이제부터 아파트 비처럼 쏟아집니다 (11월 마지막 주 몰아보기)

제가 말씀드린 대로 서울 외곽 아파트 값이 하락하면서 이제는 강남 3구, 마용성도 하락 거래들이 나오고 있습니다. 강남 아파트는 절대 안 떨어진다. 이게 아니라 앞으로 큰 폭으로 하락했다는 뉴스들이 아마 많이 나올 겁니다. 서울 용산에서는 가장 비싼 아파트가 인천동의 레미안 체리투스라는 아파트입니다. 5층 아파트죠. 여기는 가격이 13억씩이나 하락돼서 거래가 됐습니다. 이건 가족 간의 징역성 거래도 아닌 것 같은데요. 보통 징역성 거래는 시가 대비 30% 정도 아래에서 거래가 되는데 이건 30%가 아니고 24% 정도 하락된 거래이기 때문에 가족 간의 특수 거래, 징역성 거래는 아니다 이겁니다. 레미안 체리투스 전용 124제곱미터가 지난 10월 24일에 40억 5천만 원에 거래가 됐습니다. 4개월 전인 지난 6월에는 거래가가 53억 5천만 원이었습니다. 그러니까 13억 정도가 떨어졌죠. 층수 차이가 한 30층 정도 나지만 그래도 이 정도 차이는 하락폭이 큰 겁니다. 사실 아파트 실거래가를 보면 가끔 깜짝 놀라는 것이 뭐냐면요. 아파트 값이 5억 미만일 경우는 거래가가 4억 9천만 원, 4억 8,500만 원 이렇게 딱딱 끊어지지 않고 4억 7,520만 원 뭐 이렇게 가격이 매끄럽지 않게 끝날 수가 있다고 보는데 여기를 보시면 50억이 넘는 초고가의 가격을 주고 사면서 51억 9천만 원이 아니라 51억 9,849만 원 이렇게 끝자리가 말끔하지 않거든요. 여기 밑에 또 있죠. 37억 9,980만 원, 또 53억 4,998만 원 이렇게 끝자리가 말끔하지 않은 실거래가가 많이 보이는데요. 이게 왜 이럴까요? 가끔 제게 이런 걸 물어보시는 분들이 있습니다. 이유가 크게 세 가지입니다. 첫 번째, 예를 들어 계약을 할 때 만 원이라도 깎아야 직성이 풀리는 분들이 있죠. 농담 같지만 진짜입니다. 그래서 이렇게 끝자리가 깔끔하지 않은 거죠. 그리고 두 번째, 세금 문제가 있습니다. 예를 들면 52억보다는 싸게 사야 세금 낼 때 유리하다. 38억보다는 아래 가격으로 사야 세금 문제에 유리하다. 이렇게 주장을 하면서 깎아달라고 하는 사례가 있습니다. 그리고 세 번째, 이런 경우 정말 많습니다. 이사 비용을 다음은 얼마라도 좀 빼줘야 되는 거 아니겠습니까? 이렇게 얘기하면서 끝자리가 매끄럽지 않은 가격으로 거래가 되는 사례가 있는 거죠. 그리고 네 번째, 이건 좀 이유가 참 웃긴 건데요. 웃기려고 그랬다는 분도 있습니다. 진짜입니다. 또 특이한 거래 상황을 보여드리겠습니다. 아무튼 용산구 이천동의 레미안 첼리투스가 13억 층이나 하락돼서 거래가 된 것인데 이게 다시 한 달 뒤에 20층이 50억에 또 거래가 됐습니다. 왜 이렇게 너무 큰 폭으로 차이가 나는 거래가 나올까? 여러분 이거 궁금하지 않으십니까? 그 이유는 여러 가지로 추정해볼 수 있겠지만 아마도 빚 갚느라 서둘러 팔다 보면 이럴 수가 있는 겁니다. 이게 확률이 높은 게 중요한 건 일단 아니지 않습니까? 그런데 10층부터 15층 사이의 거래 가격을 보면 40억 정도 가격에 팔린 사례들을 볼 수 있기 때문에 아마도 빠르게 처분하는 과정에서 금매로 나온 것이다. 이렇게 추정을 할 수가 있겠죠. 제가 이런 이야기를 드리는 이유가 최근 이렇게 금매로 나오는 매물들이 큰 폭으로 하락돼서 거래가 이뤄지고 있다 이겁니다. 이런 것을 이제 가격이 좀 더 끌어내려질 수가 있다. 이런 신호를 받아들이면 됩니다. 여기뿐만 아니라 사람들이 가장 선호하는 아파트들에서 이런 현상이 계속 나타나고 있습니다. 성동구 성수동의 랜드마크 아파트라고 할 수 있는 프리마제, 여기도 마찬가지입니다. 전형 152제곱미터가 22년 5월에 65억에 거래가 됐는데요. 2년이 지난 최근 10월에는 57억 원에 거래가 됐습니다. 한 8억 원 정도 떨어진 가격이죠. 층수 차이가 조금 있지만 보통 대장 아파트들의 거래가 거래가가 보통 위로 올라가면서 거래가 되는데 이렇게 큰 폭으로 하락 거래들이 튀어나오기 시작했다. 이게 중요한 겁니다. 사람들은 또 이런 질문을 많이 합니다. 금매로 나오는 걸 어떻게 알고 잡을 수 있냐? 제가 그래서 얼마 전에 이런 말씀도 드렸습니다. 금매를 잡는 방법은 내가 원하는 아파트 앞에 부동산 중개소를 정말 내 집 드라들듯 드라들다 보면 중개소 사장님들이 금매가 나오면 정보를 준다라고요. 이게 사실상 가장 빠르게 금매를 잡는 방법이기도 합니다. 그러니까 내가 좋아하는 아파트 단지 몇 개를 점 찍어두고 그 앞에 부동산 중개소 사장님들과 친분을 싸우면 좀 더 빠르게 남들보다 훨씬 더 저렴하게 원하는 아파트를 금매로 살 수가 있는 거죠. 실제로 2021년 최고가를 찍을 때 이제 곧 큰 폭으로 하락을 하니까 이런 방법을 써서 사세요라고 제가 알려드렸는데 그때 당시 이 방법으로 아파트를 사신 분도 꽤 많습니다. 그때 당시 샀으니까 좀 더 많이 저렴하게 샀겠죠? 자, 용산구, 성동구, 인기 아파트만 가격이 하락하는 게 아닙니다. 강남구에서도 아주 큰 폭 하락한 거래들이 있는데요. 강남구 청담동의 동양파라곤 아파트 재고는 171제곱미터가 지난 7월에 50억 5천만 원에 거래가 됐습니다. 3개월이 지난 10월 달에는 5십억에 거래가 됐습니다. 3개월 만에 9억 5천만 원이 빠진 겁니다. 강남권의 초고가 아파트들도 결국 대출 규제를 벗어날 수가 없다. 저는 이렇게 보고 있습니다. 어떤 분석가 분들은 대출 규제가 서울 외곽 중위권 가격에만 영향을 준다. 그래서 강남은 계속 뛴다. 이렇게 분석하시는 분들이 많은데 그 분석 제가 단호컨대 틀린 분석입니다. 왜냐? 중위권 가격의 아파트를 팔고 상위권 가격의 아파트를 사시는 분들이 거의 대다수이기 때문에 중위권 가격이 대출 규제에 타격을 입으면 초고가 아파트도 결국 타격을 입을 수밖에 없습니다. 