 수요를 받쳐줄 만한 인구들이 지금 현재 없잖아요. 그래서 이걸 어떻게 예상하시는지 바로 저출산 장기 저성장으로 가는데 일본이 과거에 1990년에 침체 직전에 부동산 폭락 직전에 인구 증가율이 신생아 증가율이 1%가 넘었어요. 우리는 지금 0.7이죠. 0.6, 0.7 네. 0.6, 0.7 이렇게 되는데 일본보다 상황이 더 안 좋아요. 그렇죠. 일본은 지금 현재 출산율이 우리보다 2배예요. 일본은 그때 펀더먼트가 큰 편이었어요. 근데 우리나라는 지금 일본만큼의 펀더먼트가 없어요. 지금 외화보이고도 자꾸 줄어나가고 있죠. 펀더먼트가 없기 때문에 폭탄을 맞으면 장기 침체 일본이 한 20년 정도 부동산 값이 그냥 초토화될 뻔했거든요. 거의 뭐 2017년부터 이제 좀 오르기 시작했어요. 그것도 동경 중심부를 중심으로 해서 고급 맨션을 중심으로 해서 오르기 시작했어요. 좀 올랐어요. 거의 20년 동안 떨어진 거거든요. 계속 조금씩 조금씩 떨어지면서 조금씩 조금씩 그때 떨어진 값이 어때요? 상업용 같은 경우에는 10분의 1, 20분의 1로 떨어졌잖아요. 골프장 10분의 1, 20분의 1로 떨어졌잖아요. 지금 뭐 일본의 골프장 같은 경우는 10분의 1 가격이고 집값도 5분의 1로 떨어졌잖아요. 집값 5분의 1 평균이에요 이게 지금 평균이죠. 그리고 상업용 건물 같은 경우 도쿄 중심부에 아주 뭐 이런 거 말고요. 이런 것도 오르지 않았지만 도쿄에 있는 웬만한 건물들도 거의 뭐 2분의 1 가격 맞아요. 3분의 1 가격 그러한 게 20년 동안 지속됐다 이거죠. 만일에 우리나라가 그게 20년 동안 지속되면 일본은 국민들은 못 살아도 정부는 GDP 규모가 세계 3위 막 4위 전 옛날에 2위였잖아요. 그렇죠. 3위 4위 이러잖아요. 불가능하면 10위권 바뀌잖아요. 아 그러면 우리나라가 과연 견디겠느냐 못 견딘다. 못 견디겠는데 잘못하면 회생 불능 상태가 올 수도 있다는 거죠. 지금 우리가 그런 위치에 놓여있는 거죠. 그런 위치에 놓여있는 거죠. 거기다가 지금 정치적인 이런 문제가 아니라도 우리나라가 상당히 장기저성장으로 갈 판이었는데 이런 정치적인 문제가 없을 때 우리 한국은행에서 내년 경제성장률을 1.9로 예상했잖아요. 네. 그 다음에 내원율은 1.8로 했잖아요. 네. 그거 이제 수정할 거예요. 네. 더 내려가게. 훨씬 더 내려가겠죠. 사실은 경제성장률이 2m로 내려가면 그거는 침체라고 봐야 돼요. 그게 장기적으로 가고 우리가 지금 예상했던 것보다 더 큰 폭의 경제성장률이 하락하겠죠. 예전에 아주 유명하신 우리나라의 경제 그걸 좀 운영하시던 높은 직책에 있는 분이 저한테 경제성장률 2.0과 1.9의 차이가 뭔지 아냐고 저도 물어보는 거예요. 사실 그 깊이를 잘 모르겠습니다. 왜냐면 이분이 워낙 경제적으로 학자로 유명하신 분이니까 그래서 제가 그렇게 얘기했더니 1.9 그러니까 2% 아래로 내려오면 정말 맨날 보너스 받고 잘 다니던 은행도 부재조정을 한다는 거예요. 맞아요. 그 차이가 엄청나요. 1자를 그리느냐 2가 되느냐는 차이가 엄청나요. 0.1 차이지만 그 차이는 엄청난 거예요. 아... 우리 우리도 우리도 그렇잖아요. 남자들 예를 들어서 키가 170이냐 169냐 엄청난 차이가 나잖아요. 근데 경제성장률은 여기 비할 바가 아니지만 어쨌든 2.0 밑으로 내려가 1%대가 들어갔다. 이거는 대기업도 구조정이 들어가고 지금도 대기업들이 거의 냉각 상태에 있어요. 제가 어제 삼성 쪽에 약간 고위직 한 분을 제가 만나서 저녁을 같이 먹었어요. 그래서 많은 실물 경제에 대한 얘기를 제가 좀 듣고 적고 그랬는데 그분이 깜짝 놀랄 만한 얘기를 저한테 해주는 거예요. 저는 사실 그 내용을 몰랐습니다. 내용이 뭐냐면 삼성전자가 300조 매출이 지금 13년째인가 오고 있대요. 매출이 늘지 않는 상황에서 그 안에 여러 가지 퇴사 내에서 조정을 통해서 이익을 내고 또 했다는 거예요. 그래서 매출이 결과론적으로 기업은 올라야 이게 뭔가 성장을 하는 건데 매출이 사실은 멈춰져 있었다. 비용 절감으로 나가는 거죠. 그렇죠. 비용 절감으로 해서 이익이 나는 거죠. 그래서 이게 사실은 비용 절감으로 이익이 나는 것은 보통 이게 기업이 기울 때 하는 거라는 거예요. 성장할 때는 매출이 늘어난다는 거예요. 많이 기울었다는 거죠. 그래서 삼성도 사실 좀 많이 위험합니다. 이제 정말 위기 타겟을 갖지 않으면 힘듭니다. 이렇게 얘기를 하는 거예요. 아니 삼성이 우리나라 GDP에 많은 비중을 차지하고 있는데 만약에 삼성이 흔들린다면 우리 정말 많이 힘들잖아요. 삼성이라는 회사가 여기저기 뿌리는 광고비가 얼마입니까? 삼성이라는 회사가 여러 가지 학교 같은 데다 주는 기부금이 얼마입니까? 대학교 가면 삼성에 그 기부금들이 많이 있어요. 하청업체들이 무지 무지 많잖아요. 또 삼성 관련 하청업체들 그럼 이 모든 것들이 사실 너무너무 힘들어지면 저는요 박사님 예전에 제가 IMF 때 길거리를 가는데 어떤 아기 엄마하고 술 취한 남편 그리고 아기 애가 한 5살쯤 됐나 모르겠어요. 근데 그 정도 된 분들이 길거리에서 나무를 붙잡고 막 우는 거예요. 근데 저는 그 당시 왜 우는지를 모르고 아 왜 길거리에서 낮에 술을 먹고 울고 있어? 이렇게 생각을 했어요. 근데 그걸 옆에서 가만히 듣고 보니까 회사가 망한 거예요. 하루아침에 그러니까 나는 어떻게 살아야 돼? 앞으로 어떻게 살아야 돼? 이 말만 계속 무식적으로 반복하면서 막 우는데 저는 옆에서 그것도 아무 내용도 모르고 막 같이 울었거든요. 눈물이 너무 많이 나는 거예요. 근데 그런 상황이 올 수 있다. 그런 회사가 그때 한두 개가 아니잖아요. 그렇죠. 우 죽순 사람 쏟아져 나왔잖아요. 그게 내년에도 가능성을 가지고 있다는 게 우리한테는 공포지요. 엄청난 공포죠. 그런 사태가 또 날 수 있다는 거죠. 그렇죠. 매주 일요일 업로드됩니다.