지금 부동산 시장은 일시적 상승! 집을 사야하는 '시기'가 아닙니다! | 광수네 복덕방 이광수 대표 [FULL] [투자Insight]

집값을 결정하는 건 건설사들이 건설하는 집의 양이 아니라 총량이 아니라 집을 갖고 있는 사람들 시장이 내놓는 매물 향입니다네 이게 줄었어요음 그제 공급이 줄면서 이루어진 가격은 저는 버블이라고 보는 거죠 그래서 지금의 가격 감 가격 상승이 일시적이라고 보는 거예요음 [음악] 안녕하십니까 증시 t 시청자 여러분 투 반갑습니다 여러분 기다리시는 리 오랜만에 오셨습니다 광의 복덕방 이광 표님 보셨습니다 안녕하십니까 안녕하세요네 어서 오십오 아 요즘 뭐 부동산 시장 난리라서 어 논란이 많으실 것 같아요 근데 무엇보다도 제가 보니까 분위기가 완전히 소위 말하는 똘똘한 한채의 지방 유지들 호을 해서 난리가 난는 홍이다 그야말로 단 부동산 좋다라는 표현은 아닌 거 같고 격자가 굉장히 많이 벌어지고 있는 거 같은데 양극화 수준이 지금 도대체 어 어떻게 되고 있는지 궁금합니다 저희가 한국의 부동산 얘기하면서 양국화 얘기를 많이 하잖아요 특히 최근에 뭐 초양 국화다발 들 최근에 약간 정도가 심해지고 있는데에 저는 그렇게 뭐 큰 초양극화 아지 가고 있지 않다 그니까 단순하게 비교하면 예를 들어서 말씀하신 것처럼 어 강남에 이런 지역이 다른 지역보다 그런 가격차가 얼마나 나느냐 과거에서 평균으로 보면 10배 정도 차이 나거든요 그니까 가장 비싼 거하고 평균 가격하고 근데 지금도 그 수준을 유지하고 있어요 그래서 뭐 그게 갑자기 가격이 더 커지지 않았다 근데 왜 체감적으로 그런 느낌이 드냐면 비싼 아파트가 오르니까 절대 가격이 오르는게 금액이 크잖아요 예를 들어서 과거에는 10억 짜리가 10% 오르면 1억이면 지금은 같이 10% 오르더라도 10억짜리 그러니까 예를 들어서 30억 짜리가 10% 오르면 3억이 오른다 말이죠 이런 어떤 체감적인 지표가 조금 달라져 있을 뿐이지 격차가 더 확대되는 건 아니다라는 말씀을 드리고요 또 하나 여러분들이 꼭 전제해야 될겠습니다 왜냐면 그런 아파트를 살 사람들이 막 밀려들어서 가격을 올려야 되잖아요 그게 아니에요 음 예 어서 강남의 신축 아파트 그런 재건축의 대표 아파트들이 오르는 이유는 수요가 증가하기 때문이가 아니에요음 뭐냐면 공급이 줄기 때문에요 쉽게 말해서 파는 사람이 없어요네 그게 집값 상승의 기본적인 원인입니다 그니까 지방에서 막 유지들이 돈 모아서 올려놓고 막 줄을서 갖고 내가 먼저 살게요 내가 먼저 살게요 이게 아니라고요 네네 파는 사람이 없어요 아니 근데 파는 사람이 없는 이유가 제가 보니까 어떤 자산도 이렇게 안정적 지 못하니 다른 자산으로 넘어가지 않고 부동산 자산에만 자기의 그 재산을 스타하는 그러니까 보관하는 보관 창고로 부동산을 쓰고 있다라는 거죠 지금 한국의 자산들이 근데 그거는 항상 했던 현상이에요 그게 일시적인 변화는 아니고요 근데 지금 일시적인 변화는 두 가지예요 그게 중요한데 왜냐면 더 파는 사람이 왜 없어졌냐 첫 번째는 신축이 많아서요음 강남에 신축이 많아고 파는 사람이 없다 예 왜냐면 세금을 많이 내 되거든 어 입주가 한지가 얼마 안 됐기 때문에음 네네네 그러면 당연히 탈 수가 없는 거예요 아 3개년 안에 팔면은 문제가 되니까 그렇습니다 예를 어서 원베 1리는 그렇게 막 오른다고 하지만 한 건이 올려서 올리는 건데 파는 사람이 없어요 팔 수가 없어 양도세는 엄청 내야 되니까 그 어떻게 팔겠습니까 그러니까 예를 들어서 집값 하락이 전망 되더라도 당연히 세금이 절약 되니까 갖고 있는 거죠이 원인 하나네 그러니까 여러분들이 진짜 인과 관계를 아셔야 된다 그니까 금 집값의 전망보다 저는 왜 집값이 오르는지 원인 파악을 해야 전망이 정확해질 수 있기 때문에 수요가 증가한게 아니고 파는 사람이 없었었는데 첫 번째는 강남을 중심으로 해서 신축이 많아졌다 대표적인 지구가 반포 그러니까 반포 같은 경우에 최근에 재건축이 막 일어나면서 신축 아파트가 많아지잖아요 그니까 매물이 없는 거예요 두 번째는 연관됐다 했지만 어 지금 정부가 재건축 규제완화를 엄청나게 해주지 않습니까네 그러니까 사실은 아 이렇게 되면 재건축 되고 그러니까 노 아파트들이 매물이 없는 거예요 그러니까 정책 효과가 있다음 그래서 아까처럼 전제한 것처럼 아 이게 뭐 영혼이 동의되고 그래서 안 팔고 이런 현상은 그동안 계속되었던 건데 갑자기 지금 공급이 줄고 즉 매물이 감수하는 일이이 두 가지 때문이다는 거죠네 근데이 두 가지는 변화가 가능하단 말이에요음 왜냐면 첫 번째는 그러면 신축 아파트를 투자로 갖고 비율이 되게 높거든요 투자로 갖고 있는 비율이 계속 갖고 있다고 그래서 수익이 나는게 아니잖아요 팔아야 되는데 그러면 시점이 돼서 예를들어서 양도세가 감면되고 줄면 팔게 되겠죠 그럼 당연히 공급이 증가하는 시기가 올 테고 두 번째 경우도 마찬가지입니다 예를 들어서 정부가 지금 재원 축규 재활을 막 해주고 있지만 한계점이 있거든요 그 모두 다 할 수 없단 말이죠 그러면은 뭔가 가격이 올랐을 때 또 매물이 나올 수 있다라는 거죠 그래서 여러분들이 그러니까 조건식을 사람들이 큰 변화 때문에 그래서 예전과 다르게 이제는 막 집에 집중하고 살려는 사람들이 많고 자산가들이 집을 갖고 있는 소유욕이 많아져서 이게 일종에 트렌드가 돼서 변하지 않는 현상이며 가격은 계속 오르겠죠 근데 제가 말씀드린 것처럼 지금 집값이 오르는이 두 가지 원인은 변화될 조건이라고네 그러면은 당연히 향후 변화될 수 있는 거죠 그래서 저는 좀 원인 파악을 다르게 하고 있는 겁니다네 근데 이제 보통 이제 많은 분들 유튜브를 보시는 분들이 어 이게 말이 안 되는 부동산 가라 이런 얘기를 하시데 그게 대부분 보면은 이제 소득 기준으로 금여 기준으로 생각을 하면 50억 이상 되는 가격이 과연 한국에 어떤 직장을 가진 사람이 50억 이상 어 아파트를 살 수 있냐라는 개념으로 따지면 이거는 말이 안 돼서 그래서 이제 버블이다 뭐 이런 얘기를 많이 하는데 그쪽 시장의 논리를 따져 보니까 그게 아니고네 쉽게 30억 갖고 어 아파트 갖고 있던 사람이 40억에 팔아서 50억짜리 간는 거 고 그자는 그 신축 도는 이제 조금 더 그 업그레이드 욕구 그거에 의해서 그 랠리가 이어지면서 부동산 가격이 계속 올라가는 그런 흐름이라고네 그러면은 그 현재 부동산 가격에 대해서 그러면 이게 고평가 과잉이다 버블이다 이렇게 얘기할 수 있나요 저는 한 번도 그런 얘기를 