부동산 투자 이제 이거밖에 없습니다(ft.제네시스 박)

그럼 주식 같은 경우에도 제가 주식은 잘은 모르지만 삼성전자를 사서 시세 차액을 보는 방법도 있지만 배당주를 사서 현금으로 만드는 것도 있잖아요 저는 부동산도 똑같이 될 거라 봅니다 그래서 갭 투자 시세 차액 이쪽은 이제 조금 재미가 좀 없어지고 월세 만든 수익형이 되게 인기가 좋을 [음악] 거예요 어 부동산 세금을 알면 정말 많이 절세할 수 있다는 건 방금 이야기 들어와서 알았는데요 그럼 본격적으로 어떻게 절세할 수 있는지 음 쭤 그 그럼 우리 저 양지로 물어볼까요 음지로 물어볼까요 어 어 여쭤봐도 제가 양지로 제 어쨌든 그 이유 뭐냐면 합법적인 법위 내에서 최대한 절세할 수 있는 보 얘기해 보자 좋습니다 어 일단은 이제 정책과 관련해서 좀 여쭤보고 싶은데 내년에 좀 어 세금과 관련해서 완화된 정책이 나올 수가 있을까요 거의 힘들다고 봐야 될 것 같은데 왜냐면 이제 지금 앞에 영상에서 말씀드렸지만 현재 전국이 썩 좋지 않기 때문에 아다만 이제 어떻게 흘러갈지는 저희가 모르는데 시나리오대로 좀 해봐야 되겠죠 뭐 가능성은 낮지만 현재 정권이 약간 식물 정권처럼 되면서 유지를 한다 그러면 할 수 있는게 시행령 개정 밖에 없어요 여기에서 크게 더 바뀔 일은 없을 것 같다 취득세 증가도 그대로고 종부세 증가도 있을 거고 양도세는 그나마 조금 비과세 좀 해 볼 수 있는 거요 정도 그러니까 주택수가 없어야 돼요 적어야 돼요 만약에 이제 정권이 이제 탄핵 수용하고 정권이 만약에 교체까지 된다 그러면은 25년도는 새로운 정부에서 어떻게 막 바로 규제를 못 할 겁니다 왜냐면 시장이 또 가격이 올라야 또 규제를 하는 거니까 그 단기간에 급등할 거라고 전혀 생각 안 하거든요 근데 26 27 공급 부족이 심화 되면은 그건 좀 모를 거 같아요 그런데 제가 이제 한번은 문재인 정부 때 있었던 규제책을 한번 나이를 한번 싹 해봤어요 근데 다시는데 너무 정말 심한 거예요 다시 봐도네 그런데 그렇게까지는 안 갈 거 같아요 왜냐하면은 아까 말씀드린 것처럼 가격이 갑자기 급등한다 지금 요인이 그렇게 안 보이고 또 된다고 하더라도 뭐 같은 당이라고 하지만 또 똑같이 한다는 보장 없으니까 그렇지만 내년에 교제가 막 엄청 완화돼 자유롭게 뭐 하거나 그럴 거는 없을 것 같아요 그럼 주식 같은 경우에도 제가 주식은 잘은 모르지만 제가 뭐 전문가 앞에서 지금 그러겠지만 우리가 이제 시 삼성전자를 사서 시세 차액을 보는 방법도 있지만 배당주로 사서 현금으로 만드는 것도 있잖아요 저는 부동산도 똑같이 될 거라 봅니다 그래서 갭 투자 시세 차액 이쪽은 이제 조금 재미가 좀 없어지고 월세 만드는 수익 형이 되게 인기가 좋을 거예요 근데 그 월세가 기존에는 상가 있잖아요네 아시겠지만 상권이 지금 너무 빨리 변하고 온라인 중심이다 보니까 오히려 기존에 있었던 빌딩 사무실은 그냥 그건 그대로 가고 오히려 새아파트 커뮤니티는 신축 이런 거 위주로 월세가 개편될 가능성이 높아요 그거를 그 개인이 하는 거예 아니면 기업이 들어와서 양쪽에 하겠죠 그런데 이미 얼마 전에 그 기업형 임대 그 기업 다른 외국계의 기업이 서울 임대차 시장을 눈독을 들리고 있다고 하는데 상대적으로네 상대적인 겁니다 이제 다른 글로벌 이야기 비교했을 때 그 사람들 입장에서 봤 서울 월세가 좀 싸다고 볼 수 있거든요 근데 그 쌌던 이유가 하나가 이제 그전에 이제 전세 때문에 그런 거였는데 지금 이제 전세에 대해서 뭐 의도했든 안 했든 지금 되게 불안해 하잖아요 사람들이 왜냐면 전세 이골 사기인 거 같고 그리고 전세 이골 뭔가 좀 후진적인 금융 같고 우리 그런 거 좀 싫어하잖아요 근데 그래도 무조건 나쁘다기보다는 좀 선순환 순한 기능도 있었거든요 근데 좀 일괄적으로 인정을 못 받고 있는 상황이 안타깝고 예를 들어서 최근에 이제 문의하셨던 분인데 올림픽 파크 포리온 아시죠 올 파포과 이제 둔촌 주고 거기 13평 17평 소형 그게 분양가가 한 6억에서 7억 정도였어요 저 