구성남 사도 될까? 호재와 악재, 분양 총정리! (산성역포레스티아, 산성역 헤리스톤, 산성역자이푸르지오, 이편한세상 금빛그랑메종)

[음악] 안녕하십니까 거꾸로 투자하는 쇼킹 부동산입니다 오늘은 대표 역세권이라 불리는 구성남 지역에 대해서 한번 알아보겠습니다 자이 구성남 지역에 어떤 호재가 있고 또한 기회가 있으며 왜 지금 사면 안 되는지 쉽게 정리를 드리겠습니다 많은 분들이 관심을 가지시는 지역이죠 영상 전에 구독과 좋아요 부탁드립니다 부동산 커뮤니티는 이런 말이 있죠 권 사람들이 욕하는 지역에 주택 가격이 더 오르더라 야 그런 지역의 아파트를 왜 사 이런 이야기가 많이 나오는 지역에 오히려 주택 가격이 더 상승을 했던 경험에서 나온 이야기였습니다 저는 무주택자와 투자자의 시각 차이가 역세권을 만든다 생각을 합니다 무주택자는 기본적으로 과거를 좀 많이 보는 경향이 있어요 그래서 예를 들어 신도시 같은 경우는 미분양이 났던 지역 같은 경우는 야 여기는 안 되는 지역 아예 무시를 하고 제외라고 살펴보더라도 개발 구역 같은 경우는 과거에 엄청 못 살았던 동네란 이미지가 있으면 거기에 청약을 넣지 않습니다 하지만 투자자는 과거보다는 미래를 보는 특성이 강해요 자 신축이 계속 들어와 지하철이 새로생겨 기업이 들어온다고 그럼 그 지역이 옛날에 어떻게 됐든 미래에 바뀔 것만 생각하고 접근을 한다는 거죠 자 근데 역세권이 왜 잘되냐 그럴 수밖에 없는게 신축 대단지 아파트가 연이어서 입주를 한다면 일단은 젊은 부부들이 대거 거주를 하게 됩니다 그리고 그 지역엔 아이들이 넘쳐나겠죠 그러다 보니까 젊은 부부들과 아이들의 포커스를 맞춘 상권이 형성이 됩니다 그래서 선호도 높은 주거 지역으로 탈바꿈 돼요 자 그래서 이런 역세권 지역이 나중에 살기 좋겠다는 생각이 들면 이미 집값은 너무 올라서 직자인의 소도로 접근하기 어려운 케이스가 많이 있습니다 그래서 과거 서울에서 진행된 뉴타운 사업에서 돈 번 사람 보잖아요 미래를 보고 접근한 투자자나 약자들이 돈을 벌었지 그 지역 사람은 거의 돈 번 케이스가 없다고 합니다 왜 그러냐 내가 그 지역에 잘하는데 그 동네 진짜 별로다 그래서 과거를 잘하는 사람들이 오히려 기회를 놓친다는 거 한번 쯤 여러분들이 생각해 보셨으면 좋겠습니다 오늘 소개해드릴 것도 비슷합니다 성남시 중원구 위래 신도시를 제외한 성남시 수정구 자 과거와 현재를 기억하는 사람과 미래를 보는 사람들의 다툼이 치열한 곳이 저는 구성남이라고 생각합니다 니다 왜 여기는 역세권인요 일단 언덕이 심하죠 성남 지역은 전체적으로 언덕이 좀 많이 있는 편입니다 그래서 재개발이나 재건축으로 완공된 신축 아파트 봐도 임장 가신 분들이 와 언덕이 심하다는 이야기를 항상 많이 해요 근데 이거 좀 미리 결론부터 말씀드리면 언덕은 아파트 가격을 결정하는 요인은 아닙니다 그래서 여러분들 마포 그나 옥수동가 보시면 언덕 정말로 심각하지만 주택 가격은 사람들의 생각과 다르게 움직이죠 자 그리고 성남지역의 욕을 많이 먹는 이유 존치구역 입니다 워낙 넓은 면적에서 낙후 지역이 많았고 재 개발하다가 삐끗한 곳까지 합치다 보니까 아무리 여기가 신축 아파트가 들어온다 그래도 이런 존치 구역이 남아 있어서 발전이 힘들 거라 보는 분들도 많이 계시고요 마지막으로 교육 환경 뭐 재개발로 통해서 아파트가 공급되는 지역에 좀 태생적인 한계는 분명히 있죠 구성남 지역을 긍정적으로 보는 사람은요 일단은 강남과 판교 접근성에 주목을 합니다 특히 강남 