買房，還是自己建房？當夢想遇上現實，你真的適合自己蓋房子嗎？（上集）

買房還是自己建房,這個話題似乎沒什麼新鮮感了 自己建房更自由,但買房更少事 自建可以按照自己的喜好設計,但也可能超預算拖工期 這些大家多少都聽說過,所以今天我們不重複這些表面的優缺點 我更想聊聊自己建房這件事裏到底藏着哪些很多人在真正開始之前根本沒有想到過的規則和風險 一塊看起來很便宜的土地,爲什麼最後可能讓你多花幾十萬 明明銀行答應貸款,爲什麼房子蓋到一半時,資金鍊可能突然斷掉 明明預算做的已經很完整了,爲什麼真正開工後才發現成本一路的往上加 甚至還有一些很極端的,但確實可能發生的情況 比如施工過程中發生嚴重的工傷,項目可能停工 保險公司進入調查,甚至進入索賠和法律程序 最後你被這些搞得焦頭爛額,甚至已經顧不上房子到底什麼時候完工了 當然這是很極端的例子,所以如果你真的考慮過自己買地蓋房子 今天這期節目我相信至少有幾件事情會和你原來想的不太一樣 從實際執行的角度來看,我們從審批時間,建造成本 資金鍊風險,市場風險以及機會成本這五方面來仔細分析一下 很多人想象中的建房流程是 買一塊地,找個建築師設計房子,申請建房許可 找個承包商開工,然後住進夢想之家 但真正開始做之後才發現,最容易低估的是前面的行政流程 也就是申請Building Permit 建築許可審批的時間不同城市不同地區差異非常之大 有些地方可能幾個星期到三個月不等 但有些地方可能需要半年,一年甚至更久 而如果你的土地還涉及分地,重新規劃,環境評估 道路,海水,地域權等問題,時間可能會拖得更長 這就意味着,不是你今天買了塊地,明天就可以開始蓋房子 例如一塊看起來非常好的地 如果市令規劃不批准你想蓋的房屋類型 或者需要先分地,改用途 真正施工前可能就要經歷一連串的審批 而在等待的這段時間裏,你仍然需要承擔土地的持有成本 貸款利息,地稅,保險,以及其他的相關費用 更重要的是,時間本身也是成本 假設你原本預計一年半可以完成 最後卻拖到兩年半甚至三年 那多出來的一年並不是免費的等待 你可能需要繼續租房,也可能需要同時支付貸款 所以,如果你是一個非常重視時間,工作繁忙 或者希望在某個明確的時間點入住的人 自己建房的第一個風險就是 你未必能控制自己什麼時候搬進去 第二個問題是,預算真的能控制嗎? 這可能是自己建房中最容易踩坑的地方 買現成的房子最大的優點之一就是價格相對明確 但自己建房完全不同 我們舉一個比較具體的例子 假設在美國華盛頓州Watkin County 你花了20萬買了一塊可以建房的土地 準備蓋一棟中等規模的自建房 建築預算大約70萬 加上建築師、工程師、許可、測量和其他前期費用大約10萬 這樣算下來原本預計整個項目100萬 但問題是builder的報價不等於最終的成本 更麻煩的是有些問題在買地的時候根本看不出來 比如地下油罐一旦泄漏 污染了土壤甚至地下水 清理費用嚴重時可能多達數十萬 如果地質條件不好需要做深層地基 打莊或者其他特殊的基礎工程 也可能突然增加幾萬甚至幾十萬的成本 如果中了彩票 挖掘時碰到考古、遺址或者受保護的文化資源 問題甚至不只是多花錢 工程可能長期停滯 重新評估、修改設計、等待許可 極端情況下原來想蓋的方案可能根本實現不了 然後真正開始選材料時 你又會發現原本預算8萬的廚房看起來有點普通 櫥櫃升級需要1萬5 檯面8千 電器1萬2 燈具再加5千 每一次都只是多幾千、一兩萬 看起來好像不多 但最後賬單可能多出幾十萬 除此之外 工程本身還有不可預見的風險 比如施工期間材料和人工價格上漲 又比如受關稅的影響 木材可能在一夜間暴漲百分之幾十 如果審批和施工跨越兩三年 你今天拿到的報價未必還能代表 真正開工時的成本 所以一個最初預算100萬的工程 如果最後超支15%到20% 就變成了115萬到120萬 這還沒有算工程延誤帶來的利息、土地持有成本和額外租金 所以在決定自己建房之前 你不僅要先想好預算 還要想清楚 如果最後比預算高出15%、20%甚至更多 我還能承受得起嗎? 還可能會遇到預算之外的事 比如在施工過程中 有工人不幸嚴重受傷 他可能直接攪黃整個項目 項目可能需要停工 保險公司進入調查 甚至進入索賠和法律程序 原本排的好好的施工順序和關鍵路徑 也可能一下子全部被打亂 工人進不了廠 下一個工種接不上 後面的工期一個接一個的往後推 這雖然是極其罕見的 但一旦發生會讓你精疲力竭 這也是自己建房最容易被低估的一點 你承擔的不只是建造成本 還有整個項目運行過程中 那些無法提前寫進預算的意外風險 好了今天我們先聊到這 下期節目我們將從貸款風險 市場風險以及機會成本 這三個方面繼續深入這個話題 換個角度我們看看常識之外 這裏是非常時我們下期見