Chung Cư Hết Hạn Sử Dụng: Mất Trắng Tài Sản Hay Lại Đi Thuê Nhà Cả Đời? | Tin Tức 24h

Hơn 70% giao dịch bất đồng sản tại Hà Nội và TP.HCM trong vài năm qua rơi vào căn hộ chung cư. Hàng triệu gia đình đã dồn hết tiền tích doất cả đời, thậm chí gánh nợ ngân hàng 20 năm chỉ để cầm trên tay một tấm sổ hồng có ghi dòng chữ sở hữu lâu dài. Nhưng có một thực tế phủ phàng mà rất nhiều người mua nhà đang mơ hồ. Tấm sổ ghi sở hữu lâu dài, nhưng tòa nhà bạn ở lại có tuổi thọ, khi bê tông mụt nát, khi sắt thép rỉ xét sau 50 hay 70 năm, điều gì sẽ xảy ra? Bạn sẽ được đổi một căn hộ mới hay phải ngậm người nhận một khoản đền bù không đủ mua một suất tái định cư? Sự thật về quyền lợi của người mua nhà khi chung cư hết hạn sử dụng đang lộ ra nhiều vứa mắt thực tế, khiến bất kỳ ai đang sở hữu căn hộ cao tầng cũng phải giật mình suy ngẫm. Chào mừng quý khán giả đến với kênh Cóc nhìn Thế Giới SVO. Nơi đây, chúng tôi liên tục cập nhật các bài phân tích chuyên sâu về tình hình kinh tế, chính trị, văn hóa, thế giới với góc nhìn khách quan và mới lạ. Hãy nhấn nút đăng ký kênh để không bỏ lỡ các video mới nhất. Tại Hà Nội, các khu tập thể cũ như Thành Công hay Nguyễn Công Trứ được xây dựng từ những năm 1970. Sau hơn nửa thế kỷ, những mảng tường nứt xé, trần nhà bong tróc rơi từng mảng bê tông là hình ảnh không quá xa lạ. Hàng nghìn hộ dân phải sống trong phập phòng lo sợ. Chính quyền địa phương đã có nhiều phương án di rời để đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân. Nhưng suốt gần 20 năm qua, tiến độ cải tạo các trung cư cũ tại các đô thị lớn vẫn diễn ra vô cùng chậm chạp. Hàng trăm cuộc họp giữa cư dân và doanh nghiệp diễn ra nhưng bài toán thỏa thuận quyền lợi vẫn chưa tìm được tiếng nói chung. Sự bế tắc của các khu tập thể cũ chính là bài học nhãn tiền, phản chiếu những bài toán quản lý đô thị cho hàng ngàn tòa trung cư hiện đại trong vài thập thỷ tới. Nhiều người vẫn nhầm tưởng rằng mua trung cư sổ hồng lâu dài nghĩa là khối bê tông đó sẽ tồn tại vĩnh cửu từ đời này sang đời khác như đất thủ cư. Thực tế pháp lý không hoàn toàn như vậy. Pháp luật hiện hành phân định rất rõ các loại hình căn hộ. Thứ nhất là các căn hộ dịch vụ, office-tel hoặc condo-tel. Các dự án này được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có thời hạn giao đất 50 năm. Khi hết thời hạn 50 năm, việc gia hạn sẽ phụ thuộc vào quy hoạch và chính sách đất đai tại thời điểm đó. Giá bán các loại hình này thường rẻ hơn từ 20% đến 30% so với căn hộ ở thông thường. Thứ hai là trung cư thương mại để ở. Sổ hồng cấp cho người mua ghi thời hạn sử dụng đất là lâu dài. Nhưng luật nhà ở quy định rất rõ, công trình xây dựng phải có niên hạn sử dụng. Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, trung cư cấp 2 có tuổi thỏ thiết kế từ 50 năm đến 100 năm, trung cư cấp 1 hoặc cấp đặc biệt có thể trên 100 năm. Điều này có nghĩa là gì? Quyền sử dụng đất chung dưới chân tòa nhà của cư dân là lâu dài, nhưng tế sát nhà bằng bê tông thì chắc chắn có hạn sử dụng. Khi tòa nhà chạm mốc hết tuổi thỏ thiết kế, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng sẽ tiến hành kiểm định chất lượng tích cấu. Nếu tòa nhà vẫn toàn đảm bảo an toàn chiều lực, tuy dân tiếp tục được sinh sống. Nhưng nếu kết quả kiểm định kết luận tòa nhà đã xuống cấp nguy hiểm, thuộc diện phải phá rỡ, cư dân bắt buộc phải di rời để bảo vệ tính mạng. Và chính tại thời điểm này, những lo lắng về giá trị tài sản bắt đầu xuất hiện. Hãy đặt mình vào vị trí của một gia đình dồn toàn bộ tiền tiết kiệm 4 tỷ đồng để mua một căn hộ trung cư. Sau 50 hoặc 60 năm, tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng và buộc phải đập bỏ xây lại. Bạn nghĩ mình vẫn còn nguyên giá trị mảnh đất ở bên dưới? Đúng là bạn có quyền sử dụng đất chung với hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hộ gia đình khác trong cùng tòa nhà. Nhưng diện tích đất đó khi chia đều trên giấy tờ cho hàng ngàn căn hộ, mỗi chủ sở hữu thực chất chỉ nắm giữ vài mét vung đất ở dạng sở hữu chung, không phân chia. Bạn không thể tự mang vài mét vung đất chung đó đi bán hay tự cất nhà trên đó. Khi phá rỡ tòa nhà, hai kịch bản thực tế sẽ diễn ra. Theo quy định của Lục Nhà Ở, cư dân được ưu tiên lựa chọn chủ đầu tư hoặc gom tiền tự xây dựng lại. Tuy nhiên, nút thắt lớn nhất nằm ở bài toán tinh tế. Một chủ đầu tư khi nhảy vào làm dự án cải tạo chung cư cũ bắt buộc phải có lợi nhuận. Muốn có lợi, họ phải được tăng chiều cao, được xây thêm tầng để bán thêm căn hộ thương mại. Nhưng tại các quận trung tâm đô thị, quy hoạch hạ tầng và chỉ tiêu dân số bị khống chế rất chặt chẽ. Nếu không được tăng tầng, doanh nghiệp sẽ không đầu tư. Lúc này, muốn có nhà mới, chính các chủ sở hữu căn hộ phải tự bỏ tiền túi đóng góp chi phí xây dựng. Hãy thử hình dung, sau 50 năm, khi bạn đã bước sang tuổi xế chiều, liệu bạn và hàng trăm hộ dân khác có sẵn hàng tỷ đồng tiền mặt để cùng thống nhất đóng góp xây lại nhà? Nếu không thể tự thỏa thuận hoặc không có tiền đóng góp, cư dân sẽ phải phụ thuộc vào phương án bồi thường tái định cư theo hệ số K quy định. Mặc dù luật nhà ở đã quy định khung hệ số bồi thường từ 1 đến 2 lần diện kích cũ, nhưng quá trình thương thảo trên thực tế luôn kéo dài nhiều năm do bất đồng về vị trí, chất lượng và chi phí tạm cư. Kịch bản thứ 2, khu đất chung cư của bạn nằm trong diện bị thu hồi để làm công trình công cộng, hạ tầng giao thông hoặc công viên cây xanh. Lúc này, tòa nhà bị dỡ bỏ, đất bị thu hồi, nhà nước sẽ bồi thường hỗ trợ tái định cư cho cư dân bằng nhà ở khác hoặc bằng tiền theo giá trị thị trường. Tuy nhiên, giá trị bồi thường được tính toán dựa trên giá trị còn lại của căn hộ và giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi. Một căn hộ đã sử dụng hàng chục năm, phần tài sản nhà ở đã khấu hào gần hết. Mất tiền đền bù nhận về trên thực tế rất khó để người dân mua lại một căn hộ mới có vị trí tương đương trên thị trường. Từ một người nắm giữ tài sản