부동산 시장! 금융위기급 위기가 찾아온다 | 김기원 리치고 대표 [FULL] [투자Insight]

저는 지금 금리 사이클이나 부동산 시장의 사이클, 여러 가지 데이터들을 감안했을 때 2024년 12월 달이죠, 지금? 이 부동산 시장과 전체적인 자산 시장은 언제랑 똑같냐? 2007년 12월 달과 저는 아주 유사하다고 봅니다. 안녕하십니까, 생생학도 TV 시청자 여러분, 투자자 여러분 반갑습니다. 네, 최근에 계속해서 고공을 행진하던 아파트 그리고 부동산 거래량이 최근 들어가서 확 줄고 있습니다. 이 부분에 대해서 이제 서랑설레가 많은데요. 여러분이 좋아하시는 리치고의 김기원 대표님 모셔서 현재 상황들에 대해서 한번 이야기 듣는 시간 갖도록 하겠습니다. 김 대표님 어서 오십시오. 네, 안녕하세요. 반갑습니다. 네, 안녕하세요. 거래량이 많이 주는 거에 대해서 일반적으로 이제 본격적인 가격 하락이 시작됐다고 하시는 분들이 꽤 많아지고 있고 그리고 우리 김 대표님은 아예 20-30% 가격 떨어진다, 그런 얘기를 하는데 또 이제 비장의 무기가 있지 않습니까? 대출을 열어주면 또 괜찮으신 거 아닙니까? 왜냐하면 둔촌지공이 12월 달에 입주를 하게 되는데 그게 대체적으로 만만치 않은 상황이나 그걸 문제없이 풀려면 대출을 열어줘야 될 것 같은데요. 그쵸, 그거는 지금 잔금대출 관련해서 하고 있는데 그거는 여러 금융기관들을 통해서 그래도 크게 문제없게 하고 있는 것 같고요. 근데 이제 그건 일부 지역적인 문제고 이제 9월 달부터, 제가 9월 달을 은은히 말씀드렸잖아요. 스트레스 DSR 2차가 시행되는 근데 지금도 신세가특례도 지금도 되고 다 되잖아요. 근데 왜 9월 달부터 시장이 이렇게 다시 또 안 좋게 바뀌기 시작을 했을까요? 그럼 DSR 이거로 인해서 대출의 총량이 좀 줄어들어서 그런 건가요? 맞습니다. 그래서 DSR이 이제 3차에 걸쳐서 시행이 되는데 1차는 사실 시장이 거의 영향이 없어요. 근데 2차부터가 이제 영향이 있는 거고 그다음에 수도권 같은 경우는 이제 핀셋 규제를 했잖아요. 그래서 원래 가상금리가 이제 0.75%인데 수도권만 지금 1.2%로 가상금리를 해서 수도권만 이제 대출 한도가 더 감소가 됐던 거죠. 그러면서부터 이제 9월 달부터 이제 수급이 꺾이고 거래가 꺾이고 이런 상황이 지금 발생을 하고 있다고 보시면 될 것 같아요. 그럼 3차는 더 심해지는 거죠? 25년 7월 달에 지금 예정되어 있는 DSR 3차가 이제 훨씬 더 강력하다고 좀 보고 있고 저는 DSR 3차가 아마 시행되는 내년 하반기쯤부터는 아마 내년 상반기 어느 정도까지는 그냥 뭐 큰 하락은 없을 가능성이 저는 높다고 보고 있고요. 일부 지역은 또 상승도 하는 지역들이 있을 거고 근데 이제 내년 하반기가 굉장히 저는 위험하다고 보고 있습니다. 근데 이제 이렇게 보시는 분도 있습니다. 이게 이제 1가구 1주택 쪽으로 몰리게 되는 이 상황 그러니까 예를 들어 다주택 중과 사람들이 이제 지방에 있는 소위 말하는 유지 분들이 지방 이거 분위기 안 좋다. 예를 들어 부산 같은 경우는 요즘 유효하는 얘기가 하나의 다큐멘터리가 크게 튀치면서 노인과 바다와 아파트가 많은 게 부산이다. 뭐 이렇게 표현을 하면서 부산에 대한 아주 미래에 대한 부정적인 다큐들이 계속 나오고 있는데 그러니까 지방 쪽은 말씀하신 대로 이렇게 거래 양이 떨어지고 이러니까 가격이 떨어진다. 그건 그럴 수 있는데 소위 말하는 서울의 유지는 지방의 자산가와 유지들이 재산을 보존하기 위한 수단으로 계속 이쪽으로 돈이 들어오니 여기는 버티고 그래서 완전한 양극화로 이제 본격화되는 거 아니냐. 이미 이제 양극화는 벌어질 대로 너무 많이 벌어지지 않을까요? 여기서 더 양극화가 벌어질까요? 그렇게 보시면 왜냐하면 소위 말하는 유지는 이제 가격이 크게 떨어지지 않고 유지하고 있고 다른 쪽은 떨어지는 이런 식으로 해서 양극화됩니다. 외지인 데이터 그게 이제 또 뭐냐면 외지인들이 서울의 아파트를 또 얼마나 많이 사는 데이터도 있는데 이것도 이제 굉장히 많이 감소를 하고 있습니다. 외지인들이 서울 아파트를 샀던 거는 뭐 1, 2년 내의 이야기가 아니고요. 이것도 이제 2007년부터 데이터가 있는데 이걸 보면은 항상 외지인들은 많이 샀어요, 서울 아파트를. 근데 지금이 과거에 비해서 굉장히 월등하게 많다거나 절대 그렇지 않거든요. 이제 서울 부동산을 긍정적으로 보시는 분들의 논리 중에 하나가 서울은 국제 도시다. 이제 서울은 그냥 우리가 생각하는 서울이 아니라 프랑스의 파리, 미국의 뉴욕, 그 다음에 중국의 상하이와 동등한 국제 도시이기 때문에 그리고 또 최근에 중국인들이 땅을 살 수는 없겠습니다만 아파트는 살 수 있을 테니 그로 인해서 앞으로 수요도 줄지 않아서 계속 좋을 것이다. 그러면 뭐 너무 좋죠. 