그리고 요즘 서울 사람들이 가장 관심이 많은 아파트 바로 둔천주공이라 불리던 올림픽 파크 포레온이 입주를 시작했는데요. 다들 아시다시피 1만 2천 가구가 넘는 초대단지 아파트입니다. 이 아파트가 짓는 과정에서 좌초도 되고 분양도 잘 안 되던 그런 아파트였는데 온갖 방법을 다 동원해서 이 아파트를 살려놨죠. 살려놓으니까 피가 10억씩 붙었습니다. 그래서 서울 아파트 가격을 일제히 다 끌어올렸었죠. 그런데 올림픽 파크 포레온 전용 95제곱미터 38평의 입주권이 지난 8월에 27억 589만 원에 거래가 됐습니다. 스트레스 DSR 2단계가 실시되기 바로 직전에 거래였죠. 대출 규제가 실시되고 10년에는 25억 원에 거래가 됐습니다. 3개월 만에 7억 500만 원이 하락하게 된 겁니다. 지금 올림픽 파크 포레온을 보니까 전세 매물도 많지만 단기 임대매물도 아주 많습니다. 매도 매물이 1,111개 지금 나와 있습니다. 전세 매물은 중복된 숫자이긴 하겠습니다만 정말 어마어마하게 나와 있습니다. 7,210개가 나와 있습니다. 전체 12,032세대에서 전세가 7,210개다. 이거 정말 많은 숫자 아닙니까? 이런 숫자를 보시면 여러분 무슨 생각이 드십니까? 전체 주택 수와 전세 매물 수가 이런 정도면 사실 실수요자보다는 투자 수요가 많았다 이거 아니겠습니까? 그래서 서울 아파트 공급이 이제는 실수요자 시장이 아니라 투자 수요를 위한 공급이 되고 있다. 저는 그렇게 보고 있습니다. 여러분은 어떤 의견을 가지고 있습니까? 댓글 달아주시기 바랍니다. 물론 지금 당장 이주할 여력이 없으니까 일단 사놓고 세를 주다가 입주를 하면 그때 가서는 실수요자라고 할 수도 있겠지만 결국 뭡니까? 다 빚으로 끌어올린 주택 가격이다. 이렇게 보시면 정확할 것 같습니다. 지금 대출 규제를 하면서 서울 강남은 가격이 하락하지 않고 중산층이 사는 외곽 지역만 가격이 하락했다. 이런 뉴스들이 많이 나고 있죠. 사실 이런 뉴스도 틀린 뉴스입니다. 좀 전에 제가 설명드렸듯이 서울 외곽의 가격이 빠지면 강남은 것도 빠질 수밖에 없는 겁니다. 최근 KB 부동산 데이터를 보니까 서울 대장 아파트의 가격 흐름을 볼 수 있는 이른바 선도 아파트 50 지수라는 것이 있습니다. 상승률을 보니까 상승폭이 지난달에 2.16에서 1.09로 아주 반토막이 났습니다. 상승률조차도 반토막이 난 거죠. 선도 아파트 50 지수라는 것이 이른바 각 지역에서 대장이다. 가격을 선도하는 단지다. 이런 것입니다. 송파구의 헬리오시티, 잠실 엘스, 서초구 반포동의 마크로리버파크, 강남구 대초동의 음마아파트 이런 아파트들이 다 포함된 아파트들을 평균된 겁니다. 그리고 서울 아파트 평균 거래가를 보니까 이번 달 11월 달이 11억 6532만 원이었습니다. 평균이 지난달에 보니까 12억 4331만 원이었거든요. 한 달 만에 평균 거래가가 한 8천만 원 정도 낮아졌습니다. 한국은행이 내일 28일 올해 마지막 금융통화위원회를 앞두고 있는데 과연 금리를 인하할까요? 아니면 그냥 공결을 할까요? 금리를 인하하자니 확률이 정말 불안하고 인하를 하지 말자니 배수 경기가 더 얼어붙고 참 어려운 시기를 앞두고 있습니다. 문제는 내년입니다. 내년에는 금리도 조금 내려갈 수 있겠지만 대출량을 주어있는 스트레스 DSR 3단계 시행이 7월부터 진행이 될 텐데 아마도 이렇게 아파트 가격이 많이 하락하거나 시장이 거래가 완전히 안 되면 스트레스 DSR 3단계를 고민할 수도 있겠죠. 정부의 정책이 앞으로 어떻게 될지 단언할 수는 없겠지만 왔다 갔다 할 겁니다. 짐 내놓은 지가 6개월 됐는데 보러 오는 사람이 없습니다. 이런 말 하시는 분도 정말 많아졌죠. 심지어 제가 아는 지인은 마포 한강변의 아파트를 내놓은 지가 1년이 다 돼가는데 문의조차 없다 하는 분들도 계십니다. 한강변 아파트, 한때는 인기가 치솟고 좋았지만 실상은 또 그렇지 않습니다. 반포 쪽의 한강변 아파트가 최고가를 경신하면서 한강변이라 가격이 비싸다고들 얘기했지만 그 속내를 들여다보면 반포 아파트가 비싼 가장 큰 이유는 한강이 아니라 주변 인프라였죠. 지금 서울 노도강, 노원구, 도봉구, 강북구 재건축 아파트들의 가격이 1억씩 뚝뚝뚝 떨어지고 있습니다. 재건축 아파트를 웃돈을 주고라도 서로 사려고 했던 그게 결과 몇 개월 전인데 분위기가 완전히 지금 바뀌었습니다. 지금 전국적으로 집값이 하락세로 돌아선 지역이 수두룩하죠. 한국부동산원의 자료를 보니까 서울의 집값이 전주보다도 0.6% 평균적으로 올랐다. 이런 데이터를 볼 수가 있는데 이 데이터는 시장의 흐름에 많이 뒤처진 자료라고 보여집니다. 공식 기관이다 보니까 자료 발표가 늦을 수밖에 없는 구조를 가지고 있는데 현실은 강남권의 신축이나 재건축 같은 일부 선호단지를 제외하면 강남권에서도 매물이 적취되면서 가격이 지금 하락하기 시작했다. 이게 중요한 겁니다. 일단 실수요자분들이 많이 거래하는 곳이 바로 서울 노도강 지역인데 여기를 보면 하락거래들이 속출하고 있습니다. 단지별로 가격 추이를 보니까 노원구 상계동의 상객주공 구단지 이 아파트는 7호선 마들력 4번 출구와 딱 붙어있는 교통이 아주 좋은 아파트인데요. 여기 재건축을 추진하고 있기 때문에 가격 방어가 되던 아파트였죠. 그런데 이 아파트가 올해 7월과 8월에는 전용면적 49제곱미터가 5억 1천만 원, 5억 2천만 원 이렇게 5억 초반대에서 거래가 되다가 10월과 11월에는 4억 7,500, 4억 8,200 이런 식으로 아주 5억 선이 깨졌습니다. 이 아파트 최고가가 21년 11월에 7억 2천만 원에 거래가 됐는데 최고가 대비 2억 4천만 원 정도 지금 하락돼서 거래가 되고 있으니까 33% 정도 하락거래가 되고 있는 거죠. 재건축 호재가 있음에도 불구하고 가격이 내려가고 있는 겁니다. 