이러니 나라 믿으면 바보란 소리 듣죠! 서울대방, 고양창릉S3, 왕숙A2,A7 충격적인 분양 공고문 #3기신도시 #내집마련 #청약

[음악] 안녕하십니까 거꾸로 투자하는 쇼킨 부동산입니다 12월 사전 청약에서 주목받았던 것이 있습니다 분양가 있죠 분양가가 정말로 착하게 나왔습니다 그런데 분양가보다 더 화제가 된게 있습니다 바로 입주식 있니다 제가 볼 때는 국토부 아고 LH 좀 정신이 나간 것이 아닌가 이런 생각이 들 정도입니다 오늘 내용은 중요합니다 영상 전에 구독 좋아요 알람 설정은 필수입니다 자 2018년 3기 신도시가 발표됐을 때 당시 국토부가 발표한 예상 입주 시기는 2025년이 자 이제 2024년 새해가 밝았습니다 그리고 시작된 사전 철야의 대반전 어땠을까요 12월 뉴홈 사전 처의 입주 시기가 화재입니다 남양주 왕숭 2지구와 고향 창릉 지구는 2029년에 입주가 된 걸로 나와 있고요 서울 대방 뉴홈 일반형 분양 같은 경우는요 2032년에 입주가 나와 있었습니다 아니 내가 잘못 알고 있는 걸까 자 사전 청약은 2021년 7월부터 공급이 됐습니다이 사전 청약을 왜 진행했다 본 청약에 본청약 1년에서 2년 전에 미리 공급하는 제도든 근데 8년 뒤에 입주할 아파트를 왜 지금 뽑고 있는지 모르겠다는 겁니다 문제는 8년뒤 입주 아파트의 추정 분양가가 지금 무슨 의미가 있냐는 거죠 2016년 분양가가 어땠는지 한번 볼까요 2016년 6월에 동탄 2신도시 현대 힐 스테이트라인 자 여기 조용 84타입 분양가가 3억 8천만 원이었다 그리고 2013년 12월 7년 6개월 뒤에 공급됐던 동탄 2신도시 금강 팬테 7차 신주가 문화 타운에 위치해 있죠 여기 파이사 타입 분양가가 5억 5,800만 원이었습니다 자 7년 반 동안에 공사비가 거의 1억 5천만 원 정도 더 올라간 거예요 토지 가격은 많이 안 올라갔고요 근데 공사비가 그만큼 올라갔습니다 다연히 이런 식으로 8년 정도면은 분양가 가격이 달라질 수밖에 없는데 2032년 입주 단지를 지금 한다는 것이 말이 되냐 이런 생각이 나올 수밖에 없다는 거죠 자 이번에는 이제 4차 사전청약 유음 사전 청약이 올해 9월 작년 9월에 진행됐었던 3차 사청 2032년 입주 단지가 있었어요 바로 남양주 진접 지구였다 신도시 있습니다 규모도 1만 원밖에 안 돼요 자이 신도시 하나 착 이제 착공해 입주하는데 무려 15년이나 걸렸다는 거죠 물론 문화재가 나와서 사업 지원 이슈가 있었지만 그런 거 감안해도 너무 오래 걸린다는 겁니다 국토부와 는요 3기 신도시 속도에 대해서 늘 강조합니다 그래서 3기 신도시 기사 나올 때마다 이런 내용이에요 자 2019년 12월 기사 3기 신도시 인어가 준비 차 2021년에 분양 속도 자 2020년 기사 볼까요 3기 신도 시등 수도권 127만 원 공급 속도 낸다 그리고 2022년 1월 기사 볼게요 삼기 신도시 보 보상과 인어가 속도를 내고 있다 작년 10월 달에도 3기신도시 공급 앞당기고 물량 늘린다 그런데 맨날 매년 공급 준비 착착고 있다 속도를 내고 있다고 하지만 그 어떤 신도시보다 늦어지고 있다는 거죠 자 고향 창릉 S3 여기까지 2019년 5월에 발표가 됐습니다 그런데 입주 시기를 2019 2029년 보고 있어요 남양주 왕숙 2지구의 A2 블록과 A7 블록은 2018년 12월에 발표했습니다 여기는 2029년 입주로 똑같아요 자 그러면 지정부터 입주까지 10년에서 11년 정도 소유되는 것으로 나타난다는 거죠 입주시에 대해서 예민하게 문제를 제기하는 이유는 간단합니다 자 과거에 신도시 정책의 사례를 좀 볼 필요가 있다는 거예요 1기 신도 시였다 분당 신도시 1989년에 