trị giá nhiều tỷ đồng tại khu vực trung tâm, người dân đứng trước rủi ro phải dịch chuyển ra các khu vực xa hơn hoặc phải bù thêm một khoản tiền không nhỏ để duy trì chỗ ở. Nguồn góc sâu xa của những băng khoăn này nằm ở tâm lý tiêu dùng. Chúng ta đang mang tư duy mua nhà đất thổ cư truyền thống áp vào việc sở hữu một căn hộ trên tầng không. Khi mua một căn nhà gắn liền với đất riêng lẽ, giá trị lớn nhất nằm ở mảnh đất. Đất theo thời gian hầu như không bị mất đi giá trị sử dụng. Nhà cũ có thể đập đi xây lại dễ dàng vì bạn toàn quyền quyết định trên mảnh đất của mình. Còn với chung cư, thứ bạn bỏ ra hàng tỷ đồng để sở hữu thực chất là quyền sử dụng một không gian sống gắn liền với tuổi thọ của một công trình bê tông cốt thép. Mỗi năm trôi qua, công trình càng lão hóa, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy xuống cấp. Quỹ bảo trì 2% mà cư dân đóng từ khi nhận nhà thường chỉ đủ trang trải cho các hoạt động sửa chữa nhỏ trong 10-15 năm đầu vận hành. Nhìn vào thực tế quản lý vận hành hiện nay tại không ít tòa chung cư, lối lo của người dân hoàn toàn có cơ sở. Sự tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị về quỹ bảo trì, sự thiếu chuyên nghiệp trong vận hành kỹ thuật khiến nhiều tòa nhà vừa ban giao chục năm đã có dấu hiệu xuống cấp. Một tòa nhà được thiết kế cho tuổi thọ 50 năm, nhưng nếu không được bảo trì bài bản, chỉ sau 20-30 năm, chất lượng sống đã giảm sút nghiêm trọng. Nói cách khác, tuổi thọ thực tế của công trình đang chịu ảnh hưởng rất lớn từ chất lượng quản lý và người gánh chịu rủi ro giảm giá trị tài sản trực tiếp, không ai khác, chính là người sở hữu căn hộ. Sự thiếu giành mạch trong cách hiểu của thị trường cũng đang tạo ra những hộ nhận đắt giá. Trên thị trường, không ít đơn vị tư vấn bán hàng vẫn dùng cụng từ sổ hồng lâu dài như một khẩu hiệu để khẳng định giá trị vĩnh cửu của tài sản. Điều này vô hình trung khiến nhiều người mua nhằm tưởng rằng căn hộ trung cư sẽ không bao giờ bị mất giá hay bị giới hạn bởi tuổi thọ công trình. Người dân gánh khoản nợ vai ngân hàng trả góp suốt 15-20 năm, chấp nhận chi trả mức giá cao vì tin rằng đây là tài sản tích lưỡi an toàn tuyệt đối cho thế hệ sau. Nhưng khi đối mặt với quy luật lão hóa của vật liệu và quy định kiểm định an toàn công trình, thực tế kỹ thuật lại không thể đảo ngược. Đây chính là điểm mà người tiêu dùng cần thực sự tỉnh táo. Bạn bỏ tiền mua một sản phẩm theo giá trị của tài sản lâu dài, nhưng giá trị sử dụng thực tế của công trình lại bị khống chế bởi nghiên hạn an toàn. Nhiều chuyên gia phân tích bất động sản đã chỉ ra rằng, nếu không nâng cao nhận thức cộng đồng và minh bạch hóa các quy trình cải tạo tái định cư, thị trường chung cư cũ trong tương lai sẽ phải đối mặt với bài toán khanh khoản vô cùng hốc búa. Thực tế này đang âm thầm tác động đến hành vi ứng xử của dòng tiền trên thị trường. Tại các đô thị lớn, một bộ phận người mua nhà thông thái bắt đầu tính quán lại bài toán tài chính. Họ nhận ra rằng, việc bỏ ra một số tiền quá lớn để mua lại những căn chung cư đã qua sử dụng 20 đến 30 năm là một quyết định cần phải cân nhắc kỹ lưỡng. Càng tiến gần về cuối tuổi thọ thiết kế, căn hộ càng khó chuyển nhượng với giá cao. Phía các nâng hàng thương mại cũng rất cẩn trọng khi thẩm định giá trị tài sản, đảm bảo là các căn hộ chung cư đã cũ để cấp khoản vay thế chấp. Tỷ lệ cho vay bị xiết lại, thời hạn vay bị thu hẹp, tài sản mà nhiều người kỳ vọng sẽ để lại cho con cháu nếu không được bảo trì tốt có thể trở thành một tài sản giảm dần giá trị theo thời gian. Trong khi đó, nhìn sang kinh nghiệm của các đô thị phát triển trong khu vực như Singapore, người dân đã quá quen thuộc với các mô hình nhà ở có thời hạn. Tại Singapore, các căn hộ do cơ quan phát triển Housing and Development Board xây dựng chiếm phần lớn thị trường và có thời hạn sở hữu rõ ràng là 99 năm. Người dân chấp nhận quy luật khấu hao tài sản. Mỗi năm trôi qua, giá trị căn hộ được tính toán dựa trên số năm sử dụng còn lại. Họ chủ động lập kế hoạch tài chính cá nhân thay vì đặt kỳ vọng vào sự tăng giá vĩnh viễn. Điều giúp thị trường của họ vận hành ổn định là một hệ thống pháp lý cực kỳ minh bạch và quy trình xử lý khi hết hạn được thể chế hóa chi tiết từ trước nhiều thập kỷ. Người dân không bị rơi vào trạng thái mơ hồ hay bị động. Còn tại Việt Nam, chúng ta đang ở trong giai đoạn chuyển giao quan trọng. Xã hội bắt đầu phải học cách thích ứng với việc quản lý các khối tài sản cao tầng có tuổi thọ, trong khi thói quen tích lũy bất động sản truyền thống vẫn còn rất sâu đầm. Việc quy định niên hạn an toàn cho chung cư là đòi hỏi tất yếu của quản lý đô thị. Không một chính quyền nào có thể đánh đổi an toàn tính mạng của hàng ngàn cư dân để duy trì một tòa nhà đã bị suy giảm kết cấu nghiêm trọng. Tuy nhiên, bảo vệ quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân cũng là nguyên tắc tối thượng. Người mua nhà đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nập tiền sử dụng đất và thuế theo quy định. Họ cần được đảm bảo rằng khi công trình hết niên hạn, quyền lợi gắn liền với giá trị đất đai của họ phải được quy đổi một cách công bằng, minh bạch, thông qua các chính sách tái định cư hoặc bồi thường sát giá thị trường. Chừng nào các vướng mắt về thỏa thuận đền bù giữa cư dân và chủ đầu tư chưa được giải quyết một cách mực mà trên thực tế, thì nỗi băng khoăn của người mua nhà chung cư sẽ vẫn còn kéo dài. Chung cư vẫn sẽ là giải pháp nhà ở chủ đạo tại các thành phố lớn. Hàng triệu gia đình vẫn sẽ chọn chung cư để an cư lập nghiệp. Nhưng trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán và gánh trên vai khoản nợ hàng chục năm, người tiêu dùng cần thay đổi góc nhìn. Bạn đang bỏ tiền mua một không gian sống chất lượng, có thời hạn sử dụng, chứ không phải một bảnh đất riêng lẻ vĩnh cửu. Đó là sự thật thương trường mà bất kỳ ai cũng phải nắm rõ để tự bảo vệ nguồn vốn và tương lai tài chính của chính gia đình mình.