상계동 쪽에 가면 오래된 아파트들이 주차 문제가 다들 좀 심각하죠. 37년 전에 지을 때는 지금보다 자동차를 보유한 집들이 적었기 때문에 주차 문제가 없었습니다. 그런데 지금은 주차 문제가 있는 거죠. 상계동 옆에 중계동 쪽을 봐도 마찬가지입니다. 지하철 4호선 노원역 바로 옆에 중앙 하이체 아파트라는 곳이 있습니다. 전용 84제곱미터가 지난 7월에 7억에 거래가 됐습니다. 최고가는 21년 7월에 8억 2천만 원에 거래가 됐었는데 최근 마지막 거래가 5억 9천만 원에 거래가 됐으니까 여기도 역시 30% 정도 하락이 지속되고 있는 겁니다. 이 아파트는 초중고를 걸어서 가는 그런 거리에 있고 노원역을 이용하기 때문에 주거하기에 참 좋은 아파트죠. 그런데 이 아파트는 지난 7월에 7억에 거래가 됐지만 4개월 만에 1억 1천만 원이 하락 거래가 된 겁니다. 노원구 말고도 도봉구 쪽도 좀 비슷한 하락 거래들이 계속 나오고 있습니다. 눈여겨봐야 할 곳이 있다면 도봉구에서 어쩌면 3,169가구이기 때문에 가장 큰 단지인 도봉구 최대 재건축 추진 단지라고 할 수 있습니다. 강학동의 신동화 1단지입니다. 여기는 지난 9월 3일에 전용 84제곱미터가 5억 9,800만 원에 거래가 됐죠. 두 달 뒤인 11월 15일에는 5억 원에 거래가 됐습니다. 9,800만 원이 순식간에 하락한 겁니다. 두 달 만에 한 20% 정도 하락한 거죠. 사실 이 아파트는 교통이 좀 불편하지만 공기는 너무 좋습니다. 지어진 지 39년 차인데 신속통합이든 재건축이든 잘 진행됐으면 좋겠습니다. 최근 아파트 시장 분위기가 두 가지로 갈렸습니다. 집을 빨리 팔아야 되는 분들 입장에서는 대출 규제가 강화되다 보니까 매수 문의가 사라지면서 팔리기만 하면 좋겠다 이런 심정으로 호가를 조금씩 조금씩 낮추고 있고 일단 그냥 한번 내놔볼까 하는 분들은 여유가 있다 보니까 호가를 내리지 않고 있죠. 딱 두 가지로 나뉩니다. 그래서 한쪽은 빨리 팔려면 호가를 낮추자 또 한쪽은 21년 초 호가 올 때까지 버티자 이렇게 두 가지입니다. 서울 강남권나 마용성 지역에서는 호가를 올려서 내놓는데요. 거래가 아예 안 됩니다. 다른 지역은 호가가 점점 더 내려가고 있는데 이런 분위기가 좀 더 길어지면 강남권의 아파트 가격에도 영향을 주기 때문에 강남권도 결국 하락할 수밖에 없다 이겁니다. 집값이라는 게 내가 살던 아파트를 좀 더 비싸게 팔아서 또 다른 지역에 좀 더 비싼 아파트로 옮겨가는 시기죠. 적가부터 가격이 하락하면 선호도가 높은 지역이라고 하더라도 얘 혼자 계속 가격이 올라갈 수는 없습니다. 어차피 매수자가 많아야 경쟁해서 오르는 게 집값인데 경쟁자가 줄어들면 가격은 내려가는 겁니다. 서울 아파트 매물이 11월 들어서 9만 건이 적채되어 있습니다. 많이 늘었습니다. 지난달에는 8만 5천 개 정도 매물이 있었지만 거래가 잠겼기 때문에 5천 개 정도가 더 늘어났습니다. 서울 아파트 매물 때 건수가요 최고가를 경신하던 21년에는 4만 건대 밖에 없었습니다. 그리고 22년 하락기 때 5만 건대가 있었고 그리고 데드캡 건수가 왔었던 23년에는 7만 건대를 돌파했고 올해 24년 상반기 때 8만 건대를 돌파했고 지금은 9만 건대를 돌파한 겁니다. 시간이 갈수록 점점 더 매물량이 쌓이고 늘어나고 있죠. 거래 건수를 보니까 올해 최고치 제일 많이 거래됐던 시절이 7월 달이었는데 이때가 9,190건 정도가 거래가 됐습니다. 그리고 9월, 10월, 11월은 3천 건대 중반으로 거래가 됐는데 대략 한 40% 정도 줄어들었습니다. 부동산은 심리가 많이 작용한다 이런 얘기 많이 들어보셨죠? 매수 심리도 계속 하락하고 있습니다. 11월 현재 매수 심리를 알 수 있는 매수자 우위 지수가 40.5인데요. 매수 우위 지수라는 게 고인중개사 사무소를 대상으로 설문조사를 해서 집계가 되는데 숫자가 100을 초과할수록 매수자가 많고요. 100 미만일수록 매도자가 많다는 뜻입니다. 그러니까 40.5면 매도자가 훨씬 더 많다는 뜻이죠. 제가 스트레스 DSR 2단계 실시를 하고 또 대출 규제를 할 때 분명하게 말씀드린 것이 뭐냐면 대출이 줄어들면 또 전세대출 역시 지금 조이고 있죠. 전세대출로 줄어들면 집값은 더 내려갑니다. 지금 모든 아파트들이 대출로 커져온 시장이기 때문에 대출이 줄어들면 어떻게 아파트를 사냐 이게 아니라 대출이 줄어들면 집값을 올려도 살 사람이 줄어들기 때문에 결국 집값은 뭡니까? 하향 안정화된다. 저는 그렇게 보고 있습니다. 그래서 대출을 조이면 서민들이 살기가 어려워진다. 이런 뉴스들이 많이 나오고 있죠. 솔직히 이런 뉴스는 대정부 압박용으로 공급자에 의해 뿌려지는 뉴스들입니다. 현금 부자만 아파트를 사라는 거냐 서민들 멘붕 온다 이런 뉘앙스의 기사들 많이 나오고 있습니다. 이런 기사가 나는 이유는 집값을 더 받쳐줄 대출을 해줘야 아파트 팔아먹고 살 거 아니냐 이런 뜻이기도 합니다. 지금 서울 아파트 매물이 9만 호가 넘는데요. 여러분 가만히 한번 생각해보시면 금방 알 수 있는 게 있습니다. 왜 9만 호가 팔리지 않고 적췌되어 있을까요? 그건 호가가 높아서입니다. 호가를 내리면 그나마 거래가 좀 되겠죠. 그럼 호가를 왜 안 내릴까요? 그건 21년 최고가로 거래되는 것을 봤기 때문에 그보다 아래로 내려놓으려니까 마음이 안 가는 거죠. 그리고 호가를 안 내리는 이유 중에 또 하나가 받을 수 있는 대출의 양을 줄였잖아요. 그런데 어떤 생각을 하냐면 대출 이거 다시 금방 풀어줄 거야 라는 인식을 가지고 있습니다. 왜냐면 부동산 정책이라는 게 왔다 갔다 하기 때문에 일관성이 없고 또 탄력성만 있어서 정책을 사람들이 믿지 않습니다. 그래서 호가를 안 내리고 또다시 극등할 거라고 믿고 있는 겁니다. 제가 누차 주장했던 이야기가 뭐겠습니까? 