뭐 이제 아까 런던이나 파리나 뉴욕이나 이런 지역들하고 비교를 해주셨는데 만약에 이제 우리가 서울에 50억 아파트가 있다라면은 이 서울에 50억짜리 아파트를 외국인들의 입장에서 50억 아파트를 사는 게 맞을까요? 아니면 뉴욕에 있는 50억짜리를 사는 게 맞을까요? 영국에 있는 50억짜리를 사는 게 맞을까요? 뭐 뉴욕 같은 데 한참 있으시겠죠, 그런 분들은. 이제 얼마 전에 이건 꽤 좀 된 일인데 이제 추성훈 님이 하와이에 있는 렌트해서 사시는 집이 있는데 그게 한 50억 정도 해요. 하와이 빛이 바로 앞이고 굉장히 번화가고 앞에 큰 몰도 있고 이런 데인데 이게 지금 50억인데 서울에 지금 강남의 아파트가 비싼 게 한 50억 정도 하잖아요. 둘을 비교해 봤을 때는 과연 뭘 사는 게 맞을까요? 저도 그래서 거기에 의미를 갖고 야 성북동 저기 오르막에 아주 마당도 어마무시하고 마치 영화 기생충에 나왔던 것 같은 그런 집도 50억 내외에 조금 더 비쌀 수도 있지만 50억 내외에서 살 수 있는 집들이 있는데 성냥까비같이 똑같은 아파트가 50억인 게 심지어는 80억도 거래가 되고 60억도 거래가 되니 조금 이상하지 않아? 이랬더니 거기에 대한 논리는 뭐냐면 교환성. 근데 저는 그렇게 생각해요. 당연히 우리가 주식도 그렇고 부동산도 그렇고 사는 사람과 파는 사람의 마음이 다 다르잖아요. 그렇게 생각하시면 사시면 됩니다. 매수하시면 돼요. 근데 저는 큰 흐름상으로 봤을 때 대한민국 돈의 가치가 앞으로 중장기적으로 저는 계속 떨어질 수밖에 없다. 즉 환율은 올라갈 수밖에 없다. 그런 글로벌한 입장에서 봤을 때 과연 한국의 자산을 주식에 저는 이미 주식은 이미 이민 가고 있다고 생각하고 있고요. 해외 주식 국장은 너무 안 좋고 미국 주식은 계속 좋잖아요. 근데 이미 주식에서부터 이런 흐름들이 펼쳐지고 있고 저는 부동산 쪽에서도 이런 흐름들이 펼쳐지지 않을까. 그래서 이 거대한 원화가치 하락의 큰 흐름 속에 저희는 초입이 있는 이런 현상이라고 저는 보고 있고 이런 부분에서 특히나 안 그래도 이런 상황에서 트램프가 대통령이 되면서 더더욱 이런 흐름이 가속가 되지 않을까 저는 좀 보고 있고요. 그래서 혹시라도 한국, 서울, 뉴욕, 런던 이런 데로 그렇게 생각하시고 그러신 분들은 매수하시면 돼요. 근데 저는 여러 가지 데이터로 봤을 때는 지금의 서울의 부동산 가격은 비싸도 너무너무 비싸다. 그리고 우리가 대한민국 주식이나 부동산이 저는 기본적으로 우상행을 하려면 펀드메탈 자체가 튼튼해야 된다고 보고 있는데 지금 사람들의 호주머니 사정은 거의 최악이잖아요. 그리고 소비도 지금 역사상 최악으로 계속 떨어지고 있고 경기가 사실 너무 안 좋잖아요. 지금도 22년의 부동산 시장의 큰 하락 이런 요인들로 인해서 건설사, 시행사, 저축은행 부동산 PF 문제도 굉장히 심각했잖아요. 근데 이게 지금 어디까지 갔느냐 신탁사까지 갔잖아요. 근데 그나마 이것도 저는 정부가 23년 1월달에 둔춘중공살리기 1월 3일 부동산 대책 꺼내고 특례보험자리로는 하고 24년에 신생아 특례 꺼내고 그 다음에 여기에 증여세 한도를 높여준 거 저는 이게 굉장히 컸다고 봐요. 그래서 결혼과 출산을 전제로 해서 원래 성인, 자녀 한 명당 5천만 원에 대한 비가세 한도를 1억 5천까지 늘려줬잖아요. 그럼 합하면 3억이고 1억 5천은 1억 5천 그리고 세금이 거기다 1억씩을 더 얹어도 그러니까 2억 5천을 증여해줘도요. 증여세가 그러면 천만원도 안 나옵니다. 그럼 자산이 좀 있으신 분들은 2억 5천씩 바로 증여해 주죠. 그럼 합산해서 5억이잖아요. 그럼 거기에 신생아 특례까지 받으면 얼마나 큰 혜택들이에요. 그래서 어떻게 보면 이 무너지고 있는 부동산 시장을 특례 정책으로 지금 막은 거죠. 23년, 24년에. 근데 막았음에도 불구하고 지금 이런 문제들이 심각해져서 지금 신탁사까지 불똥이 퍼지고 있는 상황들이잖아요. 그렇기 때문에 그런 상황 하에서 왜 25년 부동산 시장은 23년과 24년과는 좀 다를 거냐. 25년에도 물론 정책 자금 또 55조 쏟아붓는다고 하죠. 왜 이제 좀 다를 거라고 보냐면 일단 특례보험자료론을 통해서 영끌할 사람들 엄청 영끌했죠. 남은 사람들이 결혼이나 출산, 절출 이런 것들 때문에 신생아 특례, 증여세 한두 상향. 이걸로 또 한번 영끌했죠. 이제는 꺼레가 없습니다. 아무리 이런 특례 자금들이 있어도 더 이상의 수요를, 마른 수건 짜듯이 더 이상 짤 만큼 수요 자체가 저는 거의 남아있지 않다고 보고 있고 그리고 무엇보다 부동산 가격이 특히 강남 3구, 고가 아파트 위주로 반등이 많이 나왔거든요. 여전히 지방이나 서울의 주변 지역들을 보면요. 22년에 큰 폭락 이후에 반등이 진짜 미미합니다. 얼마 안 돼요. 왜 그럼 강남만 이렇게 좋았느냐. 이거는 여러분들이 좀 아셔야 되는데 코로나식에 지금 잠깐 경매건수를 말씀드리면 2006년 이후로 지금 사상 최고치예요. 