怎麼辦到的？房市衰退中他們越投資！｜一年購買25個投資單位｜26歲身家百萬｜39歲財富自由｜40多歲擁上百投資單位｜投資老手給建議【美國地產熱點】第95集

嗨大家好,歡迎來到美國地產熱點旅遊筆記 大家最近可能都在關注這個中國民眾抗議大喊共產黨下臺的新聞了 這個是值得讚揚的事情,大家終於敢喊出這一句話 不是隻有用腳投票,或者是悶在心裡不能說 不過關注歸關注,支持歸支持 我們還是得回來談談房地產 在這個自由的國度,合法合情合理地累積財富 那麼本次就要和大家來分享五位房地產投資人 在這個市場衰退的時候的逆風投資心法 讓大家不是隻有看到衰退,更要看到當中的機會 只有學會這個逆風投資,才會讓你的投資飛得更高更遠 今天就直接進入正題了吧,沒有時間再說這個訂閱的事情了 不過當然還是歡迎大家多多訂閱 今天分享的這個五位房地產投資人 我會從最之前講到最資深 那麼最短的投資經驗只有一年 但是他近期已經迅速擁有25個房地產的投資組合 而且最特別的是,他會專門從社羣媒體上 找到投資的夥伴,還有找到合格的租客 那麼另外有多位的投資人 都是因為在經歷了市場衰退之後,從中迅速累積財富 那麼最資深的是20多年經驗的專業投資人 他還會給新人投資手提出四條建議 那麼這些等項的內容都會分享出來 最後我還會總結這些投資人的投資心法 所以請大家一定要看到最後 第一位要介紹的投資人,是一位29歲的年輕人 名叫Amelia Maggie 她是一位自學的投資人 主要在愛荷華州的小鎮查理頓 或者是在愛荷華州的首府德梅因兩地做投資 那麼剛才說了,她只有一年的投資經驗 但是卻迅速的收購了25個住房單位 而且她起家的資金只有1萬美元 她是如何辦到的呢? 一開始這位Maggie在家鄉查理頓 看到一棟價值3萬美元的房子 她認為可以通過轉售來獲利 而且經過她的調查 她知道這裡對優質的住房還是有需求的 不過經過她的計算 除了3萬美元的花費 她還要額外再投入3萬才能出售獲利 但是Maggie身上只有1萬美元 於是她找了父母來資助 和他們達成了50-50的分成比例 最終這筆交易 Maggie不僅找到了租客 還以12萬美元成功賣出 她自己立馬賺了3萬美元 據Maggie的說法 她所有的資源、成本、材料的估價 都是自己從網路上找到的 那麼有了這次的經驗 她又在小鎮上找到了一棟價值7萬8千美元的房子 但是這次她利用父母的信貸額度來補充需要的資金 然後她打算用BRRR2 也就是購買、修復、出租、再融資、再購買房產的投資策略 那麼在這種投資策略中 投資者就可以運用上一次的投資的利潤 來購買更多的房產 但是為了投資更高價值的房產 Maggie在一筆投資中 透過Instagram找到了合夥的投資人 達成了六四拆分的比例 而且Maggie還會使用Facebook的MarketPress 來尋找租客 讓他們填寫一份表格 並且在臉書上審核對方 例如有一次她發現對方在酗酒後打架的視頻 所以她就把它提出去了 接著第二位投資人更年輕了 只有26歲,叫做詹姆斯沃克 詹姆斯的正職是一位律師 在康涅狄克州長大的 從小他的爸媽就是做包租公包租婆的 他們有100多個出租單位 所以他要幫助做很多出租房的雜活 但是他們家也很有愛心 幫助了不少從監獄出來的假示範 而且因為家庭的因素 詹姆斯從小就做過很多生意 後來在他進入霍華德大學法學院的時候 他父母給了他一筆18,000美元作為禮物 他就把這個錢用在了馬裏蘭州 