民法債各，單元9：租賃對承租人的效力

我們接下來要講承租人在租賃關係中他有什麼樣的義務 首先第一個是要付租金 那付租金最重要的是什麼時候要付 439條 承租人應依約定日期支付租金 無約定者依習慣 無約定亦無習慣者應於租賃期滿時支付之 如租金分期支付者於每期屆滿時支付之 如租賃物資收益有季節者於收益季節終了時支付之 那這個條文其實重點還是看約定 就是約定什麼時候付 那通常會有約定 那如果沒有約定才會依這一條 包括說是每期屆滿時付 那各位知道我們一般跟房東租房子都是一開始先付 不會是說到月底才付 通常月初就要付 440條 承租人租金支付有遲延者 出租人得定相當期限 催告承租人支付租金 如承租人於其期限內不為支付 出租人得終止租約 那這邊很重要就是要有這個催告的動作 那我們之前在講民種的時候 就有用這個租金持付要催告才能終止的例子來說明 也就是說並不是承租人一持付租金我就可以直接終止 不行一定要有先給一個期限 催告他在期限內付 然後還是不付才能終止 第二項租賃物為房屋者 持付租金之總額非達兩個月之租額 不得依前項之規定終止租約 所以如果是租的是房子 不能只說欠一個月就要終止 當然欠一個月他也要依前項規定說要先催告再終止 但是他規定說你一定要欠兩個月以上 纔能夠根據前項給一個期限催告 然後還是不付才能終止 其租金約定於每期開始時支付則 應於遲延給付逾兩個月 超過兩個月 超過兩個月就是說要到三個月 使得終止租約 他是用逾喔 這邊是說達兩個月 這邊用逾兩個月就要三個月 例如說我約定每期開始時支付 例如說每個月月初繳租金 那一月沒繳 二月也沒繳 那是不是二月一號沒繳 我就要用第一項說催告呢 他說你至少要等到三月一號 三月一號超過兩個月 三月一號也沒繳 那麼在三月一號沒繳了 我才來定一個期限催告 然後還是不繳才終止 第三項 租用建築房屋之基地 持付租金之總額達二年之租額時 適用前項之規定 如果是租用建築房屋基地 租用基地來建築房屋 那因為這個基地蓋房屋 通常租約都很長 一定是二十年起跳 可能是五十年一百年 那麼他說一定要達到持付租金 到兩年纔能夠適用前面的規定 說去定期限催告才終止 例題86 甲出租某屋及某停車位 以給付租金此言 說明甲得終止租契約的條件 這裡我們把它分成兩個來看 一個是房屋一個是車位 車位就不確定它是土地上的車位 還是房屋內的車位 這個不確定 總之因為這個車位沒有說 是不是在房屋內的 如果是房屋的部分呢 根據這個條文說 房屋的話一定要 440條第二項一定要欠兩個月 所以440條的第二項說 房屋的話一定要欠租兩個月 然後再根據第一項 說我定一個期限催告 然後催告還是不繳的話 纔能夠終止 那如果是車位呢 因為他在這個條文 他說租賃物是房屋 那例如說大樓地下室的車位 它算不算房屋啊 假設不算房屋的話 那他的宗旨呢 他就說只要有機器欠 就是回到440條的第一項 只要有欠一個月 一期我就可以定期催告 定期限然後終止 那這兩個的差別就在於說 車位可能不算是所謂的房屋 雖然車位可能地下室的車位 解釋上我不知道這算不算房屋 總之他出的題目可能是認為 停車位可能是土地的停車位 不算房屋 那我們在440條只有說 房屋的話要打兩個月 纔能夠去催告終止 那其他東西就期欠一期了 我就可以去催告然後終止 好441條 承租人因自己之室友 自不能為租賃物 全部或一部之使用收益 不得免其支付租金之義務 就是說承租人自己 因為租這個房子 在臺北租房子 可是因為自己的室友 他跑去雲林過暑假 那是因為自己的室友不去使用 或者導致不能夠使用 不知道什麼原因 那是自己造成的 不得免其支付租金之義務 442條 租賃物為不動產者 因其價值之升降 由當事人得申請法院 增減其租金 但其租賃定有期限者 不在此限 好 這一個條文它是說 租物不動產它有價值有升降 