그리고 건물 같은 경우는요. 강남 3구, 강남초초 송파에 건물 경매건수가 역사상 지금 최고치를 찍었습니다. 건물, 건물이란 건 상가 같은 거죠? 상가, 네. 24년 10월 달에. 근데 이유가 왜 이렇게 경매가 부동산 시장이 좋다라고 하는데 아주 일부 시장만 얘기하는 거고요. 왜 이렇게 그러면 경매건수가 많이 늘어나느냐. 바로 2020년과 2021년에 금리가 너무나도 낮았던 코로나 시기에 엄청나게 많은 분들이 영끌을 해서 부동산을 샀기 때문에 그 후유증 때문에 그 좋다라고 하는 지금 강남 3구에서도 상업용 부동산이 지금 건물 경매가 쏟아지면서 무너지고 있는 거예요. 그런데 왜 강남 아파트만 이걸 피해가고 시장 상황이 좋다라고 많은 분들이 착각을 하느냐. 네, 궁금합니다. 이유는 뭐예요? 그 코로나 시기에 대출을 안 해줬습니다. 아, 아파트에는? 15억 이상 아파트는 대출 안 해주셨잖아요. 그렇기 때문에 당연히 영끌한 사람이 없었을 거고 현금만 주고 샀기 때문에 당연히 금리 인상에 대한 어떤 부담으로부터 굉장히 자유롭고 여유가 있다라는 거죠. 그렇기 때문에 반대는 굉장히 많이 나왔는데 왜 이게 다를 거라고 보냐. 22년부터 다시 대출을 해줬어요. 다시 대출을 해줬습니다. 15억 이상 아파트도. 대출을 특히나 특례보금자료나 신생아 특례까지 껴서 영끌까지 또 해서 강남 3구 아파트를 사신 분들도 꽤 있거든요. 당연히 이런 것들이 저는 23년부터 25년부터 하반기부터 저는 여파가 오게 될 거다라고 보고 있습니다. 그런데 지금 금리를 낮췄잖아요. 사실 약간 저희 입장에서 뜬금없을 수도 있다고 모든 채권쟁이들이 싸그리 틀렸어요. 이번에 금리를 내리지 않을 거라고 봤는데 덕분에 오히려 이번에 금리를 내린 바람에 경기가 나쁘다는 걸 확인을 시켜주는 바람에 주식 시장은 오히려 더 흔들렸고 했는데 이렇게 금리를 내려주면 또 공간이 열리는 거 아니겠습니까? 맞습니다. 공간이 열리고 있죠. 그런데 여러분들이 저도 주식이나 금리나 경제에 대한 공부를 제가 나름대로 하기는 했는데 저는 안드레토스 콜라니의 이 달걀이론이 제가 공부해본 바로는 그 어떤 금리이론보다 이 이론이 저는 가장 정확하다고 보고 있습니다. 경기 사이클과 금리에 대한 이야기하죠? 그렇죠. 금리를 떨어뜨린다는 얘기는 뭐냐면 금리가 금리를 급격하게 떨어뜨릴 수밖에 없을 만큼 지금 상황이 심각한 겁니다. 그러니까 심폐소생술을 들어간 거예요. 이런 말씀을 하시죠. 금리가 떨어지면 대출 이자가 줄어드니까 부동산이 올라간다. 언뜻 들어보면 맞는 얘기예요? 틀린 얘기예요? 맞는 얘기죠. 그렇다면 이 얘기가 맞다면 반대 이야기도 맞아야 됩니다. 무슨 얘기냐면 금리가 인상이 되면 이자 부담이 늘어나니까 부동산이 떨어져야 되겠네요? 내렸을 때 그 논리가 맞다면 올랐을 때 이 논리도 맞아야 되는 거잖아요. 오르는 대로 부동산이 올라가고 금리가 내리면 내리는 대로 올라가고 이건 사실 말이 안 되는 거잖아요. 우리가 실제 데이터를 보면 금리가 올라갈 때 오히려 시장이 좋았을 경우가 많습니다. 부동산 시장이나 금융 시장이나. 이유가 뭐냐? 금리를 올린다는 얘기는 뭐냐면 금리 인상을 감내할 만큼 시장 펀더멘탈이 튼튼한 거예요. 근데 많은 사람들이 착각하죠. 금리 인상은 안 좋아. 그렇기 때문에 금리 인상 초기에는 약간의 흔들림이 있을 수 있지만 금리가 결국 올라간다는 펀더멘탈 자체가 좋아지는 건 계속 좋아져요. 근데 금리가 내려간다는 건 펀더멘탈 자체가 굉장히 위험한 상황이고 그래서 심폐소생술을 하려고 금리 인상을 하는 거거든요. 그래서 금리 인화 초창기에는 약간 또 그런 말씀하시는 분들이 너무 많잖아요. 금리 인화는 후재야. 또 이렇게 이야기하시는 분들이 너무 많다 보니까 약간의 어떤 긍정적인 시그널 효과가 조금 나타날 수 있지만 결국 시장은 어떻게 돼요? 망가지죠. 그래서 저는 지금 금리 사이클이나 부동산 시장의 사이클 여러 가지 데이터들을 감안했을 때 2024년 12월 달이죠, 지금? 이 부동산 시장과 전체적인 자산 시장은 언제랑 똑같냐? 2007년 12월 달과 저는 아주 유사하다고 봅니다. 이때는 리만 브라더스 사태 직전에 부동산 가격이 역사적으로 전세계적으로 가장 좋았을 때죠? 그렇죠. 그리고 이때도 빅컷을 했었죠. 2001년에도 빅컷을 했었고 그리고 빅컷 할 때마다 항상 시장에는 상당한 충격파가 왔었죠. 닷컴 버블이 붕괴되고 리만 브라더스 사태가 터지면서 금리가 오고. 그래서 지금 오히려 그럴 때하고 비슷하다. 그 건물하고 상가가 2006년 이후에 사상 최고치를 입은 2014년 10월에 나왔다고 하는데 저도 너무 궁금한 게 너무 신기한 게 지방 아파트까지 포함된 지방 아파트, 상가, 건물, 빈 공실 등등을 감안해보면 이쪽은 상황이 별로 안 좋은 게 명백한 것 같아요. 너무 안 좋죠. 