접근성 이런 식으로 강남 출퇴 건너가 선택할 수 있는 신축 아파트 단지가 생각보다 많지 않거든요 그네 가지 중 선택한 중 하나라는게 구성남 지역에 꾸준한 수요를 유입시키고 있습니다 이와 관련된 영상은 저희가 다음에 정리를 드릴게요 자 두 번째 대규모 재개발 사업이 많다는 겁니다 뭐 기본 뭐 3,000세대 5천세대 이렇게 막 메머 특급으로 진행이 돼요 자 이렇게 대단지가 몰려 있으면 어떻게 돼요 이런 메머드급 단지가 주변 환경도 같이 바뀐다는 걸 이미 뉴타운 사례에서 아니면 다른 재개발 사례에서 많이 봤잖아요 여기도 좋아질거다 보는 사람들이 늘어나고 있다는 거죠 또한이 지역은 추가 후에도 기대할 수 있죠 일단 성남시 지역이 일자리가 많이 늘어난 지역입니다 저희가 지난 영상에서 말씀드렸죠 복정 역세권 개발사업 복정역 주변으로 대기업 근로자 1만 명 이상 근무할 가능성이 생기고 있고요 또한 판교 8호선 연장 방안도 구성남 지역에 대표적인 호재입니다 그래서이 8호선이 모란역에서 판교까지 접근하게 된다면 판교 직장인들이 더욱 더 구성남 지역을 선호할 수 있다는 거죠 죠 그래서 NC 소프트도 뭐 제 24 5을 건립하고 있고 제 3 테크노 밸리까지 추진 중이다 보니까 예 앞으로 복정 지역은 좋은일만 있을 것이다 직장인이 늘어나는 지역에 아파트를 사야 되지 않겠냐 이런 논리인 거죠 자 구속남 지역의 주요 아파트 한번 살펴보겠습니다 제일 먼저 대장 역할하고 있는 산성역 포레스티아 4089 2020년 7월에 입주한 신축 대단지 아파트죠 그리고 그 아래쪽으로 산성역 자위 프로 지고가 있습니다 47745 2020년 10월에 입주를 했고요 또한 그 아래쪽으로 단대 오그리 인근의 이편은 세상 금빛 그란 메종이 2022년 11월에 입주했습니다 무려 5320 4예 여기는 6단지까지 있죠 마지막으로 신흥역 한 하늘체 랜더스원 2411호 2022년 9월에 입주 했죠 자 보시면은 이번 긴축 과정에서 매머드급 단지들이 많이 입주를 했다는 걸 아실 수가 있습니다 그래서 이번에 긴축 과정에서 산성 구성 지역이 역전세 굉장히 강하게 왔고 산성역 포레스티아 그 직격탄을 고스란이 뒤집어 썼습니다 그래서 고점 대비 마이너스 40% 이상 빠졌던 지역이죠 자 근데 앞으로 여기서 더 늘어날 것으로 보여집니다 일단 산성구역 산성역 포레스티아 맞은편에 위치한 재개발 사업장 3487 5인데 착공을 시작했고 이제 일반 분양을 앞두고 있다고 합니다 또한 신흥역 인근의 도안중 1구역이 19725 여기도 착공이 됐고 일반 분양을 앞두고 있다고 합 입니다 또한 도안 중일 구역 아래쪽으로 상대원이 구역이 있거든요 여기는 90호 규모 굉장히 매모 특급 단지인데 현재 철거를 한창 진행 중이고 막바지에 들어왔다고 합니다 구성남 아파트 지금 사도 되나요 저라면 당분간 기다릴 겁니다 두 가지 이유 때문이에요 자 첫 번째 이유는요 아까 구성남 대표하는네 개 아파트 단지 말씀드렸는데 산성역 포레스트 지한 세 개 단지는 아직 입주 2년 차가 안 됐습니다 일단 이것부터 체크를하고 넘어갈게요 자 부동산 초보자가 많이 하는 실수가 있습니다 입주 2년이 안 된 아파트를 매수하는 거죠 자 일반적으로 신축 아파트는 입주 과정에서 급한 매도자는 대부분 처분을 해요 그다음에 대부분의 보유자는 비과세 요건 충족을 기다립니다 입주 2년 차가 될 때까지 그럼 그전에 어때요 한 놈만 걸려라는 호가가 나오게 돼 있죠 그래서 원래 입주 인연이 안 된 아파트는 접근금 지가 국룰이에요 자 얘를 