무조건 그때 작은 거라 그랬거든요 경쟁률이 낮을 거라고 그래서 한 우리 한 두 두억 명 되는데 수강생 그게 분양가 6억 얼만데 지금 전세가 거의 근접했고 자 그럼이 분들은 어떻게 하냐 전세 놔주고 약간 돈 좀 보태고 취득세 내서 일단 세팅을 합니다 자 그다음에 2년 3년 정도 지나면 신축이 없으니까 전세가 좀 많이 오를 가능성이 높거든요 자 그럼 여기서 중요한게 뭐냐면 전세 보증금이 한 1억 정도 올랐다 그러면 시장에 가면 보증금 이게 총 40으로 계산을 해 그럼 나는 1억을 올려받는게 아니라 40으로 올려받는 거야 그럼 반자 세팅이 되죠 그럼 처음에 내 돈 들어가고 한 2년 지났을 때 물론 청구권도 쓰겠지만 그거 감안했을 때 상대적으로 쉽게 월세를 만들 수 있어요 그리고 그런 것들은 신축이전아요 입지가 나쁘지 않잖아요 계속 가져가면 월세가 100 150 갈 겁니다 아 예전에는 그걸 가지고 그 돈으로 또 전세 끼고 사서 갭투자를 했었 그렇 이제 그렇게 하면 안 돼요 취득세 때문에 결국에는 아 됐어 난 버킷 백 하나만 있으면 돼 이렇게 된단 말이에요 그럼 내가 백 하나만 딱 있고 하나 정도 더해서 여기서 월세 만들고 내가 실거주 하거나 여기서 만약에 월세가 500이 나오잖아요 그럼 나는 월세 300으로 들어가 임차로 들어가면 돼요 약 지연 시나이 때 그런 걸 하나 샀다고 그러면 월세 계속 올라갈 거 그 노무 연금 되는 거네 그래서 제가 얼마 전에 오신 분인데 그분은 송파에 있는 헬리오고 강동에 있는 둔촌 중은 그거 있단 말이에요 내가 얼추 조금 계산해 보니까 금방 150 200 만들 겠더라고요 그냥 그거 계속 갖고 계시라고 랬어요 팔지 말고 그럼 나중에 이거 3 400 만드는 건 쉬울 거라고 자 그러면 여기서 이제 전략을 잘 짜죠 내가 이제 막 열심히 그 소득도 벌고 일을 해요 자영업도 하고 그 목돈이 생겨요 그럼 목돈을 이제 조금 이제 주식이나 코인도 굴릴 수 있겠죠 뭐 그거는 그거대로 포트폴리오 만드시고 목돈이 나오면 어떻게 하냐 보증금을 조금씩 내주는 거예요 보증금을 조금씩 내주면서 월세를 살짝 올리는 거죠 아마 그런 개인이 굉장히 많아질 거고 그 앞단에 이제 어떤 자본이 와서 선진 임대차 시장이랑 이런 거가 막 보여 줄 겁니다 그 홍콩 세력이면 진짜 무서울 것 같은게 홍콩처럼 월세를 올리겠다네 근데 이제 그게 뭐가 안 좋냐면 주식은 대다수가 하니까 어떤 특정 한두 세력이 물론 문제가 되는 경우도 있지만 어 이게 조작하기가 힘든데 부동산은 시세라는게 거리가 많지 않잖아요 몇 개 점이 딱 찍히면 그게 시세로 굳어버려요 그래서 아까 말씀하신 그런 외국 자분 중에 좀 그런 공격적인 곳이 와서 좀 올려 버리잖아요 그럼 그런 개인들도 따라서 올릴 가능성이 높아요 자금이 되시는 분들이 아까 자금 된다는 건 뭐냐면 보증금 내주고 나 올리겠다 이래 버 주식 시장에서도 외국인이 들어와서 주가를 올려 버리면 강제로 가는데 여기 같은 경우는 월세를 올리면 보통 건물가치 같은 같은 경우는 임대 수익률로 해서 평가 산정 받아 가지고 기업 같이 올리면 투자한 돈은 다시 리캡 대출 늘려서 투자금 다 회수하고 배당을 올렸으니까 그거로이자 아프다가 다시 누군가한테도 재매각 하고 호기리 돌려서 한다이 개념이 아아 그렇게 되면은 이제 약간 월세가 막 이제 이쪽 좀 주요 지역들 위주로 막 올라가는 현상이 나올 수 있다 그렇죠 근데 월세가 오르면 또 그게 부담스러워서 또 다시 전세를 찾고 나 이러지 않을까요 근데 지금 사회적인 분위기 플러스 아마 다시 그러진 않을 것 같은데 우리 연말에 전세대출 규제 들어갔잖아요 그 왜에는지 뭐 잘 모르겠는데 그런 것 때문에 오히려 이제 전세에 대해서 좀 재미가 없어요 소위 말해서 물론 수요는 계속 있을 거기 때문에 공급은 갈 거예요 근데 우리가 예전에 생각했던 것처럼 공급은 힘들거다 왜 이것도 똑같아요 아까 취득세 때문에 다주택자가 8% 12% 내고 내가 전세 갭투자를 해야 되거든요 못 해요 게다가 해봤자 사회적으로 욕만 먹고 내가 