종로 바로 옆에 몇백m 가보면 종로 중앙에 있는데 종로 중앙에 공실이 있는 거예요. 저로서는 모르겠습니다. 제 입장에서는 굉장히 충격적이에요. 서울시내 중심이 공실이 난다는 게 좀 충격적인데 그런데도 아파트값은 고공행진이잖아요. 이렇게 크게 격차가 났었던 적이 과거에도 있나요? 없었죠. 없어요? 이렇게까지 한쪽 시장만 지금 좋고 나머지는 완전 얼어붙어 있는 이런 상황은 거의 없었습니다. 예를 들어서 급류이기 전에 수도권 부동산이 무너질 때 있죠? 그때는 고가 아파트들이 먼저 떨어졌어요. 고가 아파트들이 먼저 떨어지고 중저가 아파트는 여전히 올라가고 있었고 근데 지금 완전 반대죠. 제가 말씀드렸지만 그거는 대출을 안 해줬기 때문에 그리고 지금의 강남 쪽에 부동산 시장이 강세를 띄고 있는 이유 중에 하나는 저는 코인 시장과 미국 주식 시장의 강세가 원인 중에 하나가 있다고 판단하고 있습니다. 많은 사람들이 이제는 특히 젊으신 분들은 코인이나 미국 주식 투자를 굉장히 많이 하잖아요. 근데 그런 상황에서 그쪽 시장이 여전히 뜨겁고 좋고 그래서 그쪽 시장에서 일부 돈을 벌고 이러신 분들은 그래도 꽤 자산을 굉장히 많이 부르신 분들이 있거든요. 그러다 보니까 그런 분들이 선호하는 지역이 강남 3구고 그래서 아직은 이쪽 지역들이 여전히 견고하게 버티고 있다 이렇게 판단하고 있습니다. 과거에 부동산 지형도에서는 잘 안 보였던 흐름인 거죠. 초고가 아파트는 계속 버티고 있는데 사실은 저는 이제 서울을 전국이라고 생각하고 봐야 하지 않느냐 하는 생각이 부동산 보면서 많이 생각이 드는 게 예전에는 대구, 지방이 지금 안 좋다 이러는데 서울도 따지고 보면 서울 외곽은 벌써 옛날 지방처럼 어두워지고 있는 거 아닌가 싶거든요. 서울 중심도 마찬가지죠. 지금도 상권이나 이런 거는 완전히 그러니까 강남 3구의 아파트 경매 건수도 계속 증가하고 있고요. 아파트, 오피스텔, 건물 지금 다 경매가 증가하고 있어요. 뭔가 저는 만약에 강남 3구에 진짜 좋다면 강남 3구 아파트 시장은 너무 좋았는데 사실 경매로 나오면 안 되잖아요. 근데 여기도 지금 경매 건수가 계속 증가하고 있거든요. 이유는 뭐예요? 금리 인상 여파가 아닙니다. 경기 침체라고 저는 판단합니다. 경기 침체 때문에 사업을 하거나 자영업을 하거나 이러신 분들이 망하면서 이런 것들이 경매 건수로 지금 강남에도 계속 증가하고 있다. 이렇게 판단하고 있습니다. 최근에 자영업자 폐업 지원금이라는 게 있답니다. 저희 구독자분이 체크해 주셨던 건데 자영업자들이 폐업했을 때 주는 폐업 지원금이 동이 났다는 거예요. 자영업자 폐업이 너무 많아서 웃으면서 할 얘기는 아닌데 너무 황당해서 그런데 자영업자 폐업이 너무 많다 보니까 지금 이런 것들이 이분들이 사업을 하다가 힘들어가지고 담보 대출 받아서 그 돈을 써가지고 자영업을 유지하던 게 지금 한계에 도달했다는 말씀이신 거죠? 그게 경매로 나온다는 말씀이신 거죠? 그리고 아까 정부 정책 자금 관련해서 제가 이야기를 하고 싶은 게 있는데 이거는 지식경제연구소 박종원 소장님께서 이야기를 많이 하셨던 부분이지만 사실 지금 대한민국 정부도 고깐이 비어있고 마이너스 대출 정부도 영끌해서 정부 자금 쓰고 있잖아요. 아직 채권 발행할 수 있는 여력은 좀 있죠. 그런데 적지 않은 돈을 부동산 부양에만 올인하는 게 과연 맞을까요? 부동산 가격이 올라간다고 해서 직장이 늘어난다거나 대한민국 경제가 좋아지는 이런 게 아니잖아요. 그런데 아마 그거가 당선하고 관련이 있다고 생각하시는 것 같아요. 그런데 저는 차라리 이 돈을 저는 지금 한국 경제가 굉장히 암울한 이유가 몇 가지가 있다고 보는데 일단 너무 부동산 부양에 올인하고 있는 정부 정책들 그다음에 최근에 대기업들의 공장을 미국의 조조하나 이런 데 많이 지었죠. 2차전제하고 반도체. 그래서 한국에서 만약에 그 공장을 지었으면 한국의 직장이 훨씬 더 많아졌을 텐데. 그럼요. 평택 P4 지을 때 주변에 일하시는 근로자분들이 넘쳐가지고 그러니까요. 길가에 노정상들이 질비했었어요. 저는 우리가 바둑에서 큰 포석이 굉장히 중요하다고 보는데 저는 국가적인 큰 포석상에서 미국에다가 공장을 짓는 거는 너무 큰 실착이라고 봅니다. 이걸 만약에 한국에다가 공장을 지었으면 일자리가 훨씬 더 많아졌을 거고 한국의 경제도 훨씬 더 좋아졌을 거고 펀더멘터리 자체가 훨씬 더 좋아졌을 건데 이걸 하지 않고 지금이라도 저는 그래서 어떤 생각이 드냐면 정부 부동산 부양 정책 좀 그만하셨으면 좋겠고요. 이제 이렇게 해도 결국 무너질 건 무너지게 돼 있습니다. 이런 것보다는 지금 한국 기업도 굉장히 지금 심각한 상황이잖아요. 이 기업들이 정말 잘 될 수 있게끔 해서 그렇게 해서 이런 근로자들의 임금이 올라가고 기업들이 돈을 벌고 이렇게 해서 펀더멘터리 좋아져야 그래야 주식도 올라가고 그러면서 부동산도 좋아지고 이런 선순환적인 구조를 좀 만드시는데 훨씬 더 집중을 하시면 너무 좋을 것 같아요. 