想創造被動收入 你該了解房地產眾籌投資｜聽說眾籌投資只要5塊錢？｜房地產眾籌投資有什麼優缺點｜眾籌投資和REIT有何不同｜適合什麼人？【美國地產熱點】2/23/2023

嗨大家好！歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 不知道大家對房地產眾籌平台了解多少？ 以往房地產都是較富有的人群 年紀較長的人士所購買、投資的資產 年輕人不管是想要買房自住，或是進入房地產賺錢 往往第一道關卡就是資金不足 所以這幾年就出現了，所謂的房地產眾籌投資 簡單說就是聚沙成塔 靠眾人的資金去投資房地產產品 那麼每個人的荷包就不會太沈重 利潤也是根據出資比例去分配 讓你用小錢也能翻轉房地產，創造被動收入 那麼我們今天這一集，就是要專門和大家來談談 房地產的眾籌投資，到底有哪些平台可以投資？ 它的優點、缺點都有哪些？ 和所謂的房地產投資基金又有什麼不同？ 同樣在影片開始之前 歡迎還沒有訂閱頻道的朋友趕快訂閱 還沒有點讚的朋友，看完影片後 如果覺得還不錯，也不要忘記點讚、分享加留言！ 房地產眾籌投資，對多數投資者來說 仍然是一個相當新的概念，其實就是一種集資概念 當開發商或房地產專業人士發現投資機會時 他們可能不想自己為整個投資提供資金 或者他們可能無法這樣做，又或者像現在很多的眾籌投資平台 它們就是專門讓散戶，在平台上選擇想要的投資目標 投入想要的金額 然後由平台的管理方來操作後續的監管 賺取利潤之後，再回報給眾多的投資人 所以，房地產眾籌投資為許多資金有限的人 提供了投資房地產的機會 尤其是為許多年輕人打開投資房地產的大門 你可以投資不同類型的房地產，跨州的房地產 也可以投資商業地產、房地產貸款、不同的資產類型等等 所以，在過去幾年 眾籌投資已經發展成一個穩固的資產類別 隨著越來越多的優質平台、更多類型的資產可供投資 以及穩健的回報記錄 這可能會是讓你的投資組合多樣化的好方法 對投資人來說，我歸納幾個房地產眾籌投資的優點 第一、投資金額低 有的平台，最低只要五美元就可以投資 第二、投資便利、快速 透過手機、電腦，短時間就可以操作完成 第三、因為部分平台的投入資金很小 所以它可以允許沒有合格投資身份的人進行投資 但請注意，有些平台還是需要認證的合格投資身份 第四、有多種投資選項 可選擇自己喜愛的平台、認可的產品做投資 第五、幾乎是無腦投資，選定想要的產品投資之後 交由平台的專業管理人，來管理項目即可 第六、這能為你輕鬆創造被動收入，當然也有風險 優點說完了，再來要談談缺點了 請記住沒有一個投資是完美無缺的 第一、不要忘記投資一定會有風險 所以並不是所有眾籌產品都是會賺錢的 就像投資股票一樣，或許原本一股三十美元 可能獲利不佳，變成了二十美元 或者是回報不如預期設定 第二、這種創新的眾籌投資，流動性可能不那麼太好 相對於傳統的房地產投資基金REITs來說 REITs可以隨時買賣股份 但是房地產眾籌平台的投資可能有限制性 在一定的時間內你可能不能套現 否則會有罰款或是衍生相關費用 第三、眾籌投資的透明度不佳 投資者無法介入投資管理 也不能看到相關的投資紀錄或文件 無法像個人投資那樣去管理投資內容 今天不管是獲利或是賠錢 你都只能坐著看結果如何 第四、請知道這些眾籌平台 不是在公開市場上交易的股票 因此如果公司有任何財務問題，或決定限制贖回 你可能別無選擇，只能將資金留在平台上 例如，2018 年，熱門眾籌網站RealtyShares 在未能籌到足夠的資金之後，突然關閉 說完房地產眾籌投資的優缺點 你可能還會有一個疑問 它跟房地產投資基金REITs又有何不同？ 其實，這兩種投資確實非常相似 都是用眾人的資金去投資房地產 但是REITs是一種1960年代就存在的房地產投資形式 投資機構專門從基金中購買各種商業地產 像是大型公寓樓、酒店、辦公樓、倉儲、零售店等等 然後將租金收入作為股息分配給股東 其實，REITs就是一種股票投資 在公開市場上買賣 可以隨時買入、賣出，所以資金的流動性很好 不過，由於REITs還是屬於傳統的房地產投資項目 所以對於多數人來講 有很多高深的數據或不好理解的描述 很多時候你其實不太清楚你到底買了什麼 因為那都是一個很大的投資項目 你只是看這個回報率好像不錯 就投錢下去了，大概就是這樣！ 那麼反觀房地產眾籌平台的投資 透過平台可以用比較少的資金進行投資 五元十元都可以，但多數還是要數百美元以上 還有，這些眾籌平台投資的項目通常比較小型 或比較針對性，例如一套公寓、一家餐館、一個貸款 所以你會知道你的錢是投到這一棟房子、這一家店之類的 另外，一些眾籌平台對任何人都是開放的 不需要你特別開設一個帳戶，或是資金認證的過程 你只要有一點錢，把錢投進去就可以了 不過也有一些是需要認證的 還有一點是需要注意的 現在的眾籌平台幾乎是沒有受到政府監管的 他屬於是一種私人的投資行為 只是你和這一家眾籌平台的資金往來 所以可能也會存在欺詐風險 最好是做好足夠的背景調查、基本調查，來減少風險 說完以上這些關於房地產眾籌平台的分析 那麼到底有哪些平台可以使用？ 