買下人生第一筆的房地產 當時的房價35萬美元 他用FHA的貸款只是付了3.5%的首付款 再加上成交費用差不多就是18,000美元了 他用這棟房地產 作為他在大學時的住處 而且把其他的房間分租出去 所以他在大學的四年期間 一直都有振現金流 讓他能夠支付這個抵押貸款 並且額外的賺取利潤 同時現在這個房地產已經升值了17萬5千美元 而且就在今年10月 詹姆斯又以54萬9千美元的價格 在紐約布魯克林區購買了一套公寓作為他第二個投資房 詹姆斯認為房地產投資中 最重要的步驟首先就是進行徹底的市場研究 例如確定特定區域的犯罪率、交通、便利性等等的資訊 詹姆斯還認為應該購買市場底部或終端的房產 換句話說,房產有更大的升值空間 這樣買價不僅會相對便宜,現金流也會相對的更好 另外,詹姆斯鼓勵新手用聯邦住房管理局FHA的貸款購買第一套房子 主要是因為首付款低,而且相對容易貸款 這樣就能盡快建立起自己的房地產版圖 第三位投資人是39歲的湯姆布里克曼 他已經有18年的投資經驗 21歲的時候,大概是2001年,他就買下人生第一個房產 而且當時他在GAP工作時薪只有8.5塊美元 這個房產位在德亥俄州 當時房價只有9萬美元,首付10% 房貸利率是6.875%,恰好跟現在差不多少 那麼這個房產是上下層兩單元的房產 他自己住上層,讓房客住下層 一個月收600塊錢的房租 這個湯姆工作雖然普通,但是挺有理財概念的 那個時候他就是參加了GAP的股票購買計畫 所以他大概累積了9000美元的股票,就用這筆錢付了這個頭期款 後來湯姆換了一家電影院的工作,起薪很低 但是一做就是16年 在這個十幾年期間,他就在德州達拉斯 俄亥俄州託萊多之間,購買了20多個出租房 最終他現在39歲,已經離開 朝九晚五的工作,只需要靠收租就足夠生活了 湯姆承認他的投資模式不算快 但是他穩紮穩打,盡量降低負債水平 事實上,他現在擁有的21處房產,只有兩筆抵押貸款 他說有四件事幫助他達成今天的成績 第一,他從同樣身為房東的父親身上學到很多 當時就是他父親鼓勵他買下人生第一個房地產的 還有,其實他的祖母也是一位房地產經紀人 所以這些給他很多的幫助 那麼第二,他購買了其他投資者忽視的房產 例如可能看起來很破舊、骯髒的房產 在12年前,他就在德州買過14000美元的公寓 最低的甚至只有9000美元 第三,他建立穩固的裝修團隊來幫助他發展業務 這樣他才能保證把這個醜陋的房產翻修成功 保證能完成工作,而不是被人把錢騙走 所以他說他只在固定的範圍投資 其他地方沒有他的人脈,他無法保證 那麼第四,他使用信用合作社 並且不要過度的槓桿化投資 湯姆說他更喜歡使用這個信用合作社,而不是去大銀行 因為這些信用合作社更容易打好關係 他們會幫助投資人儲存文件 這樣就不用每次買房子的時候又要重新上傳文件 而且他們更容易接聽電話 湯姆還確保自己不要過度的槓桿自己 也就能降低投資的風險 他有幾處的房產還是去年才購買的 那時候利率很低,所以他現在有兩筆貸款 第四位投資人是一位40多歲的加州軟件工程師 麥克祖伯,不過他現在也退休了 也算是一位自學的房地產投資人 因為他當時是看了羅伯特親戚的父爸爸窮爸爸之後 在2002年加州佛雷斯諾購買了他的第一個出租房 後來羅伯特就和他的太太一直存錢買房 一直到六年後碰上次貸危機、金融風暴 那時候羅伯特也傻了,不知道該怎麼辦 所以他花了六個月的時間去研讀有關崩盤的歷史 