앞서 약간 PF 관련해서 신탁사로 불똥이 튄다라는 말씀을 해주셨습니다. 그래서 이번에는 PF 관련 여쭤볼게요. 이게 좀 2, 3년 사실 끌었잖아요. 저는 그래서 2, 3년 끌면서 해결이 될 줄 알았어요. 왜냐하면 저희들이 데이터를 봤던 것 중에 하나는 증권사들 PF가 엄청 많았는데 확약 보증 뭐 이런 거 있지 않습니까? 계속 이제 애들이 대선 충당금을 쌓으면서 몇몇 회사 빼고는 회사 운영하는데 지장이 없을 정도의 만큼의 대선 충당금을 많이 쌓아놨어요. 그래서 많이 괜찮아졌으려니 했는데 그게 아닌가 보죠. 이게 이제 신탁사가 어떻게 보면 그동안은 그냥 땅 짓고 헤엄치기 식으로 돈을 벌었어요. 예를 들어서 이제 정말로 사업성이 좋은 이런 데들 같은 경우는 그냥 건설사가 책임진 공을 다 해주거든요. 그래서 당연히 부동산 PF 대출도 막 해주고 근데 이제 우량하지 않은 중소형 이런 지식산업센터나 생활 숙박시설 이런 것들 있죠? 이런 것들은 이제 큰 건설사가 하지 않습니다. 이런 공사들은. 그럼 결국에는 중소형 건설사들이 하는 거고 근데 중소형 건설사들이 어떻게 보면 믿어 못 믿어. 이걸 끝까지 책임지고 중공을 할 수 있을 것에 대한 믿음과 신뢰가 약하잖아요. 그러다 보니까 여기에 누가 들어가냐면 신탁사가 들어갑니다. 그래서 신탁사가 우리가 건설사가 잘못돼도 우리가 책임진 공을 책임질게. 그리고 신탁사가 자금관리고 뭐고 싹 다 하는 거예요. 그런데 이제 중소형 건설사들이 무너지고 망가지고 이러면서 책임진 공을 한다고 했는데 그동안 책임진 공을 할 게 없었는데 이제는 책임져야 되는 것들이 많아지다 보니까 그러다 보니까 신탁사들이 굉장히 문제가 되고 있는 거고 그리고 신탁사도 크게 두부리로 나눠볼 수가 있는 것 같아요. 뒤에 비빌 언덕이 있는 신탁사. 큰 금융그룹에 속해있는 신탁사. 그리고 그렇지 않은 신탁사. 그래서 작은 규모로 보면 큰 신탁사들이 손실과 굉장히 큰데 이런 데들은 문제 없거든요. 비빌 언덕이 있으니까. 뒤에 금융회사들이 있거나 이런 회사들은. 그렇죠. 그런데 그렇지 않은 이런 데들이 문제가 발생하고 있고 저는 부동산 PF 문제가 정말로 심각해지는 시기가 저는 이제 25년 말 26년 정도가 되지 않을까. 왜 그렇죠? 이게 부동산 시장하고 다 연관이 돼 있는데 지금의 부동산 시장을 전체적으로 봤을 때는 온기가 그나마 이제 강남 3구죠. 서울, 구준회당 강남 3구. 이쪽으로만 있고 건물, 지산, 웬만한 나머지 부동산 영역은 다 안 좋아져요. 지방도 다 마찬가지고. 다 꽁꽁 얼어붙어 있는데 여기만 지금 따뜻한 물이 있는 이런 상황인데 이 나머지 지역들의 부동산 상황은 계속 안 좋아질 거예요. 그리고 강남 3구마저도 저는 내년 하반기에 상당한 하락 조정이 있을 가능성이 아주 높다. 그러면 이제 이로 인해서 훨씬 더 부동산 관련한 이런 건설사, 시행사, 신탁사, 부동산 PF 관련한 이런 문제들이 계속해서 더 악화. 도미노처럼 악화가 되겠죠. 제가 이제 기업 분석을 하다 보니까 최근에 중기원 건설사 쯤이라고 봐야 되겠죠. 상장돼 있으니까 중기원 건설사가 어마무시한 적자를 터뜨리더라고요. 제가 보기에 이거는 소위 말하는 빅베스. 빅베스를 하면서 그냥 한꺼번에 다 털어버린 거야. 자본금 규모보다 더 큰 수준의 적자를 뻥 터뜨리는 거야. 천억 단위에 엄청나게. 그러면서 애널리스트들이 봐야 되니 이제 다 털었으니까 다음부터 좋아진다. 이런 얘기를 하더라고요. 그동안 쌓여있던 걸 그냥 한꺼번에 터는 거 보니까 이 회사가 이 정도 규모면 이 회사보다 조금 떨어지는 규모 작은 회사들도 못지않게 하면 돈 천억씩 다 터지겠구나. 그런 생각이 들더라고요. 지금 여러 상황들을 보면 모 그룹 같은 경우는 지금 엄청난 위기설에 휩싸이고 있잖아요. 근데 그거를 계속 쫓아가 보면 건설사가 또 있잖아요. 건설에서 시작됐죠. 그러니까 이게 지금 상황이 여러분들 보통 심각한 게 아닙니다. 언제 어디서 어떻게 폭탄이 터질지 그리고 펀더멘탈적으로는 너무 걱정이 되는 게 지금 트럼프 같은 경우가 지금 어떻게 보면 우방이라고 할 수 있는 캐나다랑 멕시코 바로 옆에 붙어있잖아요. 여기다가도 지금 관세 때려버려도 이러고 대통령이 바로 달려와서 트럼프한테 이렇게 하면서 지금 하고 있는 상황이잖아요. 한국은 과연 여기에 대해서 준비가 되어 있는지 사실 중국하고 미국하고 싸우면 중간에 껴있는 한국의 입장에서는 사실 좋을 게 하나도 없잖아요. 그러다 보니까 지금 한국의 수출 증가율도 계속 떨어지고 있고 그래서 저는 부동산 시장에 거품이 있는 것도 문제지만 한국의 경제 펀더멘탈이 안 좋아지는 게 저는 정말 너무 많이 걱정이 됩니다. 그 앞서 잠깐 언급이 됐습니다만 사실은 한국 기업들 중에 부동산을 전체 자산과 매출 규모 대비 제일 많이 갖고 있고 초량 부동산을 많이 갖고 있는 회사가 롯데거든요. 