아파트를 사지 마라, 이게 아니죠. 감당 가능한 선에서 대출받아 사야 한다. 그리고 이왕에 살 거라면 주거의 목적과 추후 가격 상승으로 갈 수 있는 곳에 아파트를 사야 한다. 이게 제가 주장하는 거였습니다. 요즘 신규 분양되는 아파트가 너무 비싸죠. 이것도 제가 무조건 사지 마라, 이게 아닙니다. 위에서 제가 말한 것들 그런 것들이 충족되는 아파트인지를 먼저 고민하시고 의사결정을 해낸다. 이걸 제가 주장하는 겁니다. 경기가 어려워질수록 아마도 많은 분들이 인기 아파트 단지에 대한 니지가 더 강해질 수 있습니다. 그래서 제가 지난 오프라인 강의 때 그런 말씀드렸습니다. 내가 사고 싶은 아파트 말고 남들이 사고 싶어하는 아파트를 사라. 이었습니다. 남들이 살고 싶어하는 아파트가 결국 가격도 오르고 또 팔 때도 빨리 팔리기 때문에 그렇습니다. 황금성이 좋습니다. 괜히 가격이 비싸다고 무조건 좋은 아파트는 아니죠. 강남권 보십시오. 하이엔드라고 해서 한동짜리 비싸게 분양한 주거용 건물의 경우가 분양 받으신 분들은 정말 땅을 치고 후회를 합니다. 그만큼 가치가 없기 때문입니다. 하이엔드도 하이엔드 나름이라는 거 여러분 이거 잘 한번 생각해 보셔야 됩니다. 제가 부동산 하향 안정화를 얘기하니까 저를 폭락론자다 이렇게 폄하하는 분도 있습니다. 야 표용호 너는 집이 없는 거지냐 뭐 이렇게 폄하는 댓글로 가끔 볼 수 있는데 죄송하지만 저 집이 있습니다. 제가 집이 없어서 집값이 비싸니까 내려가라 그거 하는 거 아닙니다. 그리고 저 하향론자도 아닙니다. 부동산이 너무 미친 듯이 뛰면 실질 소득이 줄어들어 지금처럼 경기가 참 어려워지죠. 경기가 어려워지면 부자들도 한 방에 가난해지고요. 서민들은 정말 궁핍해집니다. 저는 솔직히 부동산 시장이 너무 대출로만 커온 시장이기 때문에 이게 결국 문제가 될 수 있다는 것을 염려하기 때문에 제가 부동산 하향 안정화를 얘기하는 겁니다. 그리고요 진짜 부자들 진짜 부동산 부자분들 중에 뭐 지식이나 상식이 있는 건전한 부자분들은요 지금도 부동산 가격이 비싸다고도 하십니다. 얼마 전에 강남에 아파트도 한 두 채를 가지고 있고 빌딩도 서너 개 가지고 있는 분이 저를 만나서 표영호씨 표영호씨 유튜브를 보고 내가 많이 배웁니다. 나는 부동산을 가지고 있지만 너무 이거 비쌉니다. 그 유튜브를 보고 나도 생각하는 바가 있어서 나는 지금 4년째 임대료를 동결하고 있습니다. 뭐 이런 얘기를 하시는데 저 정말 그분께 감동 먹었습니다. 자 이렇게 부동산 가격이 너무 뻥튀기가 돼 있고 비싸다 많은 사람들이 알고 있습니다. 그래서 혹시나 더 오를까 봐 대출을 많이 받아서 올라타신 분들이 있죠. 지금 정말 많은 분들이 후회하고 있습니다. 아파트 값은 뛰지만 그와 반대로 빈집도 정말 많이 늘어나고 있습니다. 빈집 앞으로 우리에게 골칫거리가 될 텐데요. 빈집의 원인은 주택 공급 과잉일 수도 있고 지역 낙후일 수도 있겠죠. 부산의 빈집이 오천동으로 파악이 됐는데요. 부산은 물론이고 서울에도 제가 여러 번 현장에 나가서 영상으로 보여드렸듯이 빈집이 정말 많습니다. 얼마 전에 제가 서울 서대문구 현조동을 다녀온 영상 보셨을 겁니다. 바로 이 영상입니다. 서울 사대문안 인근에서 가장 비싼 아파트라고 하는 경의궁자의 이 아파트와 마주보고 있는 주요 입진대도 불구하고 온 동네가 폐허처럼 빈집이 널브러져 있습니다. 늘어나는 빈집을 어떻게 처리할 것인가 이것도 문제고요. 왜 빈집이 생겨났을까 이것도 좀 따져봐야 되겠죠. 지금 우리나라는 신규 아파트는 분양을 완판하는데 전체적으로 보자면 인구도 줄고 있고 수도권에서 쏠림 현상으로 지방은 빈집이 늘어나고 있기 때문에 서서히 본격적으로 빈집 문제가 사회 문제로 대두될 수 있습니다. 국토교통부 자료를 보니까 우리나라 빈집은 2022년 기준으로 13만 2천 호가 조금 넘습니다. 그런데요. 인구주택 총조사를 보면 이보다 훨씬 더 많은 인구주택 총조사의 조사 방식이 2005년 이전엔 두 가지 방식이 있었죠. 첫 번째, 조사원이 가구를 직접 방문해서 면접하고 조사표를 작성하는 방식 두 번째, 가구별로 조사표를 배부해서 직접 기입하게 한 뒤에 회수하는 방식, 이 두 가지였습니다. 그런데 2005년 이후에는 인터넷으로 조사를 했죠. 인터넷으로 조사를 하다 보니까 조사 결과를 100% 신뢰할 수는 없습니다. 그래서 일단 국토부의 자료로만 말씀드리면 빈집의 숫자가 서울에 2,973개 호가 있고요. 인천이 3,945개 호가 있습니다. 경기도도 4,851개 부산이 5,431개 호가 있죠. 빈집이 가장 많은 지역이 전라남북도와 경상남북도입니다. 지도를 보시면 빨간색이 빈집이 가장 많은 지역인데요. 부산의 경우는 아파트 빈집도 523개 원화됩니다. 아파트가 빈집이 되면 정말 낙후되어 있거나 아니면 교통이 너무 불편해서 이 시대를 살아가기에 너무 뒤떨어지거나 둘 중에 하나겠죠. 부산 아파트 523개가 빈집이란 것도 놀랍지만 중요한 건 지금 실제로 세우면 훨씬 더 많을 거라는 겁니다. 빈집은 왜 발생할까요? 이유는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다. 개인적인 이유가 66% 경제적인 이유가 17% 지역적인 이유가 16.9%인데요. 개인적인 이유라고 하면 시골의 부모님 집이 그대로 방치되고 있거나 아니면 소유권 문제로 내 것도 아니고 네 것도 아니기 때문에 방치되어 있거나 또는 인대인과 인차인의 갈등으로 그냥 방치된 경우 이런 경우일 겁니다. 경제적인 이유라면 뻔합니다. 파산이나 세금 체납 뭐 이런 이유겠고요. 지역적인 이유라고 한다면 지역발전을 쇠퇴했거나 재개발, 재건축을 기다리다 지쳐서 빠져나간 집들이일 수 있겠습니다. 부산의 빈집 우리나라의 제2의 대도시인데도 불구하고 이렇게 많습니다. 