美國房屋稅有多高？｜房產稅如何計算？｜房屋估值要小心｜4個辦法教你降低稅金｜ #美國地產熱點 3/22/2025

嗨！大家好 歡迎回到「國地熱點：李歐筆記」！ 最近有一份新的研究報告顯示 很多美國的退休人士 正在因為高昂的房地產稅率 不得不選擇搬家 因為便宜的稅率 可能不到房地產價值的0.5% 但是高昂的稅率可能會到達2%以上 這樣巨大的差異對退休人士來說 是一項沉重的花費 他們不能把這筆錢用到享受生活上 只能是年復一年的繳給政府 感覺上落差很大 那麼你知道美國哪裡 有最高的房地產稅 哪裡又有最低的呢 如果稅金太高 有可能省稅嗎 這一集我就來告訴你 美國的房地產稅也是根據房屋 及其所在的土地價值來徵收的 稅金的金額根據城鎮、城市、學區 縣和州而有差異 徵收的資金會用在地方政府 公益學校、道路的維護 和警察、消防等等的市政服務上 所以房產稅的計算通常頗為複雜 無法一概而論 會因為地方的需要來課徵 也有可能會因為地方需要某種開支 而加徵房產稅 所以通常我們在講一個地區的房產稅 會看平均的稅率 不容易去單個分開來說 因為每個地方政府徵收的情況 都會有所不同 例如每個學區、警察單位 所要的稅率都會不一樣 另外 房地產的使用目的 也會影響稅率 分成住宅、農業、商業等不同的目的 徵收的標準就會有所不同 一般而言 自用住宅的稅率是最低的 另外 還有房地產的大小、建築類型 還有房屋的年齡、位置 都會影響房地產的課徵價值 簡單的說 例如在舊金山市 它的平均稅率是0.655% 拿100萬的房產估值來計算 一年就是6550美元的房地產稅金 但是在舊金山下方的南舊金山市 卻是屬於聖馬刁縣 平均稅率是0.599% 所以一年的稅金 就變成了5990美元了 這裡我們要釐清一件事情 稅率是乘以房屋估值 而不是房屋的售價 所以不是說房屋買50萬美元 就是以50萬乘以稅率 而是要看當時政府對房屋的評估價值 當然要如何評估價值 也是一個複雜的工作 有不同的評估標準 如果你不同意政府對你房地產的估值 你也可以提出異議 重新要求評估 但是你可能要提出一些證據 來證明估價錯誤 而且我們這裡叫做房產稅 實際英文是Property Tax 也可以翻譯成財產稅 不過有些人也會叫Real Estate Tax 但是兩個用法其實是有些差異的 簡單講Property Tax用法比較廣泛 不只包含不動產 還包含其他的有形的財產 例如船隻、車輛之類的 但是Real Estate Tax指的就是 不動產房產稅 很多時候人們會把兩個名詞互換使用 因為大多時候指的都是房地產稅 說了這些有關房產稅的基本常識之後 我們來看了哪些地方有較高的稅率 導致有不少退休人士正在選擇搬家 根據房地產數據公司 約翰・伯恩斯諮詢公司的研究調查發現 紐約州的大部分地區 以及鄰近的新澤西州 費城的大部分地區 平均的房地產稅率是1.75%至2%之間 甚至更高 其他東北部各州的稅率稍微低一些 比如麻塞諸塞州、康乃狄克州 新罕布夏州和佛蒙特州的房地產稅率 大多在1.25%至1.5%之間 在中西部地區 伊利諾州的房地產稅率最高 該州大部分地區的稅率 在1.75%至2%之間 部分地區則達到2%以上 鄰近的威斯康辛州、愛荷華州 堪薩斯州和內布拉斯加州的 房地產稅率也不便宜 大部分在1.25%至1.5%之間的範圍 少部分地區的稅率甚至超過這個基準 在南部地區德州 獲得該地區最高房產稅的「榮譽」 休士頓和聖安東尼奧的 部分地區的房地產稅率 高達1%至2%之間 另一方面西部和南部的 許多州的房地產稅均低於0.5% 為全美最低 其中包括內華達州、亞利桑那州 猶他州、科羅拉多州 路易斯安那州、阿拉巴馬州 南卡羅來納州、田納西州 和西維吉尼亞州的大部分地區 另外根據SmartAsset.com 在2023年的一項研究發現 夏威夷州的房地產稅率 是全美最低的 平均只有0.29% 同時在康乃狄克州、紐約州 和伊利諾州的房地產稅率 是全美最高的 這三個州的房地產稅 平均佔房屋價值3% 比如說在伊利諾州的羅克福德 稅率高達3.04% 另外 約翰.