그걸 왜 하겠어요 그렇기 때문에 정 을하거나 아니면 아예 처음부터 그런 생각을 안 하죠 저 같은 경우도 주택 임자 사업자인데 지금 이제 말소 이제 거의 다 됐단 말이에요 그럼 말소 되면은 이제 적당하게 그냥 팔고 저도 비슷하게 그냥 좀 이렇게 갈아타게 하거나 포트폴리오 재편할 거란 말이에요 그러면 더 줄겠죠 그 다주택자가 있어야 전세 공급이 나오는 건데 다주택자가 사라지고 있는데 누가 전세를 올라가겠어네 그래서 다주택자들이 공급하는 전세 공급이 민간에 공급하는게 80% 그래요 공공이 하는게 20% 정도밖에 안 되고 그래서 요걸 꼭 아셔야 될 거 같다 내년에 부동산 가격 상승할 수 있다 보세요 아 참 어려운 건데 원래 제가이 그 탄핵 이슈가 있기 전에 상저 하고로 예상을 했어요 상저하고 왜 그러냐면 내년 상반기 때는 아무래도 이제 시장 에너지가 모이는 시간도 필요하고 개인적으로는 금리 인하가 방향성은 맞아졌다 내려가지는 않을 것 같거든요 좀 천천히 내려갈 것 같다 물론 뭐 이제 저는 전문가가 아닙니다 그래서 이제 하반기 정도 됐을 때는 그런 에너지가 좀 나오면서 어 사람들도 좀 생각이 바뀌고 아 이게 좀 만만치 않다 그러면서 좀 돌아서지 않을까 했는데 지금 이런 시국이 있어서 그 딜레이는 조금 더 뒤로 갈 것 같기는 해요 그런데 계속 말씀드리지만 지금 현재 장은 실수요자 중심 장이에요 메인 세력이 30대입니다 3 40대 30대가 제가 조금 더 많이 있는 걸 알고 있고요 그렇기 때문에이 분들은 대출 규제 이런 거 엄청 영향 많이 받습니다 심리가 우리가 심리 아아 투자 같은 거 있어서는 두 번째 공급 부족은 너무 명확해요 너무 명확하기 때문에 특히 서울 중심제 신축 같은 경우에는 자산이 많으신 분들 계시잖아요 뭐 그게 이제 주식 이든 코인이든 사업으로 보신 분들 그분들한테 약간 어나더 레벨이에요 완전 다른 세상이에요 그래서 그 녀석들이 계속 천장을 뚫어 주니까 밑에 있는 녀석들도 어 나도 가야 되나 약간 이런 분위기거든요 미래에는 제가 당연히 모르지만 이것만은 확실하죠 중심지 같은 경우는 특히 떨어질 요인이 안 보여요 떨어질 요인이 그리고 이제 중하급이 특히 하급이 외곽 있는 쪽은 더 힘들어지겠죠 왜냐면 그런 매수를 해서 내가 좀 내집 말은 해 볼까 하시는 분들도 어우 여기는 이제 전세가 안 되고 반전세나 월세네 그러 그다 보니까 가처분 소득이 줄어들잖아요 그러다 보니까 아 나는 그냥 이렇게 있겠 이렇게 할 수 있으니까 그래서 항상 우리가 투자 부동산 같은 경우는 뭐 예를 들어서 1군 1.5급 2급 2. 2.5 3 이렇게 다섯 개 나눈다고 하더라도요 1군이 먼저 땅 치고 나가잖아요 얘는 못 잡아요 너무 빠르니까 금액도 크고 그래서 가장 좋은 투자가 1.5 아니면 2예요 1.5가 제일 좋고 그렇다고 2군이 올랐으니까 2.5 not 3군으로 간다 굉장히 리스크 해요 여기까지 힘이 잘 안가 근데 그 어떤 에너지나 성장 동력은 국가 경제를 고려했을 때 과거만큼 빵빵 가지기는 좀 이제 힘들 것 같다 이게 되게 절망적인 얘기다 그니까 점점 계층화가 돼 간다 부동산으로 벌어지고 그리고 월세로 전환되면서 사람들이 서서히 가난해져 간다 안타깝지만 예 안타깝지만 그래서 내가 그 월세를 내느니 대출 원리금을 내서 좀 자가를 마련하시는 아니면 내가 받는 월세에서 내가 임차로 있는 월세를 충당하거나 아니 그건 너무 어려운 아니 근데 생각보다 많아요 왜냐면 내가 그냥 울 강남 중심지로 가버리는 거예요 근데 너무 금액이 비싸니까 거기서 월세 막 500 이상 고가 월세를 내요 근데 봤더니 이제 본인 사업에서 하는 거랑 다른 데서 받는 월세를 충 내고 계시더라고 그걸로 받아서 좀 그런 식으로 될 거 같은 느낌 그러면 이제이 상황에서 우리 지방은 어떻게 적당히 돼야 되는데 너무 사람들도 서울 속고만 몰리고 좀 안타깝다 내 그 생각듭니다 어때요 들어보니까 절망이 아니까 월세로 이렇게 막 충당한다 막 이런 얘기 했잖아요 근데 그 충당하고자 하는 그 부동산을 사는 것조차 