例如說現在房價會漲 那如果是房價或土地價格漲或降 可以請求法院增減其租金 但如果是定有期限的是不行 也就是說它只限於是不定期限的 而且限於是 因為房屋或土地的價格的升或降 然後可能房東不願意 或房東房客喬不攏 他可以去請求法院來改 那這裡我們稍微對應到 我們之前在講債種有一個條文 叫做2282 我現在條文不太確定 有一個叫做情勢變更原則 那情勢變更原則當時有提到說 例如我跟你住房子 原來是要做這個餐廳 結果現在疫情來了 大家都不來餐廳用餐 生意變得很差 那我能不能主張是情勢變更原則 要求你降租金呢 那我們之前有聊過 其實法院也不太會去用 這個情勢變更原則 讓你去降租金 那個情勢變更原則跟442條 這裡講的情況 你說很像 可是它有點不一樣 這裡講的情況是說 土地房屋價格的 價值的升降 才說要去調整租金 跟情勢變更原則是說 因為生意做得不好 非當時所的預料 所以想要來請求 變動契約的內容 對方不同意就去法院那邊要求 不過我感覺都是 不管哪一個 法官都不太會願意 幫你去調整契約的內容 包括租金 這邊有一個插入一個小的義務 承租人如果租賃物是動物的 飼養費由承租人負擔 那怎麼會有人去租人家的動物呢 這個就不知道 是不是那種農夫 農夫說我要種田 那要有牛 可是我沒有自己的牛 我就跟人家租一頭牛 我不知道會不會有這種情況 要不然去租一個動物來養的 這種情況不知道什麼情況 但是總之你租了人家動物來養 你就要自己出這個飼養費 好 437條有一個承租人的通知義務 租賃關係程序中 租賃物如有修繕之必要 我們剛剛講修繕的義務是房東 出租人有房東纔有修繕義務 那因有出租人負擔 或因防止危害 有加裝設備的必要 可能不知道有什麼危害 加裝設備 但是這個假設這些義務都是 要房東去加裝的 或者第三人就租賃物主張權利 這個有發生權利瑕疵擔保的問題 那房東要負責 但承租人就應該要立刻通知出租人 讓出租人知道有這些事 因為讓出租人知道說 修繕我來修 然後有一些危害我要來加裝設備 或者第三人主張權利 那我房東會出面來解決這個問題 但為出租人所已職責不再實現 第二項承租人待遇為前項通知 是出租人不能及時救濟 例如說不能及時修繕 不能及時加裝設備 不能及時解決第三人的這些糾紛 要賠償出租人因此而生之損害 不過出租人因此會生什麼損害就不知道 但是如果有具體產生損害 例如說房屋沒有及時修繕 發生了什麼更大的問題 或者這個房子危害要加裝設備 然後因為沒有通知 所以房東沒有趕快加裝設備 導致有更大的損害產生 那就造成出租人的損害 出租人要房東賠償這個損害 所以這裡如果要讓承租人有賠償義務 就承租人就變成說 要負這個責任蠻重的 所以承租人要趕快去通知房東 再來438條 租賃物交到承租人手上 承租人在使用的時候 要依約定的方法 為租賃物之使用收益 就依原來的用途 以及有講好的一些 使用上要注意的事情的方法 就是愛惜為租賃物的使用收益 無約定方法者 依租賃物的性質而定之方法為之 那例如我舉例 之前我有看到一些新聞比較離譜的 好像有人去住旅館 旅館其實也是 住旅館其實就是房屋租賃 因為在民法裡面 沒有另外針對說 短期去住旅館用的契約 所以一般我們會說 那這就是用房屋租賃 只是非常短期 住一天兩天的 那有人住旅館就惡搞 在旅館飯店的房間裡面 例如說把他的馬桶 塞了一大堆東西弄壞 或者破壞裡面的東西 那這個就是沒有依照約定的方法 為租賃物之使用收益 或者他雖然沒有特別約定 但是通常你要愛惜 你不能故意破壞旅館的 房間裡面的一些設備 好 那第二項 承租人違反前項之規定 為租賃物之使用收益 經出租人阻止 而仍繼續使用者 出租人得終止區 所以這邊他一樣有一個前提 必須要 當然出租人發現了 然後他一定要先做一個阻止 就給你一個機會 並不是立刻終止 阻止你不要再做 然後你還繼續做的話 