그런데 좀 더 깊게 이 내면을 알면 이게 많은 것도 아닙니다. 왜냐면 이 조사는 5년 전 조사 내용이기 때문에 5년이 지난 지금은 더 늘어났을 것이다. 짐작이 가능하죠. 빈집 실태는 보통 5년에 한 번 조사합니다. 그래서 5년 전 자료인데요. 중요한 것은 5천 채 중에 뭐가 빈집은 포함이 안 되어 있기 때문에 실제로 지금 당장 조사를 한다면 아마도 1만 채가 넘어갈 수 있겠다 생각이 듭니다. 신규 아파트는 새로 분양되면 비싸게 분양이 되죠. 그런데 바로 옆에는 낙후된 지역 이 지역은 빈집이 늘어나고 있고 지방의 경우는 지역 소멸이다 이렇게 걱정할 정도로 정말 빈집이 많습니다. 이 빈집들 어떻게 처리하면 좋을까요? 일본의 경우 빈집이 천만 채로 추정이 되는데 현재 일본은 인구의 10%가 80살이 넘은 고령자분들이 많습니다. 그래서 빈집은 시간이 갈수록 늘어날 수밖에 없다 이렇게 보는데 일본의 노무라 연구소가 이런 발표를 했습니다. 2038년 지금으로부터 13년 뒤면 일본 전체 주택의 31%가 빈집이 될 것이다 이렇게 무서운 전망도 내놨습니다. 바로 인구 소멸 때문에 그렇습니다. 그래서 일본의 빈집은 고치지 않고 방체는 세금을 매깁니다. 일본 정부가 빈집이 늘어나면서 사회 문제가 되자 2023년 작년 12월에 빈집에 세금을 매기기로 했습니다. 이렇게 세금을 매겨가면서 빈집을 없애내는 이유가 붕괴 위험이 있기 때문입니다. 붕괴 위험 뿐만 아니라 깨진 유리창 이론도 있습니다. 깨진 유리창 하나를 방치하면 그 지점을 중심으로 범죄가 확산한다 이런 이론이 바로 깨진 유리창 이론인데 그래서 빈집은 고쳐서 쓰거나 아니면 멸시를 해야 된다 이겁니다. 지금도 여러분께서 놓치고 계신 지원금 받는 방법 빠르게 알려드리겠습니다. 약정 끝난 휴대폰 인터넷 정수기 가만히 두면 최대 128만원 손해가 나는 거 아십니까? 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우리도 일본과 중국과 별반 다를 게 없다 저는 그렇게 봅니다. 우리나라는 서울과 수도권은 괜찮아 라고 하지만 지방 도시부터 부동산 가격이 하락하고 또 빈집이 생기면 결국 서울과 수도권에 영향을 주게 되기 때문에 수도권이라고 해서 이게 안전한 곳이 아니다. 이걸 제가 여러분께 강조 드립니다. 더 중요한 건 뭐냐면 우리도 중국처럼 투기와 공급 과잉이 되면 중국처럼 되지 말라는 법도 없다 이겁니다. 얼마 전에 서울 강동구 둔천동의 올림픽 파크 퍼레온 이제 막 입주를 시작했죠. 여기 전세 매물이 7,000개가 넘습니다. 제가 그런 방송을 여러분께 해드렸죠. 물론 중복 매물이 포함됐지만 12,000세대 중에 7,000개면은 정말 많은 전세 매물 나온 겁니다. 그렇지 않습니까? 실수요자라면 전세로 내놓겠습니까? 아니죠. 이게 뭘로 의미하냐면 역시 공급 과잉이다 라고 저는 생각합니다. 분양이 다 됐으니까 공급 과잉은 아니다 라고 하시는 분들은 계시겠지만 그건 새 아파트에 대한 니지에 의해서 실수요자가 아님에도 불구하고 차후에 아파트값 상승을 생각해서 미리 분양을 받아 둔 것이기 때문에 역시 실수요자 당장의 실수요자는 아니고 차후에 아파트 상승분을 염두에 두고 받아 둔 거라고 봐야 되겠죠. 지방소별 지방 빈집을 염려하시는 정책가분들이 많습니다. 그런데 사실상 여러분 한번 생각해보시기 바랍니다. 그토록 공급 부족을 내세우면서 서울과 수도권에 공급을 많이 하고 있는데 결국 지방분들이 지방집을 팔고 서울에 집을 사지 않으면 그거 다 분양이 안 됩니다. 돈이라는 게 대출 받는 대로 무한대로 돈이 어디서 막 생기는 게 아니라 총량이 있기 때문에 어디서가 집을 팔고 또 대출을 받아야 새 집을 살 수가 있는 겁니다. 지금 대도시인 부산도 빈집이 늘어나고 있습니다. 부산 인구도 점점 줄어들고 있죠. 서울도 수도권도 마찬가지입니다. 그래서 제가 수도권이라고 하더라도 너무 외곽에 주택을 공급하는 일은 참 위험한 일이다 라고 주장을 하는데요. 공급도 수요 예측이 있은 후에 해야지 일단 아파트 지을 수 있는 토지를 분양받았다고 무조건 거기에 지어서 분양하면 분양이 잘 될 거야 라고 하면서 분양하시는 분들이 많습니다. 이거 분양이 안 되면요 또 금융권이 위험해진다고 해서 또 돈 풀고 그렇게 되면 중국처럼 되지 말라는 법이 없는 거 아니겠습니까? 지금 빈집 많이 늘어나고 있습니다. 이 빈집 문제 정치권에서 정책적으로 빨리 해결해야 되지 않나 이런 말씀을 드립니다. 20년 전에 4천억에 샀던 건물이 100억대에 팔렸습니다. 20년이 지나서 가격이 오른 게 아니라 마이너스 40분의 1 가격에 팔린 겁니다. 대야말로 충격적인 헐값에 팔린 거 아니겠습니까? 이제 정말 긴장해야 되는 2025년이 다가오고 있습니다. 제가 23년도 하반기 때 미국 샌프란시스코의 오피스 빌딩이 마이너스 90%에 거래가 되었다 최근엔 샌프란시스코가 아닌 뉴욕 맨하튼에 있는 건물이 마이너스 90%가 아니라 마이너스 40분의 1에 거래가 됐기 때문에 미국 내에서도 충격으로 받아들이고 있습니다. 지금 미국은 오피스 빌딩의 매매 가격이 이전 거래가보다 마이너스 50% 마이너스 70% 이런 거래들이 수시로 나오고 있습니다. 그런데 40분의 1 가격 이 정도면 그야말로 이건 충격 아니겠습니까? 뉴욕타임즈의 보도를 보니까 맨하튼 50번과 웨스트 135번지의 23층 건물이 바로 여기거든요. 뉴욕 한가운데입니다. 이야 이 위치입니다. 정말 좋은 위치에 있는 이 건물이 지난 8월에 경매해서 850만 달러 우리 돈으로 119억 원에 낙찰이 됐습니다. 이 건물은 지난 2006년에 매매가격이 3억 3천 2백만 달러 우리 돈으로 한 4천 5백억 원 정도 했었는데 지금 이렇게 좀 심하게 떨어져서 거래가 됐습니다. 세계 제1의 도시 뉴욕 오피스 빌딩도 이렇게 지금 무너지고 있습니다. 