일단 힘드니까 근데 이제 누구나 다 이렇게 좀 좋은 곳에 살고 싶은데 당장에 이제 몇가 막 몇십억 해 버리니까 또 사람들 꿈이 결국 내 집인게 뭐 아까는 테슬라 관련 인터뷰를 했었지만이 얘기하더라고요 테슬라를 왜 투자하세요 하니까 꿈이 내말고 사람은 어쩔 수 없는데 의식주를 벗어날 수가 없어요 기본을 해결해야 되니까 만약에 이런 시나리오는 어때요 지금 제가 피부적으로 느끼는 거는 여기 게스트로 나오셔서 했던 분들이 카메라 꺼지고 몇 마디 더 하고 나가잖아요 네네네 더 다크 해요 네네 더 안 좋아요 그러니까 예를 들어서 어떤 말까지 하셨냐면 97년 같아 97년 말 같아 예를 들어서 내년에 정말 뭐 너무 안 좋은 상황이 가서 경기가 좀 쇼크를 먹고 IMF 럼 이젠 무조건 경기를 살리자 경제를 살리자 고용을 살리자 뭐 실업률 살려야 된다 이런 무드로 가면 건설을 안 건드릴 수가 없잖아요네네네 이런 경우에서는 좀 부동산 정책들도 많이 완화가 나갈까요네 만약에 나온다면 무조건 지방부터 나올 겁니다 아 지방부터 살리기부터 나올 거예요 근데 지방도 지방 나름입니다 말해도 되죠이이 정도는 예 뭐 지역을 말해서 좀 죄송한데 지방에서도 좀 중심지로 보셔야 될 것 같아요 그러니까 확실한 어떤 차별화가 있는 곳 예를 들어서 뭐 부산 해운대 거기는 이제 서울이 없는 걸 대체 불가능 걸 갖고 있으니까 두 번째는 대구 수상구 같은 경우 워낙 학구로 높으니까 그 외에는 조금 아쉽지만 좀 보셔야 될 것 같고 만약에 집 방에 지금도 있긴 있어요 중공업 미분양 중공업 미분양은 주택 수재라는 혜택이 있긴 있는데 약해요 과거에 가면 주택처럼 아예 다빼 줘 버려야 돼요음 그런 거 나오면 한번 보시면 좋습니다 아 5년짜리 도장 그게 시킬 수 있다를 받아 봤거든요 년네 5년짜리 도장 딱 봤는데 아쉬운 건 뭐냐면 5년 동안 오은 것만 빼줍니다 그 이후에 오은 걸 안 빼줍니다 자 그렇기 때문에 뭐 이건 어디까지나 가정인데 지방 미분양을 살려야 되겠다 중공은 미분양이 아니라 진짜 분양권 상태도 미분양 그런게 만약에 나오면 기간이 딱 정해져 있잖아요 끝에 사십시오 기다렸다가 끝에 사고 거기서부터 5년을 가야 되니까 너무 일찍 사면요 5년 중에서 한 4년이 안 올라 매물이 계속 나오 어 그러다가 마지막에 년 조금 오르는데 그 혜택 별로 못 봤거든요 그래서 이제 그렇게 좀 보고 그리고 이제 또 하나 예측해 볼 수 있는 거는 이제 지방 자치 단체 가장 큰 세소 확보 중에 하나가 취득세 든요 이런 그 다주택자들이 이렇게 좀 요구하는 거는 제가 봤을 때 좀 힘들 것 같고요 지자체에서 취득세 좀 완화 좀 시켜라 이런 말들이 나오면 조금 될 수는 있는데 현재 정부에서는 50% 세율 인하고 한다고 했었거든요 12% 6% 막 이런 식으로 그런 것도 좀 뒤늦게나마 정권이 어디가 되든지간에 시행되면 좋을 것 같습니다데 보통 이제 상담오시는 분들 보시면 세금에 대해서 모르고 오시는 분들이 더 많으신 거죠 그러면은 이거를 절세를 하기 위해서는 뭐 준비 기간 같은게 뭐 어느 정도가 필요한 건지 이제 케이스가 두 개가 있는데 하나는 공부하는 스타일 공부하는 스타일은 예를 들어서 뭐이 책도 좋고 아니면 다른 분 책도 좋고 뭐 강의라는 빨리 뼈대를 잡아야 돼요 뼈대를 잡고 중간에 개정세법 1년 한 번씩 나오거든요 최소 업데이트를 계속 해 줘야 돼요 근데 저는 이게 왜 가능하냐며 비록 세무사는 아니지만 예전에 세무사 공부했을 때 하루 12시간 13시간씩 스타버 찍어가면서 공부를 했었거든요 근데 일반인은 그렇게 못 하잖아요 어 그렇기 때문에 그렇게 해서 하는 분들은 좀 시간을 길게 가져가셔야 되고요 그게 아 난 지금 못 하겠고 당장 나는 필요해 하는 분들은 아쉽지만 이제 세무사님 상담을 잘해 주시니까 그렇게 가거나 아니면 같은 경우는 제가 질문을 합니다 가족 관계 어떻게 되시죠 주택수 어떻게 되죠 뭐 오피스를 몇 혀 있죠 다 물어봐요 자 그래서 이제 딱 보면은 이게 이제 물건이 예를 들어서 한네 채 정도 있어요네 채 