資深貸款專員教你如何做貸款

歡迎來到你我會客室Lisa's Talk Show 我是主持人Lisa 今天很高興邀請到我的好朋友 也是我的學弟張元利 他是休斯頓臺灣商會的前會長 今年的國慶副主委 他在貸款界有將近20年的經驗 非常開心他來和我們分享 貸款的流程以及注意事項 元利你好 你好 學姊好 大家好 我是Sam 我從事貸款行業已經有 大概有20年左右了 平常就是很多人 又問我一些貸款方面的問題 今天很高興可以來到這邊 大家有什麼問題 Lisa有什麼問題的話 我可以很願意幫大家來解答 很多人現在也很想買房子 買房不是說 每個人都有那麼多現金可以存款買 當然貸款就是非常的便利 你跟我們談一下 貸款它的流程有多少 這個問題很好 因為貸款的話 像我們不是每天都在買房子 所以說在貸款這方面 就是要了解它的流程 第一個你就是要準備你的 pre-qualification letter 或是叫做pre-approval letter 就是你要找到一個貸款專員 或者是貸款的公司 然後跟submit你的application form 然後他review你的財務狀況 還有你的credit score 然後綜合評估下來以後 如果他覺得你的貸款沒有問題的話 他就會發issue一張pre-qualification letter 或者pre-approval letter 這樣子的話 你就可以拿著那個letter 跟你的realtor一起去看房子 那你看到喜歡的話 你就可以make offer 那make offer以後 那賣家他看到你有這個 pre-qualification letter的時候 他就知道你的財務狀況是沒有問題的 那當然pre-qualification letter 不是保證你一定可以貸到貸款 可是在初階的時候 這個在初階的時候 賣方他就可以知道 你是有基本的能力 就是基本上是沒有問題的 所以說你們就可以再進一步 開始shop around去買房子 那等到你買到了以後 那就是要開始簽合約 那簽完合約以後呢 簽完合約以後就要開始跑 就是開始跑貸款的流程 那跑貸款的流程 第一個你就要先 先order這個appraisal report 還有inspection report 那當然這個貸款專員跟你的realtor 就會一起來幫你 那inspection過了以後 他們就會 你就會知道這個房子的狀況是怎麼樣 那比如說有什麼foundation problem 或者是有什麼termite problem 或者是有一些 你不曉得或者是你的AC有什麼問題 都會在這個inspection report都會看到 那完了這個inspection report 你看到都沒有什麼大問題了 那我們就可以再進行下一步 下一步我們就是剛剛有提到 就是要order這個appraisal report 應該是看房之前申請好申請信 還是看好之後再去申請呢 我非常建議一定要在看之前 就拿到這個pre-approval letter 為什麼呢 因為等到你 如果這個房子是非常熱的房子 等到你已經看到想要offer的時候 可是你還沒有這個pre-approval letter 你還要回過頭去 跟這個law officer來說 我需要這個pre-approval letter 這樣子的話 你可能耽誤一兩天來回 你可能那個房子就已經被搶走了 所以我建議你在看房子之前 make offer之前 都強烈一定要先拿到pre-approval letter 或pre-qualification letter 比如說你的能力可能可以貸到50萬 那我們可能就依照你的需求 因為你的房子 你可以買到50萬 可是你不一定要買50萬 你可能買40萬 買30萬都可以 那你有時候又不想讓你的賣方 知道你可以買到50萬的房子 因為賣方可能就會覺得說 那我們就不需要有那麼多的議價空間 所以說我們會先跟你溝通 說我讓你知道你可以貸到50萬 可是呢 那你的pre-approval要怎麼寫 如果說你要寫40萬 那好 我們就先寫40萬上去 你就可以先去make offer 那make offer如果說 你覺得到時候這個房子不喜歡 或者是你價格要再調整 你就馬上跟我講 我們會大概馬上 就是把那個金額改到你想要的 