하나 들어보겠습니다 5선 거여역 인근의 송파 시그니처로드 캐슬라이버 다지 입주 2년이 되기 전에 전용 84 타입 호가가 얼마였는지 아세요 16억 전후였다 실거래가 딱 떴더니 전용 8사 타입 기준으로 12억 4천에서 13억 7천의 거래가 된다는 거죠 호가하고 차이가 많이납니다 그래서 성남 신축 대부분을 지금 접근하지 말라는 이유도 같은 이유예요 그러면 입주 2년 차가 지난 산성역 포레스티아 괜찮지 않나요 여는 2020년 7월에 완공되었는데 지금 거래 굉장히 많이 터집니다 환금성이 높아요 성남시에서 거래량 만키로 손꼽히는 단지이기도 하고요 또한 괜찮은 고점 대비 하락률 있니다 아까 여기가 역전 세을 세게 맞았다 말씀드렸는데 세게 맞고 많이 반등을 했는데 워낙 세게 맞아서 반등을 해도 매력적인 가격이에요 일반적으로 수도권의 역세권 신축 아파트는 고점 대비 -20% 전후에서 좀 매수 추천 괜찮다 장기적으로 괜찮다 말씀드린 편인데 그 정도의 충족이 됩니다 또한이 지역은 전세가격이 계속 올라가고 있어요 산성역 포레스티아 같은 경우는 전용 84 타이 올해 초에 6억 초반까지 떨어졌다 현재 전세 가격이 6억 천에서 7억까지 올라간 상태고 마지막으로 2017년 말까지 성남 입주가 없는 것도 산성형 포레스티아 괜찮은 이유기도 합니다 하지만 지금 당장 매수를 권하지 않는 다른 이유가 있어요 왜 기회가 또 있다는 거죠 바로 분양 기회입니다 맞은편 산성구역 산성역 헤리스톤 브랜드로 일반 분양 물량이 123세대 2024년 7월에 일반 분양될 예정입니다 지금 분양가는 산성역 포레스트와 비슷한 수준으로 예상이 돼요 자 또한 도안 중일 구역도 2,311 세대를 시흥역 해링턴 플레이스라는 이름으로 분양할 예정인데 올해 5월 달에 분양될 예정이고 이미 기관 추천 공급 관련해서 공고문이 뜬 상태입니다 자 이런 굵직한 대단지의 분양이 나와 있기 때문에 당장 내집 마원 해야 되는 사람 아니면은 일단은 처이 유리해요 물론 나 이번에 전세 만기에서 내집 마하는 사람한테 뭐 포레스티아 산다고 말리는 건 아니에요 근데 대부분의 사람은 지금 내집만 원 할 수 있는 사람이기보다는 뭐 전세금에 돈이 묶여 있거나 투자자 같은 경우는 내 집에 돈이 묶여 있는 경우가 대부분이거든요 그럼 그 사람한테 뭐가 제일 좋다 분양이 좋아요 왜 분양은 계약금 10% 2027년에 완공될 아파트를 얻는 거잖아요 근데 2027년에 뭐가 좋아요 아까 말씀드렸던 성남지역 호재가 2027년에 대부분 구체화가 돼 있을 거라는 거죠 일단 복정역 포스코가 들어와 있을 확률이 크고 8호선 연장 사업도 2027년에 못 착공을 하던 뭐가 얘기가 나올 겁니다 또한 현대차 연구소도 2027년에 좀 더 구체화가 돼 있겠죠 그래서 일단 이와 관련된 분양 분양 소식은 꼭 여러분들이 기억을 해 주시고요 제가 확정 분양가가 나오면 멤버십 영상에서 청약 전략을 따로 제시를 드리겠습니다 그래서 당장 내집 말을하는 사람 아니며 구성남 지역 접근을 일단 좀 기다리셔 오늘 영상의 결론입니다 4월 30일 멤버십 영상에서 수도권 신축 대단지 뭐 구리역 롯데캐슬 시그니처나인 talk 푸르지오 더샵 이편한 세상 인더 건더 퍼스트 광명자이 더시 포레나 지금 분양권 전매제한에 풀렸거나 분양권 프리미엄과 초기 투 투자금을 공개를 합니다 말도 안 되는 적은 돈으로 고가 아파트를 살 수 있는 기회가 있다는 거 잊지 마시고요 관심 있으신 분들은 멤버십 영상 참고하시기 바랍니다 이사후 영상 마치겠습니다 감사합니다