結果他發現他可以利用崩盤開始擴大他的投資組合 所以接下來的四年,他的投資就賺了一番 如今他和他的太太在佛雷斯諾擁有100多個出租單位 每月的收租收入就超過10萬美元 2018年他就辭去軟件工程師的工作 那麼麥克就從他經歷的房地產風暴中給大家一些建議 第一,使用30年固定利率抵押貸款為投資房地產做融資 他不建議使用可調整利率抵押貸款 主要是因為過後幾年的利率充滿了不確定性 這會給長期的投資帶來風險 第二,不要拿房產投資作為賭注 他說他看重的是現金流,而不是轉賣多少錢 他認為很多人都會注意這個房產 現在低於市價幾萬塊,然後就去購買 但是沒有注意現金流,這些人都會失敗 至於房產隨著時間的推移和升值 這是應該會發生的,但是他不追求這個 第三,確保每筆交易都比上一筆交易更好 2008年的崩盤,他的交易價從17萬美元一路跌到28000美元 而且現金的回報率起初只有5.5% 那麼當房價一路下跌的時候,回報率竟然高達30% 所以麥克說現在更要遵循他這個規則,買得比上一個交易更好 他認為未來的兩年將是購買投資物業的最佳時機 投資者應該明智的使用他們的資金 第四,他要分享的是長期的持有房產 他承認這不是一個快速致富的計畫,但是它是有效的 這是他20年來的經驗 第五位投資人是一位在南加州的資深投資人 擁有超過20年經驗的阿邁德·塞拉菲 現年48歲,他在加州德州擁有178個投資單位的組合 主要是有兩座零售辦公樓和一處的多戶公寓大樓 市價超過5000萬美元 阿邁德同樣不在乎利率到底上升了多少,他只在乎現金流 他說很多人都在試圖把握市場的時機,這個都是徒勞的沒有用的 這就像每個人都在尋找贏得大滿貫全壘打的機會 但是這個機會太渺茫了 他覺得只要投資能夠賺錢,投資人有足夠的緩衝基金 來應對市場的變化,這個就是一個好的投資 雖然現在房價在下跌,阿邁德也認為房價確實該調整 而且他認為投資人應該儘早進入市場,這是非常重要的 他說現在的機會比過去10年都多 尤其是在接下來的6個月裡,他很樂觀 賣家會隨著市場降低價格 不過對於缺乏經驗、槓桿率過高 不具備房地產管理經驗的投資人 可能投資前景會更加的黯淡 阿邁德認為過去的10年很多投資人的成功是由於市場很好 但是現在進入衰退期 缺乏應對週期變化的人會面臨重大的財務危機 阿邁德給投資人的建議是 第一,注重現金流的回報 而不是隨著市場走勢害怕房價的下跌 第二,要問自己如何最大化利潤 比如不是出售移動的建築物 而是分成幾個區塊出售,以增加每平方英尺的價格 第三,通過聯合機構或基金進行投資 尤其是那些擁有長期的成功紀錄和透明度的機構 第四,不要過度的槓桿投資組合 特別是在未來的幾個月當中 阿邁德計畫將槓桿率保持在盡可能低的水平 他建議其他的投資人也這麼做,以確保降低風險 好了,說完五位投資人的投資經驗之後 最後我來總結一下他們的經驗法則 第一,注意現金流 而不是隨著市場波動 或者是注意的利率的上升多少、下跌的多少 第二,使用長期的抵押貸款,創造現金流 第三,降低槓桿率 第四,盡可能尋找有潛力的低價房,甚至是不良資產 第五,尋求可靠的合作夥伴 例如裝修的夥伴、合資的夥伴、貸款夥伴 或者是機構夥伴 第六,想要投資就不要拖延時間 房價下跌中就有投資機會 本次就分享到這裡 或許大家也能從這些人的經驗中得出更好的投資法則 祝大家都投資成功,盡找財富自由 我是房地產記者李侑,美國地產熱點,下週再見