정도 있으면 이제 요거는 이제 팁인데 예를 들어서네 개에서 내가 좀 정리를 한다 그런다 그러면은 일단이 중에 양도 차이 제일 작은 거 있죠 양도 차이 제일 작거나 못나니 예를 들어서 얘가 못나니 새끼 손가락이다 얘부터 팔아야 돼요 그러면 얘를 하나 팔고 하나 팔고 하나 팔고 하나 남잖아요 그러면 기본적으로 마지막 남은 하나는 비가를 받기가 쉬워요 그래서 얘가 양도 차액이 한 5억이 그러면은 한 1억 5천 6천 정도는 세금을 다 빼버릴 수가 있어요 근데 나머지가 예를 들어서 어 한 뭐 2천 3천 정도 나온다 그러면 세금 내고 그냥 어쩔 수 없이 팔아야 되는 거죠 그리고 이제 여기에 이제 뭐 주택임대 사업자라는 이런 거 하면 이제 굉장히 경우의 수가 엄청 올라갑니다 우리 경우의수 싫어하잖아 그런 분들은 어쩔 수 없이 속성으로 가셔야죠 중요한 건 뭐냐면 계약서 쓰기 전에 꼭 어 내가 공부를 안 했더라도 그럼 다주택자들이 가장 많이 어떤 방법으로 절세할 수 있는 전략이 있다면 양 비 양도세 비과세 양도 비과세가 제일 좋아요 양도세 비과세는 뭐냐면은 세대 기준으로 같이 살고 있는 가족 기준으로 주택수가 하나인 경우에는 어지간하면 2년 이상 보유 아니면 거주했을 때 비가를 해 줘 버립니다 만약에 두 개가 됐다 그러면은 딱 법에서 정해 놓은게 있어요이 경우에만 비가 해 주겠다 예를 들어서 뭐 신축을 사고 나서 3년 안에 판다지노 합가 같은 경우에는 혼인 신고일로부터 5년 이제 10년으로 늘어나는데 10년 안에 판다지노 시행령에 나와 있어요 근데 우리가 이제 어렵 요 그니까 이제 님한테 가는 거예요 자 그러면 이제 두 개인 경우에 그 내에 해당되면 잘하면 둘 다 비가를 받을 수 있는 거죠 괜찮죠 자 그러면 세개면 어떻게 되냐 세 개면 아까 말한 대로 못난이를 먼저 파는 거예요 자럼 재밌는게 뭐냐면 세 개에서 못난이를 하나 팔면 두 개가 남잖아요 그럼 아까 내에 만약에 해당될 수도 있겠죠 그럼 얘 두 개또 비커 해요 그러니까 이걸 놓쳐요 세 개가 되면 나는 다 끝난다 이렇게 생각을 하는 거지 세 번째 거가 특례를 받는게 아니거 그렇죠 그죠 세 개에서 하나를 날리면 두 개 가지고 특례를 받을 수가 있어요 면은 탑 없죠 이런 방법도 쓸 수 있지 않아요 예 이혼을 하는 거야 아 오케이 해보세요 위장 위장 내 체야 때예요 그래서 이원을 해요 그러면 주체식 나눠 가죠 그러면 둘 다 각자 못난이 하나씩 해결하면 각자 1가 1주택이아요 그렇게 되는 거죠 아 그런 경우에는 90% 확률로 제 밭에 조사 봤습니다 자 왜 그러냐면 비슷한 사례인데 부모님이 두 체가 있어요 근데 자녀는 이제 세대 불로 돼 있는 거예요 자 그러면 여기는 무주택 있잖아요 본인이 아까 말 말씀하신 것처럼 이주택 특 내면은 비과세가 둘 다 되는데 안 되니까 하나만 없애면 되잖아요 근데 그냥 8년이 아까운 거예요 세금 많이 나오니까 그래서 세대 블레드는 자녀한테 이렇게 넘기는 거예요 자 이렇게 넘겼어요 그럼 하나 남죠 비가이 이렇게 되잖아요 그럼 1주택 비과세 1주택 비과세 있잖아요 비과세를 받았어요 자 그리고 여기서도 그냥 비과세 받으면 끝날 수 있었는데 이걸 다시 가져왔어요 아 6개월 있다가 그래서 세무조사 받았어요 아 이런 사례는 너무 많아요 이제 이혼 같은 경우에는 예전에 한번 법이 바뀌었어요 대법원 판례를 갖는데 서류상 이혼을도 세드 분리를 해 준다는 거예요 지금은 안 그래요음 근데 그 대법원 판례 취지가 그래요 오죽하면 그랬겠냐 납세자의 절세 행위를 능력을 인정해야 그러니까 이거는 말이 안 되는 거거든요 그래서 기지에서 어떻게 하냐면은 그런 판례가 나오면 받아들이거나 아니면 관련 조문을 바꿔 버려요 그래서 조문을 바꿔 소득세법을 바꿔 가지고 실제 서류상 이혼하고 떨어져 살아야 된다 이렇게 한 거예요 자 아까 2플스 2라 그랬잖아요 그러 이제 이걸 만약에 하신다면요 아에 평생 안 볼 생각을 하셔야 돼요 2+ 2 해가지고 팔고 비가 우리 다시 합치자 그러면 이제 거기서 끝나는 거예요 