한 적이 없어요 네네 고평가가 뭐 소득 대비에서 뭐 p 전 p 몇 배지도 몰라요 왜냐면 관심이 없거든 음 그 한 값 다 그래서 뭐 떨어져야 된다 폭락해 된다 이런 말을 맞지도 않고 제가 보기에 그리고 그거는 뭐랄까 그냥 탁상공론에 불과한 거죠 전 한 번도 그런 얘기를 하고 한 적이 없어요 그니까 여기서 중요한 건 비싸다 싸다는 조건은 자산시장에 없어요음 님 사실 주식 시장에 비싸고 싼게 있습니까 저도 에스트 오래했지만 밸류에이션을 해요네 그런데 제가요 충격적인 경험을 많 했지 않습니까 예를 들어서 밸류에이션 비싸다 그래서 목표 주가 내렸는데 더 올라네 그럼 거기 따라서 또 목표 주가 수정해 쫓아다녀 아니면 아 이번에 그럼 다르게 해야지 그래서 주가 올라서 그럼 이번에 내가 질러야겠다 p 막 20배 적용했더니 이제 또 빠져 사실은이 기준이라는게 자산 시장에서는 결국 가격을 형성하는게 과연 절대 수준이 있느냐 특히 투자 투자 자산인 경우에 그래서 저는 수요와 공급으로 움직인다고 보고 있거든요 예 그 데 지금의 가격 형성이 공급 감소 때문에 이루어진 현상이에요음 그러면 버블이라는 거죠 어 그래서 최근에 어떤 분은 2 3년 내에 지금 서울에 착공이 너무나 없기 때문에 한 2 3년 안에 엄청난 법을 볼 수도 있다 그니까 제가 생각하는 공급 감소는 그 공급이 아닙니다 아네 갖고 있는 사람들이 안 팔았어요음 이번 이번 공극 함수는 그렇죠 그러니까 과거에도 그랬고 집값을 결정하는 건 건설사들의 라는 집의 양이 아니라 총량이 아니라음 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는 매물의 양입니다네 이게 줄었어요음 그제 공급이 줄면서 이루어진 가격은 저는 보울이 보는 거죠 사실 본질적으로 재화나 상품이나 자산 가격도 동일한 모습인데요 예를 들어서 어 파는 사람이 없어서 올라간 주식가 가격이나 자산 가격은 버부 가능성이 크다는 거죠 그러면 그때 팔아야죠 사실은 이렇게 논리상 가면음 그래서 지금의 한국의 부동산은 저는 공급 감소 때문에 이루어진 가격이기 때문에 저는 높다고 생각하는 겁니다 그게 제가 뭐 소득이라는 아니면 그게 아니고요 또 전제할 거는 제가 그동안 나와서도 계속 강조한 건데 직각을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트 양이 아니라는 거예요 집을 갖고 있는 사람들이 시장이 얼마나 내놓느냐 네네네 그런데 그 그 물량이 건설해서 짓는 물량 훨씬 많은 거죠 훨씬 많죠네 그니까 다주택자의 보유 량이 예 월등이 많은 거잖아요뿐만 아니라 여러분들이 집을 사러 시장에 가실 때 그리고 우리가 말하는 가격은 유통 가격을 얘기하는 거잖아요 그렇죠 그러면 당연히 공급은 집을 갖고 있는 사람이 시장에 내놓는 매물의 양이 돼야 되지 않습니까 근데 왜 갑자기 유통 시장을 얘기를 하는데 상장 주식 얘기를 하고 있냐고요음 그러니까 쉽게 말해서 유통 가격은 막 오르고 있는데 쉽게 말해서 상장 주식이 많다고 해서 주가가 떨어집니까 아니잖아요 네네 오히려 예 똑같아요 왜냐면 주식 시장이 잘 되면 상장도 많이 하지 않습니까 그렇죠 그런다고 집값이 떨어지는게 아니잖아요 부동산 시장도 똑같아요 집값이 오르잖아요 그건 건설사들의 공급도 증가해요 돈을 돈이 되니까 반대로 가격이 떨어지잖아요 그러면 공급이 감소합니다 그러겠죠 그러면 계속이 얘기를 해요 가격이 떨어질 때 공급이 감소하면 공급이 감소했기 때문에 지가이 오른다는 얘기예요 이게 아니다음 근데 지금은 가격이 올랐는데 공급이 감수 하잖아요 서울 같은 경우 너 그래서 지금의 가격 감 가격 상승이 일시적이라고 보는 거예요음 쉽게 말해서 건설사들이 얼마나 영악합니다음 그러니까 이게 구조적으로 오른다고 생각하면 공급을 엄청 하겠죠 그러겠죠 근데 왜 공급을 안 할까요 안 팔리니까음 그렇죠 안 팔리니까 그 지점이에요음 그러니까 시장에 지금 수요가 없어요음 그러니까 너무 묘한 거죠 시장이 안 좋은데 가격이 올라 그러니까 그렇게 그거는 이제 우리이 대표님 말로는 보유자들이 보유를 꽉지고 있으면서 시장에 안 내놓기 때문에 물리량이 풍기가 돼 가지고 가격이 오른거다 그렇습니다 그리고 그 이유 중에 하나는 어 강남의 신축 아파트 특별히 이제 반포의 신축 아파트를 갖고 있는 사람이 세금 문제로 인해서 내놓을 수가 없는 상황이에요 그 물량을 안 내놓다 그죠 그렇 어 그러니까이 원인 파악에 그렇게 파악하니 건설사 다 파악할 거 아니에요 그러면 공급이 감사해서 안 오른 거기 때문에 내가 공급을 할 수 없는 거예요 왜냐면 수요가 증가해서 직각이 오르면 쉽게 말해서 상장을 해야 되는데 아 그러니까 수요가 늘어 때만 이제 건설사들이 움직이는 거고 어 건설사들은 수요가 안 움직이면 안 움직인다 그렇습니다 그래서 수요가 증가하지 않는데 야 가격이 오르니까 공급해 그래서 지금 PF 다 물린 거 아니에요네 그래서 그런 관점에서 여러분들이 지금 집값이 외 우르는 이제 원인파악을 제대로 하셔야 된다 그러면은 왜 실물 매입 매수자 그러니까 수요는 왜 안 넣을까요 유효 수효가 늘지 않고 있때 응 그러니까 유효 수효가 왜 안 늘까요지 소득이 안 느니까 소득이 안 느니까네 네 아니 지금 주식 시장도 안 좋고 소득이 증가하지 않고 물가 오르고 있고 이런데 어떻게 소득이 증가합니다 그래서 유일하게 해결책은 뭐냐면 대출이음 대출이 증가하지 않으면 수효는 증가할 수가 없어요네 그러면 이제 그이 말씀인 즉슨 정리를 해 보면 앞으로 부동산 가격을 결정하는 가장 중요한 동인과 요인은 대출이다 단기적으로 보면 그렇죠 대출이 증가하지 않으면 그러니까 결국에 증가하지 않으면 유효수요가 증가할 수 없는 거죠 내가 소득이 증가하지 않고 집값은 올라 있잖아요음 담당하 낼 수 있는 수요가 없단 말이죠 근데 대출을 해 줘요 그럼 유효 수요 한계점이 올라갈 거 아닙니까 그러면 수요가 증가하는 거죠 그래서 일시적으로 대출이 증가할 때만 수요가 증가하는 그런 효과를냅니다 근데 이제 정부에서 올해도 조가요 작년에 한 40조 특례 보음 자리론 오늘 신세 특례 보음 자리론 내년에도 한 50조원을 계약하고 있다는 뉴스가 들던데요네 사실 증가하진 않고 똑같아요 55조 원이 그니까 올해도 55조 원이 예산이 정되 있고네 됐고 내년에도 55조 원인데 일단 전제는 증가하지 않고 일단 정책 대출은 나온다는 거예요 그만큼 이제 수요가 들어올 수 있는데이 수요의 특징에 대해서 이제 살펴볼 필요가 있어요 예를 들어서 