발표했고 1991년에 입주했습니다 발표부터 입주까지 한 3년 6개월 정도 소유가 됐어요 그리고 고양시 일산 신도시 볼게요 1989년 분당 신도시와 같이 발표됐고 1992년부터 입주를 하게 됩니다 발표부터 입주까지 4년 정도가 소요가 돼요 자 예전 1기 신도시는 신도시 발표부터 입주까지 3년 6개월에서 4년 정도가 소요됐는데 왜 3기 신도시는 10년 넘게 걸리냐 아니 이때는 군사 정권에서 빨리 가능했다 이렇게 말씀하시는 분도 계셔 가지고 2기 신도시 한번 살펴보겠습니다 자 동탄 1신도시 볼게요 여기는 2001년에 발표됐고 2007년 1월에 입주하게 됩니다 발표부터 입주까지 한 5년 6개월 정도가 소요돼요 자 그다음에 판교 신도시 보겠습니다 여기도 2001년에 발표됐는데 2008년 12월부터 입주하게 됩니다 발 표부터 입주까지 7년 정도 소회가 됐는데 이때 금융위기가 와서 좀 지연이 됐지 그거 아니었으면 동탄 1신 도시하고 비슷하게 진행됐을 거라고 봐요 자 그래서 1기 신도시나 2기 신도시나 길어도 7년 이내에 첫 입주가 됐는데 왜 유독 3기 신도시만 10년 11년이 걸리냐 이거죠 다른 데는 4년 5년 이렇게 걸렸는데 왜 얘만 10년 11년이 걸리냐 이거라는 거예요 자 근데 2029년 입주도 솔직히 늦어서 난리 알 판인데 여기서 더 오래 걸릴 가능성도 있는 거예요 왜냐면 지금 고향 창능 지구가 2029년에 나왔잖아요 여기 아직 토지보상 끝나지도 않았어요 또한 토지보상이 끝나면은 불분 철거가 들어가고 착공이 들어가야 되는데이 안에 지장물 철거이유이 지장물 철거의 삼기신도시 원주민들 조합해 우리한테 내놓으라고 계속 실력 행사에 들어가고 있으면서 하남 교산 지구하고 왕숙 지구가 일이 진행이 안 되고 있습니다 창능 이런게 드러날 가능성이 커요 자 그래서 창능 그요 2029년 지켜지지 않을 거 가능성이 있다는 거 2030년까지 봐야 된다는 겁니다 공공분양 기준으로요 자 가장 중요한 거는 민간 분양이 자 3기 신도시 공급 중 40% 차지하는 민간 분야 거의 3지 신도시 공급의 핵심이에요 왜냐면은 공공 분양은 중소규모 평형 위주로 공급되고 실제적인 중대형 면적은 민간 분양에서 나오거든요 근데 공공 분양보다 민간 분양은 더 늦게 진행될 수밖에 없겠죠 일단은 LH 보유한 토지를 매각을 해야 됩니다 그래서 민간에 매각을 한 다음에 그 민간에서 인허가를 받아야 돼요 인허가 받고 나서 일반 분양을 진행하게 됩니다 그럼 거기서 한 2년 내외가 더 소요가 돼요 그럼 공공 분양이 2030년 입주한다면 민간 분양은 2032년 터 입주할 수 있다는 얘기입니다 그래서 국토부는 민간 분양이 길어질 가능성을 대비해서 미리 토지를 공급하려고 알아봤는데 야 시공사들이 쳐다도 보지 않는다는 거죠 왜냐면 일반적으로이 토지 낙찰 받고 나서 1년에서 2년 정도 뒤에 공급된 걸 선호하지 이런 식으로 4년 뒤 6년 뒤에 공급할 수 있을지도 없을지도 모르는 아파트를 거액의 자금을 묶여 가면서 확보하지 않는다는 겁니다 그럼 어쩔 수 없어요 순리대로 2032년 터 나올 가능성도 있다는 겁니다 저는 이렇게 생각합니다 2026년 터 공급 부족 상황이 오잖아요 이거는 100% 국토부 잘못이에요 아무리 못해도 2027년 터는 좀 어느 정도 규모로 입주시킬 플랜이 나와 있어야 돼요 자 이런 식으로 사전 차액을 진행하는데 2029년 2030년 하면은 누가 이거 믿고 기다리겠습니당 이번뿐만 아니라 제가 볼 때는 한 2015년부터 계속 이러더라고요 일단은 신도시 사업 추진을 굉장히 느리게 진행을 합니다 그리고 신도시가 완성됐다 하더라도 자 그 아파트를 어떻게 공급한다 장기간에 