잠실에도 기가 막힌 땅을 하나 갖고 있고 롯데가 이렇게 휘청거리는 거 보고 이마트 같은 경우가 이마트 주요 진짜 알자 중에 핵심 알자 땅을 다 갖고 있잖아요. 그걸 유동화하거나 돌리는 것들을 보고 파는 것들을 보고 삼성도 생명도 엄청나게 많은 부동산을 갖고 있는데 조금씩 조금씩 파는 것 같더라고요. 그러니까 한국에서 부동산 선수 챔피언들이 부동산을 팔거나 부동산을 그렇게 하고 있는데 주택값만 계속 올라서 저는 이게 너무 신기한 거예요. 맞아요. 아이러니하기도 하고. 비정상적인 거죠. 아 그게 비정상적인 건가요? 비정상적인 거죠. 굉장히 비정상인 거죠. 왜냐하면 나머지는 주식으로 따지면 이런 거죠. 웬만한 주식들은 지금 다 망가지고 있는데 대한민국의 탑3, 탑5 이런 주식들만 잘 나가고 있는 상황들인 거죠. 메인들이 다른 거를 끌고 가는 건 아니고 오히려 다른 게 좀 어려워진 것들이 여기까지도 한파가 미칠 것이다. 지난번에 한번 대구 부동산 얘기하시면서 너무 많이 빠졌기 때문에 기회가 오고 있다. 기회 오고 있죠. 기회 오고 있는 겁니까? 저는 여러분들이 생각을 하셔야 되는 게 뭐냐면 금리기가 한번 터지고 나서 수도권 시장에 반등이 들어왔고 한 1년 정도 반등이 들어와서 그 다음에 쭉 빠졌거든요. 근데 이렇게 수도권이 쭉 빠지는 기간에 어디가 상승을 했냐면 지방은 다 상승했습니다. 단 하나도 빼고 다 상승했어요. 근데 제가 데이터로 봤을 때 지금 서울은 거품이 여전히 많아요. 특히 강남 산구의 거품은 역사적 사상 최고인데 지방은 이미 거품이 빠진 지역이 너무 많아요. 너무 많아. 근데 경기가 안 좋다 보니까 공급이 앞으로 한 26년부터는 진짜 없어요, 지방이. 진짜 없습니다. 아예 지금 거기에 식료 사업을 할 엄두조차도 못 내고 있을 정도로 없어요. 저평가 됐는데 공급도 없다? 저는 지방의 전성시대가 아마 2026년 어느 지금부터 올 가능성이 아주 높다고 보고 있어요. 그래서 금리기 이후에 수도권이 별로고 지방 시장이 되게 좋았던 것처럼 또다시 그런 비슷한 사이클이 저는 이번에도 향후 26년부터 펼쳐질 가능성이 아주 높다고 판단하고 있습니다. 그러니까 마치 이런 거네요. 메인 주포가 흔들리니까 마치 미국 시장이 올라갈 때는 전부 돈이 미국으로 가지만 만약에 미국 시장이 떨어지면 아마 그 돈이 다시 나올 수도 있는 건데 그런 것처럼 지금은 서울이 좋으니까 다 서울을 향해서 오고 있는데 만약에 서울이 제대로 조정을 받으면 이러면서 사람들이 그때부터는 떨어지는 과정에 있는 걸 보는 게 아니라 이미 다 떨어져 있는 가격의 부동산으로 눈, 치아를 돌린다? 맞습니다. 그리고 거기에는 정부의 정책이 있습니다. 이거는 진짜 너무너무 중요한 포인트인데 정말 잘 들으셨다. 특히 지방에 계신 분들 지방의 아파트 가격이 언제부터 본격적으로 대세 상승을 할 거냐 저는 제가 딱 생각하고 있는 시점이 있습니다. 정부에서 어떤 정책, 이 정책을 꺼내면 지방의 아파트는 대세 상승을 시작하게 될 겁니다. 그게 바로 뭐냐? 다주택자 취득세 중과 해제입니다. 지금은 보통의 지방시장의 상승을 누가 만드냐면 투자자들을 만들어요. 전문부동산 투자자들이. 그런데 지금은 다주택자 취득세 중과 때문에 투자자들이 뛰어들 수가 없는 시장이에요. 그런데 25년 하반기에 전체적으로 부동산 시장에 큰 충격이 오기 때문에 저는 정부에서 이걸 풀 수밖에 없다. 왜냐하면 이런 정책들은 IMF 이후에도 금융위기 똑같이 큰 사이클이 다 반복이 됐거든요. 그렇기 때문에 다주택자 취득세 중과가 풀리는 순간 지방의 부동산 가격은 그때부터 본격적인 대세 상승을 하지 않을까. 왜냐하면 지금은 인건미나 원자재 가격이 굉장히 많이 올라서 지방이라고 이걸 막 싸게 지을 수 있을까요? 새로 짓는다고 했을 때. 그럴 수 없어요. 이미 원가 자체가 굉장히 높아져 있는 상황입니다. 그렇기 때문에 이런 요인들로 인해 그런데 본질적인 가치를 대비해서 지금 지방의 일부 지역은 무릎 밑으로까지 떨어진 지역도 꽤 있거든요. 얼마나 떨어졌길래 무릎 밑으로까지 떨어져? 역사상 데이터로 봤을 때 15년 중에서 지금이 제일 싼 지역도 있어요. 그러면 가장 나빴던 2013, 2014, 2015년보다도 상황이 안 좋다고요? 그런데 그때는 지방이 되게 좋았어요. 지방이 제일 안 좋았던 건 2008년, 2009년 이때가 지방이 안 좋았었고요. 그런데 10년, 11년, 12년, 13년 이때는 지방이 계속 올라갔어요. 수도권 떨어지는 동안. 그런데 저는 그런 비슷한 패턴이 이번에도 나타날 가능성이 높다. 그래서 이런 우려를 많이 하시는 분들은 지방은 끝났어? 아니에요. 인구가 줄잖아요. 그렇지 않아요. 인구가 줄어드는 지방도 있죠. 그런데 인구가 증가하는 지방도 있어요. 