송파구 아파트 총정리! 어디를 사야 할까? #잠실 #헬리오시티 #파크리오

안녕하십니까? 거꾸로투자하는 쇼킴부동산입니다. 오늘은 많은 분들이 여기 아니면 싫다고 하시는 송파구 아파트에 대해서 한번 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 송파구의 내 집 말원을 고민하신 분들, 투자를 고민하신 분들 끝까지 보시면 후회하지 않으실 겁니다. 영상 전에 구독과 좋아요 부탁드립니다. 상담을 해보면 이런 분들이 많아요. 어릴 때 살던 동네에 정착하고 싶어요. 부모님도 살고 계시고 내가 어릴 때 살아보니까 교육이 좋아서 애들 키우기 좋을 것 같아요. 이렇게 말씀을 하시더라고요. 그 대표적인 지역이 분당, 고석동과 명일동, 그리고 오늘 소개해드릴 송파구입니다. 송파구는 아시다시피 집값 비싸기로 유명한 강남 3구 중 한 곳입니다. 전국 평당 아파트값 5위의 랭크가 되어 1위가 서초구, 2위가 강남구, 3위가 용산구, 4위가 경기도 가천시, 5위가 송파구입니다. 그만큼 집값이 비싸요. 그런데 이 송파구요, 거주 만족도 굉장히 높은 지역입니다. 그래서 송파에 사시는 분들은 그 송파 안에 벗어난 걸 굉장히 싫어하시더라고요. 그 이후로 여러 가지가 있겠지만 전 두 가지가 생각됩니다. 첫 번째는 일단은 이 지역이 평지가 많다는 점, 두 번째 도로가 잘 되어 있어서 좀 답답한 느낌이 없이 약간 신도시 같은 느낌이 나는 지역이 송파구가 아닌가 좀 생각이 듭니다. 송파구는 양호한 교육 환경을 가지고 있습니다. 대표적으로 학원이 많이 있어야 애들이 많이 유입된다 말씀드렸는데 송파구는 곳곳에 좀 학원가들이 형성되어 있어요. 삼전동 학원과 방이동 학원과 그리고 가락동 학원과 최근에 이 방이동 학원과 굉장히 많이 팽창하고 있죠. 그러다 보니까 어느 지역을 가더라도 대부분 중간 이상 간다는 이야기가 나오는 지역이 바로 이 송파구 지역입니다. 하지만 송파구는 양극화가 굉장히 심한 지역입니다. 그래서 송파구에 자카 갖고 있다고 다 부자냐? 그렇게 보기도 어려워요. 왜냐하면 차이가 나타나기 때문이죠. 메모드급 단지 그리고 빌라 밀집 지역 일반 단지의 차이가 굉장히 크게 나타나게 됩니다. 첫 번째 메모드급 단지 살펴보겠습니다. 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크 팰리스로 알려진 이 메모드급 단지들의 모임. 아무래도 많은 분들이 선호하는 지역, 특히 신도시에 있는 분들이 서울 지역을 잘 선호하지 않으신데 이 잠실은 꼭 가고 싶어 하시더라고요. 그만큼 모든 것을 다 갖춘 호재 지역이다 이렇게 자주 소개를 드렸습니다. 그리고 그 다음에 많이 찾는 데가 파크리오가 있고 헬리오시티입니다. 지금 올림픽파크 포레온이 전국 아파트 순위 1위지만 2위, 3위가 다 지금 송파구에 위치해 있어요. 참고로 이런 메모드급, 준신축 이상 아파트는 현재 판사형 기준 또한 송파구는 재건축 아파트도 메모드급이 많아요. 아시아선수촌부터 시작해서 잠실주공 5단지, 올림픽선수 기자촌, 올림픽패밀리타운 전통적인 부촌이고 부자들이 많이 거주했던 단지들이죠. 지금 이 아파트는 최소 18억부터입니다. 올림픽패밀리타운이 그나마 18억대에서 매수가 가능하고요. 나머지는 다 20억대부터 접근이 가능해요. 두 번째, 송파구는 빌라 밀집지역입니다. 8호선 장지역을 시작해서 석촌역까지 5개 정거장약 주변으로 빌라가 굉장히 많이 있어요. 