以下我就來介紹幾家 首先這一家叫做Fintor 這一家公司去年十月剛剛籌集620萬元的資金 來自伊朗籍的31歲移民創辦人尤瑟夫（Farshad Yousefi） 他給Fintor的使命就是「讓所有人都能投資房地產」 希望讓所有年輕人都能輕鬆從房地產中賺錢 所以他們把最低投資金額，設定在驚人的低門檻——5美元 最高僅能投資一個項目的10% Fintor目前在阿拉巴馬州的亨茨維爾、伯明翰 還有亞特蘭大、田納西州的納什維爾有房地產 並且他們正在計劃購買其他50個城市的房地產 Fintor除了超低投資成本 他們還致力於用最簡單的方式投資 多數人通過手機app，點按在幾個步驟就能完成投資 而且，Fintor還能讓使用者快速查看投資相關的新聞 也成立使用者之間的社群，方便互相交流投資心得 所以這是一款相當面向年輕人的應用程序 其它低門檻的眾籌平台，還有Fundrise，10美元就能投資 還有Arrived Homes最低投資額是100美元 這幾個都是很適合入門級的投資人使用 另外，有一個投資網站Investopedia 最近還選出2023年最佳房地產眾籌平台 獲得總體最佳的是CrowdStreet 它獲選的原因是他們的投資產品是經過審查的房地產產品 而且使用介面友好，容易找到投資細節 但是他的缺點也顯而易見，它的投資門檻高達兩萬五千美元 而且僅限合格投資人投資，然後不能提前取款 雖然有門檻較高的缺點， 但它有18.3%的平均年回報率，非常吸引人 除了總體最佳，還有最適合商業地產投資的眾籌平台 EquityMultiple，最低投資額是5,000美元 它完全專注於商業房地產 還提供股權、優先股和高級債務投資 儘管它的投資標的被評為良好 不過同樣，它需要合格投資人才能投資 而且投資門檻還是不低，對取回資金的選擇也比較有限 截至2022年，其平均年回報率為15.2% 對於合適的人，還是很不錯的選擇 另外，也有最適合初學者的平台 就是我們剛剛說到的Fundrise 最低門檻只有10美元，並且不限合格投資者 還能隨時取回資金，但是可能衍生相關費用 Fundrise提供五種等級的投資帳號，從入門到優質等級 每個級別都有最低投資額 和不同的投資策略和潛在回報 從2017年至2022年的年回報率介於1.50%至22.99%之間 截至2023年1月 Fundrise代表超過387,000名個人投資者 管理價值40億美元的房地產 並把超過2.24億美元的資金，分配給眾多投資者 還有最適合投資貸款的平台 PeerStreet，不過可能由於近期抵押貸款利率很高 申請貸款的人數銳減 導致PeerStreet今年一月出現裁員 但裁員數目不詳，這是大家要留意的部分 但是PeerStreet的最低投資金額也不高 只有1000美元。PeerStreet比較特別 它只有提供債務投資，可以為市場上的買家提供融資 然後讓投資人賺取利息。截至2022年 它為投資者分配超過2.8億美元的資金 精選投資的平均年回報率在6%至9%之間 最後，還有一家獲得最佳房地產研究的公司 RealtyMogul，它的最低投資額也是1,000美元 不需要合格投資者，它會尋找租賃良好的房產 或已有租約的房產，並且只和有良好業績記錄 和資產管理經驗的房地產機構合作 而且，它會為投資人自動投資REITs 每月250美元起，算是一種幫助投資人分散風險的做法 但是，它的缺點是，部分產品需要長期持有 每個產品會有不同的相關費用 以上就介紹這幾個眾籌平台 你會發現每個平台都有它的特性、專長和優缺點 所以如果你想要參與房地產眾籌投資 第一步務必要研究好每個平台的屬性，喜歡哪些特點 不能接受哪些缺點，再進行平台內的產品選擇 有一個47歲的Tyler分享他為何選擇眾籌投資的原因 他說他只是不想搞一推Ts有關的麻煩事 Ts指的就是tenants（租客）、termites（白蟻） toilets（衛生間）and trash（垃圾） 不過，我最後要聲明 我只是把這樣的投資方式介紹給大家 並不是鼓吹或是招攬投資 任何的投資行為請自行做出判斷 以上涉及的投資回報率的描述 也不能最為投資獲利的保證 投資都是涉及風險的，請自負盈虧 這一集就說到這裡 如果你對眾籌投資有經驗 希望你能寫在留言欄裡面，分享你的建言和經驗 我是房地產記者李歐，美國地產熱點下週再見！