빠숑만의 아파트 투자법 앞으로 여기가 오릅니다(ft. 김학렬 소장 2부)

내집마련을 꼭 시켜야 되는 분들의 심리를 얼어붙게 하는게 이런 좀 규제 정책의 가장 나쁜 점이라고 생각합니다 그러니까 정부에 이런 제금 규제 대출 규제 기조가 바뀌지 않으면은 그냥 똘똘한 채밖에 할게 없어요 집값에 좀 바닥 신호를 잡는 방법 뭐 다른 것들도 있어요 제일 중요한 것은 전세가 여러분들이 이제 다른 요소들은 알려 들려도 분석을 할 수가 없기 때문에 어 실거래가로 볼 수 있는게 매매가 전 가는 보실 수 있어요 국토 교통시면 있고 모든 플로게 다 올라와 있으니까 어 매매가는 투자 수요가 들어오게 되면은 이게 투자 수요지 실수요 이제 여러분들은 구분 못 하시잖아요 그렇기 때문에 실수요만으로 판단할 수 있는 가장 좋은 지수는 전세가 전세가가 올라가고 있으면은 수요가 올라가고 있는 것들 시가 시작이 좋아지고 있다는 것들이거든요 그래서 일단 그거 먼저 보시라고 말씀을 드리고 또 하나는 대도시들 같은 경우 좀 규모가 있는 도시들 같은 경우는 미분양 숫자를 한번 파악해 보라고 말씀드려요 미분 없으면은 건강한 거거든요 그 서울은 미분양이 별로 없거든요 엄청 건강한 겁니다 대구가 좋은 입지에도 불구하고 수성구를 제외하고 나머지 흔들린 이유는 미분양이 많기 때문에 그렇거든요 그리고 이제 지방에서 아까 원급 말했던 지역 중에 포항이 있어요 포항이 굉장히 건강하고 일자리도 튼튼하고 어 거기는 포스코 있는게 아니라 에코프로 있고 예 2차 전지도 많 그렇데 거긴 지금 왜 우울하냐은 어 일자리가 많이 들어올 것들을 대비해서 정말 많은 분양을 했어요 평소 때보다 거의 열배 많은 분양 을 한꺼번에 하는 바람에 미분이 쌓인 겁니다 근데 꾸역꾸역지 미분이 없어지고 있거든요 그래서 지금 미분양 관리 지역으로 지정이 되어 있는데 미분양 관리 지역에서 해소가 되면은 포항도 올라갈 겁니다 최근에 그 816 대출 규제 나왔잖아요 이게 지금 주택 시장의 영향 미칠 만한 것들이 있을까요 단기적으로는 심리를 위축시켜 실제적으로 뭐 대출 때문에 집을 살 것들을 안 사거나 그런 경우는 많지 않아요 특히 이제 서울 같은 경우는 중위 가격이 13억 이상이기 때문에 거의 영 없을 거라고 보고 있고요 제가 이제 우리하고 있는게 뭐냐면은 지방이에요 왜냐면 지금 대출을 거의 풀로 받아서 가는 지역들이대 다 지방일 텐데 가뜩이나 지금 분위기 우울한데 위축을 시켰거든요 심리를 더 그래서 지방이 조금 어려운 적들이 더 어려워질 것 같다 말씀을 드릴 수 있을 것 같고 서울도 살 순간적으로 위축이 될 텐데 조금 위축 됐다가 다시 가요 서울은 수 맞기 때문에 왜냐면은 어떻게 되냐면요 대출이 만약에 5억 나올게 4억 나오잖아요 그러면은 4억에 맞춰 가는 거예요 그러니까 이게 상급지 아니고 유지 유지로 가는 거 이렇게 예 그래서 조금 어 상급지 갈아타기를 준비하셨던 분들한테 좀 안타까운 얘긴데 그니까 이게 결국은 이런 대출 규제하는게 처음에 강남 집값 잡혔다고 시작을 하는 경우들도 많은데 강남하는 전혀 상관이 없습니다 그러니까이 정책 자시는 분들이 이게 문제라면 문제일 텐데 전체 평균으로 보니까 자꾸 이렇게 문제를가 그 절제 평균으로 이쪽 시장과 이쪽 시장은 서울에 있지만 다른 시장이든 그러니까요 강남권 같은 경우는 대출을 잡으 수는 시장이 아니에요 여기는 그냥 말 그대로 