조사받아 아 그 국세청과 같이 한가지 되는 거구나 잘못 그 그 그렇죠 그렇죠 계속 이제 그분들 만나야 되고 어떻게 보면 꼼수라고 하는데 이렇게 생각하시면 돼요 우리 사람 머리는 다 비슷하게 똑똑합니다 그래서 내가 생각을 했다면 우리 세무 공무원 국세청도 다 생각을 했을 거예요 그러면 다 막아 났겠죠 그리고 그분들은 그쪽에서는 평생 이업을 하신 분들이니까 정말 웬만한 수준보다 더 머리 위에 있다 그니까 제 제발 잠깨 부리지 마라 증여할 때이 과정에서도 절세할 수 있는 방법 엄청 많아요 그러니까 그 권리 위에 잠자는 자 보호받지 못한다 그런 말이 있잖아요 그러니까 내가 모르고 공부를 안 하면 넘어갈 수 있는데 잘 봅시다 예를 들어서 지금 시국이 좋아요 안 좋아요 안 좋죠 그러면 이때라도 급하게 파는 사람은 제가 바뀌어요 급하게 팔겠어 싸게 팔겠죠 그러면 예를 들어서 10억짜리 싸게 팔아서 9억에 팔렸다고 가정해 볼게요 그럼 9억이 시세가 형성이 되잖아요 그 9억을 가지고 가격이 낮아지면이 낮은 가격으로 내가 자녀한테 증여할 수가 있어요음 그근데 여기서 전제 조건이 뭐냐 나중에 오르 집이야 돼 예를 들어서 주식인데 저는 주식 잘 모르니까 예를 들어서 내가 삼성전자가 오를 줄 알고 얘를 이제 준 거예요 내가 갑자기 사만 전자가 돼버렸어 그럼 안타깝지아요 근데 예를 들어서 뭐 테슬라는 디든 나중되면 오를 거 같아 그럼 내가 나중을 봤을 때 좀 조정됐습니다 때 주는 거죠 자 그럼이 경우에는 시간을 가지고 버티다 보면 올라가겠죠 어차피 5년 이상 길게 가져갈 집인데 지금 조정이 돼서 9억이 됐다 이거 타이밍이 그든 그러면 이때 어떻게 하냐 내 맘대로 9억이 책정해서 하는게 아니고 이때는 세 대린 전문가의 도움을 받으셔야 돼요 그분이 연계된 감정 평가서 분들이 다 계세요 그래서 감정 평가를 받고요 공식당 가격으로 집어넣어서 신고를 하면은 괜찮습니다 근데 그게 주관적이아요 사람이 감정하는 거 아 우리가 하면 주관적인 거고요 이럴 때 이제 중요한게 라이센스에 감정 평가사 국가에서 인정한 거기 때문에 그 레인지가 있거든요요 정도 선에서는 된다 그러면 거기에서 이제 조금 그 범위에서 우리는 낮게 하는게 좀 좋겠죠 일부러 좀 높게 하시는 분도 있어요 왜냐면 내가 10억 9억이 아니라 10억 예를 들어서 11억 까가 11억으로 하잖아요 그럼이 친구가 11억에 취득가 되잖아요 그럼 나중에 15억에 할 때 양차이 작아지잖아요 양도세가 낮아지는 자를 위해서 예 그러니까 되게 꼬리에 꼬리를 무르는 막 이렇게 나오잖아요 너무 재밌잖아요 이걸 알면 내가 몇천만 원이 왔다 갔다 하 수억이 왔다 갔다 하 너무 재밌어요네 실제로 이제 상담 사례 중에 부동산으로 차익은 많이 얻었는데 오히려 그것보다 세금을 더 많이 낸 경우도 있어요 양도세는 내가 만약에 10억을 벌면 그 해서내는 세금이기 때문에 오버되는 경우는 거의 없는데 이런 건 있어요 가산세 무슨 말이냐면 이것도 실제 사례인데 우리가 일시적 2주택 비 과세라고 있어요 a 주택을 사고 B 사고 B 사고 나서 뭐 3년 안에 팔면 뭐 1주택으로 봐서 비과세 해 준다 근데 과거에 한때 이게 규제가 심했을 때 복잡했을 때가 있었어요 그래서 이분이 이걸 놓쳤거나 안에 뭔가 전입을 해야 되는 요건이 있었는데 전입을 안 하신 거예요 놀라운게 뭐냐면 1년 지나고 딱 일주일 되니까 세무서 열라고 와요 그 체크하고 있다는 거잖아요 좀 말 좀 해주지 자 그럼 내가 내야 될 세금이 1억을 안 냈어요 신고를 안 해 버렸거든 이분이 양도 책이 대략 3억 정도였어요 그러 이제 어떻게 되냐 본인은 비과세가 맞았다면 신고를 안 해도 되는데 비과세가 깨져 버렸잖아요 그러니까 신고 안 했기 때문에 무신고 가산세가 들어가요 그러면 이제 무신고 뭔가 느낌이 안 좋잖아요 내야 되는 세금이 20% 붙어요 그 일단 2,000원 맞고 시작을 해요 그리고 이제 그만큼 세금을 늦게 냈잖아요 그래서 납부 지원 가산세가 당시에는 99. 