청주같이 사업이 잘 되거나 인구가 제일 많이 줄어드는 지역 중에 하나가 서울이에요. 인구가 제일 숫자적으로 봤을 때 제일 많이 빠진 데 중에 하나가 서울이라니까요. 그런데 서울 올라가잖아요. 그러니까 절대 인구수만 가지고 되지 않고 그리고 지방에도 인구와 세대수가 증가하는 이런 지역들이 있습니다. 모든 지방은 다 올라간다는 말씀이 아니라 인구수와 세대수가 여전히 증가하고 일자도 괜찮고 그런데 앞으로 공급은 없고 그다음에 가격은 굉장히 많이 떨어지는 이런 지역들은 저는 대세 상승할 가능성이 아주 높다고 판단하고 있는 거죠. 그러면 지방이라고 해서 무조건 보는 게 아니고 많이 떨어졌다고 무조건 봐야 되는 건 아니네요. 맞습니다. 이런 거예요. 각도기님이 주식하실 때 주식의 펀더멘털만 보세요? 아니면 여러 가지를 다 보세요? 주식 투자하실 때 몇 가지 정도 보세요? 볼 수 있는 거는 최대한 보려고 노력을 하죠. 그걸 전반적으로 보고 의사결정을 하시죠. 예를 들면 이 기업은 퍼가 너무 좋아. 그렇다고 또 투자하시는 것도 아니고 PR이 너무 괜찮아. 그렇다고 또 투자하시는 것도 아니고 여러 가지를 골고루 다 보시잖아요. 부동산도 똑같아요. 부동산도 수요도 봐야 되고요. 공급도 봐야 됩니다. 그래서 수요와 관련한 데이터, 공급과 관련한 데이터 이런 것들을 종합적으로 보면서 의사결정을 하는 거죠. 그러면 빈틈없이 의사결정을 할 수가 있습니다. 그러면 예를 들자면 지방을 갈 때 어떤 좋은 기업들이 있느냐. 전망도 밝은 기업, 예를 들자면 요즘 얘기하는 화학기업이 아니라 조선어? 향후에 좋아질 2차 전지, 지금은 안 좋지만 향후에 좋아질 2차 전지라든가 반도체 중에서도 잘하는 회사가 있는 지역이라든가 그런 쪽, 거기에서 인구가 줄지 않고 그렇죠. 몇 가지 이런 것들이 있겠네요. 대구 같은 데는 얼마나 떨어졌길래 무릎 이하? 대구는 지금 무릎 정도라고 보시면 될 것 같고요. 아직까지도 전국에서 가장 시장이 안 좋은 데가 세종이랑 대구예요. 세종과 대구가 전국에서 가장 분위기가 안 좋습니다. 많이 울라서 그렇죠? 그 동네가. 세종 같은 경우는 가장 크게 급등을 했던 게 세종이었고 코로나 버블 시기에 뭐까지 있었어요? 행정수도 이전 이슈까지 있었잖아요. 그러니까 안 그래도 다 같이 올라가는데 여기에 엄청난 큰 호재가 터지면서 미친듯이 올라갔다가 거기에 대한 반대급으로 상당한 조정을 받고 있는 거고요. 그다음에 대구도 많이 올랐지만 대구는 공급 물량이 너무 과다했어요. 저 동대구 갔다가 깜짝 놀랐어요. 온 동네가 다 성이더라고요. 하늘이 안 보이는 다 성 깜짝 놀랐어요. 그래서 대구 같은 경우는 40%, 50%까지 폭락을 했었거든요. 고점 대비해서. 그런데 대구는 입증을 해야 거의 다 끝나갑니다. 이제 없어요. 대구 같은 경우는 저는 내년 초반도 원래 경제를 생각하지 않으면 내년 초반도 나쁘지 않다고 보는데 내년 하반기는 진짜 경기가 안 좋을 가능성이 아직 높거든요. 그래서 내년 말이나 내년 초반 정도에는 대구에 내 집 마련하기에 너무 한 10년에 한 번 올까 말까 초로의 기회가 오지 않을까 그렇게 생각합니다. 경매가 많아졌다는데 그러면 경매 낙찰가율이라고 표현하는 경매 가격은 어떻습니까? 예를 들자면 경매 가격이 많이 낮아지면 기다릴 필요 없이 지금도 경매가 가능한 거니까요. 그런데 서울의 아파트는 시장 분위기가 좋은 이런 곳들은 낙찰가율이 높아요. 그러니까 아직은 그렇게 메리트가 별로 없죠. 그런데 예를 들어서 강남 상구 건물을 제가 말씀드렸는데 강남 상구의 데이터를 보니까 감정가가 100억이면 지금 몇 퍼센트의 낙찰이 되냐면 63% 정도의 낙찰이 됩니다. 거의 40% 가까이 할인된 가격에 경매가 낙찰이 되는 거예요. 그런데 100채 중에 20채도 낙찰이 안 돼요. 그럼 그 다음에 가격이 더 떨어진다는 얘기예요? 네. 사업용 부동산. 지금 사업용 부동산 시장 상황이 너무 안 좋잖아요. 자영업자들 지금 망하고 있고 오프라인 매점들 다 지금 상황이 안 좋은 상황이다 보니까 사업용 부동산이 지금 어떻게 보면 거대한 몰락을 하고 있는데 저도 몇 개월 전에 건물 임정을 다녔었는데 월세 대비해서 건물의 가치가 터무니없고 말도 안 되는 거예요. 그렇죠. 사업용 부동산은 IRR이라고 표현되는 수준인데 소위 말하는 그거를 샀을 때 거기서 월세 수익률이 얼마 나오는지 환사를 쳐서 계산을 해야 되는 거죠. 은행 이자 정도는 나와야 되잖아요. 은행 이자보다 훨씬 못한 거예요. 가격이 떨어졌는데? 경매 시장에서는 그렇게 되고 있는데 시중에 지금 여기서는 또 이런 얘기 하는 거죠. 금리가 내려간다. 건물 가치 올라간다. 하나만 알고 둘은 모르는 거죠. 그러니까 100억짜리 건물 했는데 천만원도 월세가 안 나온다. 이런 개념인 거죠. 그러니까 여러분들이 거래를 하실 때는 많은 생각을 하셔야 되는데 이게 인센티브 효과가 생각보다 크잖아요. 