수요가 있으면 있는 거고 없으면 없는 것들인데 이렇게 대출 규제 세금 규제함으로써 중위권 이하시 시장들이 더 힘들어지거나 순간적인 유축이 있을지 모르겠지만 수요가 있는 지역들은 그냥 간다 보시면 될 것 같습니다 애초에 DSR 계산 때리면 강남 아파트 대출 비율 자체가 거의 안 나오잖아요 그럼 강남권 매매하시는 분들은 ltv 부 굉장히 낮은 비율로 거래가 된다 이렇게 봐야 되겠네요 지금 제가 한번 그 한 단지를 전수 조사로 등기를 다 띄어 본 적이 있어요 한 300세대 단 되는 단지였습니다 정말 궁금했어요 대출 얼마큼 발 수 있는지 강남에 있는 모 단지입니다 어느 단지 말씀 안 드릴 텐데 7.8% 대출로 안 받아요 그리고 이제 처음에 받았다가 다 갚았어 와 그런 경 예 왜냐면 집값이 올라갔지아요 그 예를서 이런 겁니다 예를서 이제 강남 빼고 제가 제일 잘 예를 드는 단지 중에 하나가 말예요 마를 다 둔 이후는 강국에서 세대수가 제일 큰 단지 중에 하나니까 예가 6억에 분양했어요 그때 분양할 때만 하더라도 ltv 70%지 줬었어요 그 한 4억 정도 대출이 나오는 거예요 근데 지금 그게 20억까지 갔잖아요 그 4억 대출을 그대로 갖고 있을까요 아니면은 없었을 것 같아요 처음에 분양받으신 분들이 갚을려면 갖고 들고 가면 들고 가겠죠대 대부분 다 갚았어요 다 갚았어요 예 왜냐면 지금 한 10년 됐잖아요 10년 동안이 분들이 대출을 대부분 첫 집이기 때문에 첫집 받는 사람들은 대출을 별로 안 좋아하잖아요 그러다 보니까 이게 순수하게 인이 된 거예요 그래서 그거 그대로 강당 가는 거잖아 그게 갈라타이에요 예 보통 그렇게 들어 움직입니다 그러면 아까 말씀하신 대로 결국 이런 정책들이 나오면은 원래 강남 때문에 나온 규제인 거죠 이번 규제가 늘 이제 시발점이 강남 재건축 이런 것 때문 거 강남 잡으려고 요걸 때렸는데 강남보다는 그 아랫 단들을 더 많이 때리게 되면서 더 아프게 다가온다 그러니까 제가 제일 안타까운게 뭐냐면은 첫집을 마련해야 되는 분들이 있어요이 분들은 굉장히 보수적으로 의사 결정을 하거든요 집을 한 번이라도 경험하신 분들은 알아서들 잘해요 근데 처음 경험하신 분들은 사소한 흔들림에도 막 마음이 흔들리거나 어 대출이자 세금 난 집이 없는 사람들이 세금 걱정한 이유를 나 모르겠어 근데 아무튼 그것까지 다 걱정해요 기울지 그러다 보니까 대출 줄어든다 못 사는 거예요 더 그니까 이렇게 내집마련을 꼭 시켜야 되는 분들의 심리를 얼어붙게 하는게 이런 좀 규제 정책의 가장 나쁜 점이라고 생각합니다네 그리고 이제 지금 건축 비용이 많이 올라서 서울에 재건축 재개발이 어려울 수도 있다 런 얘기 나오는데 이거 어떻게 보세요 그러니까 이건 결국은 뭐 지금 문제뿐만이 아니라에도 있었던 문제인데 이거 명쾌합니다 어 대부분의 문제는 시간이 해결해 줄 거예요 간단한 문제입니다 어떤 거냐면 어 상계주공 5단지로 한번 예를 들어 볼게요 상계주공 5단지가 13평이에요 13평인테리어 32평으로 재건축을 하게 되면은 추가 분담금이 5억이 됩니다 그럼 지금 1평을 사는 비용은 5억 추가 분담금 5억 10억입니다 10억을 들여서 32평 아파트 새 아파트를 갖는 구조예요 제가 봤을 때는 새아파트 되고 나면은 한 13억 정도 될테니까 괜찮은 사업성이 그럼 가면 되는데 지금 못 갑니다 왜 추가 분담금 5억 낼 돈이 없거든요 