주식 시장은 수요의 한계가 낮죠 그래서 삼성전자 주식은 쉽게 말해서 용돈 받아서 살 수 있습니다 그렇죠 그런데 부동산 그게 불가능해요 그러니까 효수가 이렇게 한 계가 있어요 그래서 예를 들면 이제 천명이 있다고 가정해 볼게요 그러면 정책대 를 예를 들어서 50 조씩 계속 해줍니다 그럼 제일 먼저 정책 대출을 누구한테 해줄까요 상대적으로 여력이 있는네 그렇죠 갚을 수 있는 사람 그렇죠 그래서 이중에서 한 열명이 해 갔어요 다음에 정책 대고는 그거보다 신용도가 낮아음 해주죠 그러면 여기서 또 나갔어요 그러니까 결국에는 어떤 과정에 전제 돼야 되냐면 신용도가 떨어지는 사람한테 계속 대출이 나가야 되거든요 근데 신용도가 떨어진 사람들은 어떤 우려를 갖게 될까요 아니 내가 이걸 갚을 수 있을까 합리적인 사람인 경 네서 정대이 조지만 소진이 안 돼요 점점 더음 그 점의 핵심이에요 최근에 예 어 그러니까 보험 자리 론이나 뭐 진입도 대출 같은 경우에 대출 한도 내에서 다 대출이 안 돼요이 지점이 되게 중요한데 그러니까 예를 들어서 주식 시장에서 연금이 50조 원을 산다 매년 이거는 다 그게 유효 수요로 전환이 되잖아요 근데 예서 정책 대출이 50조원 된다 그래도 이게 다 수요로 전환되지 않고 있어요 왜 한계가 있으니까 메 그 그 대출을 사용 들이 대출 갚을 자신이 없으면 못 빌리는 거죠 그렇죠 그렇죠 예를 들어서 같이 신 생활을 냈는데 이게 안타깝지만 신생활데 지금 월세 살고 빌라에 사시는 신혼 부부가 정책 대출을 3억 4억 해 준다고 그래서 내 가진 자산이 2천만 원인데 할 수 있습니까네 그러니까 이미 1억과 2억 2억 받는 사람 했다고요 그게 올해 일어난 현상이고 그러니까 부동산이 이미 리그에 들어간 사람들끼리의 리그전이 아니냐 저는 그런 생각이 많이 드는 거예요 예 보니까 그러니까 어차피 진입을 못하는 사람 말씀하신 대로 소득 상황이나 이런 것들 재정 상황들 봐서 진입을 아예 못 하고 이미 게임에 들어가는 사람들은 가격이 계속 오르잖아요 집값이 그러니까 그걸 가지고 서로 주고받는 게임이 그 리그 안에서 이루어지는 거예요 맞 인어 리요 인어 맞습니다 그래서 갈아타기 근데 여기서 중요한 리리 그 서로 경쟁을 하는데 이제 어제 한국 시리즈가 끝나기도 했지만 자 이제는 파이널에서 둘만 남았어요 네네네 다른 사람은 예를 어서 3위나 4위 팀은 들어갈 수가 없어요 한국 시리즈에 그서 끝났어 게임은 그래서 일단 1등과 2등이 싸우잖아요 기아와 삼성이 싸우는데 근데 우리는 지금 삼성 얘기만 하고 있다고요음 왜 수요자 얘기만 하고 있어요 네네네 기아 얘기를 해야죠 그 왜냐면 이미 집을 갖고 있는 사람들 그럼 어떤 상태인가 아마 지금 집값이 오면은 제가 보기에는 집값이 오르면 절대 집은 안 나온다고 봐요 갖고 있으면 자산 가치가 올라가니까 더 올라갈지도 모른다는 생각 오히려 가격이 떨어져야 자산가치 떨어지기 전에 잘라야 되겠다 그래야 물량이 나오는 거 아니겠습니까 원래 사람 신경 그렇게 움직일 것 같은데요 전망에 따라서 달라져요 현상이 아니라 그러니까 사실은 지금 각동 말씀처럼 집값이 오르면 물량이 감소하죠 근데 집값이 오르더라도 전망이 안 좋은 매물이 증가합니다 반대로 집값이 떨어져도 그럼 매물이 반대로 나와야 되잖아요 근데 집값이 오를 거라는 매물이 감소할 수 있어요네 이게 반대로도 작용되고 그래서 제가 중요한 지표를 보는게 매물의 양이에요 네네 이게 집값을 결정한 겁니다 향 한국에 지금 보니까는 굉장히 팽팽해 강세 론자 약세 혼자가 정말 팽팽하게 붙었어요 최근에 그러니까 뭐 자 그 22년도 폭락할 때부터 한 1년간은 약세 혼자의 세상이었고 오래 들어오니까 이제 강세 론자들이 다시 부활을 해서 강세 론자 세상이 됐어요 지금쯤 보니까이 팽팽합니다 지금 보니까 아 이제 내 내년부터는 확실히 떨어져요 어 아니다 계속 간다 비 이제 진검승부 제 어떻 이제 진짜가 가려질 거예요 예 근데 이제 그 약세 로자는 무슨 얘기를 하냐면 경매 봐라 미쳤다 지금 끝났다 그리고 그게 전형적으로 집을 갖고 있는 사람들 힘든 거죠 어 자영업자 봐라 자영업자 끝났다 이거는 대출 바라 안 된다 무조건 떨어진다라고 입장이고 강세로데 무슨 소리냐 집이 없다 그거 사고 싶은 사람 지금 줄줄이 대기하고 있다 이제 대구에 있는 아파트 팔아 갖고 일로 오고 강원대에 있는 아파트 팔아서 일로 오고 다 지방 유지들이 다 이제 서울 부동산으로 해야 되고 또 하나는 서울은 이제 국제 도시다 중국인들도 한국의 부동산을 산다 중국 부동산에 비면 아직도 굉장히 싸다 그러니까 더 간다이 붙었어요 지금 제가 그거는 제 제 주장에 따르면 얘기 드렸잖아요 한국 시리즈가 벌어졌는데 7위인 한화를 예 한화 보고 한국 시리즈 참여할 수 있다고 얘기하는 거예요 아 그래 그 가능합니까 누가 누가 얘기하는 겁니까 여기서 강자가 아 강자가 집을 사고 싶은 사람이 많다는 건 하나 이익을 수도 우승하고 싶죠음 그럼 불가능하지 않습니까 하나 익을 수는 불가능할수 아니 아니 올해 아니 아니 제가 하나 팬인데 내년에 가능하죠 내년은 가능한데 올해는 불가능하지 않습니까 그지 그 얘기를 하고 있다고요 그러니까 뭐냐면 자고 싶은 사이 많기 때문에 집값은 안 빠져 그건 하나의 것을 보고 올해 우승할 수 있다고 이미 끝났다고요 게임은 그래서 아까도 전제 하셨잖아요 지금이 안에서 움직이는 건 네 그럼이 얘기만 해야 된다 제가 볼 때 그때는 사실이 이때 앞으로는 근데이 집을 갖고 있는 사람들의 매도 물량음 세가 훨씬 더 클 수 있다는 거예요 이미 그런 현상들이 나타나고 있고요 예 집값이 오르는데 지금요 매물이 서울 아파트 매물이 역대 최고치를 달성하고 있습니다 아 얼마나 나왔는데요 지금 8만 최대가 8만 9천원까지 나오고 있어요 그러니까 불과 9만원 정도 가까요 불가 한 달 전에는 7만 호 때였거든요 1만 호 이상이 증가했고 빠 속 증 그래서 이런 것을 다도 줄 수 있다는 거죠 그래서 제가 볼 때는 이건 뭐 단기적인 흐름일 수도 있겠지만 전체적으로면 유효 수요 즉 집을 살 수 있는 수요는 많지 않고네 그리고 집을 갖고 있는 사람들 팔려고 하면 그럼 공급이 증가하고 수요가 감소하면서 집값 하락이 불가피하지 않냐 이렇게 보는 겁니다음 그러니까 우리가 전형적으로 왜 수요의 한계를 우리가 특히 2024년도 여러분들 아셔야 되냐면 수요가 지속되지 않잖아요 네 왜냐면 일시적으로 증가할 때가 다시 감소하지 않습니까 그건 거래량이 줄어든 데서 여러분들이 