그리고 이들 빌라 밀집지역은 신혼부부의 성지로 불리고 있습니다. 왜냐하면 교통이 굉장히 양호해요. 강남 접근성 좋고 또 천호역을 이용해서 도심권역 접근성도 나쁘지 않거든요. 그래서 석촌역에서 9호선을 이용해서 여의도도 갈 수 있지 않습니까? 그래서 저렴한 임대로 대비 출퇴근 환경이 나쁘지 않아서 신혼부부들이 여기서 털을 많이 잡죠. 하지만 빌라라는 한계가 뚜렷하다 보니까 보통 여기서 출산을 하게 되면 경기도로 전세집을 구해서 옮겨가는 게 거의 테크처럼 돼 있는 상황이죠. 송파구의 주거 세 번째 부류가 일반 아파트 단지입니다. 여기서 많은 내집마른 희망자들의 고민이 시작돼요. 왜냐하면 송파구 일반 아파트의 특징이 있습니다. 무엇일까요? 대부분 구축이에요. 하지만 이 구축 아파트가 이상하리만큼 높게 가격이 측정돼 있습니다. 조금이라도 재건축 사업성이 있으면 진짜 재건축 다 된 것처럼 집값이 비싸게 돼 있어요. 보면 재건축 사업이 빠른 것도 아니고 활발하게 추진되는 것도 아닙니다. 그런데 가격이 비싸요. 그래서 대부분 내집마른 희망자들이 여기에 접근을 쉽게 하지 못합니다. 물론 송파구 중심지에도 신축이 간혹 있어요. 신축이나 중심축이 있는데 얘네들은 그 희소성 때문에 굉장히 초고가로 나와 있다는 겁니다. 그래서 상담에서 송파구에 자가 마련하고 싶은데 구축은 너무 비싸고 너무 낡았고 신축은 너무 비싸다 보니까 내가 송파구에 살고 싶은데 이게 쉽지가 않네? 이런 하소연이 굉장히 많이 들립니다. 아니 거요동에 신축 아파트 좀 있는데? 송파 시그니처, 롯데캐슬, 이편원세상, 송파파크, 센트럴 그런데 이상하게 과거 송파 거주자분들은 이런 거요동, 마천동 지역은 좀 피하시더라고요. 이게 신축 아파트 문제가 아니라 좀 인식 문제가 있는 것 같습니다. 대표히 예로 분당에 사시는 분들이 구성남 지역으로 내집마른 안 하신 것과 비슷하다 생각을 하시면 될 것 같아요. 물론 거요동, 마천동 지역이 아직까지 학원가 등이 부족한 면도 좀 외면받는 이유가 되지 않았나 싶지만 뭐 이들 지역 아파트 계속 지금 잘 나가고 있죠. 그래서 송파구에 자가 많은 고민하는 분들이 선택하는 단지는요. 보통 8호선 장지역 주변으로 해서 파크아비오나 파인타운을 보세요. 아무래도 저 초등학교 다녀있는 분들은 파크아비오가 아마 인근에 초등학교가 멀어서 좀 쉽게 선택을 안 하고 파인타운 쪽으로 많이 보시더라고요. 아니 여기 임대비율 높지 않나요? 마곡이나 여기나 가늘동도 그렇고요. 임대비율 많다고 그게 직접적인 아파트 가격으로 연결되지는 않더라고요. 집값을 결정하는 요인은 출퇴근 시간이라고 자주 말씀드렸죠. 아무래도 장지역 주변으로 가든파이브의 상업시설도 잘 돼 있고 또 문정도 법주타운도 계속 발전하고 있지 않습니까? 이러다 보니까 생활 여건은 괜찮다고 하더라고요. 또한 위례 신도시도 많이 고민을 하시더라고요. 자차 출퇴근하는 분들은 장지역보다 위례를 더 선호합니다. 그래서 24단지 꿈의 그린하고 더센트레가 위례 신도시가 보통 중대형 면적으로 돼 있지만 그중에서 몇 안 되는 중소규모 단지예요. 중소형 면적이 있는 단지예요. 그래서 이쪽으로 많이 선택을 하신다는 것을 참고하시고요. 그다음에 신축 아파트를 포기하고 구축으로 가시는 분들은 방의역 주변을 보십니다. 그래서 방의동 코롱아파트하고 오금대림아파트를 봐요. 주변으로 해서 재건축 사업성이 좋은 방의동 대림아파트하고 오금현대아파트가 있는데 이들 아파트가 굉장히 고가입니다. 