자 뉴욕역이 나온 김에 잠깐 뉴욕에 대해서 아주 짧게 설명드리고 넘어가겠습니다. 뉴욕의 상징하면 여러 가지가 있겠지만 센트럴파크 자유의 여신상 엠파이어스테이트 빌딩 이 세 가지를 들 수가 있겠죠. 자 센트럴파크가 어디냐면 뉴욕역입니다. 이야 좋은 위치에 있죠. 어마어마한 크기입니다. 103만평 규모니까 여의도의 5배 정도가 되는데 해마다 세계에서 여기를 찾아오는 사람들의 숫자가 2천 5백만 명 와 관광 수입이 이게 얼마입니까? 엠파이어스테이트 빌딩이 여기 있습니다. 좀 전에 아주 저가에 헐값에 매매된 건물에서 멀지 않죠. 엠파이어스테이트 빌딩 이야 지금 영상 보이십니까? 여기가 바로 1931년에 준공이 됐으니까 93년 된 빌딩입니다. 영화 킹콩으로도 유명하잖아요? 킹콩이 1933년에 개봉한 영화니까 개봉한지도 벌써 91년이 지났습니다. 바로 여기 엠파이어스테이트 빌딩이 뉴욕의 또 상징이라고 할 수 있는데 저는 뉴욕의 센트럴파크 또 자유의 여신상 엠파이어스테이트 빌딩 이 세 가지가 뉴욕의 상징이라고 할 수 있겠지만 저는 한 가지 더 꼽습니다. 뭐냐면 바로 여기입니다. 브루클린 브릿지인데요. 이 다리 너무너무 유명하죠? 자유의 여신상이 여기 있고요. 브루클린 다리가 여기 있습니다. 이야 정말 멋지지 않습니까? 이 다리는 강철 케이블을 이용한 최초의 현수교입니다. 저는 이 다리가 뉴욕을 대표하는 그야말로 관광 상품 중에 최고다라고 얘기하는 이유가 아름답기도 하지만 사이먼 앤 갓 펑클이 부른 노래 여러분 혹시 이 노래 아십니까? 허반세상 다리가 돼요. 하 너무 명곡 아닙니까? 이 노래 모르시는 분이 거의 없을 겁니다. 이 노래 배경의 다리가 아무튼 뉴욕 이야기는 차후에 제가 미국에 가서 아주 재미나게 여러분께 전해드리겠습니다. 넘어가고요. 맨하튼 50번과 웨스트 135번지의 23층 건물이 이 건물이 어떻게 헐값에 팔렸냐면 빌딩이 건물주와 토지 소유주가 다릅니다. 그런데 오피스 공실이 늘어나면서 건물주가 매달 내야 되는 그 토지 사용료가 감당이 안 되니까 결국 이렇게 완전히 헐값에 처분하게 됐다 이렇게 밝혔습니다. 사실 공실이 가장 큰 문제겠는데요. 지금 서울 강남도 공실이 정말 많습니다. 강남에는 새로 분양을 준비하거나 이제 막 지으려고 준비하는 오피스 빌딩들이 있죠. 이거 분양 잘 되게 하기 위해서 강남 오피스 빌딩은 공실률이 거의 없다. 이런 뉴스들이 지금 막 나오고 있습니다. 이런 분위기를 여러분 기억하시기 바랍니다. 자 미국의 경우는 팬데믹 이후 재택근무가 아주 일반화됐죠. 사무실 수요가 이전보다 완전히 급감했습니다. 그리고 고금리 금리가 높아서 길어졌죠. 또 이자 부담이 많이 늘어났기 때문에 결국 못 버티고 뉴욕의 초보층 빌딩 아주 입지가 좋은 빌딩마저 이렇게 헐값에 팔리고 있습니다. 미국의 건물 중계를 하시는 분이 이 건물을 직접 가봤는데요. 사무 공간이 한 35% 정도만 채워져 있다고 합니다. 그러니까 나머지는 다 비어있는 겁니다. 지금 뭐 미국의 이런 빌딩이 여기만 있는 게 아니죠. 뉴욕 맨하튼 센트럴 파크 바로 옆에 브로드웨이 1740번째 빌딩이 매의가보다 70% 할인된 가격에 팔리고 있습니다. 바로 여기죠. 이렇게 좋은 위치입니다. 좀 전에 제가 앞서 설명드렸던 건물은 지금 설명드리는 건물은 바로 이렇게 센트럴 파크 옆에 붙어 있습니다. 지금 이 건물 여기도 역시 공실문제겠죠. 뉴욕에 계신 저희 구독자님들이 준 정보를 토대로 말씀드리면 맨하튼 빌딩들의 1, 2층이 통째로 빈 건물들이 너무 많다는 겁니다. 미국 뉴욕 맨하튼이나 홍콩이나 또 중국 우리 서울 강남이나 분위기는 지금 매 한 가지로 흘러가고 있습니다. 여기 뉴욕 말고요. 샌프란시스코 서부 쪽의 샌프란시스코 여기는 더 심합니다. 제가 작년 연말에 말씀을 드렸었는데요. 샌프란시스코는 중심가가 몰락하면서 6,200만 달러라던 빌딩이 650만 달러에 팔렸습니다. 6,200만 달러짜리가 650만 달러로 바뀌었다. 자 우리 돈으로 860억짜리 건물이 91억 정도에 팔렸다 이겁니다. 이 정도면 정말 폭락한 거 아닙니까? 자 미국 LA 맨하튼 샌프란시스코 모두가 마찬가지죠. 임대라는 글자가 붙은 스티커가 곳곳에 붙어있습니다. 이렇게 세입자를 구하는 곳이 아주 많습니다. 그런데 세입자가 들어오지 않으니까 뭡니까? 임대료가 들어오지 않겠죠. 그래서 대출 이자 갚기도 어려워서 뒤로 몰래 팔아달라고 하는 건물주가 많다는 게 미국 사업용 부동산 시장의 현실입니다. 우리나라 서울 강남의 경우도 소형 빌딩 건물주분들이 대출을 80% 90% 받아서 산 건물들이 아주 많습니다. 이렇다 보니까 여러분 조심해야 되는 부분이 있습니다. 뭐냐면 사무실 임대 들어갈 때 계약서를 건물주가 쓰는 게 아니라 신탁회사에서 쓰는 경우가 많죠. 그래서 건물을 신탁회사가 관리할 때 건물주랑 계약을 하고 보증금을 건물주에게 건네주면 나중에 그 보증금 못 돌려받을 수가 있다는 거 이거 기억하시기 바랍니다. 조심하셔야 됩니다. 지금 미국에는 어쩌면 강남 아파트 한 채 값보다도 훨씬 싼 대형 빌딩들이 많이 나와 있습니다. 자 이쯤 되니까 강남 아파트 팔아서 미국 빌딩 사야 하는 거 아닙니까? 라고 물어보신 분들이 실제로 많이 계시죠? 미국에 거주하시는 어떤 교포분이 제게 연락이 왔습니다. 서울 아쿠정 아파트를 소유하고 있는데 이거 팔아달라는 겁니다. 그래서 그걸 왜 팔려고 하십니까? 라고 물었더니 혹시 여러분 이 말 기억나십니까? 예전에 일본이 부동산 버블이 막 한참일 때 이런 말이 나왔었습니다. 도쿄의 땅을 다 팔면 미국 전체 땅을 살 수 있다 이런 말 자 이런 말이 나올 때 다른 나라 사람들은 다 이 내용을 알고 있었는데 일본 사람들만 이런 말을 믿지 않았습니다. 그러면서 일본의 부동산 가격은 더 오른다고 또 막 올라 탔었죠. 그런데 이 말이 지금 우리나라에 접목이 되는 건 왜일까요? 