파악할 수 있거든요 집값이 계속 오른다 그러면 왜 지금 집을 안 살까요 그건 어쩔 수 없이 못 사는 거야요 자기의 능력이 한 개처 다 돼 그니까 이너서클 애들끼리 팔아가지고 사는 건 가능할 거 아니에요 그건 가능하죠 그런데도 한계가 있다 계속 살 수 없으니까 언제까지 그게 지속될 수 없다는 거죠음 그래서 강세 론자들은 세금제도 바꿔 주면 더 올라간다 이렇게 얘기하는 분들이 있 세금제도를 왜 바꿔 줍니까 안 받구나요 어 예를 들어면 취득세를 좀 깎아 진다거나 뭐이 취득세 때문에 지금 뭐 수요가 떨어진거다 그렇죠 취득세 때문에 지금 다주택자가 못 들어오잖아요 그러니까 예를 들어서 그것 때문에 유효수요가 안 들 못 들어오고 있는데 취득세를 그러면 바꿔 줄 이유가 뭐냐는 거죠음 그러니까 저는 정책을 예측하지 않아요 네네네 그냥 뭐랄까 받아들이는 거죠 그래서 제가 취득세가 향으로 뭐 강화될거나 아니면 뭐 없어질 거서 여러분 시 오를거다 이런 얘기를 하면 안 된다는 거죠 그럼 어떻게 예측 가능합니까 그래서 저 저의 예측은 정책이나 아니면 이런 예측이 들어가 있지 않아요 이건 그냥 받아들이는 거죠 그래서 그렇게 얘기하는 거 틀렸다음 그거는 이제 그때 결과 나오고 나서부터 분석을 새로 시작해야 됩니다 그렇습니다 근데 굳이 여쭤 보자면 물어보신다면 어 취득세를 감면할 하등의 이유가 없다음 다주택자한테 지금 그죠 어떤 정치적인 이유가 없잖아 만약에 집값이 폭락하면 그건 건드릴 수도 있 가능하죠 가능하죠 그래서 제가 계속 강조하는게 뭡니까 집값이 하락하면 집을 사자는 거예요음 정책적으로 받친다 정책뿐만 아니라 집은 사용 가치가 있기 때문에 집값은 떨어지면 사야 된다 근데 근데 우리는 집값이 떨어지면 안 사고 오를 때만 사요 얼마나 떨어져야 사 사야 되는 겁니다 22년 도에는 단기적으로 한 30%지 빠졌잖아 예 그때는 좋은 기간이 아니었어요 왜냐면 가격의 절대량이 중요한게 아니라음 몇 프로가 중요한게 아니라 가격이 떨어졌을 때 거래량이 추세적으로 증가 는 구간에 사야 되는 겁니다 예 그게 바닥이에요 그때는 거래가 이제 뜨문뜨문 해서 30% 떨진 거죠 그렇습니다 예 그렇습니다 근데 앞으로는 가격도 떨어지는데 거래량이 증가하는 구간이 나올 거예요음 그 구간이 집을 사죠 그게 20% 30% 40%네음 그건 그 시장 상황이 다른 거죠 근데 이제 정부의 경우는 약 30% 일종에 마지노선으로 생각하는 거 같아요 집값 하락에 왜냐면 이제 은행들의 문제가 생길 수 있으니 그러니까 제가 보기엔 가격이 어느 정도 하지면 지난번 둔촌 주공 때도 그랬습니다만 개입을 하면서 어떤 식으로든지 하락을 방어하지 않겠습니까 그럴 가능성이 있는데 그래도 과거에 보시면 그래도 수요가 증가하지 않아요음 정책을 완 하죠 그때는 뭐냐면 제가 보는 집값 사는 시점은 엄밀하게 말씀드리면 이거예요 집값은 많이 떨어졌을 때 사는게 아니다네 향후 오를 거라고 생각했을 때 사는거다 그니까 거래량이 늘어나야 된다는 거죠 예 보통 거래량이 늘고 나서 가격이 상승을 하니까 그러니까 거래량의 시점이고서 집값이 빠져서 정책이 막 나오더라도 거래가 증가하지 않을 수도 있거든요 그러니까 여러분들이 뭐 어어 사실은 이런 지표를 통해서 행동하시고 계획 세우시는게 중요하지 미리 그걸 예측할 필요는 없지 않을까 생각 예를 들자면 2013 14 15년 구간은 사야 될 때가 아니고 15년 이후 구간에 사야 된다 이런 개념인 거죠 지금 말씀하신 거로 과거 데이터를 렇 그고 솔직히 저희가 집값이 막 떨어졌을 때 있지 않습니까 최근에 버터가 30% 이상씩 떨어지는데 그때는 사기가 쉽지 않았어요음 물량이 없으니까 그렇죠네 그 그때는 사고 싶어도 사실 못 사셨을 거예요 근데 앞으로는 다른 기간이 와요음 지금 뭐냐면 그렇게 떨어진게 물량이 많습니다 그러니까 수요도 증가하죠네네네 그러니까 이제부터는 거래량을 좀 잘 봐야 된다 가장 중요한 거예 그러니까 집값을 집을 언제 사야 됩니까라는 조건은 몇 프가 떨어졌냐 중요한게 아니라 거래량이 증가할 때다 추세 그니까 조건이 필요해요 거 가격이 떨어질 거 떨어진 후에 오르지 않는데 이상하게 거래량이 증가했 이때 이거 반드시 오거든요 지금 그런 지역이 나오고 있어요 그래서 그걸 지금 질문하나 그랬어요 예를 들어 대구 같은 경우는 집값이 엄청 많이 빠졌잖아 가봤더니 동대구 가봤더니 깜짝 놀랐어요 아파트 성이에요 도시 전체가 엄청나게 많이 지더라고요 이건이 정도 줬으면 빠지겠네 일단 눈으로 봐도 빠지죠 예 그럼 지금 거래량이 늘어나면 대구 같은 경우는 가격이 빠졌으니 거래량이 늘면 다시 사야 된다 그렇 근데 거래량가 지 않고 있어요 어 더 빠지네 그러면 예 그런데 거래량이 지금 일단 3개월 동안 증가한 지역이 있어요 세종시역 세종시 이제 이렇게 되면은 아 부동산에서 이제 개념이 하나 들어오는게 결국은 직장이에요 직장이 있어 그렇죠 그렇죠 그런데 우리가 그거를 판단할 수 없잖아요 직장이 얼마나 있냐 뭐 인구 이런 거를 우리가 판단할 수 없잖아요 그래서 하나의 지표로 통합해 보는 겁니다 그래서 세종시가 지금 집값이 전국에서 가장 많이 빠졌거든요 고점 대비해서네네 그러니까 지금 수요가 다시 들어오면서 거래량이 증가하고 있어요 그런데 지금 아무도 세종씨 얘기를 하고 있지 않아요 다들 망했대요음 원래 주가 빠지 망했다고 하죠 그렇습니다 근데 주가는 망했다고 했는데 계속 망할 수 있어요음 님 그러지 않습니까 아 회사를 잘못 운영하면 그렇 그렇죠 그래서 많이 빠졌는지 알았는데 바닥인 줄 알았는데 지하가 있잖아요 근데 부동산 그렇지 않아요 세용 가치가 있어서 그렇습니다 제가 계속 강조하는 거예요 그래서 지금 빠졌을 때 수요가 들어오면서 음 그 지역에서 평균 소득 수하고 연기가 되 있을 거 아닙니까 부동산의 바닥 권역이 가격이라는게음 전 거기까지 보지 않아요 그럼 머리가 복잡해지지 그 거래량만 보는 거죠 단순하게 그러면 이게 살 만한 사람들 내 수준의 가격이 왔고 그러면 살 만한 사람들이 증가하고 있고 그러면이 가격에서는 충분히 지지가 된다라는 걸 보여주고 있 그럼 그 하나 더지면 주식 쟁이로서지 데드캡 바운스는 없습니까 없죠 아 그쪽은 대드 바운스가 없어요 그러니까 그걸 그니까 그래서 추세를 봐야 되는데 예를 들어서 전 6개월 그래서 보고 있거든요 아 6개월 동안 증가하면 이제 다시 떨어질 가능성 굉장히 좋 아 그러니까 그다음부터는 어떤 현상이 벌어지면 매물이 감소해요음 수요가 이제 집을 사 가니까 그러면 