伯恩斯的研究還發現 老年退休人士也不完全 因為房地產稅而搬家 他們有的時候是因為子女 無法負擔超過2%的房地產稅 進而跟子女搬到 生活成本更便宜的州 另外 老年人通常也會選擇 搬離寒冷和房地產稅高昂的 東北部和中西部 前往南部和西部尋求溫暖的天氣 和尋找實惠的房地產稅 所以儘管佛羅里達州的 房地產稅率不是全美最低的 但是它仍然是 美國退休人士首選目的地 德州位居第二 其次是亞利桑那州 另外還有北卡羅來納州、賓州 加州也出現在前十名當中 不過約翰.伯恩斯的研究人員也發現 有兩個地方非常具有潛力 近年來一直是國內搬遷的熱門地點 那就是北卡羅來納州和南卡羅來納州 例如在南卡羅來納州的默特爾海灘 就是退休人員的熱門地點之一了 尤其是周邊的地區的稅率 是東海岸最低的 此外 他們也預測西維吉尼亞州 也有高負擔能力 和低房地產稅率的優勢 會繼續受到美國老年人的青睞 另外 根據Realtor.com的研究 2020年至2023年 南部城市的65歲以上 年齡組的人口增長最為顯著 其中 默特爾海灘的增幅到達23.1% 第二名是北卡羅來納州的威爾明頓18.4% 和北卡羅來納州的羅利18.3% 而德州的大學城是17.6% 和奧斯丁17.3% 分別位於第四跟第五名 前十名的城市還有 愛荷達州的博伊西17.1% 南卡羅來納州的查爾斯頓15.7% 休士頓15.3% 南卡羅來納州的達勒姆15.2% 還有德州達拉斯-沃斯堡 和猶他州的普羅沃皆為15% 總的來說天氣溫暖和稅率低 就是退休人士最愛的養老地點 最後我們來談談 有沒有可能降低你的房產稅 事實上是有可能的 如同剛剛提到的 你可以對政府的估值官的估值 提出異議 所以首先你要檢查你的稅單 檢查你所在的地區的 類似的房屋是否存在價值差異 有沒有可能在相似的條件之下 而對面的鄰居 卻比你的估值還要低呢 例如假設你有一個四臥房的房子 配備有一個車庫 房屋的估值為50萬美元 而你的鄰居也擁有一個四臥房的房子 但是這套房子卻配備了兩車位的車庫 還有一個面積150平方英尺的棚屋 和一個漂亮的游泳池 結果你的鄰居的房屋估值 卻只有48萬美元 當中是不是有什麼錯誤 除非你的房子具有其他 可以解釋這種差異的顯著特徵 否則可能是估值官犯的錯誤 或者是誤判了 其實有很少屋主知道 他們可以去當地的鎮或者是市政廳 從估值辦公室索取一份房產稅卡的副本 稅卡為屋主提供當地政府長期以來 蒐集的有關納稅人房產的資訊 當然其中現在有很多 都已經可以線上查詢了 不一定要去現場索取 這個房地產稅卡 包含了有關地塊的大小 房屋的精確尺寸 以及屋內固定設備的數量 和類型的訊息 所包含的其他的資訊 可能是特殊的特徵 還有對現有結構任何改變的註記 所以當你查看這個稅卡的時候 請注意是不是有任何差異 並向稅務估值官提出這些疑問 如果你擔心估值官的估價會有問題 你也可以陪同估值官 一起檢查你的房屋 解決影響評估價值的所有問題 這裡有一個小竅訣 往往同類型的房屋 但是外觀比較具有吸引力的那一棟 可能會得到估值比較高 所以建議在估值官估價之前 不要做一些翻新的動作 例如增加ADU或者是重新鋪設車道 這都可能會使估值會更高 還有你可以允許估值官進入家中評估 當然也可以不允許 不過這樣做的風險是 估值官可能會認為你對屋內的設備 做了某些的翻新 例如安裝了某些的新的壁爐 或者是進行了昂貴的翻修 這都有可能會導致調高房屋的估值 許多市政府當局都有一個政策 如果房主不授予房產的完全評估 估值官會自動 將該房產分配最高的評估價值 所以屋主最好能允許估值官 能入室內評估 而且屋主也能在場說明 指出房屋的優點缺點 這樣可以幫助 確保你獲得最公平的房屋估值 除了房屋本身的估值 屋主的身份也會影響到房地產稅 有些資格可以額外獲得稅率的豁免 例如65歲以上的老人 退伍軍人、殘疾人士 農業的身份等等 如果你忽略了這些 同樣可以向你的稅務機關提出詢問 你是否具有資格享有豁免 如果有的話當然趕快提出申請了 假如做完以上這些 你還是對你的房地產稅不滿意 該怎麼辦呢 你還可以選擇上訴 如果你決定上訴請及時提出 否則你將只能收到當地稅務局的帳單 只是要注意的是 提出稅務申請 可能會花費一小筆申請費 這筆費用是用來請人審查你的申訴 而且稅務上訴一般是需要律師的協助 如果你的上訴獲得批准 律師也要向你收取律師費 簡單的說 如果你對你的房產稅 有任何疑問 那就趕緊聯繫當地的稅務機關 並說明理由 好的 我們今天的內容就說到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見