因為你都是在這個50萬以內 所以50萬 40萬 30萬 都是你可以貸款的範圍 所以說我們可以做彈性的調整 那隨時就是可以讓你make offer這樣子 如果看房時間過長 覈准信過期了怎麼辦 通常我們公司是有30天 那30天的話 如果說你要再pre 比如說超過30天了 那我們會再issue一張給你 這個應該是說 這個我們破一次credit report 會有120天的期限 可是pre-approval這個letter只有30天 所以說你30天過了 如果說還是在這120天的話 我們會馬上就是看 然後詢問一下 你沒有什麼大變動 你的經濟狀況 你們換工作 如果都沒有的話 我們就會另外再趕快開一張 新的pre-qualification 或pre-approval letter給你 通常你在買房子的時候 你要跟你的agent 跟你的loan officer 就好像一個小的team 他們是loan officer跟這個realtor 都是來幫你的 所以說你們三個人都要work together 所以說就是要 有什麼任何的information 都要互相溝通 互相就是保持在 每個人都是on the same page 當雙方簽署完合約之後 買方要做這個 房屋檢查的作用是什麼 我們要make sure 要確定你做完inspection以後 你覺得這個房子還是你要的 如果說你做了inspection以後 你覺得這個房子 實在是狀況太糟了 那我們就可以停止 我們就是可以在這個 還沒有要開始做loan之前 就把這個contract 就是把它terminate 我們就是在看下一家 信用分數是否會影響利率的高低 以及貸款金額的大小 就是說信用分數 會決定你的利率的高低 然後你的收入 會影響你的貸款金額有多少 那簡單的一個公式就是說 他們叫做debt income ratio 就是DTI debt income ratio 就是你的收入當分母 然後你的買房子的費用當作分子 那這個除下來以後 如果是低於50%的話 那你就可以qualify這個貸款 貸款公司指派的估價公司 如果它估出來的價 比合約上的價格還要低 應該怎麼辦 你的房屋的appraisal value 低於你的售價 那這種情況就是說 有可能你的房子賣價太高了 那你的appraisal report 它是委託appraisal company 他們是第三方的獨立機構 跟lender事實上是沒有任何關係 可是lender就是要 去跟這個appraisal company 他們去 而且他們跟appraisal company 他們order這個appraisal report 那出來的話這個數字 就是代表這個appraisal 他們的意見 就是說覺得這個房子 它的市價是多少 那如果說市價 低於你的賣價的話 那這個時候就取決於 你要怎麼跟這個賣房去negotiate 那有可能賣房 他事實上自己知道 他可能真的賣太高了 那可能他就會說 好啦 那我們來折衷 我們來比如說40萬的房子 他想要賣40萬 可是appraisal出來只有35萬 那不然你一半我一半 我們就37萬5 那當然這是最好的情況發生 那當然如果說這個market 是非常的熱的時候 所以有這種情況 大概在COVID的那個時候 那房子都飆漲了好幾萬 那這個時候呢 那因為是賣房市場 所以說你可能 你negotiate的空間就沒有那麼多 這樣子的話你有可能 你就要從口袋自己掏出來 就是不能用35萬買到 也不能用37萬5買到 只能用40萬才買到 因為你不買 後面可能還有很多人 他有backup contract 他可能還會有人想要買 那這時候你就要考慮 你自己的財務狀況 或者是你多想要這個房子 那這個就是由你跟賣方 來做negotiate這樣 通常在什麼情況下 會被貸款公司的這個 審核文件的部門 要求提供更多的審核資料 那approved了以後 他可能可能要看其他一些東西 比如說他覺得說 你的這個bank statement 可能有幾筆大的現金存入 那他們就會覺得說 你這個錢是哪裡來的 因為他們現在有洗錢的防治法 他們害怕有大筆的現金存入 他們不會有洗錢的疑慮 所以說有關比較 現在我們講到比較細節了 就是比如說 如果說你有大筆金額的存入的話 他們就會要求說 你這個錢是哪裡來 