자연스럽게 가격은 다시 또 안 빠질 가능성이 큽니다음 그러니까 이제 부동산의 메커니즘은 주식 메커니즘 그 부분이 좀 다른데 근데 대게 파인지 아닌지를 확인하 한 6개월 정도의 거래량을 추세적으로 보고 그게 이제 6개월 정 확인이 되면 그때는 이제 진입해야 되는게 사람들이 드디어 집값이 안 떨어진다는 걸 보고 겁먹었던 매도자들이 자기의 매도 물량을 다시 우를 걸 기대해서 집어넣는다는습니다 근데 그러니까 더 이제는 실제로 살살 사용하려는 사람들이 시장에 계속 들어오면 이제 그 가격대에서 더 빠지기는 힘들뿐만 아니라 이제 오를 가능성이 높은 거죠음네 그런데 지금 하나의 샘플로 지금 세종시가 등장했다 그죠 그래서 제가 추세를 보고 있는 겁니다 그래서 근데 지금 뭐 세종시 여러분들 포탈에 쳐보시면 난리났습니다 망했다 끝났다 원래 원래 주식은 망했다 할 때 사는 거죠 아니까 자산은 그죠 자산은 원래 망했다 할 때 사는 거예요 근데 제가 이제 세종씨 얘기하면요 야 너 세종시에 샀냐 뭐 집값 떨어진다고 그렇게 얘기하면서 세종시에 사 놨나 보네 아니요 저 세종시에 안 사 놨어요 저 시장을 보는 에네스 트고 그 여러분들한테 그 지표의 변화를 얘기 드린 겁니다 그래서 많은 분들이 또 너 세음 씨 가봐라 지금 난리났다 세용 씨는 원래 난리 났어요음 한 얼마나 난리 났길래 집값이 고점대 40% 빠졌어 40% 예 10억 하던게 6억 그렇습니다 많이 빠졌네 예 그다음에가 보시면은 각 상가들이 텅텅 비어 있고 그러니까 너가 봤냐 지금 생 그건 원래 그랬어요네 그죠 그건 현상이죠 근데 그러니까 세종은 그나마 이제 배우 이제 공무원들이 그가 직장이 있으니 받쳐줄 수 있는 사람도 있는 거잖아 그게 그게 펀더멘탈 4 예가이 잘 흥미로운 지점이에요 뭐냐면 그러면 이제 다시 가격이 오르잖아요 그럼 이제 좋은 점이 부합 돼요음 공무원들이 있다음 지금 세종 시가요 전국에서 연령대가 가장 낮은 도시입니다음네네네 그럼 그런 장점이 부각되 있 그렇죠 출산율도 높고 예 출산율도 높고 이제 해종 씨가 최고다 그런 얘기들 또 나오기 시작해요 그거죠 그러니까 그런 얘기를 쫓아다닐 거냐 아니면 지표를 보면서 시장의 변화를 미리 읽을 거냐 이거죠네 이 얘기만 돌아다니면 그냥 서울의 아파트 지금 사고 있는 겁니다음네 서울은 지금 랠리가 심하다고 말씀 주신 거죠 그렇죠네음 근데 거래량이 이제 앞으로 늘겠네요 서울은 물량이 많아졌으니까요 아니죠 일단은 수요가 감수 했으니까 거래량이 줄죠 아 물량만 많아진다 그렇죠 매도 물량만 그래서 거래가 안 됩니다 아 하방 압력이 그렇습니다 그래서 매물이 쌓이고 거래량은 줄죠 이미 8월부터 매물이 그니까 거래량이 줄기 시작했는데 서울 아파트 거래량이 7월에 음 8,800네네네 8월에 이제 6천건 정도로 줄었고요 9월 가면 이제 3천건으로 줄 거고 10월 가면 제가 볼 때 2000권을 주어요음 아 그럼에도 불구하고 고가 아파트의 고가 거래에는 톡톡 튀는 건 전혀 문제가 없겠네 제가 생각을 해 보니까 그러니까 대중적 가격의 그 어떤 그 큰 흐름이라는 건 거래량이 두게 쌓이면서 확정적으로 그니까 정확한 어떤 시그널을 보여주지만 변수가 많네요 부동산 왜냐면은 80억 짜리가 한건 딱 거래되면음 내가 나는 돈을 상관없이 저집을 꼭 사고 싶어 그렇죠 그러 그게 이제 기록이 남는데 워낙 거래가 없으니 그게 가격을 되게 높여주고 그럴 수 있는 거 맞습니다 그것 때문에 막 이렇게 막 난리났다 또 이런 얘기 들어 있는데 사실 우리가 거기에 신경 쓸 이유는 없다 물론 돈이 많으신 분들은 신경 쓰겠지만 제가 볼 때 예를 들어서 내제 말을 원하시고 뭐 부동산 투자를 좀 고려하시는 분들은음 어 그런 집들에서 돈 벌 가능성도 좋고 그런 집들이 오른다고 의미가 없지 않습니까 문통이 흐름이 중요하다는 거죠 그렇습니다 주류적 흐름 그 부동산의 거래의 메인스트림 그렇죠 아니 주식 시장에서 종합 주가 지으 빠지고 있는데 그런데 지금 바이오 주식 오른다고 해서 나와서 야 시장 엄청 좋지 않냐 나 돈 많니 벌렸어 하면 맞잖아요 아니 부동산은 그게 더 특별한게 제가 이제 직접 그 거래 내용을들은게 있는데 어떤 뭐 자산 이제 충분히 많아요 그래서 십억은 그분한테 이제 뭐 느낌이 없어 어떤 집이 필이 박힌 거야 필이 빡 고쳤어 어 한강 조망권이이 조망권을 내가 반드시 사야 되겠어 예 그고 그 아파트를 아주 옛날에 10 10 몇억의 분양이 됐던 건데 90억에 질 줬단 말이죠네 근데 이분은 2 30억 더 주는 건 문제가 안 되는 거야음 근데 갑자기 그 아파트 전체가 90억이 된 거잖아요 그렇죠 마치 주식에서 혹 거래 하나도 없이 한두 주 호가를 막 뭐 20% 30% 올리는 것 만야 그렇게 되는 현상인거 맞습니다 그렇다 그래서 그 주식이 막 난리났다 하고 하지 않잖아요 그 여러분들이 좀 구별해서 보셔야 되고 근데 우리는 그게 너무 자극적이기 때문에 뭐 연예인이 어디 샀 대더라 얼마 아니 저희가 뭐 BTS 멤버나 아니면 제니가 어디 샀다 그래서 그게 막 한국의 시장이 날리 때 이렇게 얘기하면 안 되지 않습니까 근데 우리는 너무 자극적으로 거기에 반응한다는 거음 그럼 만약에 그 자극적 반응을 만드는게 부동산 카르텔들이 그렇죠 장사꾼들이 그러니까 이해 관계가 있다는 거예요 예 그러니까 예를 들어서 전 집값이 오르든지 내든지 이해 관계가 없어요 제 이회 관계는 오직 하나예요 시장을 제대로 치느냐 그렇잖아요 예네 그래도 크게 뭐 변동이 없는데 예를 들면 제가 중개를 거래하는 사람입니다 건설사 사람이에요 전문가로 나왔어요이가 명확하죠 가격이 오르고 거래가 잘돼야 내가 좋지 않습니까 그렇죠 가격이 어떻게 떨어진다고 얘기해요 근데 우리나라 전문가들이나 대부분이 분야는 이해 관계가 있 음 근데 저 이해관계는 오직 하나입니다 아니 제가 집값 빠져서 좋을게 아무것도 없어요 아네 하나 저는 정확히 시장을 마쳤을 때음 오늘 베네핏이 있어요 근데 사람들은 너 너 집값 빠져서 너 돈 벌어 아 어떻게 집값 숏이 없잖아요 님 그렇지 않습 그렇죠 부동산 슛이 없죠네 제가 어떻 집값 빠지면서 제가 돈을 어떻게 겁니까 그래서 가끔 주변에서 약 그냥 오른다고 해 그래야 돈 벌어 그래야 상담도 하고 오른다고 해야 살려 사람 극 그러잖아네데 이해관계 근데 이해관계가 없는 전문가나 언론이 많지 않다네 그래서 안타까운죠네 어 그러면 이제 이제 거래량이 중요하다는 걸 다시 한번 이제 확인을 했고 저 다음 이제 부동산 관련해서 이제 사실상 시간이 많이지나 