걸쳐서 분할 공급해요 공구로 나누든 아니면은 뭐 단기 개로 나눠 가지고 뭐 이제 굉장히 천천히 공급을 하더라 그 과정에서 고가 분양 전략을 선택한다는 거죠 민간의 토지를 굉장히 비싸게 공급합니다 그래서 민간 분양 같은 경우는요 남현주 왕숙 거의 국평 기준 7억 대부터 그리고 창릉이나 이제 대장 지구 그리고 교산 지구 같은 국평 기준 8억 내외에서 공급될 가능성까지 말씀을 드렸죠 자 그래서 과거에 하락 공식에 먹히질 않는 겁니다 이런 이야기 들어보셨죠 부동산 가격 한번 떨어질 때 꾸준히 떨어진다 이게 예전에 하락할 때 공급측 이슈가 있어서 그래요 1990년대 대사 락기 때는 전주한 정부의 500만 원 주택 건설 계획에 노태우 정부의 1기신도시 정책이 겹쳤던 그든 그러면서 수요보다 많은 공급이 이뤄지면서 집값이 오랜 기간 떨어졌던 거하고 2010년 초반에 대사 기는요이기 신도 시하고 뭐 송도나 청나 같은 인천 경제자유 구역에서 입주가 진행되는 와중에 이명박 정부에서 정말 핵심 입지의 파격적인 분양가를 선택한 보금자리 주택 사업을 쏟아냈던 겁니다 그러면서 기존 주택 소유주가 불안하면서 싸게 팔았기 때문에 집값이 대세 하락할 수 있었어요 근데 지금은 1990년대 상황하고 2010년대 초반 상황하고 완전히 달라요 핵심 지역의 공공택지 자체가 거의 없을 분들로 3기신도시 이렇게 천천히 준비하고 있잖아요 자 한동안 공급이 없다는 것을 더 잘고 있는 집주인들 이런 생각을 하겠죠 굳이 싸게 팔 필요가 있냐 그래서 집주인들이 싸게 파는 경우는 딱 하나예요 내가 이거 을 팔고 상급지 갈아탈 거 그래서 상급지 급매 있을 때 중급 하급자에 가격이 떨어지는 원리가 이렇게 생기거든요 자 당연히 내가 싸게 팔 이유가 없기 때문에 원하는 가격대까지 기다릴 것이고 이것이 강남이나 서초 등의 급매가 없는 이유입니다 상급지 주민들은 달아요 야 이제 우리 지역에 공급도 없을 것이고 수요만 늘어날 것이다 그렇기 때문에 절대 싸기 팔 필요가 없다 그래서 강남이나 서초 뭐 송파구 강남 상구 아파트를 맨날 소득 관련 집 지표로 분석해 보고 고평가는 아니해도 안 떨어지는 이유가 바로 여기에 있는 겁니다 이런 상급지 집주인들이 불안하기 위해서는 상급지 공급 자체가 많아야 돼요 어떤 거에 비해서 수요 대비 많이 공급돼야 되는데 물리적으로 불가능하다는 거죠 자 그럼 이런 상황에서 무주택자의 현명한 내집만 원 전략은 무엇일까요 일단은 지금 공공 사전책 나왔잖아요 입주시기가 정말로 늦고 여서 더 늘어질 가능성이 있지만 일단 당첨되고 나서 기존 주택 급매를 병행해서 알아보 면 됩니다 기존 주택이 너무 많이 올라서 야 이건 못 살 것 같아 너무 심각한 영끌이 그러면은 사전 청약을 기다리시면 돼요 대신 내가 일단 잡아 놓은게 있기 때문에 전월세를 거주해도 그렇게 힘들지 않게 버틸 수가 있거든요 두 번째는 가장 먼저 공급되는 3기 신호이 민간 분양을 잡는 겁니다 야 삼기 신도시 민간 분양 오래 걸린다며 비쌀 거라며 그래도요 신도시는 가장 초기 분양을 잡아야 됩니다 가장 좋은 입지에 가장 저렴해져요 시간이 지라면 더 비싸집니다 아까 동 탄 지역 분양가 보셨죠 자 마지막으로 그냥 이런 신도시를 기다리지 마시고 기존 주택 괜찮은 아파트가 있으면 그냥 적극적으로 가족이 만족하는 지역에 내집만 원을 구하시는 것도 좋은 선택이 될 거라 생각합니다 자 오늘 준비한 소식은 여기까지입니다 2024년 부동산 책을 읽으세요 무주택자가 성공하는 길을 제시합니다 부자가 되려면 차이의 미철 아에 여러분들이 체액 통장으로 돈을 벌 수 있는 모든 것을 만들어 두었습니다 이상으로 영상 마치 습니다 감사합니다