몇 프데 거의 한 10% 잖아요 그니까 1억에 10% 천만 원 1억 3천 내려오나 자 그러면 이거는 그래도 양반인데 만약에 이게 막 4년 5년 특히 상증세 같은 경우는 막 10년 15년 그러거든요 그리고 우리 구독자분들은 그럴 일는 없는데 적극적으로 뭔가 기타 부정한 행위를 하잖아요 상세에서 그러면은 과세 당국이 안날로부터 1년이에요 안날로부터 그 평생 갈 수 있어요 그럼 예를 들어서 가산세가 30년 치가 쌓였다 본세에 넘어서 버려요 그 경우에는 그럴 때 어떻게 해야 돼 드라마에서 보면 박세천 가서 무릎 꿇고 막 울면 깎아준다고 다 먹죠 그렇기 때문에 내가 만약에 이제가 세가 나오면 그냥 빨리 이실 짓고 하면 이제 그걸 이제 수정 신고라고 하거든요 그럼 이제 기특하다 해서 좀 약간 감면해 주는 건 있어요 그래서 길게 봤을 때는 성실 신고가 제일 좋다는 말이 이런 말이죠 만약에 내가 지금 집을 사고 싶은데 지금 현재 가장 절세 효과를 많이 얻으면서 집을 살 수 있는 방법이 혹시 있을까요 여러 가지를 보셔야 되는데 제일 좋은 거는 생애 최초고 부부 공동명의 근데 내가 만약에 싱글이다 그러면 그냥 생유 최초 생유 최초 하면은 취득세 가면 한 200만 원 정도 받을 수 있어 근데로 그지 않 최초 대출을 받아야 돼요 최도 6억까지 나오거든요 그럼 이제 근데 그 집값에 80% 나와요 그러니까 내가 대출을 좀 감당할 만하다 그러면은 그걸 하시면 좋고요 만약에 내가 신혼 부부다 그러면은 어 이건 좀 다른 이야긴데 혼인 신고 한 날로부터 주택수가 합산이 돼요 그래서 요즘에 혼인 신고를 좀 일부러 늦추는 경우가 있는데 언젠가는 또 합쳐야 되잖아요 그래서 그런 경우에는 차라리 합쳐서 부부 공동을 하시면 좋은데 왜 부부 공동을 하면 좋냐면 내가 10억짜리 집을 사요 그러면 적 3% 3천만 원 나오거든요 근데 공동 명하면 각각 1,500 내면 돼요 근데 전체 3,000은 줄어들진 않죠 그리고 내가 재산세도 똑같아요 뭐 100만 원이 나오면 각각 50만 원씩 내면 돼요 종부세는 안 나올 거예요 종부세는 안 나오는데 공동 명유 하면은 기준 시가 18억 아지는 세금이 안 나와요 그러니까 내가 10억짜리 집 사면은 기준 시가가 18억이은 거의 한 20 한 4 5억 정도 되기 때문에 그때까지 집값 올때까지 걱정 안 해도 돼요 그리고 공동 명의로 하면 종부세에 서서 단독 공동 내가 유리한 쪽으로 선택할 수 있어요 자 마지막에 양도세는 양도세 세금 나왔을 때 무조건 내가 소득 금액을 줄이기 때문에 무조건 유리해요 그래서 공동명의 하시면 되 되는데 다만 공동명의 했을 때 조심해야 되는게 뭐냐면 고가 주택 샀을 때 20억짜리 샀다 근데 10억 10억 내야 되잖아 오래 오면 근데 뭐 어느 한 쪽 20억을 다 냈다 그럼 10억을 증여한 거거든요 그럼 부부간에 6억까지 밖에 안 되니까 증여세가 4억에 대해서 나올 수 있잖아요 그럴 때 어떻게 하냐면은 비중을 좀 낮춰요 뭐 7대 3 8대 2 그렇게 하면 돼요 아 그렇게도 공동 명이가 되나 뭐 뭐 51.35 뭐 상관 없어요음 아 그러니까 이제이 금액이 있기 때문에 그 유서 안 되니까 아무리 사랑하더라도 서로 출처 금액을 계산해서대 그런 거 있잖아 사람이 사랑하면 50% 주고 싶은 마 있잖아요 저 저는 다 주죠 아 진짜요 그 그 증여 수 없는 도서 예 저희는 안 좋는데네 그렇게 해서 하면 세금적인 경우에는 0에서로 갈 때는 거의 신경 안 쓰도 되고요 대신 이제 어디를 사냐 어떻게 사냐 이렇게 해야죠 그래서 이제 어디를 사느냐는 이제 일자리 많은 대로 가셔야 되고 일자리가 많다 면은 우리가 3대 업무 지구가 있잖아요 광화문 여의두 강남 이렇게 있는데 강남 쪽으로 가시는게 좋겠죠 근데 강남 당연히 집 비싸잖아요 그까 강남 그 물리적 거리를 가라는게 아니라 강남에 빨리 갈 수 있는 지역 예를 들어서 제가 예전에는 중남구 신내동에 살았단 말이에요 거기에서 강남 오려면 한 4 50분 걸리거든요 근데 예전에 제가 살았던 또 용인 수지라는 데가 있어요 신분 당산 어 그럼 거기에서 신분 