가지고이 문제가 해결됐을이라고 생각을 했었는데 또다시 얘기가 나오는 PF 프로젝트 파이낸싱 예 안된 거처럼 얘기가 막 나오는데 해결 된 겁니까 안 된 겁니까 안 되고 있죠 1년 반이나 지났는죠 안 되고 있죠 질질 끌고 있죠 증권사 PF 상당히 많이 해결이 되 거 같은데 해결된게 아니고 근본적인 해결이 아니고 상각이 어 이제는 각 뭐 금융 기간별로 차이 예를 들어서 돈을 못 버는데 상각을 어떻게 합니까 그렇지 돈이 있어야 상각을 그렇죠 그래서 돈 있는데는 상각이 됐는데 상각의 정도가 이제 또 중요한 거예요 예를 들어서 50% 상각을 했는데 아예 사업이 진행이 안 되고 있어요 그럼 그건 100% 생각해야 돼요 그렇죠 근데 우리가 상률을 측정하는데 자의적으로 한단 말이에요 아니면 과거 경험으로 그러니까 저는 회계나 숫자로 오래 봤기 때문에 기본적으로 우리가 대선 충당금의 설정 기준은 과거 경험률이 든요음 거기에다가 예를 들어서 최근 시장 사항을 좀 더해서 뭐 최대한 30%이 정도 상각합니다 근데 아예 사업이 진행이 안 되고 있어 그럼 100% 생각해야 돼요 브리티 같은 경우는 진행이 안 되면 그냥 다 날려먹 그죠 일순위 선순위가 아닙니다음 왜냐면 이제 그 분양 시행사가 돈을 빌려 줬는데 음 사업을 하나도 진행을 못했으면 1년치 이자를 내가 받아야 되면 제 원금을 다 받아야 되니까 그렇죠 어 그런 차원에서는 지금 아예 사업이 진행이 안 되는 것들이 훨씬 많기 때문에 사실 상각률 더 올라갈 수 있다는 겁니다 어 그래서 완전 해결된게 아니고 지금 해결되는 상황인데 근본적인 문제 해결은 완전 아니다음 왜 근본적인 해결이 안 될까요 안 팔려서 아 안 만들어져서 아니요 기대를 갖고 있기 때문에요 아 이거 해결될 수 있다 언젠가는 아 그런 생각을 안 한다 언젠가는 팔겠지 언젠가는 부동산 시장 좋아질 거야 예전에도 봐봐 부동산 갖고 있다가 돈 벌었 아아 잠깐 끝까지 갖고 가자 잠깐만를 하는 사람이 그런 생각을 한다고요 그렇죠 제가 보기엔 그건 말도 안 되는 얘긴데 그 금융인으로서 말데는 제가 볼 때 그 그런 생각이 지배적이 왜냐면 부동산을 금융이라는네 예 부동산은 갖고 있으면 돈 번다고 생각합니다 아 그러니까 끝까지 갖고 있는다네 예 그래서 금리나 되면 부동산 시장 좋아지겠지어야 좀 지나면 또 정부에서 대책 나와서 다 해결해 줄 거야음 그러면 상각 조금해 야 버텨 버텨 이런고 있어요음 그러니까 200조가 넘는 PF 지금 묶여 있는 거예요 아무도 먼저 그러니까 이런 거예요 아무도 고양이 목에 지금 방어를 달지 못하고 있는 거죠음 버티는 거야 끝까지 어 그중에도 이제 브릿지가 제일 큰 문제가 될 거고네 브릿지가 얼마고 본피 얼마가 피가 멈춰 있는 거야 피는 돌아가는 거 아닙니까 230조 원에 부동산 PF 있는데 그중에서 이제 30% 정도가 부실이라고 추정이 돼요 아 그러 한 뭐 70조 정도가 그런데이 부동산 pf는 건 이런 거거든요 그러니까 말씀드린 거잖아이 추세라는게 이런 식으로 계산을 해요 중 뭐냐면 내가 부동산 피를 천억 절 들고 있어요네 그러면 막 상각할 때나 아니면 부시를 측정할 때 아 여기 분양률이 얼마고 그래서 여기는 3 50 만 생각해 그러면 부실로 얼마를 산정하게 됩니까 500억이네 부동산은 그게 아니에요음 예를 들어서 미분양이 나면 그 누가 분양 받습니까음 그냥 빵이에요 빵 미분양이 뭐 100% 난다면 예 그렇죠 그리고 사업을 아예 진행도 못 하고 있잖아요음음 그러면 그게 우리가 숫자상으로는 50%은 위험한 자산이냐 예 500억 man 위험하다고 판단하지만 그건 1천억이 위험한 거예요네 이렇게 산정해야 된다 근데 금융에서 그걸 이해하니까 50% 얘기하는 거예요 그니까 그게이 문제가 그래서 해결되는 가장 안 되는 원인이기도 합니다음 PF 해결된다고 하면이 PF 규모가 점차 줄어들어야 되는 거잖아요 어떤 식으로도 다 지어서 팔았던 말든 어 대송 춘다 했던 말들 그렇게 되면 이제 게임 끝나면서 그거는 이제 PF 규모에서 빠져 나갈 거 아니에요 그러면 한 1 2년 전 그 문제가 됐던 점하고 지금하고 PF 규모를 보면 많이 줄었나요 늘고 있어요 예 예 늘었다고 예 이자를 해야 되니까 아 이자가 있구나 못 갚아서 예 충격적이죠 어 그렇구나이 진짜 문제네 그러니까 이것 때문에 뭐 경제 위가 되고 이런 얘기를 드리는게 아니에요 그러니까 근본적인 문제 해결이 안 되고 있다음 아이 이자가 증가하니까 PF 더 증가하는 거죠네 그러니까 은행권 입장에서는 이거 언젠간 해결만 된다고 하면 난 이자는 더 증가하자아요음 그 그냥 내보여 주는 거야 그렇지 은행은 계속 돈을 버는 거니까 그니까 구조조정 주체는 돈을 꿔준 사람이 돼야 돼요 못 갚으 가서 딱지 붙이고 돈 갚으라고 해야 되잖아요 근데 그 요구를 제대로 못 하고 있다고 왜 이자는 내거든 어떻게 낸다 또 돈을 꿔서음 네네네 그러니까 지금 은행에서 내고 있는 뭐 가게 대출은 제외하고 이런 PF 관련된 이익들을 과연 제대로 된 이익인지 검토해 볼 필요가 있다는 거예 그래서 이익이 나서 상각을 하는데 그 이익이 과대 계상된 거예요 빛을 또 빛에가 빛을 또 고서 또이자 수익으로 인식하고 있거든 네네네음 근데 나중에 만약에 이게 해결하면 대박인 거죠음 난 지금이자 받았죠 나중에 문제도 해결돼서 원금도 받아요 그러니까 은행 입장에서 대박인 거야요 여기서 말하는 은행은 거의 다 저축은행 같은 느낌 드네요 아니요 일반 금융권도 일경우는 PF 노출이 거의 없는 없지 않습니까 선순이 채권이 많고 PF 대출 규모로 막 제일 많아요 아 선순위가 일순위 그래서 어 박살이 나도 그건 다 건질 수 있는 돈들 근데 그 조건이 안 된다 왜냐면 그거는 숫자상으로 계산한 거지 부동산은 제가 볼 때 0 아니면 100이다 그런데 금융권에서 50은 보고 야 50이면 내 돈 받을 수 있지 그러면 야이자 꿔 주려고 했다 꺼 줘 왜 땅 파라가 받을 수 있잖 지난번에 청담에 문제 생겼던 것도 농협이 아 나 안 할래 내가지 난리가 났다가 그 왜냐면 왜 안 하려고 하냐면 순이니 자기 돈 다 뺄 수 있으니까 남 삼수리 죽든 말든 돈 빼겠다 이렇게 하 맞습니다 근데 그런 땅 파는게 엄청 증가 하면요음 누가 삽니까네 그 땅도 건설사들이 사 줘야 돼요 그니까 우리나라 부동산 시장이 독특하게 외국인이 없잖아요네 그래서 세수 유입되는 돈이 없어요음 박해 예 그러면은 예를 들어서 건설사들이 기존의 시행사들이음 금융권에서 그 땅에 경매 나왔을 때 사 줘야 돼요네 근데 