我才終止租約 好 除了這個 按照原來的租賃物的 約定的方法來使用收益 或者愛惜使用 那你也要好好保管 那這個保管 除了這個使用上要愛惜 剛剛前三八條是講使用上愛惜 但是你要保管好 有時候還怕被人家偷走 會被弄壞等等 那432條說 承租人應以善良管理人之注意 保管租賃物 租賃物有生產力者 應保持其生產力 好 第二項 承租人違反前項義務 致租賃物有毀損 滅失 負損害賠償責任 那麼承租人就要負損害賠償責任 但依約定製方法 或依物質性質而定製方法 為使用收益 致有變更或毀損者不在此限 好 那怎麼樣我們去使用人家的東西 會把人家的東西毀損滅失 這個想像 假設我是租一臺車 那我剛剛講說車子 我當然要按照原來約定的方法使用 那我是按照約定的方法來使用車 我也沒有用這個車去做違法 問題是我開車的時候不小心 就出車禍了 那出車禍了 雖然我有按照原來的約定的方法 用車我沒有做違法用途 可是畢竟我沒有去好好的 善良管理人的注意 善良管理人的注意義務 我們之前講這個叫做抽象輕過失 那出車禍導致這個車子 有一些碰撞的毀損 那我就要賠償 這個是有可能的 接著433條 432條是說一般你要付 抽象輕過失 善良管理人的注意義務 避免這個租賃物 有被毀損滅屍的問題 那要賠償 那如果你把 433條說 承租人應同居人或承租人 允許為租賃物之使用 假設是房子 你房子也有給同居人就一起住 假設你是租房子 家長租房子 那小孩住在裡面 那結果小孩在裡面也是使用上 導致有租賃物毀損滅屍 那當然房子會有什麼樣的毀損滅屍 這個除了後面講的 說失火了 才會比較有嚴重的毀損滅屍 那如果不是失火 房子還要有什麼樣的毀損滅屍 不知道 所以這個同居人造成的 這個會有什麼情況 先打個問號 但是他這一條不只是房子 他說承租人允許為租賃物之使用 假設我租了一個車子 結果車子就給我的小朋友開 或者給我的家人開 結果不是我開出了問題 而是我的家人允許第三人開出了問題 然後把車子碰壞 那麼第三人他要負責 因為所謂應負責就是說 他違反這個善良管理人注意義務 他有過失 然後他把車子碰壞 導致租賃物毀損滅屍者 那麼承租人要負責 畢竟是承租人租的房子 所以雖然給家人拿去開 車子放壞 但是承租人要賠償 好 這個如果是車子的部分 那如果是房子的部分 他說同居人會用什麼樣 造成毀損滅屍 不知道 但是有可能是失火 那失火的部分也是要賠 可是我們在失火的部分 有一個獨立的條文 我們接著看434條 租賃物因承租人之重大過失 致失火而毀損滅屍 你看這個 當然租賃物不一定是房子 那動產也有可能會失火 例如租來的汽車 也不小心怎麼樣失火 但是房子是有可能失火 才會有毀損滅屍 這種情況 那麼承租人對於出租人 負責什麼樣的賠償 好 這邊一個重點是 他說只有就重大過失的時候 因失火造成的毀損滅屍 承租人才要負責 這有什麼差別呢 他對應到432條 432條說一般的租賃物 你要負善良管理人的注意 那善良管理人的注意 就是抽象輕過失 抽象輕過失就是 你的注意物的標準會比較高 他用理性的人的標準來要求你 要有這個抽象輕過失 可是失火這邊呢 他卻說把它變成重大過失 重大過失其實就是 你的責任就減輕了 重大過失 例如我們說 之前有舉例 抽象輕過失 可能你要注意十件事 可是重大過失呢 他只要求你注意到三件事就夠了 這基本的 最基本 所以租賃物已經承租人 重大過失導致失火 他說纔要負責 反之如果不是這麼重大過失 而是輕微的過失 那我就不負責 例如說我在租的房子裡面呢 假設我的房子裡面是沒有廚房 那一般來講在房子裡面 那個雅房沒有廚房 你不要在房子裡面生火 這是比較基本 你不能生火 那如果你有生火 就是你有重大過失 導致的失火 這個你要賠償 好 可是我不是在房子裡面自己生火 我只是在房子裡面抽菸 假設有人有菸癮 那我抽菸呢 這個不算重大過失 因為房子並沒有說不能抽菸 那我抽菸 結果不小心 菸蒂放在那 沒有完全熄滅 不小心打翻 然後打翻放到牀上 就不小心著火起來 那這個也許沒有達到重過失 因為抽菸可能有的人就是會不小心 那也許你只能說我是輕過失 那他說說輕過失的話 就不負責 只就重大過失負責 所以失火的部分 他只限於重大過失 造成的毀損滅失才負責 那為什麼這樣呢 某程度是因為 失火的毀損滅失 通常也是比較嚴重的 而且可能反正覺得承租人 一般會說他是承租人 是經濟上的弱勢 他賠不起 或者我不知道會不會 在使用知識上也是弱勢吧 不知道 不然為什麼會失火 所以總之我們在 失火造成的毀損滅失 降低承租人的責任 但是在其他的情況下 其他情況回到432條 就是一般都要有善良觀念 注意義務 然後有毀損滅失要賠 但是我會覺得說 其實我剛剛想說 除了失火會達到滅失 其他還有什麼情況下 會達到滅失 那其他的滅失 我們都用抽象輕過失的責任 要你賠 為什麼只有失火的滅失 卻是重大過失要你賠 那其他的時候的毀損滅失 就是輕過失就要賠 例如說開車子 車禍造成的毀損滅失 輕過失就要賠 那我們433條說 對同居人或第三人的行為 造成的毀損滅失也要賠 就是說開車借給家人開 他不小心碰撞壞了也要賠 可是那這邊就會有問題說 那如果失火不是我 承租人自己的過失 而是同居人 或者家人的過失造成的失火 那麼解釋上會認為說 他一樣因為對第三人 或同居人的責任 跟自己的責任是一樣 所以在失火責任這邊 既然我們減輕了承租人的責任 承租人的責任減輕到 只有重大過失負責 那麼同居人或家人 或者我反正我同意使用 或者我的朋友來我家玩 那不小心失火 他同樣都減輕著 僅就重大過失負責 大概是這個意思 好那這邊就用一個題目 來說明這個概念 加出租別墅給已 所以已是承租人 那已呢說借朋友並 那借朋友就是使用借貸 他不跟朋友收錢 並舉辦烤肉晚會 結果因並有過失 注意了題目 如果只有講到過失 沒有特別描述 一般就會說他只是 可能是輕過失 如果沒有特別描述 通常重大過失會特別描述 假設這樣 失火 那因為沒有特別描述 應該是隻是輕過失 不是重大過失 導致房屋有部分的毀損或滅屍 假這個出租人 得否依債務不履行 或侵權行為規定 向已或並請求收換賠償 這邊就是說 剛剛433條說 承租人同意給第三人使用的時候 第三人把東西弄壞了 承租人也要負責 就433條 所以第三人造成毀損滅屍 照理講承租人也要 但是434條特別講到說 如果是失火 因為這邊造成的毀損滅屍是失火 失火造成的毀損滅屍 他說承租人僅就重大過失負責 那我們剛剛說解釋上 承租人對於他同意的第三人 也要負責 但是第三人如果是失火的時候 我們說一樣 他也是第三人只有重大過失 造成失火 承租人才要賠 所以出租人如果 我換個顏色好了 出租人如果想要根據 433、434來跟承租人要求賠償 跟乙要求賠償 為什麼會跟乙呢 因為契約是存在於甲跟乙之間 所以用契約一定是找乙 那找乙賠的時候呢 乙就會說 我的朋友他只有輕過失 他不是重大過失 所以根據434條 只有重大過失的時候 我纔要為我的朋友造成損害賠 那輕過失的部分我們就不賠 所以我不幫我朋友賠這一塊 所以他說你依債務不履行 就是依照契約的部分 甲跟乙來求償 對丙的行為要對乙求償的時候 乙可以說我們僅救過重大過失 所以就對乙沒辦法求償 這個是說依債務不履行 來跟乙求償 但如果是用侵權行為 假設用侵權行為 直接告丙 可不可以呢 可以喔 侵權行為直接用184條 告丙 那侵權行為就是說有故意或過失 造成損害 就可以跟你求償 那你丙確實有過失 雖然你是輕過失 但確實有過失 所以用輕過失 所以甲可以直接對丙 用侵權行為直接對丙來求償 但是甲沒辦法用契約責任對乙 來求償 所以乙要為丙的行為負責 不行 因為失火責任有一個特別規定 