강남 아파트 팔면 이 말이 왜 이렇게 제가 좀 와닿죠? 여러분 어떤 생각 하고 계십니까? 지금 미국의 상업용 부동산은 평균 40% 정도 폭락할 것이다 라고 미 경제학자들이 많은 예측을 하고 있습니다. 실제로 빚이 많은 건물의 경우는 위에서 보신 것처럼 40%가 아니라 더 급격하게 떨어질 수 있다 이거죠. 미국이든 우리나라든 상업용 부동산 시장의 경우 공통점이 있습니다. 매물로 내놓는 건물 주인들은요 2, 3년 전 최고가에 거기다 은행 이자를 얹어서 이걸 팔고 싶어 하고 또 사려는 매수자분들은 그보다 훨씬 저렴한 가격에 사려고 하기 때문에 지금 거래가 안되고 있습니다. 시간을 계속 끌면 과연 누가 이길까요? 지금 대출 많은 건물주 분들은 이자 감당이 어려워지고 있기 때문에 대출을 팔고 10% 해준 그 은행은 은행대로 돈을 해소하지 못하고 건물주는 건물주대로 힘든 과정을 지금 겪고 있습니다. 이게 현실입니다. 여러분 어떤 분들은 제게 이런 항변을 하십니다. 아니 왜 안 좋은 부분만 골라서 얘기를 하느냐 라고요. 아니 여쭤볼게요. 샌프란시스코의 주요 입지가 안 좋은 곳인가요? 또 뉴욕의 맨허튼이 입지가 나쁜가요? 제가 얼마 전에 홍콩 아파트 40% 폭락 이야기를 했었는데 거기도 초고층 아파트였습니다. 여기가 안 좋은 위치일까요? 아니죠. 우리가 이런 현실을 좀 제대로 봐야 위험에 대비할 수 있다. 저는 그렇게 봅니다. 좋은 건 좋다. 안 좋은 건 안 좋다. 라고 얘기를 드려야 시청자분들께서 바른 판단하는 데 도움이 되는 거 아니겠습니까? 자 21년 남들이 아파트 가격이 앞으로 한참 더 오른다 곧 급락합니다. 왜? 미국의 금리가 올라가기 때문에 우리나라 아파트값 급락합니다. 라고 예고를 드렸는데 그때 제가 정말 욕을 많이 먹었습니다. 야 니가 뭘 아냐? 그때 제게 욕하시던 분들이 지금은 제 열혈 구독자가 됐습니다. 어떤 분들은 표용어가 안 좋다 떨어진다 라고 하면 또 그 지역만 골라서 임장을 가서 싸게 매물을 보시는 분들이 있는 것처럼 여러분 제가 이야기할 때 현상을 보지 마시고 정보를 보시기 바랍니다. 지금 세계 1등의 초경제 대구 미국의 부동산 시장도 침체가 지속되면서 지난 24년 2분기 기준에 미국의 부동산 자산 압류 규모가요 205억 달러가 넘습니다. 우리나라 돈으로 28조가 넘죠. 9년 만에 최고 수준을 기록했다고 하는데 이게 아마 압류가 더 늘어날 것입니다. 저는 그렇게 보고 있습니다. 여러분 초고층 아파트 좋죠? 초고층 아파트 너무 좋아하지 마시기 바랍니다. 당장은 집값이 비싸도 나중엔 집값이 반토막으로 뚝 전 세계에서 집값이 가장 비싼 나라 비싼 도시가 어딘지 여러분 아십니까? 대한민국 서울 일본 도쿄 영국 런던 홍콩 미국 뉴욕 싱가폴 뭐 여러 군데 여러분들이 떠오를 겁니다. 과연 어디일까요? 정답은 제가 끝부분에 말씀드리겠습니다. 현재 집값 자체로만 보자면 전 세계에서 집값이 가장 비싼 나라가 모나코죠. 모나코에는 왜 비싼 집이 많을까요? 모나코는 프랑스 모나코의 세계의 부자들이 몰려든 이유는 소득세가 폐지되었다는 겁니다. 이렇게 되니까 사람들이 몰려들어서 주택에 대한 수요는 많은데 작은 땅에서 공급은 부족하니까 집값이 급상승한 거죠. 모나코는 집값이 3.3제곱미터당 평균 2억 5천만원 정도 되는데요. 서울 3.3제곱미터당 매매가가 평균 약 4,200만원 인 것과 비교하면 6배 정도가 모나코가 비쌉니다. 물론 소득 수준으로 비교하면 소득도 우리나라보다 6배 정도 많습니다. 전 오늘 모나코 이야기를 하려는 게 아니라 사실은 홍콩 얘기를 하려고 합니다. 홍콩은 한때 전세계에서 집값이 가장 비싼 나라였습니다. 그런데 그랬던 홍콩 아파트 값이 지금 고점 대비 반토막이 났습니다. 홍콩에서 부동산 침체가 이어지면서 205원에 거래되던 최고급 아파트 가격이 40% 넘게 폭락해서 이제 곧 50% 폭락도 머지 않았다 이런 현지의 이야기들도 많이 들려오고 있는데 며칠 전에 홍콩 사우스 차이나 모닝포스트의 보도를 보니까 153평 아파트를 작년 23년에 1억 1천만 홍콩 달러 그러니까 우리나라 돈으로 한 200억 정도가 됩니다. 이걸 매물로 내놨는데 1년 동안 팔리지 않기 때문에 계속 가격을 낮추다가 결국 6,500만 홍콩 달러 우리나라 돈으로 한 117억 원 정도에 시세 대비 41% 정도 가격에 팔린 거죠. 이 아파트를 산 사람이 누구냐 봤더니 우리돈으로 한 3조 원 규모의 자산을 갖고 있는 자동차 관련 사업을 하는 회사 대표였다는 거예요. 예전 같으면 그냥 가격을 부르는 대로 주고 샀을 텐데 이제는 3조 원의 부자들마저도 아파트 값 거품이 거친 그 반값에 산다는 것이 아주 중요한 포인트다 이겁니다. 그런데 이보다 더 중요한 게 뭐냐면 여러분 이 내용을 꼭 아셨으면 사실상 홍콩은 집값이 정말 감당이 안 될 정도로 비쌌었는데 그렇게 비싸진 원인을 사람들은 홍콩은 땅이 좁아 집을 지을 땅이 없다 그래서 비쌀 수밖에 없다 이거였죠. 물론 홍콩은 전 국토 중에 집을 지을 수 있는 토지가 3.7% 밖에 안 되기 때문에 수요는 많고 공급은 부족하니까 집값이 뛰었다 라는 말도 일리가 있는 분석이겠지만 그런 이유 보다는 더 실질적인 이유가 있습니다. 집을 지을 땅이 없다 홍콩의 집값을 부풀리고 끌어올린 사람들이 있는 거죠. 건설업자나 또는 전 세계에서 달려든 투기 회사들 이런저런 사모펀드 회사들 또 부동산 리치 회사들 그리고 투기꾼들이 결국엔 홍콩의 집값 거품의 가장 큰 주범이다 라고 저는 봅니다. 사실 우리나라 뭐 증권회사도요 홍콩 빌딩에 투자를 했다가 엄청난 금액을 손해를 봤었죠. 투자한 빌딩이 홍콩 주릉반도에 있는 골든 파이낸셜 2019년 당시 1조 원이 넘는 투자 규모를 기록하면서 싱가포르 투자청 그리고 독일의 도이처방크 같은 아주 글로벌 기관 투자자들이 참여를 했고 우리나라에서는 유일하게 미래의세 증권이 투자자로 선정이 됐습니다. 