13평 사시는 분들이 솔직히 없을 거잖아요 그런 돈 있었으면 더 좋은데 갔겠죠 근데 이제이 분들이 돈이 없어서 일 수도 있겠지만 주 게 뭐냐면은 이거를 지금 5억 노서 사야 되라고 왜냐면은 어 아주 새 아파트는 아니지만 웬들 아파트지만 지금도 그 노도강 쪽에 가시면은 준신 축을 한 10억 원 전후에 살 수 있거든요 굳이 재건축 될 때까지 한 5년 10년 기다리는 거보다 준신 축에 들어가는 거죠 그럼 이제 이게 어느 타이밍에 풀리냐 그 주인실 축들이 15억이 될 겁니다 아 그러면 그때부터 이제 알아서 가요 아 결국은 주변 시세에 따라서 계산기를 두드려 본다 그렇죠 부추기 시세가 이거보다 올라가면 내가 이거 산 금액에가 추가 분담금 어픈 금액 보다 더 구축이 비싸면 그다음부터 재건축이서 갑니다 가지 말래도 가요 갑니다 아 근데 그게 시간이 좀 걸릴 거면 그죠 한동안은 그럼 서울에 공급이 좀 막히는 거 아니에요 그 지금 다 전문가들이 우리하고 있는게 그거 2025년도 6년도 7년도 88년도 다 우리하고 있는 중에 하나가 없어요 공급이 더 밀릴 거 같아요 지금부터 해도 시간 더 걸릴 건데 지금 해야지 3년의 입주인 계속 밀릴 거예요 계속 밀릴 겁니다 그러면 서울 집값 뭐 전세값 집값 막 뜨는 거 아니에요 그러면 그럼 이제 비싸면 경기도 인천으로 가시겠죠 뭐 근데 이게 이장이라고 하는게 좀 재밌는게 자정 작용을 해요 서울이 막 폭등 하잖아요 그러면 경기도 인천으로 또 가요 그 예 그러니까 이게 오르락 내리락 반복하더라구요 근데 뭐 그건 어쩔 수가 없습니다 데데 어 이렇게 보다 보면 또 경기도 인천에도 공부이 많아야 되는데 지금 경기도 인천도 물량이 아주 많은 편도 아니거든요 그래서 그것도 좀 지켜봐야 될 것 같아요 그럼이 물량들이 언젠가 이제 밀리다가 갑자기 또 가격이 맞는 그 순간부터 막 나오기 시작할 거고 서울 안에서 근데 그 타이밍 쯤에 이제 상기 신도시들 막 이제 입주 시작하고 이러면은 또 조정이 될 수도 있죠 급 싹 나오면서 또 조정 맞고 이렇게 되는 거요데 지금 분위기로는 3기신도시 공급도 어렵죠 건축비가 비싸서 그리고 이제 건설사들이 지금 포기를 합니다 왜 포기를 하냐면은 어 토지비 계약금 10% 걸어 놓은 거거든요 이걸 포기하는게 어 정부에서 분양가 상한제를 만들어 놨어요 지금 분양가 상한제로 분양을 하게 되면은 분양이 안 돼요음 분양이 안 된다는게 아니라 분양은 잘 되는데 건축사들이는게 없으니까 들어가지 않 그러니까 이걸 포기해 버리는 거예요 그러면 뭐 국가에서 그런 분양가를 더 위로 잡아주겠다 하면은 그 진행이 되는 거예요 그렇죠 근데 미리 벌써 분양해 버린 건 아직 뭐 사전 분양 청 사전 분 확전 분양가 아니기 때문에 상관이 없는데 지금 정부에서 기조가 있잖아요 이쪽은 공공 택지에 때문에 분양과 상한제로 해 그런데 예 그렇게 하면 분양 안 되거든요 그러니까 지금 이제 그 건축비가 평당 1천만 원 정도 해요 대충해서 그러면 이제 30평대가 30평대가 아니라 이거는 이제 분양 면적이 그요 공용 면적이란 튼 계약 면적을 하 30평대 아파트지는 50평 정도를 계약하는 겁니다 그러면은 50평에 대한 건축비를 초기에 부담 예 해야 되는 거잖아요 그럼이 얘기 뭐냐면은 30평대 아파트를 토지비 빼고 건축 비용만 5억이들은 거예요 예 그렇죠 근데 지금 나라에서는 5억에 분양하고 하는 