說僅救重大過失才負責 好 這邊接下來有一個有趣的問題 我們之前也許有聊到說 現在很多 有房子裡面有人死亡 尤其是那種不正常死亡 非自然死亡的 就會變凶宅 那凶宅的房價就會掉 房價可能會變質 那麼我們之前會講說 如果是買賣契約 說甲賣一個凶宅給乙 賣的是凶宅 那麼我們之前在講買賣契約的時候 乙他如果後來才知道這是凶宅的話 他會可以主張說 這個凶宅已經欠缺 他的那個房子的一般的價值 有減損他的價值 他認為有減損價值也是一種物資瑕疵 那這個物資瑕疵呢 他就可以主張物資瑕疵擔保責任 可能也許可以解約不買 這個是我們之前在講說 那個凶宅呢 在買賣契約裡面 會被認為是一種物資瑕疵的問題 假設現在不是買賣是租賃呢 假設這個契約不是買賣是租賃 他是不是一種租賃物的瑕疵呢 答案是 租賃是不是瑕疵 就要看他有沒有能夠符合他的用途 去使用收益 那麼凶宅雖然房價會貶低 但是在使用收益上 我跟你租一個房子 假設以私資租來住 租來住的 或者租來做生意的也好 那麼不管是住或者做生意 並不是要轉賣嘛 因為我租來是沒辦法轉賣的 那麼對住或對做生意來講 凶宅是不會影響他的使用收益 所以如果是租賃契約說租到凶宅 會不會是租賃物的瑕疵呢 我們就說不會 他不是一種瑕疵 從買賣的觀點 因為買的東西之後我可能會轉賣 所以是凶宅在我轉賣時會貶價 所以會認為是一種物質瑕疵 但是從租賃的觀點來看 租了凶宅他一樣可以正常的居住 可以正常的做生意的話 不會認為是瑕疵 除非凶宅我租來之後 我是要拿來轉租 假設我租整棟大樓 然後拿來轉租 某一個房間是凶宅 結果那個房客住得很不安 害我那個房間都住不出去 也許你可以說 那個影響到你轉租的用途 也許 好 那麼現在有一個很有趣的問題 自殺讓房子成為凶宅 那自殺算不算是對房子 構成432條 434條的毀損滅屍呢 我們稍微再複習一下 432條說承租人使用房子 要好好使用 不要讓他毀損滅屍 如果有要賠 那麼第三人 如果有一樣造成的問題 那承租人對於第三人也要賠 那這個自殺 為什麼我會寫433條 原因是因為 自殺的那個人已經死了 所以可能是承租人租的 但是朋友 假設女友在裡面自殺 所以這裡就是那個 同居人或第三人 他自殺了 那總是有一個活下來 承租人活下來了 所以為什麼不專程是 432條的問題 而是433條的問題 因為那個人死了 那總是有另外一個人來幫他賠 那這裡就出現 曾經出現一個有趣的案子 臺灣高等法院 101年度重傷之地623號判決 曾經判說 那個案子不是女朋友的問題 那個案子的承租人是一個店面 是一個做便利超商的 是承租人 然後他的店員在店裡面上吊自殺 導致房東認為說 我的店的價值受到貶損 那你說他是蔑視嗎 好像不算蔑視 那你說是不是毀損呢 怪怪的 因為買賣契約有說 買賣的價值受到減少也算是瑕疵 可是這個有人自殺 他算是你這個房價有被毀損嗎 不知道 結果那個案子 法院認為說算了 可能算是一種毀損 他就用433條說 你的店員第三人在這邊自殺 那你的店就要為 承租人你要為你的店員 這個第三人的行為負責 你的店就要賠償我房東 對於這個房價的損失 就做了這個判決 可是這個判決 到了最高法院的時候 又放案 認為說好像不是一種毀損吧 那我們來看一下 我有再錄他的判決書 這個高等法院原來怎麼判 高等法院說萊爾富公司是承租人 向上訴人承租房屋 做加盟店 那他根據432 他要善良管理人注意 好好來使用愛惜 然後他有一個員工 員工是門市人員 然後在這裡自殺 結果他說這個員工 居然在這個地方上吊自殺 使這個房子成為凶宅 日後難於租售 售當然價值會降低 租會不會影響這個不確定 影響經濟上交易收益價值 有相當一種關係 所以二審的時候就判說 萊爾富公司要為他同意 使用的第三人 因為你是我員工 我同意你進來用 然後在屋內自殺造成的損害 認為是違反432條的 