미래의세 증권은 이 건물에 2800억 원 정도 대출을 해줬습니다. 이게 선순위 대출이 아니고 중순위 대출이었는데요. 중순위로 해줬으니까 이자는 좀 세지만 건물을 청산할 때는 돈을 못 돌려받을 수도 있죠. 그래서 자기 자본은 300억 원을 투자하고 나머지 2500억 원 펀드로 만들어서 증권이나 보험 이런 금융사의 재매각을 했습니다. 당시 유진 투자 증권도 200억 원을 투자했었는데요. 그때 때마침 2020년에 코로나 팬데믹이 오면서 상업용 부동산의 경기가 완전히 꺾였죠. 오피스 수요가 급감하면서 오피스 빌딩들의 가격도 뚝뚝 막 떨어진 그때였습니다. 그래서 결국 만기를 3년 계속 넘기고 미루다가 펀드에 들어갔던 돈들이 빌딩 매각으로 투자했던 돈을 회수하지 못했습니다. 선순위도 다 못 돌려받았는데 중순위가 돌려받을 리가 없겠죠. 이게 2023년의 일이었습니다. 아무튼 부동산 투기로 홍콩의 부동산의 가치는 세계 1위다 라고 하다가 최근 다시 폭락하기 시작한 겁니다. 투기꾼들이 비싸게 샀던 그 초고층의 아파트 가격이 이게 더 미쳐서 더 올라가야 파는 사람 입장에선 뭐 남을 게 있을 텐데 시장이 갑자기 완전히 꺾이면서 팔리지가 않는 상황입니다. 경기는 점점 나빠지고 현금 확보를 위해서 빨리 팔기는 해야 되겠고 또 팔리지는 않고 이런 상황에 지금 홍콩이 몰려있습니다. 사실 최근에 이렇게 된 이유는 부동산 개발사들과 투기꾼들이 홍콩 내에서 부동산 가격을 너무 많이 부풀려놨습니다. 이 사람들은 홍콩이 아니라 중국 부동산 시장에서 아주 어마어마한 돈을 부동산 상송으로 부를 축적한 사람들이 대부분인데요. 그런데 지금 중국의 부동산이 붕괴되고 있으니까 이 사람들도 돈이 돌지 않습니다. 돈이 없습니다. 그래서 가장 빨리 팔리는 것이 뭐냐 홍콩의 아파트니까 내놨는데 안 팔리니까 결국 40% 50%까지 가격이 하락하고 있는 겁니다. 뉴욕타임즈에서 이런 보도를 했습니다. 홍콩의 초가가 주택의 가격 붕괴가 중국 경제의 침체에서 비롯된 측면이 있다라고 보도를 했습니다. 중국에서 부동산으로 돈을 벌어서 홍콩의 초고층 비싼 아파트를 사둔 사람들이 많았던 겁니다. 대표적인 사람이 누구냐면 중국의 최대 부동산 개발사 중에 하나인 헝타그룹의 회장입니다. 이 사람이 한때는 57조원의 자산을 보유했을 정도로 부동산 부자인데요. 헝타그룹이 부도가 났죠. 자 부도가 나면서 구속이 됐습니다. 그러니까 57조의 부자도 부도가 나는 겁니다. 부동산으로 장난치다가 다 날리게 된 겁니다. 자 홍콩 내에서 좀 잘나간다 하던 기업들이 경기 침체가 되면서 부도가 나고 또 자산가들은 하루아침에 갑자기 파산하는 경우가 지금 많이 발생하고 있습니다. 기업들이 파산하니까 부동산이라고 안전할 수가 없겠죠. 지금 홍콩에는 오피스 빌딩의 공실이 심각해지고 있습니다. 이제 최고의 부동산 시장 홍콩이 망가지고 있는 겁니다. 서울 강남도 오피스 공실율이 눈에 많이 띕니다. 직접 여러분 가보시면 다 알게 됩니다. 점점 더 공실이 늘어나고 있습니다. 최근 우리나라에 파산하는 기업들의 45%가 지금 서울 강남에 몰려있습니다. 이 영상 여러분 다시 한 번 보시기 바랍니다. 자 아무튼 우리나라의 서울의 경우 비싼 아파트도 수십억 200억 300억 짜리도 있습니다. 그런데 이런 최고가의 아파트들이 홍콩처럼 되지 말라는 법이 없기 때문에 우리도 이걸 타산지석으로 삼아야 된다고 봅니다. 홍콩의 아파트 반값 얘기가 왜 중요하냐면 서울 아파트 가격을 견인하는 것이 바로 이런 최고가 아파트들의 거래가 계속 나오기 때문에 사람들의 심리를 더 자극하게 되죠. 그 심리로 인해서 모든 아파트가 가격이 오르기 때문입니다. 자 서울의 아파트도 홍콩처럼 어느 날 갑자기 뚝뚝 떨어질 수 있다. 이런 위험 항상 존재합니다. 지금 홍콩은 부동산 시장에 비상이 걸렸습니다. 갑자기 가격이 폭락하면서 홍콩 정부가 주거용이든 비주거용 부동산이든 모든 그 대출의 한도를 좀 늘려주고 있습니다. 홍콩의 은행들이 올해 두 번나 대출 금리를 인하해줬고요. 그런데도 중요한 건 뭡니까? 최고가의 비싼 집은 사지 않는다. 이겁니다. 40%까지 내려온 이 집값이 또 50%까지 더 하락하면 그야말로 홍콩 부동산 시장은 패닉이 오기 때문에 어쩌면 매도 런도 나올 수가 있다. 이렇게 봅니다. 홍콩의 집값 하락 우리나라와 마찬가지로 2022년부터 시작됐습니다. 그런데 우리는 특례론으로 23년 23년 연속적으로 집값 하락을 앞서 말씀드렸지만 홍콩은 좁은 땅에 인구밀도가 높아서 투자 투기꾼들이 모여들면서 세계에서 가장 비싼 집값의 수준을 유지해왔습니다. 이렇게 비싼 홍콩의 집값 우리나라 서울보다는 싸다는 거 여러분 알고 계십니까? 사람들은 자꾸만 홍콩의 집값이 서울보다 비싸다고들 하는데요. 그게 아닙니다. 홍콩의 아파트 값의 중간값 정도 되는 아파트 PIR 지수가 20.7배입니다. PIR 지수라는 게 내 소득을 다 저축해서 살 수 있는 그 기간을 말하죠. 예를 들어 내 연봉이 5천만 원이고 집값이 10억이면 PIR 지수가 20이 되는데요. 20년 동안 월급을 다 모아야 살 수 있다는 뜻입니다. 홍콩의 PIR 지수가 20.7입니다. 서울의 PIR 지수가 얼마인지 아십니까? 25억 정도 됩니다. 세계에서 가장 비싼 집값 그러면 서울이라고 할 수 있겠죠. 물론 단순하게 집값 자체로만 본다면 홍콩의 집값이 비싸죠. 그런데 홍콩의 홍콩 1인당 GDP는 5만 3천 달러죠. 우리는 3만 5천 달러입니다. 이렇게 소득 대비로 따져보면 서울이 홍콩보다 홍콩이 지금 최고급 초고층 아파트들이 최고가 대비 마이너스 40%의 거래가 되고 있습니다. 곧 마이너스 50% 거래도 나올 겁니다. 우리는 이걸 반드시 타산 지속으로 삼아야 된다라고 봅니다.