막 쏟아져요 누가 사겠습니까 아 지금 제가들은 얘기로는 아 그러면 이제 동상 이몽이 뭐 건설사는 가격이 비싸 이러던데 땅값이 너무 비싸 떨어지면 살 거야 안죠 떨어지면 살 거야 이러고 그럼 지금 말씀드린 바로는 은행에서 어 괜찮아 이거 팔려 맞이가 내릴 필요 없어 뭐 이런 개념인 거네 그죠 양자가 지금 합의점이 없네 그렇죠 근데 아쉬운게 없는 거죠 은행은이자 계속 나와 이자가 없다는데요 꿔줘음 그 정부에서 꺼주라 그랬었잖아 그렇습니다 그니까 그러면 아 시간을 끌면 해결이 될 줄 알았구나 그렇죠 그래서 정부가이 시 계속 진 거예 야 꺼 줘 너네 왜 그래 너네 돈 많이 벌잖아네 꺼준 거예요 그 이제 또 받고음 예 그게 이게 근데 그까 꼭 여러분들 이런 얘기해서 막 심각하다 한국 경제 망했다이 얘기를 드린게 아니에요 그니까 부동산 PF mas 국한해 얘기되는 건데 사실 문제가 해결된 건 없다 심지어 그거 판단을 은행에서 판단하고 있어요 그거 부실 판단이야 채권자 판단 어느 정도 확인할 수 있겠죠 돈을 그러니까 돈을 꿔준 입장에서 그런데 받을 욕심이 아니고 나중에 좋아진다고 하면 제대로 된 평가가 되겠습니까음네 부동산 가격이 떨어지면 이제 피해 그런 문제가 생기네요 그러면 그렇죠 그간 그 일반적인 부동산 시장의 가격이 떨어지면 그때부터 본격적으로 문제가 되네 그럼 이제는 막 어 여기 이러다가 우리 어 우리 희망이 없는 거 아니야 그러면 어떻게 빨리 야 경고해가 경공매 내렸는데 거래가 안 돼요 그러면은 더 하락했는데 그럼 더 매물이 증가 야 그럼 건설사들은 지금 무슨 생각을 건설사 출신이니까 예 건설사들 지금 무슨 생각하고 있을까요 건설사들은 급급한 거죠 일단 다 물렸으니 매입을 해서 싸게 사서 집을 짓는 거는 그 또 또다른 리그의 문제고 그건 나중 문제고 그렇죠 이거 당장 해결해야 되 거예요 시공사로 들어가서 물려 있다고요 그렇죠 지금 지금 보증서 주고 심지어 자체 장도 많이 갖고 있고 아 자체 사업장은 문 문제가 된 거고 분량이 안 되 이건 내가 떠 놔야 되 판 공사보증 각종 막 얽혀 있단 말이지 그래서이 문제가 해결되지 않으면 그 땅이 나온데 살 수 없어 물론 몇 개 건설사는 있겠죠 그 회사들이 이제 때돈을 벌겠죠 그렇죠 여유 있는 회사들은 형 많이 그 그런 회사들이 예전에도 그 서프라임 때 그런 회사들이 대박친 회사들이 있어요 그게 대표적으로 이제 호방 건설 이런 회사들이고 아무 사업 안 하다가 가만히 있다가 자 회사들이 난리가 났네 그래서 땅 싸게 하고 막 벌대 입찰해서 정부가 어 이렇게 공공 택지 분양하는 거 받아서 때돈 벌고 막 이랬거든요 예예 예 그 회사가 좋아지는데 GS 건설은 망할 뻔했죠 제가 다 네네네 어 노출 동안 많 제스 건설은 자기 건물이 없는 회사예요네 건설사가 자기 집이 없다고요 어 저기 있던데 제 그거 빌린 겁니다 아 그렇구나 예 자기 건물 다 팔아서 빚 갚았어요 미분양 때문에 충격적이지 않습니까 여러분 주변에 시행사나 막 나 돈 벌어서 하는 사람인데 자기 집이 없어음 이런 거리거든요 네네네음 그게 다 미양 때입니다 예 그 지금 그 그 건설사들 보니까 어려움 당한 건설사들은 어떤 식으로 다 털려고 재무 제표 보면 예전에 뭐 분기에 막 1억 2천억씩 벌도 회사들이 5억 10억 이렇게 볼 수 있어요 그렇죠 그거 지금 털 털고 있는 거 털고 있는 거죠 털고 있는 털고 있는 거고 그 지점에 대해서 이제 저희가 어 이제는 향으로 만약 기대가 없어지면네 이게 기대는 지금 갖고 있거든요 어차피 부동산은 올라 부동산은 다 업부 하는 사람들이잖아요 그렇지 주식하는 어울 하는 사람은 주식 올라 이러해요 똑같은 거예요네 부동산 업부를 하는 사람들이어서 다 부동산 PF 하고 다 돌고 돈다고요 건설사 일하다가 은행 가서 부동산 PF 하다가 부동산 PF 터 은행에서 하다가 건설 가다가 다 그 안에서 돌거든요 희망 다 갖고 있죠 야 부동산은 올라 사용 가치가 있어서 저도 그런 얘기 하고 있지 않습니까 어네 그럼 다 희망을 갖고 있거든요 근데 그 희망의 근저에 가격이 떨어져야 오르는 거예요 근데 그 떨어지는 걸 감안하지 않고 있다음 그 우리가 분양가가 올랐다고 얘기하잖아요 그 근본적인 이유는 땅값이 올라서요 아 땅값 비중이 그렇게 큽니까 50% 넘죠 당연히 아 그렇군요 그러니까 무슨 얘기면 땅값도 오르니까 비싸게 샀어요 그러니까 어떻게 됩니까 다른 데서 가격을 올려야 돼요 분양가에서 그래야 이익이 나잖아요 그렇군요 당연히 그렇죠 그러니까 땅값이 본질이라고 철근 가격이 올라서나 시멘트 가격이 올라서 분양가가 오른게 아니에요음 그렇군요 건설사들이 비싸게 땅을 사니까 불가하게 분양가를 올리는 거죠 인건비가 올라서 그렇다는 소리 다 핑계라고 인건비가 왜 오니까 일자리가 없는데 인건비가 왜 올라요 음 아 그 그래서이 분양가 인상 상승을 타연게 받아들여요 어쩔 수 없는 거래 맞네 인건비 오르고 철근가격 계속 오르고 이러면 오르 아니에요 땅값이 떨어지면 분양가는 어떻게 됩니까음 떨어지게 되겠죠 그럼 재건축은 앞으로 어렵겠네 그 논리에요 재건축은 땅값을 낮춰 줄 이유가 하등 없는 거죠 그래서 재건축을 안 되니까 정부에서 막 용적률 올려준다고 하고 난리를 치는 거 아닙니까 네네네 높은 땅값을 왜냐면 지금 남아 있는 주들이 고충 아파트아이 더 비싸게 쳐줘야 사업이 진행될 거 근데 아무도 쳐주는 사람이 없어 그러니까 더 올려야 되죠 근데 우리가 그 논의 중에서도 빠져 있는게 있어요 뭐냐면 그 집을 다 누가 사 주냐음 추가로 다 주면네 5% 그 집을 이러서 막 10억 15억짜리 집을 사줄 사람 지금 대기하고 있냐고요 아무도 그 얘기를 안 해 일가고 1주택 풀면 되죠 다줄 때 내 그러면 이제는 이제 끝으로 가는 중국 예 중 그렇죠 그죠 그래서 막 빈집으로 나와 있지 않습 응응응 그렇죠 어 그리고 또 하나 이제 이렇게 PF 부실 얘기를 하면 또 이제 이제 도착하는 지점이 아 이거 진짜 어떡 하자는 허구요 허그 부실이 시간이 갈수록 없 커 주죠 왜냐면 정책 대출이라는 아니면이 지중에 각종 보증을 해 주는데 처음에는 우량 보증이 하다가 이제 적 적고 이제 신용도가 낮은 쪽에 보증이 증가하고 있잖아요 그러니까 부실이 커지는음 뭐 어쩔 수 없는 현상 인미네 그 이게 정 아 이게 주거 복제와 관련이 있으니까 아무래도 복지를 많이 해 준다는 측면에서 하면 사실 금융적 보면 신용도가 떨어지는 사람들하고 이제 자사를 하는 거잖아요 그렇죠 어 복지를 많이 해 준다는 건 즉 