거예요 땅값이 있는데 그러면 7억 정도에 나와야 되는 거 아니에요 그럼 안 맞네요 진짜 근데 3기를 7억 주고 하면 또 애매해지고 사람 입장에서도 그러니까 지금 그전까지 분양했던게 4억 5억에 분양을 했기 때문에 그래서 지금 인천 서구 검당 같은 경우는 5억이 아직도 분양하고 있거든요 데지 저는 그 가격이 놀라워요 어떻게 하는 건지 예 그 아마 검단 신도시가 아마 5억대 분양 마지막일 거 같아요 그네 그러면은 지금 이제 요새 투자 전략 유행하는게 똘똘한 한 채인데 똘똘한 한 채로 계속 그 전략이 오랫동안 유효할 거라 보세요 아니면 이제 전략을 바꿀 때가 온다 보세요 그거는 정부가 어떻게 하냐에 따라 다른 거 똘똘한 한체 전략이 나오는 거는 다 주택자 전략을 못 하는 거거든요 왜냐면은 규제를 해요 그니까 지금 기본적으로 뭐가 문제냐면 다주택자들은 보통 2주택 3 주택을 다주택 하지 않고요 4주택 이상을 다 주택이라고 합니다 예 취득세가 1 3.2% 예 그리고 아마 극단적으로 가시는 분들 같은 경우는 종부세를 6%냅니다 그리고 어 양도 소득세 규제가 폐지가 되지 않으면은 82.5% 내거든요 그럼 이거 투자를 왜 해요음 취득세 보유세 양도세를 하는 낭비 하나도 없는데 그러니까 지금이 구조 때문에 다 주택 투자를 할 수가 없기 때문에 결국 이런 구조에서는 한채 전략으로 가는 것들입니다 이거는 실고 중일 수도 있고 본인은 임차 살면서 실거주 할 것이 아니라 그냥 투자용 사드는 경우들이 있는데 그러니까 정부의 이런 세금 규제 대출 규제 기조가 바뀌지 않으면은 그냥 똘똘한 채밖에 할게 없어요 아마 비 아파트를 투자했죠 그래서 뭐 꼬마빌딩이 갑자기 최근에 와서 빵 뜬 이유 중에 하나가 그 온전하게 될 거거든요 규제도 안 받고 그런 부분들이 있죠 결국 어떻게 보면 부동산은 결국 정부가 어떻게 정책을 내고 하느냐에 따라서 엄청나게 영향을 받는 곳이네요 그러니까 우리나라는 아직까지 좀 정책 만드데 있어서게 후진국이 그든 그러니까 선진국 같은 경우는 이미 이런 문제들을 400년 500년 동안 겪고 왔잖아요 그러니까 규제를 하지 않아요 다 주자들 오히려 동를 하 그니까 이제 아직까지도 불안한 거 같아요 선진국은 이미 200년 전에 경험한 것들을 우리가 지금 경험하고 있다고 보시면 될 거 같고 대신 우리나라는 습득력이 빨리기 때문에 한 1 2 3년도이 이런 좀 정부와 투자자들의 신랑인 하다가 그냥 내보려 둘 거 같아요 마지막으로 부동산 투자를 꿈꾸시는 분들에게 한마디 부탁드리겠습니다 기본적으로 저는 내집마련을 꼭 해보시면 좋겠다라고 말씀을 드리고요 내집마련을 하게 되면 시행 차고가 바로 느껴지거든요 그래서 그다음부터는 아파트 투자를 더 하셔도 되고 다른 투자를 하셔도 됩니다 그래서 어 주식 투자하는 방법과 저는 크게 다르지 않다라고 생각하고 있고요 가치를 보는 것들이거든요 그래서 미래 가치가 있는 부동산을 선별하는 공부만 드신다고 하면은 어 너무 오래 기다리지 마시고 바로 시작하셔서 말씀을 좀 드리고 싶었습니다 오늘 또 시원하게 또 명쾌하게 답변해 주셔서 너무 감사합니다 부동산 좀 투자 아 이렇게 해야겠다라는 좀 길이 잡힌 거 같네요네 스마트튜브 TV 오시면 더 많은 정보를 매일매일 제공해 드리도록 하겠습니다 예 아 예 고맙 오늘 출연해서 감사합니다 고맙습니다 고맙습니다 예 he [음악] [박수] [음악]