未經善良管理人保管義務 然後你就要賠償 他就用432條說 你當然是433條 433條說你的 我同意使用的第三人 造成的問題我也要賠 但這個問題他就說 造成了毀損滅屍嗎 只是條文沒有講 條文是講毀損滅屍 可是你這邊他不是一種 是房價的降低 但是二審的時候就說要賠 結果打到最高法院的時候 最高法院有點質疑說 這個案子雖然有人死掉 但是沒有受物理性的變化 所有權沒有侵害 所以你如果用侵權行為來告 也許 侵權行為來告 也許告員工 員工的家人 也許告得成 說房價的損失也許告得成 他說用侵權行為來告 也告不告成不無推敲餘地 那另外一處 但是如果你是用那個 承租人的同居人 準許他使用 然後用433條的 第三人應負責的事由 所以432條要 這個承租人都要賠 但是他強調的是毀損滅屍 但是這個房屋的經濟價值減損 是否算是租賃物的毀損滅屍 尚非無疑 那我們最高法院的判決 常常是這樣 他只是指出二審的討論不夠完整 但是他往往不自己判 他就發回二審 然後二審後來發回之後 這個案子好像就和解了 所以就沒有標準的案 不過總之這是一個 有趣的問題就是 因為這個條文講的是 毀損滅屍 那讓你的房子變凶宅 只是如果你要轉售的話 有影響 但能不能算毀損 就解釋上有點爭議 再來435條 租賃關係存續中 應不可歸責於承租人之事由 導致租賃物的一部滅屍者 承租人得案滅屍的部分 請求減少租金 那這個什麼情況 假設我跟你租的是一整棟房子 然後假設颱風來 有一部分被吹到淹水了 或什麼土石流不能使用 那我就按照那個 滅屍不能使用的部分 請求減少租金 前項情形 承租人就其存於部分 不能達出認知目的者的 終止租約 好 以上是 承租人這邊的一些義務 或相關的權利 大概是這樣 接著租賃權 能不能夠去讓予給別人呢 例如說假出租給已 已是承租人 他的意思是說 租賃是一個契約 那租賃契約就會產生一個 租賃的債權在其他 假設對已對假來講 他好像是一個 我可以使用你房子的一個權利 對已來講 好像我可使用你房子的一個權利 那我可不可以把這個債權債務 讓給第三人呢 嚴格來講 好像是一個債權 但是因為債權 我們不是說債權可以讓予嗎 可是我覺得這邊 注意他不純粹是債權 因為承租人也要付租金 所以從付租金的角度 也是一個債務 債權讓予 雖然不用得到出租人的同意 可是債務的承擔 卻要得到出租人的同意 所以他這個王之健是說 因為重視承租人的信用 付不付得起租金 所以當事人有 除非當事人有特約 原則上是不得讓予 那我覺得當然是不得讓予 而且呢 因為這個 他不只是債權 他還要付租金是債務 那因為如果是債務的話 本來就要得到出租人同意 所以這個應該是不可以讓予 再來講到一個轉租的問題 轉租的這個問題很有趣 我們看443條說 承租人非經出租人承諾 不得將租賃物轉租於他人 假設各位把它想成是車子 承租人 你不可以隨便把車子轉租他人 但租賃物為房屋者 除有反對之約定外 承租人得將其一部分轉租為他人 如果是房屋的話 好像就可以轉租 不過這邊應該要更區分 我假設以車子的話 原則上就是不可以 那如果房子 是不是就可以轉租呢 他說也不是 他說如果是明確的反對你轉租 一開始就有反對轉租 那你也不可轉租 但是如果沒有反對約定 未有約定的話就可以轉租 第二項 承租人違反前項規定 將租賃物轉租於他人者 出租人得終止租約 所以所謂的違反這個規定 包括說 其他租賃物車子說不可以 原則上不可以轉租 你轉租我也可以終止 那房子呢 沒有約定的話你可以轉租 但是如果特別講說不能約定 你居然還轉租 那這兩種情況 我就可以終止租約 好 那再來443條 承租人因前條之規定 將租賃物轉租於他人者 這個是說 依前條規定是說 合乎前條規定的情況下 將租賃物轉租他人 其與出租人間的租賃關係人為繼續 我們假設說 假是出租人 乙是承租人 然後乙又轉租給丙 