힘든 사람한테 그죠 어 해 준다는 거니까 그거 뒤집어 보면 적으로는 위험도가 커지는 거고 그렇죠 그런데 제가 볼 때 좀 근원적인 고민을 해야 되는데 많은 전문가들이나 언론에서 예를 해서 그게 복지라는 얘기를 하잖아요 대출해 주는게 근데 그게 진짜 복지입니다 제가 볼 때 그건 복지가 아니에요 집값을 안정시키게 복지적음 무주택자들 테 내집마련을 하고 신 생활을 잘낳게 해주는게 대출해 줄게 아이나 이게 근원 종인 대책 있니까 아니죠 한국의 집값을 안정시키고음 그리고 하락 시키면 그게도 복지 아닙니까 집 없는 사람한테는 그렇죠 집 없는 사람한 지금 그게 대상이자아요 왜냐면 정책 대출이 하고 지금 보증서 주는게 다 무주택자 대상이 그럼 무주택자가 진짜 원하는 건 대출을 많이 해 줘서 아니잖아요 집값을 안정시켜 서가 본질적인 복지 아닙니까 근데서 대출을 많이 해줘서 집값이 오르잖아요네 그럼 더 어렵게 되는 거예음 오히려네 그래서 그래서 진짜 복지가 뭔지에 대한 고민을 하셨으면 좋겠다 아니 그러면은 소위 말하는 어 질 좋은 임대 주택을 뭐 월세 50만 원 100만원 받아서음 어 지워주면 되는 그게 안 됩니까 그 비용이 많이 든다 그러던데 한 달에 50만 100만 원 받아갖고 장사 될 수가 없다 망한다 아니 가능 가능합니다 어떻게 가능합니까 조달을 좀 달리하면 되고 돈의 조달을네 그리고 또 하나 뭐냐면 예를 들어서 정부는 가장 큰 힘을 갖고 있어네 땅을 싸게 살 수 있는 그렇죠 L 뭐 이런데 그렇기 때문에 임대료를 적게 받아도 수익이나요 예를 들어 그림 벨 때 풀어서 임대 주택을 만들었다 그렇습니다 그 그 땅 사실 거 별로 없 근데 지금 그린벨트 풀어서 그 땅을 건설 사한테 주고 있다고요 그럼 건설사는 그 땅을 빨아서 40% 이익을 내요 10년 전에 무슨 일 있었냐면 임대주택을 민간 임대 리츠에 풀어줘요네 풀어줍니다 그때 야 이거 돈 안 돼 이런 임대 공공임대를 풀어준 거 민간 쪽에 개방 하니까 돈이 안 돼 근데 엄청나게 펀드가 들어와요 민간 자금이 왜 들어왔겠지 되는데 근데 지금 10년 후에요 수익률이 수익률이 400% 났어요네 200억 투자해서 800억에 됐다 어 10년 동안 그러면 연평 40% 넘 단리 40% 무 그렇습니다 충격적인 거죠 그만큼 사실은 땅을 싸게 사잖아요 무조건 돈이 된다 근데 그 돈 되는 기회를 다 민간 회사한테 주고 있다고 왜 하네요 정부가 집값 떨어질까봐 아 그래서 대출로 주가지를 받고 그렇죠 그렇죠 집값 계속 올리면서 왜 집값을 올리자 그래요 정부는 집값을 많이 올리면 그 정부는 다음번 정권창출 상당히 집을 가진 사람이 많으니까 안 가진 사람도 많잖아 아니에요 집을 가진 사람이 많아요 어 예 근데 놀랍게도 집값이 많이 오르고 나면 정권 정권이 없어 바뀌 든대요 우리나라는 아니 집값이 올라서 정권 바뀐 거 아니야 집값이 오르는데 집을 가지고 있는 사람들 괴롭히니까 뺏긴 거예요음 이해하셨죠네이 지점이 중요해요 집값이 올라서 정권을 뺏긴게 아니라 집값이 오르니까 규제를 엄청 하잖아요 보유 세대라 그러고 막 어 하니까 집을 갖고 있 사람들이 괴로워지는 거죠네네 아니 왜 이런 말씀이 집값이 안 올랐던 이명박 때만 연임이 됐고음 이명박 박근혜 정부가 연임이 됐고 그다음 전 계속 왔다리 갔다리 왔다리 갔다리 하잖아요 그 사이에 계속 집값이 올랐잖아요 그래서 그런 말씀드리는 거거든요 그러니까 예를 들어서 그래서 뭐 이렇게 뚝 찍어서 말씀드리면 문재인 정부가 집값이 올라서 정권을 뺏긴게 아니라고요 집값이 오르니까 규제를 하니까 집을 갖고 있는 사람들이 괴로웠다 열받죠 그러니까 집을 갖고 있는 사람들이 화낸 거죠이 지점이 네 근데 집을 갖고 있는 사람들이 이제 언론이나 아니면 부동산을 좌우하니 무주택자들이 오히려 괴롭다 이거를 사실 이게 말이 안 되잖아요네 왜냐면 예를 들어서 무주택자가 집값을 안정시키려고 하는 정책을 왜 싫어합니까 음음 무자 입장에서는 집값이 올랐으니까 안포 같겠죠 그럴 수도 있는데 그럴 수도 있는데 그니까 인과 관계를 잘 파악하실 필요가 있다는 거죠 뭐냐면 예를 들어서 집값을 안정시킬 수 안정시키는 노력들을 엄청 했단 말이야 부 도 올리고 뭐 취득세도 올리고 근데 그 정책에 반대하지 않습니까음 그래서 그거 뭐 제가 이제 정치를 깊게 해야하고 싶지 않지만 어쨌든 제가 이제 얘기드리고 싶은 건 뭐냐면 지금 우리나라 구조상 그런 관계다 그런데 여기서 중대한 변화가 있어요 글로벌 하게도 변화가 집을 집이 없는 사람들이 많아지고 있어요음 그러면 이제 변화가 될 거예요음 아 표가 그쪽에 있으니까 그렇죠 왜냐면 집값이 오를수록 우리의 아이들과 우리의 청년과 앞으로 새 자가 되는 대는 집을 못가 확률이 높잖아요 네네네 그러면은 이제 얘기가 달라지는 거 아 그렇군요 재밌게 그 지금 부동산 관련된 이야기를 진행을 해 보았습니다음 입장에 따라서 듣는게 많이 달 달라지실 것 같아요 그렇죠 근데 입장을 떠나서 그니까 저를 보시지 마시고 저희 메신저 메시지에 주목하 있으면 좋겠어요 그 뭐 이렇게 하면 야 너 맨날 떨어지 그거 말고 그 제가 얘기 드린 거이지 다른 얘기를 하고 있다고 그러니까 예를 들어서 사람들은 수요 얘기를 하지만 저 유효수 한계를 얘기하고 있고 그리고 집값을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트의 양이 아니라 매물의 양이다 이거에 대해서 여러분들이 고민하셨으면 좋겠다 그러니까 그 내용에 참작하여야 전망이 가능하고 상황 판단을 정확하게 할 수 있잖아요네 이거 말고 그러 막 정치적으로 해석하고 뭐 메신저 메시 메시 저에 메신저에 주목하면 그게 안된 안 들어 오시니까 여러분들이 증시각도기 저 믿고 있는 게음 생 그래서 여러분들이 거기에 좀 관심 있게 들어줬으면 좋겠다는 말씀 꼭 드립니다 그 핵심은 건설사 분양 시장에 뛰어들면 좋은 거네요 그렇죠 예 전문가들이 예 그 전문가들이 뛰어드는 거니까 그렇죠 왜 분양을 안 하겠습니까 그야말로 업자들이 뛰어드는 거니까 좋은 거고 지금 안 뛰어드는 건 안 좋은 거네 그렇죠 수요가 없수 없어 전문가들이 안 뛰어 들으니까 아 그거로 보는게 오히려 더 정확하게 그 현장에 있는 친구들이 그렇습니다 그렇습니다 아 오늘 또 귀중한 또 지혜를 얻어가는 그런 시간 아니겠 싶습니다 오늘 귀중한 시간 만들어 주신 우리 이광수 대표님께 감사드리고 함께 해주신 모든 시청자분들께도 감사 인사드리겠습니다 인사드리겠습니다 고맙습니다 [음악] 고맙습니다 n