17억대부터 시작이죠. 또한 가락상용 아파트도 많이 선택하는 곳입니다. 그나마 접근 가능한 가격대가 나오는 곳이고 또한 주변에 교육환경이 나쁘지 않다는 의견이 있으면서 매수가 꾸준히 유입되는 단지에 그래서 가격도 꽤 높게 올라간 것으로 저는 알고 있습니다. 송파구의 자가 부유율 주택자가 매도 후에 어디로 갈아타나요? 보통 헬리오시티나 엘리틀에 파크리오로 가죠. 그리고 요즘은 올림픽파크 포레온도 많이 가시더라고요. 그런데 요즘은 15억 전후의 아파트를 보유한 사람들 이런 고가 아파트로 갈아타는 난이도가 계속 올라가고 있습니다. 여기만 그런 게 아니라 수도권 전체적으로 15억대의 아파트하고 20억 초과 아파트의 갭이 갈수록 확대되는 추세예요. 그러다 보니까 내가 대출 없이 15억 현금을 갖고 있다 하더라도 이런 엘리틀이나 헬리오시티가 최소 23억부터 시작이거든요. 23억부터 시작하니까 여기서 갭이 8억 정도 차이 나고 취득세계에다가 수리비까지 고려하면 거의 대출 10억은 다현시되는 분위기라고 하더라고요. 헬리오시티나 엘리틀에 파크리오를 보유한 사람들은 어디로 옮겨가나요? 크게 3곳으로 나눠진다고 합니다. 개포동, 그리고 대치동, 마지막으로 반포지역입니다. 이 3개 지역으로 많이 갈아탄다고 하시네요. 의외로 이 안에서 갈아타는 경우는 많지 않다고 합니다. 좀 옆그레이드라고 생각하시는 분들도 계시는 것 같아요. 간혹 파크리오나 헬리오시티에서 엘스 정도로 가시는 분들이 좀 계시는 것 같더라고요. 또한 송파구에서 앞으로 발전 가능성이 큰 곳도 한 곳 말씀을 드립니다. 바로 거요역과 마천역 주변입니다. 현재 거요역 주변, 마천역 주변은 신축단지들의 연이어서 들어왔지만 그럼에도 불구하고 아직까지 주변 환경까지 바꿀 정도는 아니에요. 주변 환경까지 바꿀 정도가 되려면 신축 아파트가 6000세대에서 7000세대는 돼야 되거든요. 근데 그것이 조만간 이뤄질 겁니다. 그래서 천지개벽 수준으로 마천역 주변이 바뀔 것으로 봐요. 그래서 선호 높은 신축 대단지 밀집지역으로 탈바꿈하게 될 것이고 지금은 모르겠지만 적어도 한 5년 뒤, 10년 뒤에 보면 이 지역이 굉장히 송파구에서 선호 높은 주거지역으로 되어 있을 거다 저는 생각을 합니다. 그래서 재개발 투자하시는 분들도 마천역 주변의 재개발 잘 살펴보시면 좋습니다. 오늘 영상 요약해드리겠습니다. 송파구는 매머드급 단지와 그렇지 않은 단지의 양극화가 굉장히 심합니다. 그래서 그렇지 않은 단지에 보유한 사람들이 갈아타기에 갈수록 어려워지고 있다는 점 두번째, 일반 단지들은 대부분 구축이고 가격대가 높아 실소유자가 쉽게 접근하기 어렵다면서 많이 찾는 데가 방희동과 가락동, 장지동 그리고 송파 위래를 선택을 하십니다. 그리고 여기서 매수했다가 좀 어느 정도 여유가 생기면 매머드급 단지로 갈아타기를 시도하죠. 또한 향후 거여 마천역 주변이 천지개벽 수준으로 바뀌게 될 것이다. 그래서 재개발 유망 투자 지역 중 한 곳이 거여 마천 유타원이다 저는 이렇게 생각을 합니다. 오늘 준비한 소식은 여기까지입니다. 쇼킹부동산 다른 입지 영상도 체크를 해주세요. 강동구 고속동과 명일동, 위래 신도시 그리고 잠실의 엘스, 리센트, 트리지옴, 레이크펠스, 엘리트를 분석한 영상도 여러분께 큰 도움이 되실 거라 확신합니다. 이상으로 영상 마치겠습니다. 좋아요 그리고 송파구 아파트에 관심 많으신 분들께 이 영상 공유 꼭 해주시기 바랍니다. 감사합니다.