假設是合法轉租 符合前條的合法轉租的話 他說甲乙之間 承租人與出租人間的租賃關係人為 所以原來的租賃契約仍然是存在的 原租約是存在的 那這個轉租的約呢 也是有效的 轉租也是存在的 好 那麼第二項 假設丙把這個房子又有一些影響 那麼是丙要負責造成的損害 假設丙有過失 造成了房子有一些損害或車子 那麼他說因為甲跟乙纔是 甲跟甲有關係的是乙 他們之間纔有租約 所以甲只能招乙賠 那麼他就不會招丙賠 但是嚴格來講 他招丙賠就不能用租約來賠 他也許可以用184條侵權行為 直接來招乙賠 也許可以 那這邊就舉一個例子 甲出租某屋給乙 這個出租人 承租人 然後以違法轉租 這是房屋怎麼會違法呢 那我們剛剛講 房屋如果沒有約定的話是可以轉租 可是如果房東一開始就跟你警告說 不可以轉租給別人 你還轉租的話就是違法轉租 所以房屋也可能是不可以轉租的 可是你卻違法轉租給丙 那麼原租約 然後這個轉租的契約 原租約當然還是有效 那轉租的契約有沒有效呢 它雖然是違法轉租 但是還是有效 為什麼還是有效 因為我們還記得我們前面講說 無權出租別人的東西都有效 那就算連我沒權利出租都有效 那違法轉租當然也是有效 原則上有效 所以契約是否有效呢 還是有效 雖然是一個違法轉租 但還是有效 那麼甲得否向丙請求 反而該屋甲得否向乙請求 轉租的租金呢 那重點就是 這個是一個違法轉租的話 那麼根據違法轉租 443條第二項 它說我可以終止租約 不租你了 也就是說我換一個顏色 因為它是一個違法轉租 當初已經明確說 不希望你轉租別人 所以甲了可以終止租約 但是這是得終止 如果你終止了 那麼甲既然我跟你沒有租約關係 我跟丙也不認識 甲當然可以請求丙 用767條請求你把房屋交還出來 這個沒問題 好 那麼 但是假若沒終止 它只是說你得終止 剛剛這個443條第二項說 違法轉租你得終止 但你後來雖然很生氣 可是你也可以不終止 想說雖然生氣 罵一罵乙之後 想說算了 所以假設你沒有終止 假設你未終止 那麼未終止的話 乙本來就可以使用 這個租約還在 乙可以使用 乙也交給丙繼續使用 這時候既然你沒有終止的話 你就甲也不能把丙趕走 也就是丙其實是有使用權的 因為甲沒有終止跟乙的租約 乙跟丙也有租約 那麼丙是有使用權的 如果你沒有終止 那再來問題是 甲得否向乙請求轉租的租金 這個意思是 大概是說它有終止的話 那我稍微擦掉一下 因為你一定是 有終止才會去跟乙很生氣說 那你丙住在裡面的租金 你要交給我 我又不租給你用了 而且你要把這個錢吐出來之類的 能不能請求轉租的租金 應該是不行 丙交租金給乙 這個是按照他的租約 交租金給乙 那如果甲沒有終止 甲一樣 如果沒有終止 那表示說 雖然我可以終止 雖然是違法 我可以終止 但我沒有終止的話 我就默許 乙就讓丙繼續住在裡面 那我既然沒終止 我就沒有什麼權利來抗議了 那我就是按照原來的契約 去跟乙要原來的租金就好了 假設是沒有終止的話 就要原來的租金 那假設我有終止了 我有終止了 所以我已經 不要跟乙拿租金了 而且我還跟丙說 你也不要住了 可是乙如果還繼續說租金 我趕也趕不走 然後乙還繼續收租金 那這時候也許我可以跟乙主張說 你這個是一個不當得力 因為我已經跟你終止租約了 你不能再收這個租金了 或者說是一個無因管理 不法無因管理 那這個時候 並不是說請求轉租的租金 而是說反正你已收了租金 對丙收租金 可能是一種不當得力 不法無因管理 那我要你吐出來 假設我在沒有辦法趕走的情況下 你們又多住了兩個月 那你丙又多收了兩個月租金 可是我已經終止了契約 那我要主張不當得力 我不法無因管理 請求你把這個轉租的租金交出來 那我要強調這個是已經在 終止的情況之下 纔可以去對乙主張 但是假設不能直接對丙主張的 因為租金這個非常 丙要交租金是跟乙簽了約 所以丙的租金是交給乙