source of fund 你要提供這些 那可能就是underwriting 他會要你補交一些資料 他們再review 那等到你補交了所有的東西 他們就會做 他們叫做final underwriting 那過了以後 那你就可以拿到這個 final underwriting 如果說underwriting最後覺得 你這個loan完全都沒有問題了 他們就會issue這個叫clear to close 他就是說你的loan 可以move到下一個階段 就是到closing去了這樣子 那貸款的過程中 有什麼事是千萬不能做的 你的貸款人 你的客戶 如果他在這個貸款期間 他不小心去買了一輛車 那會有什麼情況 買車就會貸款 那除非你是用現金 如果你貸款的話 是不是就是又增加了你的 在你的名字下面的debt 那我們剛剛有提到 就是剛剛分子跟分母 分母是gross income 分子就是你的 在你的名下的貸款 所以說你剛剛的車貸 如果又加進了剛剛的那些 你的debt 那是不是上你的分子就增加了 那可能你的debt income ratio 本來是49 48 你還可以貸到款 結果你的車子一買 就到了52 55 那怎麼辦 房子就買不成了 那可以申請新的信用卡嗎 在這一段期間 你申請了新的信用卡 那這個也會影響到 因為你申請新的信用卡 就會有紀錄 那有紀錄的話 你可能就會有 新的貸款也會出現 因為信用卡 你有可能會有新的debt 或者是會影響你的credit score 所以這些的話 都是今年要避免 不要開新的戶頭 不要開新的信用卡 不要買車 還有就是說 你不要因為很高興 想要買新房子的 你就趕快去買新的furniture 或者是新的電冰箱 那些appliance 因為這些有可能 比如說你去Home Depot 或者去Lowe's 他們就會說鼓勵你 申請他們的信用卡 可以有10% off 或者是20% off 來買他們的傢俱 或者是appliance 這樣子的話 你又回到剛剛的議題 你又是增加了你的 名下的貸款 那這樣子的話 會造成有可能 你的debt income ratio 又過不了 那這樣子的話 有可能會造成 無可挽回的餘地 一般來講 在買房的初期 買方就會詢問 很多家的貸款公司 進行報價什麼的 那這樣會損害 買家的信用分數嗎 那事實上大家不用擔心 如果說在credit report company 那邊只要看到 你在45天內 如果說你有multiple pool 你的credit的話 可是都是lender的話 他們只會算一個 所以說你就不用太擔心 你可以去shop around 那到底信用分數 要達到多少 才能拿到最佳的利率 它的滿分是800到830左右 那以前的話 大概740以上 你就可以拿到 最好的利率了 可是因為最近利率比較高 然後就是分成也比較多 所以說你要到 大概780以上 纔可以拿到最好的利率 可是基本上你在700以上 利率都已經算不錯了 現在的利率 比前幾年都高很多 市場都在觀望 那你覺得 現在是進場的時機嗎 2021年左右的COVID的時候 那時候大概只有2.5% 然後COVID結束了以後 因為聯邦政府 他就開始升息 後來升到6點多 7點多 那因為7點多 大家就有點心理上過意不去 會想要就是先等 是不是想說 等到利率低一點再來買 所以說導致現在的市場 可以說是比較冷清一點點 可是我覺得呢 就是因為是這樣子 因為市場比較冷清 所以說你的議價空間就比較多 所以說你現在買房子的話 價格就會比較好談一點 那如果說你等到 真的大家都在等 那等到利率真的變低了以後 你也要進場 我也要進場 大家都知道利率低了 大家都想要進場了 那時候你的議價空間 就會相對的就會變得比較少 你可能還要跟別人競價 可能才能買得到房子 所以我覺得事實上 雖然說現在利率比較高 可是你以後還可以做refinance 還是可以把利率調降下來 那不如現在等你 應該是說 現在有議價空間的時候 我們就是把房子先買下來 不要讓這個你喜歡的房子 的這個機會跑走 今天非常高興 張綿力 Sam 來到我們這個節目上 為我們談到這麼多 這個貸款方面的知識 什麼東西是可以做 什麼不可以做 現在有什麼注意的事項 那希望下次 Sam可以再跟我們來介紹 更多這方面的知識 謝謝你 Sam 謝謝 謝謝Lisa