사면 25분이면 와요 그럼 단순히 봐도 450분 보다 25분이면 훨씬 빠르잖아요 그죠 그래서 휴제 집값이 더 비싸요 어지간한 신내동 집보다 집값보다 그러니까 이제 이걸 봐야 되는 거죠 그래서 지하철 호재 같은게 막 연장이 나와도 이게 일자리를 통과하 안 하냐 이걸 봐야 돼요 그래서 통과하면 걔는 호재가 괜찮은 거야 근데 통과 안 하고 이상한 데를 가는데 있어 그러면 미미한 거죠 그러니까 그런 거 보고 잘못 사면 안 되겠죠 그리고 내가 자금이 좀 부족하면 대출을 받아서 실거주 해도 되지만 그냥 새로 끼고 사둘 수도 있겠죠 예를 들어서 지금은 사면 안 되는데 제가 이제 얼마 전에 앞구정 여기를 가고 있 는데 나오 아파트가 보인 거예요 그냥 덩그러니 그고 이제 습관적으로 이제 네이버 부동산 켜고 얼마야 하고 딱 봤는데 20평 되데 9억 밖에 안 하는 거야요 앞구정 있는데 오래됐다 치지만 근데 웃긴게 뭐냐면 그 옆에 한 500세대 되는 아파트가 또 있어요 근데 얘 나홀로 여기 500세대 여기랑 입지가 같단 말이에요 그리고 거의 한 단지로 봐도 무방해 근데 얘는 9 9억 얼마야 그 당시에 근데 얘는 한 14 5억이 20평 대가 누가 봐도 가격 차이가 나잖아 이게 아비트레이지 아닌가 차익거래 주식에서 그 이거 사야죠 9억짜리 가지고 제가 작년 7월부터 계속 트래킹을 했어요 이제 사진 못하고 보고만 있는 거지 취득세 12% 내야 되니까 금방 12억 돼 버리더라고 그걸 이제 올해 초에 갖고 제가 이제 우리 수강생들한테 공부해라 사지는 말고 약간 그런 거예요 그러니까 이제 주식보다는 느려요 그러니까 우리 같은 개미한테 기회가 있는 거 그럼 이제 그런 경우에는 새를 끼고 사두고 아까 기억나십니까 상생 임대 주택이라고 거기가 이제 앞구정 근처라 말이야 그러면 이제 2년 거주해야 되는데 상생 임대 주택이란게 뭐냐면 새를 끼고 사두고 그다음에 첫 번째 계약을 하고 다시 그다음에 할 때 5% 인내로 하면은 상생 임대 주택에서 인원 거주해도 비과세가 되거든요 그럼 나는 갭투자를 했지만 거주 없지만 비가 잘 만들 수가 있어요 그럼 세금 한 푼도 안 낼 수도 있어요 아주 조금 내가는 너무 좋은데 아 오늘또 이렇게 얘기 들으니까 참 절세 얘기 참 재밌네요 나중에 이거 영역 확장하신 생각은 없죠 이제 제네시스 박의 코인 세금 트렌드 근데 코는 세금 될 거 없잖아요 나중에여 새길 거 아니에요 아니 근데 어그래 저는 좀 그 될 거라고 해서 올해 팔았거든요 이더리 아 한 1600% 오 아니 소액이 소액 왜냐면 이제 한 7년전에 사두고 놔 뒀으니까 우리 우리 그때 불장이 있잖아 코인 그리고 이제 2018년 초에 이제 난리 한번 었잖아 그래서 불장 때 넣었다가 이제 원금 다 빼고 그래서 원금 차생 너 한번가 봐 끝까지 놔둔 거죠 그래서 18년도 그때 막 뭐 법무 분양은 나와 가지고 막 했을 때도 그냥 신경 안 쓰고 그대로 놔뒀어요 근데 걔가 슬금슬금 다시 가더라고 그래서 이제 내년 과세된다 그래서 아 이거 좀 못 내겠다 해서 이제 그냥 팔았는데 2년 유회 시키더라고요 너무한 거 아니에요 그 관계자 있어서 그런 거 아닌가 지금 유동성이 사실 많이 갔고 코인 쪽으로 많이 갔고 그리고 이제 뭐 약간 이제 심리라는 이제 호재가 그쪽에 많이 반영된 거겠죠 트럼프 당선되면서 그리고 어떻게 보면 저는 이제 뭐 약간 농담반 진담반으로 과세 되니까 팔았지만 오히려 과세를 하면 이건 이제 자산으로 인정한다는 거잖아요 저는 오히려 또 호재라고 봐요 아이에 차라리 어 이제 들어오고 이제 아예 딱 정해진 태도로 내서 세금 낼 거 내고 제대로 한번 하자 저는 오히려 그냥 좋게 생각하고 있습니다 기타 소도 될 거 같아요 당분간은 제가 절세가 되게 어렵다고 생각했는데 또 말씀 들어 보니까 다양한 방법들이 있는 거 같아요이 부동산 세금 트렌드라는 책 읽어 보시면서 세금에 대해서 모르시는 분들은 좀 개념 잡는 것도 굉장히 좀 좋을 것 같습니다 오늘 말씀 너무 감사합니다 예 고맙습니다 [음악] he [음악]