예를 들어서 내가 건물 중계를 해요. 그럼 나는 건물 중계를 성사를 시켜야 하면 나는 내가 돈을 버는 구조잖아요. 그러다 보니까 어떻게 해야 돼요? 꼭 시켜야죠. 성사를 어떤 식으로든지. 시키게끔 온갖. 그걸 할 수밖에 없잖아요. 그렇기 때문에 물론 그렇지 않고 하시는 분들도 아마 있으실 겁니다. 정직하고 소비자들에게 도움되는 그런 분들도 있겠지만 그렇기 때문에 절대 상담이나 중계 이런 걸 하시더라도 꼭 한 사람한테만 이야기 듣지 마시고 다양한 분들의 의견 청구도 하시면서 냉정하게 바라봐야 돼요. 지금 저는 정말 우리가 너무너무 먹고살기 힘든 시대로 저는 들어가는 그 초임에 저는 있다고 봐요. 앞으로 20년, 30년, 40년 펼쳐질 정말 먹고살기 쉽지 않은 이런 세상의 대한민국에 우리는 지금 살고 있다. 라고 생각이 듭니다. 오늘 정말 많은 걸 느끼는 것 같습니다. 부동산 관련된 대담을 하면 자꾸 많은 분들이 맞춰라 맞춰라 이렇게 하는데 저는 그거는 중요한 것 같지는 않고요. 자기만의 어떤 세상을 보는 시각관은 굉장히 중요한 것 같아요. 그래서 우리 김 대표님 같은 분이 이렇게 얘기하시는 걸 가지고 내 어떤 시각을 만드는 데 활용을 하고 또 다른 분이 있으면 또 다른 분도 활용을 하고 그렇게 해서 시각을 만들어내는 내용들이 좋지 않을까 싶고 우리 김 대표님의 장점은 감으로 얘기하시는 게 아니라 데이터를 보고 얘기하시는 거고 오늘 말씀하신 것도 소위 말해서 그래프들이 다 꺾이기 시작했다는 얘기잖아요. 그리고 저는 이렇게 생각해요. 많은 분들이 쪽집게처럼 알아맞추기를 원하는데 이런 거는 세상에 없잖아요. 근데 저는 이 생각은 있어요. 뭐냐면 크게 잘못될 수 있는 의사결정은 하지 않는 방향 위주로 해서 데이터들을 보고 그렇게 하면 돼요. 내가 하는 그게 부동산이 됐건 주식이 됐건 뭐가 됐건 내가 지금 이런 의사결정을 하는 게 크게 잘못될 가능성이 있는지 없는지를 꼭 좀 생각하시고 저는 하셨으면 좋겠다. 그리고 그런 측면에서 지금 거품이 잔뜩 껴있는 대한민국의 강남 상구의 아파트를 사는 건 크게 물릴 가능성이 아주 높은 굉장히 위험한 지금 잘못된 의사결정이 될 가능성이 높다고 판단합니다. 마치 작년에 2차전지 사람들이 좋다고 해서 뛰어들었다는 그 느낌이 지금 들어오는데 기다리다 보면 한 2, 3, 4년 안에 굉장히 좋은 가격에 살 수 있다는 얘기신 걸로 들리고 그러면 결국 투자 세계니까 또 이러겠네요. 아무도 안 살려고 하는데 사야 되겠네요. 그렇죠. 그리고 아까 2차전지 얘기하셨지만 그때도 주식 시장에 저도 기억나요. 어떤 어떤 분 나오셔가지고 2차전지 뭐 막 근데 지금 어떻게 됐어요? 완전 반의 반토막 넘게 나지 않았어요? 반의 반토막 났습니다. 진짜 그런데도 지금 여전히 그분들 나오시죠? 옛날보다 많이 줄었어요. 그러니까 이게 저는 저는 제가 마음속으로 이분 따라하면 큰일 없겠다. 워렌 버핏 있죠? 워렌 버핏이 지금 브랑에 엄청 베팅하고 있는 거 아시죠? 현금 고유가 좀 많아졌죠. 리스크에 대한 위험 자산인데 핵질 엄청나게 하고 있잖아요. 현금 초단기 이런 거 저는 워렌 버핏 이런 거 저는 2007년 만에 2007년 이후로 처음 봐요. 그때도 모두가 줄 서서 중국 펀드 가입할 때 중국 펀드 줄 서서 가입했죠. 중국 위험하다라고 말씀하셨고요. 저는 여러 가지로 지금 미국 주식 시장이 저는 2007년에 중국 펀드 줄 서서 가입하듯이 모두가 진짜 완전 미쳐서 지금 미국 주식에 투자하고 있는 저는 위험한 상황이라고 보고 있고요. 그래서 지금은 안전한 자산 유지 그리고 뭔가 다가오고 있는 이런 위험에 대비해서 적절하게 분산 투자하시고 또 특히 달러 저는 개인적으로 달러가 되게 괜찮을 것 같거든요. 달러 자산을 좀 많이 어느 정도 가지고 계시는 게 좀 좋지 않겠나 생각합니다. 네. 우리 김 대표님께서 정기적으로 나와서 시장 분위기를 저희한테 알려주신다고 했고 나중에 이제 아주 상황이 안 좋으면 저희한테 또 신호를 주실 것 같습니다. 이미 오늘도 비슷한 신호를 주셨어요. 대구가 이제 경기가 상황 봐서 보긴 해야 되나 경기 하방이 아주 좀 회복이 될 쯤에는 대구가 되게 좋아질 수도 있다. 엄청 좋아지죠. 그리고 또 지방 몇 군데가 되게 좋아질 수 있다. 이런 얘기는 신호를 먼저 주신 거예요. 지금 다들 서울만 관심이 있다 보니까 지방에 관심 없는 거는 오히려 길 수도 있겠다는 생각도 좀 들긴 하네요. 근데 이제 어쨌든 지금 조금 더 상황이 안 좋아질 수 있으니까 급할 거 없고 여유있게 보시면 되지 않을까 하는 생각을 오늘 대담하면서 가지게 되었습니다. 그리고 귀한 정보 주시고 시간 만들어주신 우리 김 대표님, 김규원 리츠고 대표님께 감사드리고 함께 해주신 모든 시청자분들께도 감사 인사드리겠습니다. 인사드립니다. 고맙습니다.